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【城規「新秩序」？】林鄭要精簡城規程序　是要精簡什麼? #肢解城市規劃 #8月專研

近日林鄭一反過往「香港缺地論」，指「香港有足夠的土地，但（發展）速度要加快」，以「程序繁複」的理由，開始將土地問題的矛頭轉戰「壓縮城規發展程序」。有大量近年已開始/即將落實就建築物高度限制、園景及綠化上蓋面積、樓宇間距及樓宇後移等精簡審批的措施，亦有各種地產界、建制政黨及智庫提出更激進建議，包括修改城規條例、《收回土地條例》、《道路工程條例》，甚至揚言「簡化」公眾參與程序、「改革」補地價制度等，近日發展局局長黃偉綸更提議大規模放寬濕地緩衝區周邊的高度限制，向既有城規制度進行大手術，以期加快土地發展。

以上精簡流程的討論，流於實際的技術操作討論，艱澀難明，所以目前民間缺乏面向公眾的說明，使大家無法掌握相關技術改動，究竟正將香港城市規劃帶往何方。是次 #肢解城市規劃 專題特意邀請了幾位富有參與規劃程序的前線專業人士，透過深入小組探討各項精簡措施的關鍵課題，深入淺出解讀以上精簡城規措施對土地發展的成效、含義與潛在影響。

▌現行城規流程簡明透視

要掌握精簡措施的關鍵，需要先知道現時一個土地發展項目，由白紙一張到取得新地契，直至完成樓宇興建整個發展流程，究竟需要經過多少部門、法規及程序。

簡單來說，一般住宅發展申請主要涉及三個審批部門：規劃署、屋宇署及地政總署。

一、由規劃署支援的城規會根據《城市規劃條例》審議發展申請的各種內容，當中會有公眾表述及聽證會表達意見。

二、地政總署會負責就該發展項目，製訂/修訂一份用以發展管制的地契條款合約，有需要修訂地契條款就要計算出補地價的金額，樓盤發售前，須獲得地政署同意地契條款已經完成的「滿意紙」(Certificate of Compliance)。

過程中亦會因應不同情況牽涉不同部門 (例如運輸署、環保署等) 的參與，包括在城規會審議及批出許可條件或者在製訂地契條款時徵詢部門與局方的(技術)意見。

三、建築圖則的審批就會由屋宇署作部門協調，主要檢視圖則是否符合規劃申請時的訂下的要求，與及有否符合《建築物條例》標準，及後會獲批建築圖則 (或叫「開工紙」)，工程便可以正式動工，最後工程完成滿足《建築物條例》要求，項目取得「入伙紙」屋宇署的角色就大致完成。

現在不少審批程序，例如高度限制、園景設計等，規劃署、屋宇署和地政總署之間被認為「疊床架屋」，且準則不一，故此政府先透過「簡化」尤其地政總署參與在內的「重覆審批」，從而加快土地供應。

可是，即將出爐的精簡修訂建議，卻不止是關乎城規流程的重覆審批，亦透過修例或放寬發展限制，聲稱能達到加快土地供應的效果，但這個聲稱的目的真的能夠達到嗎？

▌精簡程序　是否重疊　有否加快？

一個發展項目主要涉及三個審批部門，過往被批評部門審批角色重疊。現時精簡規劃程序有意刪走地政總署參與在內的審批角色，為求加快審批效率。

以建築物高度限制為例，以往一直以法定規劃圖則和地契兩方面規管，精簡安排後除了特別情況，建築物高限制不會出現在新訂立或修訂的地契內。

有建築業界覺得是項精簡某程度上合理，因為有時地契上的高度限制，有時來自舊的規劃圖則，規劃方面而言，分區規劃大綱圖不斷修改，不必又再重新找地政修改地契，只要規劃署把關就可以了。有規劃師甚至會提出地契中「建築物高度限制」本身多餘，因本身已有總樓面面積和地積比等規劃工具控制建築物的體積。可見，以上業界人士普遍認為目前的精簡程序措施是嘗試應對處理規劃申請時職能重疊的「官僚化」問題。

問題是，透過精簡審批這個少少的程序，是否能加快整個房屋發展的過程？

有業界人士質疑，現時地政審批地契條款的程序，會多大程度影響房屋工程的進度。因為地契其實只是政府與發展商之間的一紙合約，不會令工程不乎合法規要求，似乎不太會影響工程進度。發展商只要在最後階段賣樓前滿足地契的要求就足夠，簡單刪去幾個條款，會有多大程序影響整個工程時間表？結論是，到目前一刻的精簡城規流程措施，對加快建屋過程有多大幫助，仍然是個大問號。

