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【足本PRO版】錄影日期2019年6月24日(星期一)下午1時
《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》- 收購計算基本知識。
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，實用538呎，租$28000，61年樓齡，叫價3500萬
買舖 要買得 PRO，就要自己識計數， 尤其是係博重建嘅舖或者樓。買舖博收購就好似去婚姻介所識女仔咁，個個女仔個agent 都話好生養，等收購，但係唔係真係個個都咁生得， 抑或好似舖咁， 等到幾十歲都冇人吼， 搞到日久失修， 一嚟就好似迫婚咁強拍收場呢?
香港超過50年樓齡嘅樓有超過6000幢，唔拆的話，平均每年再多600幢。我後面係其中一個。呢間土瓜灣馬頭圍道101號嘅海天堂大家姐涼茶舖， 樓齡61年，個個agent 都吹水話可以博收購。前排放盤3500萬，減下減下，依家話收實2650萬，連釐印及手續費，成本要2915萬。我都唸過去馬，博一博，出價到2400萬， 但最後我哋都懸崖勒馬，唔加多250萬，點解?
簡單答案就係 Senario 1 單一number 重建唔值錢、Senario 2 兩個number 都唔值錢、Senario 3 四個 number 重建博到都只係袋3230萬。
我都係個測量師，今次我就一連四集，同你解釋下 (1) 舖同樓收購基本知識，同第2、3、4收購個案 senario 1, 2, 3條數點計。
希望那明白，我無心得罪任何人，百貨百客， 但我真係好想攞個真實例子同大家講下點分析收購盤。
我哋嚟緊8月份會推出我哋籌備咗大半年嘅「旗艦」嘅《盛滙商舖增值基金》， 專買有潛質嘅街舖增值，包括埋我哋呢幾個月為呢個基金買入咗嘅7間街舖。This is it, 無其他基金啦。投資金額三百萬港幣起，投資800萬及2500萬以上有 discount， 第一輪集資8000萬港幣，額滿即止，先到先得，有興趣可以聯絡我或同事們。 當中四分一嘅資金，我哋會投資喺有重建潛力嘅舖，博收購。
我後呢間馬頭圍道101號大家姐嘅舖，舖內實用面積538呎，連入則天井151呎，租金28000。單一呢間舖，地盤面積為895呎，係一幢七層高的商住樓，1958年落成，間舖就佔不可分割業權份數嘅7分之1，地區就規劃為住宅(甲類)嘅地盤， 高度限制100米， 地積比率住宅為7.5倍， 加埋商業元素就最多可以起到9倍，記住同其他大部份樓一樣，只可以最底三層做商業用途。
呢個地盤， 單獨咁睇就係單面向街，即係 Class A Site。街(Street)嘅定義，就係起碼要有4.5米闊。 唔夠嘅話，就只係一條巷仔 (Service Lane)，但都起碼要有三米闊。如果係Class A Site, 做住宅嘅覆蓋率(Site coverage ratio) 就多67%，越高，覆蓋率就慢慢減至33%。 地積比率 (Plot ratio) 就按建築物高度，由最低嘅3.3倍，起得越高，就升至最高嘅8倍。
如果係非住宅 (non domestic)，覆蓋率(Site coverage ratio) 頭15米去到100%，越高，覆蓋率就慢慢減至60%。 地積比率 (Plot ratio) 就ABC site 都無分別，按建築物高度，由最低嘅5倍，起得越高，就升至最高嘅15倍。
一般嚟講，如果乜都得，就盡量起非住宅，即係 office/酒店咁，因為同一地盤，免補地價，樓面可以起多一半。但因為呢個 site 係規劃咗為 Residential A 住宅(甲類)， 只可以頭三層係商業，其他都一般係住宅。
要同呢間舖從收購角度做估值，就先要明白收購都係三個原因。
市建局來收購， 佢就按間舖市值嘅110%(如果出租)或者135%(如果自用)來俾錢業主收購。 何是市值， 唔係睇同區七年樓齡喎， 因為樓越舊越唔值錢，但係舖越舊反而越值錢。 而佢係搵兩個測量師做估值，以價高者為準。 當然業主通常都會搵個「醒目」測量師，估值更加高，同佢拗啦。
好似我榮光街呢道，全部畀市建局收緊。(2) 第二個原因，就係私人發展商來收購。收幾錢? 真係唔識答你! 有時可以「市價」，有時可以「天價」，仲唔想賣? 分分鐘變成「賤價」，有時佢可以玩死你。 半夜打嚟唔出聲， 走廊電線被切斷， 樓梯通道被淋糞便，甚至發生小火災等。 呢啲我諗大家報紙都見過， 我唔知堅定流， 總之傳媒就見唔少啦。
(3) 最後一個原因，就係強拍。 買得舖博收購，硬係要作最壞打算。 萬一發展商收收收收曬上面啲樓， 收足八成，申請間舖去強拍，咁你可以袋到幾錢呢? 強拍條數又點計呢?
