【大直新聞週五報】
1.他出租、銷售大直明水路一處「事故豪宅社區」屢遇靈異,直到尋找法師協助,才解決了問題。→https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=986430
2.北市大直指標豪宅「西華富邦」高樓層有新交易,35樓戶包含4個車位、共188.51坪,今年4月以3.35億元成交,單價每坪226.4萬元,僅次今年二月成交36樓的229萬,成為該社區今年單價第2高的交易,經查買家是「快桅投資」,其負責人為美妝通路商家族股東。→https://innews.com.tw/36238/
3.「富錦樹台菜香檳大直店」除了堅守服務品質、積極籌備首次以套餐形式推出的「米其林套餐」饗宴舊雨新知外,更期盼透過「富錦樹台菜香檳」這個美味傳遞者的角色,讓世界體驗台灣這座島嶼溫暖且多樣豐富的飲食風情。→https://travel.ettoday.net/article/2060661.htm
4.台北大直的 ATT e Life 一樓打造了「新娛樂動漫特區」,包括楽玩多、勝明文具、大霹靂、野獸國、火柴星人、台灣普泰、福福好創意、麗嬰國際、代代木國際、振光玩具、木棉花、安利美特等 12 品牌都設立櫃點,提供全方位的購物體驗。→https://www.4gamers.com.tw/news/detail/49704/att-e-life-new-acg-section-grand-opening
5.台版秋葉原!「反應過激的貓」、「FUNKO愛麗絲仙境」兩大快閃店搶先進駐 ATT e Life 新娛樂動漫特區。→https://www.upmedia.mg/news_info.php?SerialNo=122830
6.大直ATT改名衝IP動漫特區,2周吸5萬人次進場。→https://www.ettoday.net/news/20210831/2068836.htm
7.連結士林與大直的自強隧道27日發生一起車禍,一名女騎士A因機車故障,便沿隧道邊一路牽車前行,豈料,後方的女騎士B疑似因超車而未注意到前方,狠狠撞上女騎士A,而女騎士B則受撞擊在地面連滾了好幾圈。→https://www.chinatimes.com/realtimenews/20210831001216-260402?chdtv
8.台北市自強隧道士林往大直方向,兩線道中間有雙白線禁止跨越,且車道較窄通常騎士都不會超車,多半會像這樣寧可慢放跟在車子後面。→https://news.tvbs.com.tw/local/1574905
9.大直維多利亞酒店直擊電影《山中森林》正在進行拍攝,認識十年卻是第一次合作的郭雪芙和王子,這天有甜蜜婚禮重頭戲,交換戒指後兩人要獻上深情的吻,為了這個鏡頭重拍了4次。→https://www.ctwant.com/article/136623
10.2000年8月29日,國軍年度「漢光16號」三軍聯合作戰演習在大直雞南山衡山指揮所舉行兵棋推演,三軍統帥陳水扁總統率副總統呂秀蓮、行政院長唐飛暨政府官員參與。→https://vip.udn.com/vip/story/121160/5706473
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【回顧一下產業隊長對於士紙(1903)的分析】
〈【影音】士林捷運站TOD案帶動區域發展,資產股士紙的目標價在哪裡?〉(2020-07-09)
http://smart.businessweekly.com.tw/e-subscription/article?c=GROUP00007584&p=PROD000010948&at=20&a=366
〈北投士林科技園區大放異彩 推升士紙淨值上看??元〉(2020-06-23)
一、 基本面介紹》紙品製造起家,近年來轉型為美妝保養品製造商
