#阿明小教室 #房事辭典 #頭期款
購屋的時候,
很少人能夠一次付清買賣的金額,
完成所有交易。
大部分的人都會跟銀行申請房屋貸款,
但因為房屋買賣是一筆不小的數目,
銀行不可能冒風險借出全額,
最多撥款房價的八成給借款人,
剩下的部分由借款人自己備齊,
而這佔房價總額二至三成的
一桶金便是頭期款。
所以頭期款可以說是買房的基本入門票,
準備好了,才能進場房市。
至於到底該存多少金額才夠呢?
假設房價1000萬,
那麼建議至少準備200萬到300萬不等,
若樂觀預估銀行願意放款的金額
足至房價的八成,也就是800萬的話,
那麼多出來的頭期款就可以支付
其他交易程序的開銷,
像是房仲服務費、代書費、印花稅、
天然瓦斯管線等,甚至是裝潢的費用。
因此頭期款可說是不怕多,只怕少。
頭期款準備得越充足,
能夠看的房屋選擇也就越多,
也不用怕房貸不足額
而有房市交易違約的風險。
阿明提醒有買房夢想的朋友,
一定要先了解銀行對目標
房屋物件願意放貸多少成數,
才能更明確地掌握到底要存多少頭期款喔!
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這是一篇蠻持平客觀的分析、說明..... 電動車和你想的不一樣:只是炒作?真的會造成缺電嗎?專家一次說清楚(12/30/2020 風傳媒)
"你應該知道的是:豐田汽車社長痛批,電動車若更加盛行,可能造成日本大缺電,此一說法引發外界熱烈討論。如果電動車滿街跑,到底會不會缺電?電動車只是炒作的話題嗎?作者以專業背景解釋,電動車對解決大城市嚴重空氣污染將有顯著成效,但能源轉型困境並未因此紓緩,能源問題人人有責,不能把責任推給政府。"
作者:曲建仲 / 台大電機博士,知識力專家社群創辦人
近年來空氣污染讓大家忍無可忍,溫室效應造成的氣候暖化日益嚴重,讓世界各國政府推出新的碳排放法規,不約而同喊出 2030或2040 年禁售燃油車的口號,許多車廠被迫積極開發電動車,彷彿電動車能夠解決人類的空氣污染與能源問題,豐田社長怒批世界各國政府力推電動車只是炒作,許多人可能認為那是豐田(Toyota)眼見特斯拉(Tesla)股價節節高昇而吃醋,所以電動車真的是未來環保的新希望嗎?事實恐怕和你想的不一樣?
電池的構造與原理
所有的電池都具有陽極(負極)與陰極(正極),基本上都是由陽極(Anode)發生的化學反應產生電子(Electron)與陽離子(Ion),電子流入元件可以推動元件工作,也就是我們所稱的電能,如圖一(a)示;陽離子則經由電解質穿越多孔性的隔離膜到達陰極,如圖一(b)所示;最後陽離子與電子在陰極(Cathode)結合,如圖一(c)所示。
電池的陽極(Anode):是我們所稱的「負極(Negative electrode)」。電池的陰極(Cathode):是我們所稱的「正極(Positive electrode)」。
兩者恰好相反,千萬別弄錯了唷!大家可能會好奇,為什麼會恰好相反來造成大家的困擾呢?因為化學家定義放出電子的叫「陽極」;而陽極放出電子,代表陽極必定帶負電(同性相斥、異性相吸),所以物理學家稱陽極為「負極」。
不同的鋰電池主要是陰極材料不同
不同的鋰電池其實主要是使用的陰極材料(正極材料)不同,目前最常用的陰極材料共有四種:鋰鈷氧化物(LiCoO2)、鋰鎳氧化物(LiNiO2)、鋰錳氧化物(LiMn2O4)、鋰鐵氧化物(LiFePO4),其中大家常聽到的「三元鋰電池」其實是陰極材料使用鈷鎳錳酸鋰三元化合物的鋰離子電池,其中三元是指包含鈷(Co)、鎳(Ni)、錳(Mn)三種金屬的化合物,而電解質主要是使用六氟磷酸鋰液體,負極材料一般是使用石墨。
