魚果菜市場追加預算 郭昭巖籲柯勿留爛攤給新市長
針對110年度臺北市總預算第2次追加減預算案,臺北市議員郭昭巖針對市場改建議題質詢市長柯文哲。第一果菜及魚類批發市場改建斥資140億,郭昭巖數度質詢關心此項改建工程,包括補建樓層要追加的24億經費,樓地板面積載重設計及安全、冷鏈空間規劃。郭昭巖指出,魚果菜市場改建工程增建至8樓,追加預算於今年5至6月編定,工程單價以市府單價編制。但根據她了解,市府各局,包括捷運局環線工程頻頻流標、都市發展局公宅、環保局及工務局工程契約,近月來陸續提報市政會議,因應營建成本上漲,要調增總工程款。郭昭巖表示,魚果菜市場改建調整總工程款額度,並不包括市場未來營運設備如冷凍庫、拍賣場的拍賣機,也只預鋪設停車場空管,未配電力線、資訊傳輸線,據她所知,要到下一任市長才編列。
郭昭巖提醒柯文哲,編定之經費並未考量今年以來物料持續上漲問題,並擔心經費估算不足,將影響未來市場相關規畫安全。她要市長允諾,未來總工程款若有估算不足時,不能減損改建工程中,土木、水電應有之設計內容,不可便宜行事,如提供乘載強度不足的樓板。郭昭巖也呼籲工務專業出身,擔任總PM的彭副市長需要詳細檢討確認,市長也承諾說「好。」。
加碼振興萬華不是僅抽獎
郭昭巖也提醒市長柯文哲,所謂「加碼振興萬華」需要把錢花在刀口上,精準加碼給萬華!追加預算中,要搭配中央今日開始數位綁定的振興五倍券、市府熊好券,4000萬預算推出「提振台北市商圈商機計畫」,透過到店消費抽獎方式,導客至北市商圈店家消費,但這兩個月的計畫,客人要再特別招募的商圈店家消費登錄發票才能獲抽獎機會,郭昭巖認為所謂加碼萬華,不能僅僅只規劃,民眾在萬華區開立發票之店家消費登錄發票,頂多多一次抽獎機會或專屬特定大獎!
郭昭巖向柯文哲喊話,很多撐不下的店家,不少是沒有開發票,沒提供無現金交易的,這樣的振興規劃效益恐怕很有限,尤其參與店家少、今天台北通又卡卡不通,她要柯文哲請市府團隊再檢討研議其他加碼對策,不能讓這4000萬淪為嘉年華放煙火式的抽獎活動而已。
罔顧學安 龍山國中活動中心改建未編預算
郭昭巖直陳對台北市教育局「失望至極」,作為教育單位竟然能罔顧學生活動學習安全,明知龍山國中活動中心改建選擇了「原地改建A方案」,將因進行結構補強後,無法順利改建,卻誤導大家選擇「A方案」。郭昭巖指出,活動中心氯離子含量超標5至11倍,混凝土強度與耐震係數嚴重不足。專業土木結構技師鑑定,單單補強就需要1946萬、每年需200萬續作氯離子維護,但目前教育局僅編列900多萬,解決活動中心耐震不足之問題,陷學生安全於不顧。
郭昭巖不能接受要重走先期規劃來改採其他方案,也讓教育局今年不能送規劃設計費進議會審查,以趕在明年執行,換句話說,規劃設計費至少要拖一年後才能送議會審查,而學生老師就必須在補強後尚不足完全保障其安全的活動中心,多待1到2年。但市長竟然脫口「現在不是補強快蓋好了?不是已經作耐震補強了嗎?」,言下之意,是否活動中心就不需要改建?教育局長曾燦金表示:「可行性評估還有B、C案,我們再看看將來有沒有發展性。」郭昭巖憂心僅做耐震補強,並未解決其他問題,也怕市長被誤導,只要補強就不需改建。郭昭巖要求教育局提出檢討報告,並當面向柯文哲提出建議,基於學生受教及安全之急迫性,應在改建新方案確定後,緊急動用二備金作規劃設計費。讓嶄新安全的活動中心能儘早完成。
#台北通 #熊好券 #五倍券 #魚果菜市場 #龍山國中活動中心 #加碼振興
#萬華 #中正 #郭昭巖 #質詢 #柯文哲
契約單價調整方式 在 張金鶚 Facebook 的最佳貼文
最近因車位及車道公設分攤引發爭議,台灣高公設比及實坪制議題再度引起社會關注。今天4/6(二)聯合報民意論壇刊登我昨天的投書《讓房價公設資訊透明化》(內文詳如下)。
原本投書的標題為《房屋房價公設比知多少?》,因投書文稿過長,受限篇幅,刊登時將原文部分刪除,其中包括公設內容及停車位的複雜與爭議等第二、三、五段刪去,我將投書完整內容重新貼文如下,供進一步參考。
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房屋房價公設比知多少?