過往亦有就地政層面的「加快」嘗試，效果亦是一個大問號。以發展商極為關注的補地價問題為例，政府早於2014年推出的「補地價仲裁先導計劃」，嘗試加快處理農地改劃為住宅用地的地契修訂申請，但直到2021年的6月，地政總署回應立法會質詢時，卻沒有備存實際處理申請個案時間的整體統計數據，並解釋指「每宗申請的時間取決於該個案的複雜程度及所牽涉的問題」。就此，似乎政府都無法評估「加速」措施前後的成效。

▌審批程序以外的建屋能力限制

現時精簡規劃程序的措施，似乎就不能簡單地加快整體房屋供應，因為建屋步伐其實更多是受制於其他大環境因素，而非地契上的幾條條款。根據業界人士的觀察所得，舉例說現時公營房屋供應的速度更多跟工程部門的負荷能力有關。

過往公屋工程進度緩慢，其實不是全然是覓地問題，更多是覓地後卻無人可跟進工程。據業內人士稱，由於很多「靚地皮」已被政府賣地予私人發展商起豪宅或商廈等，剩下可供建公屋的地皮若不是「盲搶地」得來，就是先天條件不佳，需要平整土地。而負責平整土地的土木工程拓展署，內部有今年工程量的清單，若超出今年工程量的話，就會排後一年再處理，結果房屋署不是沒有土地建屋，而是有了土地，卻等了一整年才得以開展工程。

業界人士推測工程部門長期欠缺人手，其中一個原因可能是政府大型基建過多，當然這亦包括公眾所理解的「大白象工程」。如果將政府工程部門的人手吸引到明日大嶼等大型基建，似乎亦會令到整個工程界別的人手短缺，倒過頭來拖慢房屋供應，猶如搵石頭砸自己隻腳。

以上的例子顯示，現在政府「發展速度太慢」的定調似乎忽略了規劃程序之外的其他決定性因素，單單強調精簡加快城規程序，或者無助改善現時房屋供應不足的問題。

▌犧牲質素的「精簡」趨勢？

政府除了推行現時一系列的精簡措施外，不斷加快審批整個發展流程亦成為各個部門內部的首要任務。此時需要思考，這個「谷催加速」趨勢會對政府部門對於城市發展的把關及引導角色帶來什麼的負面影響？會否削弱本身監管下應有的質素？我們的城市景觀及生活質素，會否因而下降？

以園境規劃程序為例，過往一個發展項目的「園景設計總圖」(Landscape Master Plan)分別交由規劃署及地政署審批。2019年發展局發佈聯合作業備考第3號(Joint Practice Note No. 3)，提出精簡園境的規劃申請程序，將規劃申請中園境設計一般交由規劃署作為主要審批，並交由屋宇署審批綠化覆蓋率(Site Coverage of Greenery)。

有園境建築業界觀察所得，過往規劃署及地政署的審批準則不一情況時有出現，亦有批評政府部門審批發展項目的園境設計十分主觀。上至發展項目的通風、園藝移樹、園境美化以及開放空間的佈置，下至會追問項目中種植一顆樹的品種類型，當中不時涉及主觀的判斷。相應地，這亦反映出部門會仔細監管園境的具體設計。若將審批準則統一，精簡成「點心紙式」的硬性要求，會不會使發展商出現「湊數交貨」的情況？

對於現時政府「總加速」的綱領下，除了精簡規劃程序，有部門因審批不透明屢次被官媒狙擊拖慢土地供應，而政府部門內部亦被要求加快工作效率，否則將輕易「中槍」，成為現時「鬥官僚」的目標。有業界亦表示公營房屋項目的園境設計也需要配合加快，我們必須小心，會否因而犧牲園境設計時應有的全面質量。

有園境業界人士有聽聞，政府部門為求加快公營房屋供應（或需要彌補因土木工程署工程吸納量不足而導致的延誤），現時在制定某些公營房屋的園境圖則時，往往鼓勵採用「直線型」的模組化(modular)設計，嫌其他風格（包括曲線型）的設計興建速度慢，而這些曲線型設計對於整體景觀很多時有助益作用，甚或乎是個別地盤的實際需要。

透過犧牲因地制宜的園境規劃考量，而所換來的「精簡」成效，卻只是加快數天的制定工作，省時很少。這樣只會製造出更多倒模型公屋屋邨，而屋苑社區亦欠缺特色及變化，在地住戶的生活質素相信隨之而會被「精簡」。