固態鋰電池未來發展值得關注
由於現在的鋰電池所使用的電解質是液體,容易發生漏液汙染、易燃爆炸等問題,而固態鋰電池的電解質是固體,不會因為隔離膜破損就導致陰陽極接觸短路爆炸,而且固態鋰電池的密度和結構可以讓更多帶電離子聚集傳導更大的電流提升電池容量,此外固態電解質不可燃、無腐蝕、不揮發、不漏液等特性,不像傳統鋰電池的液態電解質含有易燃有機溶液,需要降溫、防撞擊、防穿刺等安全裝置。
電極材料與液態電解質容易完全接觸,但是和固態電解質接觸不如液體,造成介面阻抗過高,影響整體電池效能,而且固態電解質製程良率低價格高,仍然有許多困難。日本Toyota公司預計2022年推出全固態鋰電池的電動車,美國Fisker公司為固態鋰電池申請專利,能量密度可達傳統鋰電池的2.5倍,法國Bollore公司已經量產固態金屬鋰聚合物電池,德國Bosch公司收購美國Seeo公司研發固態鋰電池技術,QuantumScape公司的鋰固態電池號稱15分鐘可以充飽80%股價大暴漲,由於廠商投入資源研發未來發展可期。
電動車的普及有賴電力基礎建設
電動車要充電,但是如何充電是個大問題,像Gogoro的電動機車一個電池只有9公斤,使用者可以到電池交換站自行更換電池,但是Tesla電動車的電池重達500公斤以上,只能以定點充電的方式進行,即使目前的規格要求在1小時內完成充電,使用者是否能在加電站等1小時卻是個問題。
如果必須把車開回家在停車場充電,最大的問題是目前的電力基礎建設不足,假設大樓停車場有100個停車位,每個都設置插座,當100台電動車同時充電時,大樓的變壓器無法承受如此巨大的電流,因此整個電力基礎建設,包括:變壓器、變電所、高壓電塔都必須重新設計才能達成,聽起來就不是短期內可以做到的事,可能的解決方法是在大樓停車場建置大型儲能電池,當大量電動車充電時可以由大型儲能電池供電,考慮到成本與安全,大型儲能電池使用釩電池或鋁電池是未來可能的發展方向。
電動車不會排放廢氣 更環保而且節省能源?
由於我們的發電廠是以高壓交流電(AC)傳送到使用者家中,再以「電源供應器(PSU:Power Supply Unit)」轉換為直流電(DC)才能對鋰電池進行充電,如果使用的是交流馬達,則鋰電池供電時要再轉換為交流電(AC)給馬達供電,每一次的電源轉換效率大約80%~90%,因此這樣轉來轉去其實浪費許多能源。根據德國慕尼黑經濟研究院(IFO:Institute for Economic Research)發布的一份研究報告,考慮電動車的碳排放量時,如果將鋰電池的生產製造、能量轉換,以及供電過程中發電廠發電所排放的二氧化碳算進去,電動車的二氧化碳排放量會比傳統燃油汽車高。
根據IFO的資料,最環保的能源形式是使用「甲烷」,也就是我們家裡用的天然瓦斯,它與一般的「瓦斯車」類似,差別在目前瓦斯車使用的「液化石油氣」是丙烷和丁烷的混合物。以甲烷為主要動力的內燃機(引擎)可以使汽車減少碳排放量,而且甲烷裡含有的氮化物、硫化物等雜質更低,是汽車製造商可以採用的環保能源,搞了半天最環保的竟然是瓦斯車,看來豐田社長怒批電動車只是炒作算有幾分道理,不過瓦斯車還是會排放二氧化碳,無法解決溫室效應的問題。
電動車只能改善空氣污染 無法解決能源問題