張金鶚(清華大學科技管理學院榮譽講座教授)
最近公設比過高議題再度受到朝野關注,內政部在立法院備詢表示,的確有些瑕疵需要檢討,像是車道、車位的公設,「不可以計入樓上的公設一起來算」,可能在立法院下會期提出相關修法。另外,近年新建案欠缺公設相關規定下,導致公設比動輒超過三成以上,在房價持續高漲當下,是否公設不應列入計價,建議採用「實坪制」,也成為能否透過公設不計價而促使房價下跌的爭議。
在台灣官方採建物和土地的面積產權分別登記,其中建物面積登記又分成「專有部分」:包括「主建物」(室內專用)及「附屬建築」(陽台等室外專用),和「共有部分」:包括大、小公(設)、車位及車道等二部分。而「大公」包括大廳、電梯、樓梯、設備、設施等由社區全體住戶持分共有共用;「小公」指社區小部分住戶,如各層梯廳僅由該層住戶持分共有共用。
至於「車位」又分成「法定」、「增設」及「獎勵」車位三類,雖然共有但均可以「約定專用」。其中法定停車位有產權,但無獨立權狀,不得與建物分開買賣。惟其產權登記並未明確規定是「大公」或是「小公」,若是登記為大公,即沒買車位住戶也有持分車位面積,顯然不合理。至於增設停車位產權得登記為公共設施或獨立權狀,可單獨買賣。而獎勵停車位與增設的登記產權情況類似,惟所有權人可提供給包括非住戶的「公眾」使用。從上述各種停車位的產權登記與使用權利不同,其停車位的價格也應有所不同。
另外關於「車道」的產權登記,因為涉及停車場均列為「防空避難室」,同時還多設置社區大樓的機電相關設備,有的還設有垃圾儲藏空間等,因此過去多列為大公,由社區全體住戶所持分共有共用。然而由於停車位佔了絕大空間與使用頻率,因此車道列為大公並不合理,然而若列為小公,似乎也會造成「產權」與「使用權」的爭議。
猶記得早期華美建設張克東銷售仁愛路圓環旁「財神酒店」時,即是將房間出售,但走道公設並未出售,登記在建商名下,後來引發產權糾紛,不論使用或改建都造成許多爭議。
較合理的車道產權登記方式,個人建議是依據停車場公設空間使用的面積按比例持分登記產權,如此車道雖列為大公,但未買車位的住戶其車道產權持分的比例很小,卻仍可保有使用權,以減少未來爭議,亦符合使用者付費的原則。
關於產權面積登記與計價的作法,民間業者最早是將停車位併入一般公設登記,合併計價,如此降低單價,以吸引消費者購屋。後來購屋者消費意識提升,發現業者計價方式不合理,在市場機制調整下,業者目前已多採用房屋與停車位分離登記與分開計價方式。
2011年政府在「預售屋買賣定型化契約」中規定,主建物、附屬建物及公設採取分離登記與計價,惟業者並未真正落實。即便是2012年政府在實價登錄的資訊,也未真正落實上述規定,甚至就連停車位的分離登錄與計價仍混亂不一。
後來消費者認為雨遮、屋簷等附屬建物面積登記並計價非常不合理,因此政府規定在2018年以後新建案,雨遮等不得登計也不得計價。到2019年政府為減少實坪制的爭議,在實價登錄網站加入「淨坪價」及「淨坪比」等試算機制。
從上述公設面積產權登記到使用與計價爭議過程,可以了解台灣高房價所產生高公設比不合理的困境。如今再試圖透過車位與車道的公設計算修法,以保障購屋消費者權益,應予肯定政府的努力。惟政府介入房屋市場的交易行為,仍應注意買賣雙方公平合理原則,尊重市場機制,以避免產生更大的爭議,甚至造成房價或社區品質與使用的扭曲。
我過去曾帶領研究生長期實證研究専有及共有產權的計價、社區公設必要與非必要設施的面積分擔、以及公設項目與計價比例的相關市場分析。我們得到的結論是房屋的主建物、附屬建物、公共設施及停車位其面積效用所產生的價值都大不相同,因此房屋銷售應比照停車位方式,採取分離計價較為公平合理,也能尊重市場機制。