▌公開補地價計算的雙面刃

發展商開發項目時，必須經歷修訂地契上的限制條款/改變土地用途等申請，因而須向政府就修訂前後的土地價值進行補地價，有發展商指這太浪費時間了。

現在開始有媒體吹風，政府正考慮列明「補地價」不同細項的計算方法，作為精簡城規流程的一個辦法。然而，「補地價」牽涉公帑收入，公眾利益影響極大，所以政府需要謹慎的補地價計算程序，避免公帑損失或招致官商勾結嫌疑，花這些時間站在公眾利益立場看似是必須的。

但現時，發展商正積極撼動這個多年來的安排。有不少發展商指很難預計政府會提出的補地價水平（業界一般理解是扣除所有成本後，政府會預留發展預期收益的20%給發展商以訂出補地價的金額，大型項目補地價金額可動輒上百億），所以以當發展商察覺到某些時期有條件接近的地皮的補地價金額便宜時，就會出現一窩蜂為數個不同項目申請補地價的情況。

因此有業界認為，對發展商而言，補地價計算準則更透明，發展商理論上有機會更主動向政府申請補地價。但同時，正如前面所述，「補地價」牽涉公帑收入，公眾利益影響極大，如果被地產商得知補地價的計算準則，亦可以預期發展商會針對每個細項數字向政府「拗數」，若然發生，這將必然拖慢發展程序，有發展商甚至會有理據，就政府開出的補地價及其安排司法覆核（相對於補地價的天價金額，司法覆核的律師費用可說是九牛一毛，若然覆核成功一次半次，發展商已經「賺到有突」，增加了發展商挑起法律挑戰的誘因），引起更長時間的爭拗，所謂「精簡」程序能夠加快發展的期望落空，欲速不達。

而無論是對政府還是地產商，補地價問題也是兵家必爭之地，前者是關乎龐大的土地收益，後者是巨大的土地利潤，若然挑起補地價的紛爭，這爭拗將沒完沒了，除了公帑有機會蒙上損失，更要命的是，發展商看似很關心的發展速度，很可能會被拋諸腦後。

▌最壞的還未到臨

最後，精簡發展管制督導小組現在正考慮推出最具爭議亦係土地利益核心﹕涉及總樓面面積以及補地價方法的精簡措施。連同一系列政府官員以及建制團體，針對濕地緩衝區大幅度放寬的發展管制，以及城規程序的民主參與部分。精簡發展管制小組的動態，即將成為新界北及明日大嶼等大型發展計劃以外，直接改變本地土地發展玩法，具相當技術性，同時亦最具爭議性的城市議程之一。

