【買車位注意／上】內政部拿車道試刀 減少無買車位者分配到不合理公設
房市升溫、房價居高不下，民眾買房當然要計較有無虛坪，有不少民眾質疑房子坪數被灌水，讓建案「公設比」過高問題再受關注。內政部開始研究如何降低虛坪，將先從「車道面積」試刀，要減少「沒買停車位者」分配到不合理的地下室公設，預計下半年推動。
先前瓏山林建設在大台北地區的不少建案，就因在預售屋買賣契約中，並未揭露「車道」屬公共設施的資訊，直到交屋時才把車道面積分給住戶，並要求補交價款，讓沒購買停車位的住戶也要多付錢買公設，後經住戶檢舉，被公平交易委員會裁罰上千萬元。
車道由買車位人還是全體共同分擔？ 買賣契約寫清楚
業界人士說，一般建案的停車場車道，有些由買車位的人共同分擔，也有些由所有住戶共同分擔，重點是看買賣契約有無寫清楚，不能隱匿重要交易資訊。
內政部營建署長吳欣修說，建案公設比過高問題再受關注，民眾最常反映的就是「我又沒買車位，怎還分攤到這麼多車道面積公設」。他認為，地下室兼具防空避難與停車空間，現行多數建商的作法是，扣除掉所有停車位之後，剩下的車道公設面積，就由全體住戶分擔，但依照「使用者付費」原則，有買車位的人，當然要多負擔一些車道面積公設。
建案「公設比」過高問題不斷受關注，有的建案在廣告看板上都會載明公設比，尤以「低公設」的推案更會詳列數字。
不過，內政部地政司則說，雖有人沒車位，但也會用到地下一樓的垃圾間、機電設備室等，怎樣的登記規定比較合理，將繼續研究，但有車位者，確實應多分攤一點公設。吳欣修也說，現已著手檢討「建築技術規則」，會在上半年與業界充分討論，預計下半年推動此制度。
此外，另一個常被詬病的浮濫公設就是「管委會空間」，也是建商最容易作怪之處，常被建商變成圖書室、健身房、KTV、遊戲室等。吳欣修說，管委會使用空間、機電設備空間、安全梯的梯間、緊急升降機的機道、特別安全梯與緊急升降機的排煙室，這五項雖不計入容積，但其面積的總和，也不得超過該基地容積的15%。吳說，現研議兩種「適度限縮」作法，一種是整體降低這15%，另一種是限制管委會空間的比率，像是最多只能有5%。
住展雜誌研發長何世昌指出，車道面積最常被建商灌水，只要地下室車位的面積設定愈少時，地下室其他部分，分攤為全體公設的面積就會愈大。
房市作家SWAY則提醒，地下室車位是最容易動手腳之處，一些看不到的角落、閒置空間，都常遭建商擅自挪用，如當成湯屋或健身房，最終還被檢舉而拆除。他建議官方應表列清楚，哪些設備屬於全體可分攤的公設。
【買車位注意／下】買房被讓價別開心太早 小心是漲在車位
聯合報 ／ 記者何醒邦
大台北地區不只房價貴，車位價格也令人咋舌，自有實價登錄以來，最貴的停車位落在北市信義區豪宅皇翔御琚，一個要價870萬元，近期車位價格也有持續拉高趨勢。專家表示，其實車位一直是用來「喬房價」的好工具，有的銷售人員會故意不漲房價，卻在車位動手腳，消費者一定要留意。
此外，內政部地政司說，為了解決停車位過小的問題，曾在6年前建議建築業界，停車位空間至少要8點多坪才屬正常合理，所以若小於8坪，有可能是被灌入到公設中；而為配合民法規定，今年起預售屋買賣契約中的共有部分停車位，已經無土地持分。
車位價格不太會因屋齡而減損 近年有拉高趨勢
房市作家SWAY說，一般停車位的價格都是固定的，不太會因建物屋齡而減損，但最近車位價格漲價很多，有持續拉高的趨勢。住展雜誌研發長何世昌表示，很多人會殺房價，但停車位鮮少有人殺，常常是「不二價」，現在卻有不少預售建案邊賣邊調高停車位價格，新北市郊區甚至已開出200萬元一格的行情；桃園青埔重劃區竟出現一格要價220萬元，直追雙北市。
何世昌說，車位是調節房價的好工具，尤其是在眾多建案競爭激烈的重劃區，有的銷售人員會故意不漲房價甚至讓價，卻默默在車位上動手腳，消費者要留意；而先前房市大多頭時，很多豪宅的單坪價格不敢超越每坪300萬元的「彭總裁防線」（指央行前總裁彭淮南對房價的最高容許限度為300萬元／坪），就刻意將車位價錢拉高，使每坪房價落在290多萬元、不超過300萬元。
停車位小於8坪 恐是車道被算在公設中
房產專家SWAY表示，最常被建商灌水的公設就是「車道面積」，一般平面停車位約8到15坪，機械則為5到8坪，若登記的車位坪數過小、在8坪以下，很可能是車道被灌入到公設中，等於被扒了兩層皮。
目前停車位大致有三種類型，分別是法定車位、增設車位與獎勵車位；法定車位原本就多計入共有部分內，沒有獨立權狀，必須跟隨房屋買賣而移轉。增設車位與容積獎勵停車位則有獨立權狀，可以登記為專有部份，可以單獨買賣。
修法將車位列入「共有部分」 無土地持分