咁你就先要知道乜嘢叫做 EUV (Existing Use Value 現用價值) , GDV (Gross Development Value 總發展價值) 同埋 RDV (Redevelopment Value 重建價值) 。
以我後面呢個馬頭圍道101號舖為例 (1) Existing Use Value 現用價值就係按呢個建築物現有用途作估值，即係個地舖，連閣樓，加12345樓嘅大廈。以呢個物業在空置交吉的情況下作根據，同埋並無顧及呢道嘅重新發展潛力。 依家啲單位喺市場道成交緊幾錢，就係幾錢，用comparison method 市場比較法。 大廈有乜嘢重建潛力都唔關EUV事。
市場嘅話，地舖就賣緊每呎$45,000，即係值$24,840,000，樓上就賣緊每呎$10,000，6個單位加起來就值3650萬，全幢大廈就值$61,340,000 嘅 Existing Use Value.
(2) Gross Development Value 總發展價值 就係睇個物業重建後，總售價係幾多。 例如重建後係合共提供5000呎樓面，每呎賣$20,000，咁總發展價值就係1億元
(3) Redevelopment Value 重建價值就係以上嘅 Gross Development Value 減去拆樓，發展成本及發展商預期利潤(一般為樓價嘅15%), 剩餘嘅就係塊地值幾錢。 你要記住喎，發展商嚟收購你間舖，佢目的唔係要你間舖，係要塊地。 要先拆咗間舖，先有塊地。佢願意畀你嘅錢，就係塊地嘅錢。
要計RDV的話, 再睇睇後面呢間舖。有三種方法發展個地舖(Senario 1) 單一number 重建, (Senario 2) 連埋則邊相連舖重建，兩個 number, (Senario 3) 連埋再過的兩間舖，4個number一齊發展，但條數點計呢? 先去片:
租鋪睇今日，買鋪睇前景，重建就係前景之一。 般若波羅蜜都要知去邊道。咁Senario 1 單一number 重建地盤條數點計? 第二集同你講。
Summary:
《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》- 收購計算基本知識
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬
三大原因收購:
(1) 市區重建局
110%(出租)或135%(自用)
兩位測量師估值，以較高者為準
(2) 私人發展商
市價、天價、賤價
(3) 強制拍賣
EUV (Existing Use Value 現用價值)
GDV (Gross Development Value 總發展價值)
RDV (Redevelopment Value 重建價值)
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日本有HATERS嗎？「日本高登」惡言更甚
我發現原來有人係唔明我上條片講乜㗎。
留言屌我嘅我諗有三種人：
一、盲撐曹星如嘅人
呢種人應該係連我條片都無睇就覺得我真係話場比賽做馬
二、盲反曹星如嘅人
喂而家我講緊D人人云亦云、盲反跟風，你打啲咁有策略性嘅分析我點會係話你呀，以「屌7佢」為總結絕對係斯文人嘅表現。因為有啲人係話要「打7我」㗎