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《奇妙的鳳眼菩提》

最早接觸到唸珠約莫是在我十三四歲左右吧！那時是隔壁鄰居一位年長的老太太去高雄一座寺廟禮佛，請回來一串十四顆的手珠，雖然是塑膠加上螢光劑的材質，但也煞是好看，因為晚上睡覺時它還會有晶瑩剔透、黃藍顏色的光芒，這串唸珠也伴隨了我不少年的時光。生命中的第二串唸珠印象非常深刻，是我初次皈依的師父所贈與一百零八顆的星月菩提子，這種菩提子比較多是從印度以及中國的南方所產，它是屬於熱帶地區的產物，其中屬中國的星月菩提是所有世界上品質最完美的。
　
師父所給的那串星月菩提，起初剛請來的時候有著淡鵝黃色的底色，每一顆珠子上面密密麻麻布滿了點狀如芝麻的黑點，樣子真的像煞了夜晚湛藍色天空中閃閃發亮的星星，師父只叫我用這串唸珠好好地唸佛。比較特別的是，每一顆珠子裡邊似乎還存在著另外一顆小豆子，因為有時候輕輕搖晃時，還會聽到沙沙沙的撞擊聲，這種老的星月菩提子唸珠在往後我接觸念珠的過程中，似乎極難再碰見，這條唸珠至今還保留在我的佛堂，從淡黃色到如今整串變成深咖啡色，並且也已經包漿，我非常重視這串唸珠，畢竟它有它特殊的意義存在。如今我還請製錦盒的師父特別用上好的錦緞量身定做，讓這串唸珠功成身退地安置在佛堂的清靜處。
　
幾十年持咒唸佛的過程中，也接觸過無數的星月菩提，我喜歡星月菩提透過唸佛人一心專注，把全部的身、口、意灌注在佛珠的那種感覺，再經過歲月的摩搓盤唸，色澤不斷在轉化過程中，心中所生起的歡喜心和成就感是旁人無法了解的，多年以來在我手裡由白轉深的星月菩提無法枚舉。初時是因為喜歡，也用心地盤唸過，漸漸地一有機會為了與道友結緣，或讓新蓮友方便唸佛，我一段時間甚至一次請上百條與人結緣⋯⋯。
　
隨著菩提子因緣的緣故，再加上時光不斷地代謝荏苒，有不少的文玩古董商手中也收藏不少的老菩提子唸珠，一方面從結識老道友處日濡月染，也見識到不少的典藏版唸珠，其中最令我刊心鐫骨的是我從一位老藏人胸前所佩掛的一串鳳眼菩提子，整串唸珠已經被這位修行人持誦到透發著紫紅色的光芒，隔珠上還點綴著藏人鍾愛的老綠松石圓珠，更是窮極形誇美妙，我目不轉睛地盯看著，友善的藏人會意地從脖子上大方地遞到我眼前，我不好意思地說道欣賞就好，因為這對修行者來說是一種尊重，唸珠不輕易過手他人，一般人堅信會破壞自己本身的加持力，在那時期我對鳳眼菩提的曼妙尊貴身影，在心中烙下了深刻的痕跡，往後也因為有著善緣，可以請得極上品的鳳眼菩提⋯⋯。
　
在古董文玩雜項界中，其實也不乏收藏菩提子的藏家，大數都會以收藏鳳眼菩提為大宗，原因在於它盤久了，溫潤包漿的外表是一般人的鍾愛，每一顆珠子都會有細細長長如同鳳眼一般的菩提眼，更令人有種吉祥、貴重之感，難怪如今鳳眼菩提已經被炒作到一串要價至少台幣十萬塊起跳，我還曾經詢問到一串叫價五十萬台幣，甚至也有要價近百的鳳眼菩提。它的身軀愈小巧卻愈值錢，幾年前無意間託人從尼泊爾帶了幾串六公釐和七公釐的鳳眼菩提，那時價錢很一般，一串不會超過千元台幣，相去懸絕的天價差距，令人咋舌。
　
上等的鳳眼菩提從古至今都屬尼泊爾的小鳳眼，它生長的區域都會是在海拔一千公尺以上的山區，氣候的好壞也會影響到它的品質，根據我多年持誦鳳眼菩提的觀察，雖然每一顆菩提子都長有鳳眼，但其中的形象卻千差萬別，有些屬於細長形，如京劇中青衣描繪之鳳眼一般細長而美，有些卻頗似花瓣，不連貫，但可以辨識得出它的眼型，也有些長得像龍眼菩提，中間呈現三角狀⋯⋯這些我都曾經擁有持誦過。總而言之，觀察何為上等鳳眼，當然是以挑選圓密度愈高的愈好，再來就是肉身要感覺肥厚，紋路清晰如刻劃般，肉眼上觀察時顯得光滑不粗糙，放在手掌時要有一定的分量，愈沉甸愈屬極品，如果可以吻合優良外相的鳳眼菩提，只要用心盤唸，最後都會變成猶如紅寶石般吸引人目光的紅棗色⋯⋯。
　
深入佛典愈久，更進一步了解到修行人所使用的唸珠在經典中也有清楚地講述到，其中《較量數珠功德經》裡面有提到文殊師利菩薩曾經開示過不同的唸珠，原來還有它不可思議的功德，例如所用的材質如果是菩提子的唸珠，他所唸誦的佛號和咒語功德是可以用億萬倍來計算，菩提子所使用持咒的力量竟然是用俱胝倍功德來計算，可見好的菩提唸珠，它有著不可思義的功德和利益。我印象很深刻的是這部經中有一段說到，行者若有菩提子唸珠，就算無法如理如數地持誦，佩戴持有所獲得的功德跟利益卻是和所唸誦的咒語無二無別。
　
大家都知道，在密宗修持不一樣的法門，所使用的法器和規矩也都略有不同，例如修持寂靜尊，多半都是使用水晶或白顏色的；如果是修持阿彌陀佛，因為是屬於蓮花部懷愛尊，所以有些會使用珊瑚唸珠或紅顏色的數珠；如果是修財神法，則可以使用蜜蠟、琥珀等唸珠；如果是修持忿怒尊的本尊，有些都會使用人骨唸珠或獸骨、虎骨、羚羊等骨頭為主的唸珠。但是如果要使用這類唸珠，沒有俱足深厚的菩提心做基礎，有時會給持有者帶來無盡的後患。我碰過一位道友，一位喇嘛贈給他一串頭蓋骨的唸珠，自從他帶回家中以後，小孩無緣無故夜晚啼哭不停，老婆性情突變，閨房不和，他自己在事業上也極為不順⋯⋯好的唸珠也需要個人的福報俱足，否則擁有不見得是件好事。其實很多人應該要了解，修忿怒尊不是讓自己愈修脾氣愈不好，忿怒代表超越慈悲，反而是俱足四無量心的行者才可以修持此類密法，一般人儘量不要使用骨類唸珠，如有必要可以用黑曜岩水晶或綠松石、青金石這類唸珠，尤其綠松石在古代不修也有護身的功德，只是真正的綠松石不復多見，多數都數贗品居多，不宜輕購。
　
有許多人問及唸珠的數目，這在不同的經典中也有說明，我曾看過有修行人身上配戴過長及腰間的唸珠，多達一千零八十顆，但大多數都是一百零八顆，也曾看過一位專修懷愛法的行者，他的珊瑚唸珠卻只有五十顆，這其中各有密意。由於個人的因緣，接觸密法也已數十年，唸珠用在身上其實也各有不同的加持效應，一般上對下的加持都會使用自己唸過的唸珠，放置在弟子的頭頂，表示對他的加持，或者目前有重疾鬼病纏身，一般上師會用他修持本尊的唸珠，置於弟子的頭頂、雙肩、背部、胸前⋯⋯等處做加持，也有很慈悲的上師因為弟子有重大災難，需要度脫，甚至把自己持誦多年的唸珠要弟子日夜佩戴胸前，領受加持⋯⋯總之，唸珠的功德、妙處無法言喻。
　
唸珠的種類無法繁舉，但若要舉說有無一串唸珠可修一切法，如摩尼寶般，那經典中很清楚地明示，唯有鳳眼菩提有此功德，因此一生當中只要有一串和自己有緣的鳳眼菩提子唸珠，則修一切法都是如理如法。
　
王薀老師所使用的鳳眼菩提子唸珠
　
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#鮮編財會專欄
年底到了，是不是該來盤點公司期末的庫存呢?大家應該都知道在會計裡有分享兩種盤點期末存貨的方式，如：「#永續盤存制」及「#定期盤存制」，本次就來看看兩者之間的差別、計算方式及分錄吧！