充電站裡的電是那裡來的呢?還是由發電廠來的,說來說去,又回到了最原始的火力、水力、核能發電來提供,核能目前被社會接受的可能性很低,在台灣想蓋水庫都很困難了更別說水力發電廠,因此又回到最原始的火力發電,不論是使用天然氣或煤碳,最後還是免不了要造成空氣污染的,因此有人說電動車只是把城市裡的空氣污染,轉移到郊區發電廠而已。台灣目前全力推動太陽能與風力發電,這是應該做的,只是核能電廠要除役,太陽能與風力發電只怕用來補上這個電力缺口都不夠,沒辦法多出來給電動車使用。
汽柴油車與火力發電廠最大的差別,在於對污染物的控制,汽柴油車滿街跑到處噴廢氣,只能使用觸媒轉化器進行處理,由於價格與體積的限制,無法對廢氣有效回收處理;而發電廠是將廢氣集中處理,可以使用更昂貴體積更大的工業設備對廢氣有效回收處理,污染的確變低,因此使用電動車一定會減少城市的空氣污染,再加上近年來電池從製造方式到回收技術都快速進步,發展電動車仍然是重要的選項之一。
氫能與燃料電池被視為終極環保能源但是困難重重
傳統電池直接使用化學反應產生能量,優點是能量轉換效率很高(80%以上),但是充電需要比較長的時間;而使用燃料以內燃機(引擎)進行燃燒反應產生能量,優點是可以直接補充燃料,但是使用內燃機的能量轉換效率很低(30%以下),科學家開始思考,有沒有一種方法同時具有「電池」與「燃料」的優點呢?於是燃料電池從此誕生了。
燃料電池和傳統電池的原理相同,都是將活性物質的化學能轉換成電能,但是傳統電池的電極本身是活性物質,會參與化學反應;而燃料電池的電極本身只是儲存容器而已,並不會參與化學反應(觸媒只用來引發化學反應),必須將活性物質加入電池內,就好像我們的汽車補充燃料一樣,才能產生化學反應形成電能,是一種要補充燃料的電池,故稱為「燃料電池(Fuel cell)」。
儲氫技術價格偏高目前仍然無法擺脫石油
燃料電池使用氫氣與氧氣反應產生水,反應後排放的氮化物或硫化物極少,幾乎沒有任何污染,因此被視為終極環保的再生能源。但是燃料電池必須使用氫氣做為燃料。高壓儲氫技術如何把又大又重又危險的氫氣鋼瓶放在車上是個大問題;因此有國外公司開發出可以承受700大氣壓的航太複合材料儲氫瓶,可以取代氫氣鋼瓶,Toyota公司更在推出氫燃料電池車款Mirai,創下單次加滿氫氣可以行駛500公里的紀錄,已經是成功的商品了,那麼它的問題到底在那裡呢?
首先車上放了一個壓力這麼大的儲氫瓶是否安全是個問題,氫氣的來源則是更大的問題,大家都知道電解水可以產生氫氣與氧氣,問題是電解水產生氫氣的成本很高,而且這些電還是來自發電廠。為了降低成本,目前工業上主要是將碳氫化合物 (石油)以「 蒸氣重組」(Steam reforming)的方式分解生產氫氣,搞了半天還是要以石油做為原料,看起來人類要擺脫石油還真困難。
為什麼世界各國都訂定2030或2040年禁售汽柴油車?
很有趣的現象,世界各國都訂定2030或2040年全面禁售汽柴油車,為什麼是這個時間呢?主要還是覺得前面介紹的這些問題,包括充電站建置、電力基礎建設、新建大型發電廠,或是太陽能、風力發電等新能源開發,大約需要20年時間,因此選擇了這個時間點,問題是如果時間訂定了,卻沒有看到政府加蓋發電廠,那時間到了要怎麼辦呢?
不過各國政府爭先恐後這樣「宣誓」,還有一門不可言傳的心思,那就是老百姓對空氣污染已經忍無可忍,但是眼見要解決這個問題困難重重,宣誓「2040 年」禁售汽柴油車,等於是給老百姓一個交代,反正2040年是 20 年以後的事了,到時候站在台上的一定不是現在宣誓的這個人,這種只靠嘴巴說說就可以成功的「政績」,何樂而不為呢?