三、睇我唔順眼嘅人
呢個Comment更加極具參考價值，盡顯Haters本色
講返正題先，
係呀，HATERS就係一堆個心變咗黑色嘅劣等人
(收皮啦！你老母)
係呀，就係咁。
如果睇完我上條片只能夠留下句咁嘅comment，人格係點相信大家都好清楚。
相反，有位觀眾雖然唔like我條片，但起碼係以以事論事嘅角度切入，令我明白我可以深入少少講下呢個我唔中意嘅網絡現象。咁我地入正題。
HATERS本是同根生，佢地除咗個心係黑色嘅之外，佢地對眼係咁睇嘢㗎！
(黑白)
屌你老母，落雨，收皮啦個天！
棵樹起喺個度做咩呀！阻撚住人行路！
(轉自拍)
其實亦都可以好簡單咁諗：
今日可以喺呢度體驗日本嘅生活真係好開心
其實每個地方都有HATERS，
當然有人都會問，咁日本人咁有禮貌，網上一定無HATERS啦。
我可以話你知呢個諗法係：錯呀！
HATE係一種病，而呢種病會因為唔同嘅地方文化、教育等等有唔同嘅呈現。例如日本人從小被教育要忍耐，要融入群體有禮貌等等，其實成個民族壓抑好大。日本有一個叫2channel嘅論壇，簡稱：2ch。而家改咗名叫5h。入面嘅日本HATERS我諗日常壓抑真係太大，佢地嘅言論已經超越一般嘅人身攻擊同憤世言論，例如討論喺電車增加無障礙空間，啲上班族會話：
「為什麼為了日本經濟貢獻的我們，要去體貼為了一時之爽而生下小孩的女人們！」
或者係
「啲老嘢係厚顏無恥㗎。既然佢地存在喺社會都無作用，與其喺度賴屎賴尿不如去死啦。」
有唔少嘅仇恨言論更加演變成訴訟事件，日本會用「炎上」形容呢種網絡惡言、網絡罵戰。因為嚴重到衍生成唔同嘅社會事件。日本AC Japan更加用桃太郎嘅故事出過一個廣告提醒大家呢啲惡言係會傷害到人。有興趣可以click入下面條link睇下：https://goo.gl/BYisMH
HATE呢種病雖然可以由社會衍生，亦唔可以將問題賴哂去社會度。
我地個世界係點，係由我地點諗呢個世界開始。張繼聰以前比狗仔隊寫臭到諗過自殺，佢承認過自己都有過憤世嘅心，但係佢改變心態上進努力，由一個無人識嘅人到拍住張家輝拍戲，做到電影二三線主角，做到一個好老公好爸爸，其實都只係一個對世界嘅觀點轉換。如果佢當日比人寫臭，佢選擇：「既然都無人尊重我，我點解要尊重人呀！」呢種態度嘅話，我諗佢都只會變成一個說話膚淺、剩係識惡言相向嘅人。
講真嘅，唔信嘅話聽日嘗試改變一下你以往習慣咗嘅負面嘅心，
一日咁多，你身邊發生嘅事都會改變。
今日有一班咁嘅人屌我，我會諗我自己有未做好嘅地方而「吸引」呢啲人出現，但我唔會選擇同佢地淪為同等人。Mingjai係我少數好中意嘅一個香港YouTuber，因為佢嘅影片無因為佢高訂閱而變成罐頭片，質素反而不斷提高，即使一開始佢有HATERS都無影響佢嘅進步。我同佢，而家當然無得比，但如果要回應呢啲唔認識我嘅HATERS，我會以mingjai為榜樣用更好嘅作品去令佢地消失。不過放心，我永遠都會集中喺一班支持我嘅crazy fds個到嘅。
日本相關影片：
日本超商這樣賣A書
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HATERS心底話 非日本