士紙以紙品製造業起家,近年來已經轉型為美妝保養品的製造,並且以濕紙巾「獅子寶寶」與面膜保養品「氧顏森活」為兩大自有品牌。而研究士紙的重點只有一個,就是公司的土地價值。士紙在國內擁有逾9萬坪的土地,近年來積極參與土地開發,並且予以資產活化。除了土地合建之外,士紙也將舊宿舍大樓改建為旅館。2003年成立的陽光士林開發公司,專門負責士紙的土地與其他非營業用土地房屋資產之開發,其中位於士林基河路、福德路口的士紙舊廠區(約1萬2,000坪)最具價值。而士紙的4大開發案包括:
1.士紙舊廠區土地開發案,申請地目變更從「住三」變成「商三」,已經由北市都市發展委員會實質審查,在2016年第1季取得建照。
2.陽光士林開發公司在士林福德路的轉角合建案,於2012年第2季取得建照並且動工,規畫興建5戶公寓與5個停車位,已經於2014年第3季完工,2015年第1季開始銷售。
3.士紙舊宿舍大樓自有土地面積約100坪、樓高7層,已經改建為64戶的出租型公寓大樓,於2017年3月取得旅館登記,並且改名為「陽光士林珮柏旅館」。
4.位於捷運士林站旁的5號倉庫,土地面積約622坪,將規畫12層的旅館大樓,預計於2019年第4季完成建築執照申請作業,2020年開始興建。此外,桃園的永安廠已經規畫將其中約1萬坪的廠區對外出租,其他則作為倉庫,並且考慮發展為有機農業。
二、成長動能》士紙舊廠區價值不菲,容積限制可望鬆綁
占地1萬2,000坪的士紙舊廠也將變身為複合式文創園區,包括商場、飯店、住辦大樓與文創園區,預計投資250億元。6月15日有媒體報導,最大開發案士紙舊廠修訂計畫,近期將送北市府洽談,希望爭取建蔽率、建築高度限制的鬆綁,法人估計潛在利益超過500億元。
目前士紙已經與北市府就新的提案進行細部溝通,同時重啟申請開發程序,預期下半年開發進度將明朗化。目前已經有多個國內外建商與資產開發公司洽談合作。而沉寂多時的士紙舊廠開發案,曾經被台北市政府納入「士林再生計畫」,不過遲遲未有下文。近期開發商提案,期盼解除容積獎勵、建物高度等限制,北市府傾向鬆綁。負責規畫的陽光士林開發公司低調表示,因為時空背景不同,盼有調整空間,但是開發期程未定。
鄰近捷運士林站的士紙舊廠區,早年1994年都市計畫變更,就從「住宅區」變「第三種商業區(特)」,容積率維持225%,但是不適用都更容積獎勵,而且建物高度不超過30公尺,形同僅能蓋約10層樓。
針對士紙舊廠區的開發案是否鬆綁?北市府都發局表示,當初都市計畫變更時,記載不能申請都更容積獎勵,不過,內政部已經解釋,都更容積獎勵屬於法定權利,因為不違背中央法令,所以經府內討論後,同意解除限制。
都發局表示,既然同意放寬都更容積獎勵,沒道理限制樓高,不過都委會尚未審議通過,近期會先找士紙開會,了解未來開發強度。目前開發基地的容積率為225%,如果以都更容積獎勵最高1.5倍計算,容積率最高可達337.5%。
陽光士林開發公司表示,士紙舊廠區的周邊建案,樓高大多超過30公尺,而且時空背景不同,希望北市府能調整,會持續努力溝通,但是實際的開發期程仍然未定。簡單來說就是,士紙舊廠區的土地時至今日,已經成為士林區最珍貴的大片面積素地,政府開發腳步動起來,加上鬆綁樓高與容積獎勵,即將有新的開發案令投資人耳目一新,沉寂多年的士紙當然就有了新的產業拐點,以及新的成長動能。
三、財務解讀》觀察重點在股本與籌碼集中度
士紙去年的每股盈餘為-0.69元,今年前5個月的累計營收約6,790萬元,年減11.2%。但是,士紙財務面的觀察重點在於股本與籌碼集中度,而士紙的股本僅26億元。
士紙舊廠區的效益,老師用士林區目前平均房價每坪70萬元,乘以容積率337.5%,推估每坪銷售金額約為235萬元,單單土地銷售就可以貢獻士紙淨值約81.3元。簡單來說,如果士紙走的是國揚(2505)的模式,將土地賣給壽險公司或大型開發公司,公司淨值可以高達91元。不過,如果士紙要自己開發,就會依循南港(2101)開發「世界明珠」的模式,雖然時間比較久,但是潛在獲利更大。
而士紙的籌碼相當集中,千張大戶到底思考的是什麼方向?看到什麼未來?公司這塊1萬2,000坪的原汁雞湯,苦熬多年,終於等到士林有大型的TOD案,市政府有決心要開發北士科,養兵千日,用在一朝!