內政部地政司表示，依現行民法規定，土地持分以「專有部分」，像是客廳、廚房、臥室等主建物，及附屬建物如陽台等面積去計算比例；但修正後、已在今年上路的預售屋買賣契約中，停車位是屬於「約定專用」，並非「專有部分」，所以此次修法將車位列入「共有部分」，未來不管買多少車位，都不會分配到土地持分。
內政部也表示，本次契約修正僅是配合民法規定辦理，不會影響已完成產權登記的原有建物。但業界人士指出，因修法到上路較為倉促，許多賣到一半的預售建案，就出現去年的買方適用舊制、配有土地持分，而今年的買方適用新制、沒有土地持分，這種「一樓兩制」的怪象。
地下室產權登記 在 [情報] 舊公寓爭產權杠上地政所史無前例- 看板LAW 的推薦與評價
舊公寓爭產權 槓上地政所 史無前例
〔自由時報記 者陳璟民／台北報導〕台北市武昌聯合社區六棟公寓中的四棟住戶及管委
會，質疑地政處松山地政事務所曲解法令，將防空避難設備（部分面積兼作[作者加註]停
車場）登記給起造人中華 特殊工程公司清算人陳明孝，損及住戶財產、停車等權益；地
政所主任林健智表示，住戶曾提告，最高行政法院判決該所沒有違失。
社區Ｅ棟主委王景晃、住戶王淑美、Ａ棟主委鍾俊宏等人，代表住戶促請地政所撤銷登記
處分，要求陳明孝停止占用避難室、停車場並撤出社區，還產於住戶，他們整理地政所疑
涉瀆職的資料，近日遞交監察院，另不排除發動居民上街抗議。
王淑美說，依民國五十、六十年代建築法、重要都市建築附建防空避難設備辦法等規定，
以及建物竣工圖、原始使用執照等文件，載明地下一樓用途為防空避難室，面積一千零廿
二．四平方公尺，其中兩百一十六平方公尺是兼作[作者加註]停車場，卻被陳明孝鎖門強
占多年。
林健智表示，房屋買賣契約中，看不出住戶自始擁有地下室產權，陳明孝資格經法院認定
，來申請產權登記，地政所依法審查，公告期間無人異議，准予登記，住戶雖與清算人爆
發產權爭議，但最高行政法院判決地政所沒有違失。
陳明孝回應，以前土地、房屋可分開登記產權，建屋售出後，一至六樓房屋分別登記給買
方，土地也登記給買方各持分六分之一，但地下室沒作產權登記，也未賣給住戶，仍屬公
司使用並派員管理社區。
陳明孝說，七十六年公司註銷，住戶八十九年左右將管理員打發走，全面占用地下室，出
租停車，被稅捐單位稽查到，認定有營業行為，打算課稅，通知他去說明，他澄清非他所
為，並去辦地下室產權登記，此後就要求住戶交還地下室。
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1.真實版假如我是真的 --- 公司被撤銷後假藉無限次展延清算而健在???
https://blog.xuite.net/xixi0101/landmiracle/41947071
2.76年被撤銷登記之公司居然還能於97年取得63年完工之地下防空避難室產權登記，住
戶諸多投訴未果之無奈
https://blog.xuite.net/xixi0101/landmiracle/42621060
3.行政救濟從臺北市訴願會、高等行政法院、最高行政法院、再審、再審上訴程式中，
承審單位的思維及其判決裁定決定是否一如江國慶案模式 (隨時更新增補)
https://blog.xuite.net/xixi0101/landmiracle/40359430
4.臺北地方法院之公司法監督機制真相 (看圖放大)
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5.松山地政違法行政全都露
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培根在《論法律》一文中說道：「一次不公正的裁判，其惡果甚至超過十次犯罪。因
為犯罪雖是無視法律好比污染了水流，而不公正的審判則毀壞法律好比污染了水
源」
---給行政救濟從臺北市訴願會、高等行政法院、最高行政法院、再審程序中，及民事訴
訟台北地法院，台灣高等法院等承審單位的法官们
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忽然想起一句不知出於何人之口的經典語錄:
法院不一定為你主持公正,但一定會讓你知道什麼叫不公正。
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※ 編輯: xixi0101 來自: 114.45.60.112 (10/11 14:48)
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