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香港有人自殺？關我鬼事？日本香港自殺問題
https://youtu.be/c6TeX8hFpzI
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六弄咖啡館影評: 解構主角情感 淚崩的原因 (必看)
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六弄咖啡館影評：
睇六弄咖啡館係我人生第一次睇戲睇到淚崩，今次呢個影評，我用作為香港觀眾嘅角度去寫，同埋睇開我影評嘅人都知我中意用欣賞嘅角度去評論電影嘅可取之處。睇呢套戲之前我以為佢係一套同賣弄青春嘅愛情電影，點知原來係述說青春嘅背後，表現咗唔同嘅感情，令我完全投入到係主角嘅世界當中。六弄咖啡館係感情渲染上做得非常之好，電影用遞進嘅方式去建立主角同每個人嘅感情，令我嘅情緒醞釀到最後嘅爆點都能夠深切體會主角嘅感受，所以我認為呢套電影能夠 令觀眾投入係佢想表達嘅感情當中。
劇透影評：
六弄咖啡館呢個戲名如果你好似我咁無睇過本小說，其實唔會明白意思係點解。故事一開頭就以一位中年男人係呢間咖啡館中對一個陌生女人講一段關於遠距離戀愛嘅故事。第一個回憶片段就見到果個每日一弄嘅鐵罐，當時我就諗唔係講愛情架咩點解間咖啡館會起呢個名嘅，原來電影去到最後先開估，然而去到最後都無引用返小說嘅文字去解釋「六弄」嘅精髓：「六弄人生：人生，像走在一條小巷中，每一弄都可能是另一個出口，也可能是一條死胡同。生在一個與一般人不同的家庭中，是我人生的第一弄；愛上了妳，是我人生的第二弄；註定般的三百六十公里，是我人生的第三弄；失去了妳，是我人生的第四弄；母親的逝去，是我人生的第五弄；在這五弄裡，我看不見所謂的出口，出現在我面前的，盡是死胡同。該 是結束的時候了，該是說再見的時候了，再見，世界，是我人生的第六弄。」
我唔評論關於口音或者對白有D似書面語嘅問題，因為我被電影表達嘅感情所吸引住。一開始嘅校園生活我已經覺得對白同演員嘅配合非常好，令我有為主角緊張或者怕羞嘅情緒。去到中段當兩人分開嘅時候我完全感受到個關閔綠一心一意為心蕊付出而最後佢不被體諒個種情緒，至於點解心蕊好似咁不明不白就覺得關閔綠唔適合佢，我嘅見解係咁。心蕊講過佢討厭未知數，說穿了就係驚無安全感，而好多嘢佢需要好實在好確定先可以令佢有安全感。例如：當關閔綠唔確認會佢去去西雅圖嘅時候、當佢被打劫後佢覺得男朋友應該要知點做但反而關閔綠反問返佢嘅時候，呢D都係女仔覺得無安全感嘅地方。所以去到最後，係，佢話佢無怪關閔綠，不過無可否認佢已經覺得呢個男朋友比唔到安全感佢而選擇同佢分開。但其實講到尾都係因為心蕊唔夠愛對方而分開。一開頭中年阿智講過：距離從來都不是問題，最 重要的彼此的心意。關閔綠做到，因為佢夠愛李心蕊；李心蕊做唔到，因為佢唔夠愛關閔綠。去到最後，李心蕊自己都矛盾地說：只能說如果我們能夠一起成長，今天就會不一樣了。證明咗心蕊最後都覺得遠距離其實係一個問題，因為佢對關閔綠嘅「心意」並不夠。順帶一提，其實我好在意點解關閔綠一直都係呢個髮型。而我覺得電影就係用髮型嘅不同去表達心蕊認為閔綠長不大呢一點，同樣升左大學，心蕊開始改變髮型，而關閔綠一D都無變。