首先在介紹兩者之前先用一個公式做開頭，也就是「期初存貨+本期進貨-銷貨成本=期末存貨」只要記住這個公式，後面的問題便可以迎刃而解。一開始是「永續盤存制」，從字面上「#永續」可以知道每當企業 #在進貨或是銷貨時都會在帳上做紀錄，因此我們 #可以隨時知道帳上的存貨剩多少，而因為每次都會作帳因此在期末時可以馬上知道本期的期末存貨是多少

而「永續盤存制」的分錄紀錄時點為以下，如：進貨時Dr.存貨 Cr.應付帳款，而銷貨時Dr.銷貨成本 Cr.存貨，由上得知我們已經得到了本期進貨、期初存貨及銷貨成本，便可以 #依照公式算出本期的期末存貨(實)，因為 #存貨明細賬記錄中已經計算了期末存貨(帳)，因此僅在於 #查明是否賬實相符以及賬實不符的原因，並通過調整賬簿記錄做到賬實一致。

再者是「#定期盤存制」，又稱為「實地盤存制」，而字面上「定期」就是 #定期去現場盤點，#但帳上不作記錄，所以存貨剩多少必須現場實際盤點才能得知。也因為在會計年度結束時一定會做一次盤點，故可以得出當年度之期末存貨(盤點後數量*單位成本)，但 #平常銷貨時對存貨並無紀錄，而「定期盤存制」的分錄紀錄時點為以下，如：進貨時Dr.進貨，Cr.應付帳款；銷貨時Dr. 應付帳款，Cr.銷貨收入，因此 #必須利用公式計算出本期銷貨成本之金額，公式則為「期初存貨+本期進貨-期末存貨(盤點後數量*單位成本)=銷貨成本」，從前述可知「定期盤存制」的 #優點在於會計人員不用根據每次銷貨對存貨做紀錄、工作量較小， #但對於庫存的管理面則較不嚴密，#數字可能較為不精確，因此適合數量大、價值低、收發頻繁的存貨，反之存貨種類少但單價高，適合永續盤存制。

根據上面的簡述大家是否都有些初步的了解? 「#永續盤存制」雖然不會定期做盤點，但是只要進貨或是銷售時一定會記錄到存貨故在期末時，#主要是核對帳上以及實際上是否相符，若相異再計算存貨盈虧。「#定期盤存制」則是定期做盤點，但銷貨時不會記錄存貨(成本)，因此期末時 #需要特別再去計算本期的銷貨成本。