在可預見的未來,也許3年至5年,士林就會有新商場、會有北士科、會有原本的士林夜市、天文館、科教館、士林官邸等,資源得天獨厚。也許北士科不一定真的能帶動4萬到5萬的人口流入,但是,士林本身的人口密度、文化底蘊、經濟活力、天候狀況、地理條件等,絕對不亞於南港。士林與北投,或許你覺得陌生,但是幸福就在不遠處,跟著老師到士林走走吧。
士紙的1萬2,000坪的士紙舊廠區土地,未來必定成為壽險公司、國際飯店等企業兵家必爭之地。士紙養兵千日,土地原汁原味,媲美南港輪胎舊廠區,自己開發也罷,全權委外也行,起風時,何不乘風前進。這一塊貢獻淨值80元以上的土地,終究會讓士紙的股價反應到該有的淨值(91元)。數十年磨一劍的天時地利人和盡在於此,同學們可以參考去年南港、國揚創十年新高的走勢圖,剩下的交給時間與市場來認同。不過,一旦開發進度、協商容積率、政府放寬的條件不如預期,就是投資士紙的風險。
最後,老師還是要提醒,所有的獲利預估都有其產業背景與假設條件,唯一不變的事情就是「天天都在改變」,因此,預估的獲利數據僅供參考,市場的投資觀點分歧,看法見仁見智,應該互相尊重,請同學們留意自身的風險承擔程度與資產配置比重。
(圖片4來源為經濟日報)
(圖片5、6來源為北市產發局)
(圖片7來源為台北捷運公司)
士林車位出租 在 許淑華Hsu Shu-Hua Facebook 的最讚貼文
🚲Youbike 新舊無法相容,市府一意孤行?🚲
你們知道嗎?大家每天在騎的Youbike,建置費用台北市政府出、租金補貼台北市政府出、腳踏車台北市政府買,前前後後已經花掉16億,營收卻全歸微笑單車所有,只有在營收達到一定金額狀況下,台北市政府才會收取營收15%權利金(等於這權利金還不一定會有)。
今天柯市長在議會進行專案報告,其中一樣我很關心的議題是Youbike 2.0版跟1.0版不相容的問題,自Youbike開始設置以來,台北市政府在相關經費上加上騎乘補助款億元。現在卻要推行一個完全不相容的2.0版本,當初1.0就花了7.8億元,再加上補貼總共花掉16億!現在2.0還要再花5億,等於打掉重練,而且新北市就是嫌Youbike太貴、2.0和1.0又不相容,不願再和捷安特續約,將來萬一跟台北、新北無法共用,豈不是花大錢買一個擾民的系統?
商周在今年的四月刊出了一篇報導,捷安特總經理親口對週刊說
「當時討論最久的,就是一代、二代要不要相容這件事,我們內部花了半年說服自己不要讓它相容」「因為只有這樣,我們才能擺脫1.0的包袱」
柯市長之前還不停強調廠商技術沒辦法相容,但事實就是,廠商從頭到尾就是沒有要讓一、二代相容併行使用,在開發前就決定拋棄1.0版。而柯市長卻照單全收廠商說詞,讓廠商牽著走,真的有盡到為市民把關的責任嗎?
柯市長面對我的質詢,只會柯跳針回答,「我們買的是服務」,但攤開微笑單車2.0建置規劃,110年底將要新推13072台,費用高達3.65億:加上2萬個車位,建置約1億元。高達4億9665萬元,就要先砸下去,到時如果因為和新北市無法共用而被推翻,怕又要再找配套方案、浪費更多錢!
與新北市政府相較之下,我們台北市政府奮不顧身的投入這個既花錢又不相容的系統讓人匪夷所思,整個台北市政府就是被廠商掐著脖子在走,還不停的在幫廠商設法解套,讓人不禁懷疑就是在圖利廠商!請柯市長提出具體的方案,看是另找廠商尋訪與1.0相容的系統,或是直接和新北市一樣尋求更經濟實惠又先進又不被廠商綁架的方案解套,不要一直跳針說這是「買服務」!真的聽不下去!
YouBike1.0、2.0不相容 議員轟柯文哲被廠商矇騙
📰 https://reurl.cc/xZbD4e
YouBike1.0、2.0不相容 議員質疑圖利要求柯文哲重新招標
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YouBike系統不相容 北市:7/8與新北討論
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議員爆 微笑單車不讓YouBike相容
📰 https://reurl.cc/qdbD2n
YouBike 2.0設站策略 柯文哲:士林北投起一區一區換
📰 https://reurl.cc/Kkz6oM
北市府汰換YouBike1.0改2.0 議員質疑圖利要求重新招標
📰 https://reurl.cc/ZOdnda
壹電視報導
🖥 https://reurl.cc/d0brjy
YouBike新舊不相容.雙北不同調 議員痛批柯市府
🖥 https://reurl.cc/Nj8amk
#台北市議員 #許淑華 #專案報告 #Youbike #微笑單車 #圖利廠商
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士林車位出租 在 [交易] 士林夜市旁平面停車位出租- 看板BigShiLin - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
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交易品項 士林夜市旁靈糧堂地下室B3停車位出租
商品數量 1
商品價格 每月4200元含管理費(管理費一個月500元)
商品狀況 平面大車位,可停休旅車
參考網址
交易地點 基河路128號B3
聯絡方式 站內信
補充說明
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 211.72.106.217 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/BigShiLin/M.1615165559.A.007.html
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