有D人覺得有好多地方交代不足，反而我覺得剛剛好。電影以倒敍法開頭，一開始就話比觀眾知遠距離戀愛係一件難事，所以到之後由關閔綠同李心蕊呢段關係去講出呢一點嘅劇情入面，我覺得已經交代足夠，因為我認為電影想表達嘅Key message係：類似的青春，不一樣的人生。呢件事。友情方面電影完全表現到關閔綠同阿智嘅感情有幾深，由打架、飛車去台北到出殯之後阿智想令閔綠發洩到出嚟個場戲，所有場面都建立得好好，＊＊比起《點五步》兩位兄弟嘅感情解立，六弄咖啡館會更勝一籌。而去到媽媽個部分，由一個嚴母到打完架之後表現出嘅母愛到佢就來過身呢幾幕我都覺得好足夠，有一幕媽咪打比閔綠叫佢weekend點都要返屋企，鏡頭影到枱面嘅藥暗示佢媽媽已經有病，而果個weekend佢去左搵女朋友隨 最後兩邊都失去了個種滋味一定非常難受。所以透過呢種遞進嘅感情建立手法，去到最後我淚崩了，原因係我代入了阿智對呢個兄弟濃厚嘅感情當中，電影嘅感情建立手法令我體會到個種難過。蔡心怡看似在劇情建立上幫助不大，但係表達電影嘅中心思想就絕對有幫助，就係營造一種對比感，尤其係最後知道阿智嘅老婆係佢嘅時候，呢種：類似的青春，不一樣的人生 嘅遺憾就更加湧到出嚟喇。
有一樣野幾值得反思同討論，就係完左片尾最後個幕，相信係心蕊最後改左隻貓個名叫小綠。如果小綠唔死，呢件事會否發生呢？從來無一種分別可以算是離別，死亡在人嘅心目中才是真正的離別，因為呢種再見係再也不能見。人往往就是如此，等到親人死後才懂珍惜，名人死後才懂欣賞，其實暗地裡鼓吹一種死亡心態，因為好似你死左，人地先識紀念你咁，所以而呢種心態好應該被扭轉，發生咩事都好，唔好輕生，因為人生仲有好多有價值嘅事等你好做，同埋記得珍惜眼前人。最後我想講喊同唔喊都唔代表電影嘅好與壞，正如有人睇完那些年會喊但我無一樣，＊每個人睇戲能唔能夠被煽動情感可以係因為個人的經歷同遭遇而影響，而每個人都有對於每件事都有屬於自己獨特嘅感覺，因為情感先係真正嘅未知數。多謝。。。
一套電影嘅開頭好緊頭，大家可以留意下每套電影喺出現戲名之前，通常都會係一段概括嘅簡介話比觀眾知呢套戲係講乜。
睇六弄咖啡館係我人生第一次睇戲睇到淚崩，喊係喊到我個人震，我要用力去冷靜自己嘅情緒。利申：我今年廿四歲，唔同經歷嘅人會有好唔同嘅感受。作為一個香港觀眾，同類型的台灣電影我近年只睇過《那些年》、《被偷走的那五年》、《等一個人咖啡》。所以我一入場就expect佢係一套賣弄青春的愛情電影，對唔住，我錯了。六弄咖啡館在感情的層次遞進上做得非常好，演員和對白都能感染我令我能夠投入主角的感情發展當中，故事的起承轉合將主角所有的感情線在轉和合中推到最高，所以令我在結局淚崩了。而電影在感情的描寫其實不只在愛情（一開始我誤會了），更包括友情和親情，所以我哭的點其實是絕對合理的。
倒敍法、首尾呼應
六弄咖啡館故事由一個倒敍法開始，在一位中年男人的回憶當中第一個畫面就是那個每天一弄代表著兩位主角的盒子，而電影去到最後才揭曉起六弄這個名的原因，當然就是紀念朋友的一間咖啡館。用一個首尾呼應來強調六弄咖啡館這個名的重要性。
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