然而當前房屋銷售資訊並不完全透明,消費者購屋並不淸楚大、小公設項目、位置、範圍、面積分攤及其價格。建議政府應規範賣方未來銷售房屋必須提供大小公設平面圖、面積分攤計算方式及其價格,讓購屋者淸楚掌握公設資訊,以為是否購屋之決策依據。
房屋公設面積比例引發爭議的最主要根源是台灣高房價所引起,再加上複雜的產權面積登記,以及國人習慣以每坪單價乘上產權登記面積來計算房屋總價所產生。而產權又涉及與使用權的一致習慣,特別是社區大樓都必須要有的公共設施,如何淸楚規範,以避免不合理加重購屋者的負擔,並減少居住使用的社區爭議,政府有責任介入修訂相關法規。
https://www.google.com.tw/amp/s/udn.com/news/amp/story/7339/5367793
契約單價調整方式 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的最佳解答
191002進化的建商!其實已行之有年?◎文/陳泰源&游璿樺
【前言】
銷售房屋時,在總價不變的前提下,房仲有時會有意地把車位價格寫高一點點,如此一來,房屋單價看起來就會略低一些,一旦成交後,總價滿足賣家的期待,房屋單價則達到買家的目標,皆大歡喜。
有看過我的書《一眼看穿房仲賣屋手法》的讀者們應該有印象,書中裡有篇關於「車位訂價暗藏玄機」的章節,針對同樣的題目,我又再次寫了一篇文章,是想提醒消費者,不只房仲,建商也這樣玩,而且手法更進階!?
【案例】
2018年7月,有民眾買了新北市八里的一棟新建案,預計12月交屋,買完之後,建商卻2度與買家商議更改合約,調整房車價格比例,其中車位從125萬降價成73萬,而多出來的52萬則挪移到房價上,希望藉此提升房屋單坪價格,讓買家質疑車位本來就只值73萬元,根本就是被欺騙。
新聞報導→https://www.youtube.com/watch?v=DaS4gZnmyts
車位價格提高,房屋單價就變低,讓買家以為買到便宜,這是在「銷售時、簽約前」;簽約後,再與買家商議把車位總價壓低,藉此提高房屋單價,這是在「成交後、交屋前」。
通常95%已經簽約後的買家會答應,因為這時買家已經跟建商站在同一利益上,對建商而言,有助餘屋的銷售,對已簽約的買家而言,房屋單價變高了,鞏固社區房價,將來轉手賣屋時也同樣有利。
【買房,你該這樣做】
這類的行銷手法,在中古屋市場裡,房仲只能使用1次。一來是因為賣家不是建商,既沒有餘屋去化的壓力,事後調整房車價格比例,對賣方而言亦不具任何誘因。二來是簽約後,總價多少、房價多少、車價多少?皆已談定並寫入買賣合約裡,緊接著就要拿這份合約送貸款評估、過戶,流程已沒有足夠的時間可以商議。
但建商卻可以玩2輪,賣屋前先用1次,恭喜消費者單價買到便宜!簽約後,再用「您已經是準屋主了,把您的車位價格壓低不會有人注意,卻因此可以把房屋單價提高,這是為社區的共同利益著想,將來您要賣屋,也比較好守價,不是嗎?」這套話術說服已簽約的買家,成功調整房車價格比例。
天曉得,竟然會有買家以為只要跟媒體爆料,建商就會吐回車位價差給買家?合約都已簽定,買家若不願意配合調整房車比,大不了就總價維持不變而已。
只是,為何會有這個漏洞?關鍵在於預售屋市場的成交價,要拖到交屋後才會揭露(以這次的案例,消費者是7月購屋,12月交屋,有的甚至是今年購屋,2~3年後交屋,實價登錄才揭露呢!),這樣的空窗期,讓建商有機可乘,這也是為什麼大家之前討論「實價登錄2.0變調」的原因。
