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摸魚手札：缺乏樓價期貨 逼死青年人 - 渾水
金融市場其中一個迷人的地方，在於不同資產都可以藉由financial engineering的操作，將其證券化成一張張買賣合約。既可以有對賭雙方，將資產變成莊家和閒家之間的博奕，由整個市場平衡分擔風險，同時亦可減低資產入場成本。友報專欄作家經濟 3.0的徐家健教授日前撰文，提出了樓價期貨的概念，可算新穎。
高樓價，某程度上成為世代之爭、階級矛盾的源頭，因為參與這個市場的入場成本太高，所以變成強者遊戲，樓價升幅只能由有籌碼的人去享受，這也是Thomas Piketty的暢銷書《21世紀資本論》的結論。這兒講的入場成本，不是講緊買一間樓，而是講緊買兩間樓的入場成本，因為第一間樓是自住需求，即使樓價升了，樓轉樓，住的需求還是不會消失，只有第二棟或以上的物業，才算真正享受樓價升幅。任志剛也有類似的講法：「對需要有一層樓自住的人來說，不買樓就等於『空倉』，有一層樓就等於『平倉』，多過一層就『揸凸』。」
將樓價期貨化、證券化，就意味可以將「參與樓市」的成本減低，以及潛在享受未來的升幅。有別於樓花，樓花是發展商急於出貨，跟樓客對賭的獨立合約。期貨化的樓價，不只限於個體獨立買賣，而是可以有多個發展商對手做莊家，相對風險低一點。香港作為國際金融中心，明明咁多金融專才，到𠵱家仲未發展到樓價期貨，的確相對落後。因為美國2006年已經成功把Case–Shiller index在Chicago Mercantile Exchange上市去做交易，時至今日，Case–Shiller index已經以此為基礎，再發展成多個指數，參考更多美國城市，有一定認受性和代表性。
美國的樓市指數Case–Shiller index，是由Karl Case和Robert Shiller編制而命名。順帶一提，學者對於編制指數有特殊喜愛，因為學者就像一個門派的掌門人，個個也想自己的學說、武功可以傳世。學問難掌握，但用自己名整個指數出嚟就好易入屋，正如未必個個識詠春的六點半棍、標指、八斬刀點打，但肯定大把人聽過葉問的大名。看來，徐教授是有心人，想做下一個樓價指數的葉問。
反觀香港，講到指數就必定係講中原樓市指數，但中原樓市指數的代表性不足。中原城市指數（CCI）以土地註冊署正式買賣紀錄來計算，一般買賣合約要6個星期後才呈上田土廳，這兒有滯後。至於中原城市領先指數（CCL）只根據中原地產代理上報的成交，香港咁多地產代理，一個大的代理商不能反映整個市場的佔份，sample size不足。另一個問題是比較統計技術性，一般show畀公眾睇得到的指數公式計算跟真實計法都有一定出入，即使股市的恆生指數也是這樣，因為編制指數是要混入一點機率分佈（Probability distribution）模型去計smoothing factor，因為統計會有outlier，指數會有噪音（noise），smoothing factor是用來「河蟹」這些統計上的偏差，「拉勻」條指數，睇落無咁波動。只是辣招凍結了樓市成交，個別的大價成交可能主導了整體指數的佔份，這些smoothing factor的反映可能跟現實有很大落差，也變相令到整個機率模型很操控性，無咁公平。
搞樓價期貨，有很多技術困難。最大困難是要搞一個公平，而且有廣泛代表性的樓價指數。只要搞好這一門，第二個煩惱就是找人做「莊家」。香港很遺憾，雖然金融、經濟人才咁多，但連第一個困難都搞唔掂，睇怕未來十年，都唔會有可能搞得掂。結論係，樓價可能繼續升，青年繼續做廢青，因為我哋無辦法食正樓市大升那條水。
渾水
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生活了22年，才發現從未好好認識腳下這片土地，但在這個快速的時代，又該如何認識這片土地？
馬它 in the HOUSE 第三季 《 細說臺灣 》由馬它和99聯手製作，真正踏入職場前，兩人決定帶著麥克風走訪臺灣各縣市，專訪那些對本土記憶、臺灣文化深感共鳴、有故事的人們，透過聲音，將這些都市無法觸及的故事分享給更多人
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好易入屋 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的精選貼文
210920八大 北市2商圈套房僅賣700萬 原因曝
八大原影→https://youtu.be/qpiD7I26vTw
雙人床擺上木頭櫃子，在林森北商圈的這間套房走的是簡約風，建物空間10坪大，總價不到700萬元，光是這一兩週就有近20組的帶看客人。
記者/許雅筑、王明賢 採訪報導……↓
台北買房動輒上千萬，總價低的小宅也吸引買家觀望，打開交易網站也發現在西門町商圈10坪大的套房500萬元，還有不到6坪的小宅低於300萬，如果是包租公拿去出租，投報率也有大概2%。但專家提醒雖然總價好入手，不過周邊環境也得考量。
東龍不動產資深經理陳泰源：屋齡非常老舊或者是一層的戶數整棟大樓非常的多，住戶複雜這樣的疑慮情況之下，你至少要選有24小時的保全管理。
專家建議如果有管理員的電梯大樓，或是物件在商圈附近的學校旁邊，其實治安也相對穩定，因此買屋前多做功課，還是有機會在有限預算內找到理想房型。
陳泰源YT→https://youtu.be/XMAUhHz2n8E
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/09/210920-2700.html
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⭐福祿雙收不缺錢 一條手紋決定女人晚年命運
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00:00 開場介紹
04:27 無債一身輕還改掉漏財壞習慣
09:12 從前不在乎小錢 現在開始懂得斤斤計較
14:13 星座大解析 漏財體質的人
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30:50 債務清債完畢後 也想開始理財卻沒有行動力
32:03 下半年適合嘗試高獲利投資的人
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