話說回來,這類的銷售手法,我認為不太算「欺騙」,頂多是種「隱瞞」,甚至是一種「服務」,畢竟,屋主要賣的價格就是這麼硬!房仲議不下來,總得想法子讓買家買得心裡舒服些。
因此,如果您已知道這個資訊,下次買房子時,可以根據車位的樓層(B1或B2)、位置(中間或側邊)、動線規劃是否得宜來議價。記得,車位絕對不是「死豬仔價」。
===法律教室:台灣房屋加盟總部法務協理─游璿樺===
【法定售價資訊揭露】
依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項(民國108年5月2日內政部台內地字第1080262183號公告修正)應記載事項第七條契約總價之規定,建商的預售屋買賣契約除銷售總價外,應將土地價款、房屋價款(含主建物、附屬建物、共有部分)、車位價款等分項逐一註記,充分揭露預售屋的價格組成結構,保障消費者資訊獲取權利。
反觀房仲於銷售中古屋時,同樣地,須依不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項(民國92年6月26日內授中辦地字第0920082743號公告)應記載事項第三條委託銷售價格之規定,除銷售總價外,亦應將土地及建築改良物、車位等不同價款分項標示。
【買房,勤作功課消弭價格資訊不對稱】
實務上,建商或房仲會以銷售總價換算每坪單價的方式,藉由車位(通常5-10坪)坪數比例的調整,即可轉換出兩種高低不同的房屋單價,居於資訊不對稱的優勢地位,製作出引人購買的廣告,達到成功銷售的目的。
作為消費者如何保護自己? 其實不難,無論是購買預售屋或中古屋時,不要只單方面聽銷售人員說房屋單價有多物超所值,更要進一步明瞭土地、房屋、車位等價格結構,加上參考內政部的實價登錄資訊,最後還需到購買標的附近的建案或房仲公司多打聽銷售開價或成交行情,所謂貨比三家不吃虧,透過自己的勤作功課,消弭資訊不對稱的劣勢,保障自己權利由自身做起,定能購得價格實惠的好屋。
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/10/191002.html
契約單價調整方式 在 PCCES預算編製-6.契約調價 - YouTube 的推薦與評價
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契約單價調整方式 在 [請益] 決標後廠商對單價調整不服- 看板PublicServan 的推薦與評價
各位前輩,小弟我最近遇到一些問題不知道有什麼方法可以解決?
事情是這樣的,小弟辦一件採購案,是以總價決標,然決標金額雖然沒有低於底價80%,
但廠商也殺的很低了。後來做單價調整是用預算價與得標價之比例去調整。廠商對於我們
單價調整後的某些項目價格低於市場價,要求我們調高。
1.請問我們真的可以因應他的要求調高嗎?
2.投標須知 八十四、除招標文件另有規定者外,簽訂契約時詳細價目表、單價分析表或
其他相關書表所列各項目之單價,依本機關原列預算單價,以決標總價與預算總價比例調
整為原則;有特殊情形或得標廠商認為某項目單價不合理時,得於訂約時由本機關與得標
廠商協議調整之。如果協議不成就解約嗎?
先謝謝各位前輩回答
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