能源問題人人有責 不能把責任推給政府
經過前面的介紹,大家一定發現人類的能源問題沒有這麼簡單,政府該做的不只是靠嘴巴宣誓禁售汽柴油車,而是必須認真開始發展綠色能源。目前最大的問題在於:電價太便宜,造成使用者沒有節約用電的習慣,各種價格較高的「家庭能源管理系統」(HEMS:Home Energy Management System)乏人問津,電價如果真的大漲又會造成物價波動,受限於選舉與政治因素,要讓電價上漲也是困難重重,只能靠我們自己養成時時節約能源的習慣,才是最有效的方法。
責任編輯/周岐原
完整圖文內容請見:
https://www.storm.mg/article/3340151?mode=whole
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房仲買房初體驗(上):從找房到買房,像極了愛情@文/陳泰源
【前言】
一直以來,我都是以房仲身份教民眾怎麼買房,但想想自己若沒有實際的買房經驗且名下沒有不動產,從業多年仍只是個租屋族,對客戶而言似乎少了一點說服力。
而歷經十年奮鬥後,還清負債也存到錢的我終於輪到自己要買房子啦!只是身為「房仲買家」與「一般民眾」在購屋時究竟有何差別?接下來,與大家分享我的購屋初體驗。......↓
【房仲買房,最直接的好處是?】
一般來說,如果有買家透過我(美商ERA)去買同行(住商、中信、台屋、21世紀……等等加盟體系)的物件時,業績算法是將買賣雙方所支付的「總服務費」對拆,再由各自店頭按照公司的獎金制度撥款下來給業務員。
舉例:A買家透過B房仲找房,後來買到C房仲刊登D委賣的物件時,A買家支付的2%加上D賣家支付的4%等於總共6%的服務費,再由B與C房仲對拆業績各3%。
而號稱「省錢達人」的我,當然要去尋找看看有哪家房仲店頭願意將「一個我」切割成「房仲」與「買家」來看待的囉!換句話說就是「房仲陳泰源」帶著「買家陳泰源」去看房子,倘若這樣的模式可行(簡稱「店配」),「買家陳泰源」所支付的服務費,還能回流部分到「房仲陳泰源」身上。
這樣做不僅能替自己省下一半的服務費,也能將業績心安理得報回公司賀成交,所以,我在看房子之前,一定只鎖定願意採「店配模式」合作的房仲公司。
【買房也要看緣分】
之前談到我原本預計在2020年07月28日要買到房子,目標當天就是簽約日,因為那是我從事房仲滿10週年的日子。
一開始,我是直接找屋主談,物件位在中山區的《雷OOO大廈》,因為我就住在這,想說若能買到便能就近管理超方便der!可惜,目前釋出的物件不是格局怪到不知如何規劃?就是陽台加蓋導致與對面大樓超緊鄰(手一伸就摸得到對面住戶的窗戶),整天光線進不來毫無日照可言,雖然還是有出價談,不過屋主一副嫌我出價低的態度還一直強調「快賣掉了!」看我是否會追價?想想算了,沒想到幾個月過去,我都已經買到房子了,他還沒賣掉。
後來,我透過ERA同事出價談文山區景興路的《台大新生活廣場》高樓邊間戶,坦白說,這間是我心目中接近90分滿意的物件,可我出價已是近年來實價登錄第二高,卻只到屋主的實拿價而已(完全沒有服務費),我深信「有錢不怕買不到」於是作罷,事後冷靜思考,我在景美看二輪電影也快二十年了,文山區的市容基本上沒什麼變化,毫無建設題材可言,買在那兒頂多只是置產當存錢,根本不用期待增值,嗯……沒買到也好。
之後,我請21世紀的同行幫我出價談萬華區開封街二段的《開封龍邸》高樓邊間戶,這間房子各方面條件都讓我覺得勉強接受,像是電熱無瓦斯,屋況頗糟,買了一定要花幾十萬整修一番(我非常不喜歡一邊繳房貸還要一邊花錢整修房子,時間很珍貴的!),加上屋主心態接近實價登錄史的最高區間(精裝價),最終因不想被當「盤子」而三度作罷。
接著,我跟台屋下斡旋談中山區民生東路一段的《金山惠安》,屋齡縱然40年但公設比低室內使用空間大(現況為1大房2廳)覺得很划算,樓下雖然是酒店看似龍蛇雜處,入口處卻有住商分流之前棟與後棟的動線規劃,陽台看出去的景觀又是公園第一排,尤其一層共用3部電梯,每部都跟貨梯一樣大(放一台大鋼琴都綽綽有餘),公設區域含走道間也都格外乾淨,顯然住戶們在維持社區的單純與整潔有高度共識!可惜屋主想賣天價,遠遠超出實價登錄史上第一高,屋況也是需要重新整修過,於四作罷。
然後,我又看到一間位在內湖區成功路四段的《力霸成功大廈》高樓邊間戶,A仲介開發後告訴我「屋主說他根本沒有想賣」,純粹是因為B房仲有進案壓力,所以才簽委託讓B對店長有交代,後來我又委託C房仲再去試探一次,沒想到C直接跟我說那間出行情價是絕對買不到的,想想後便五度作罷。
由於實在是找不到心儀的物件,有出價談的,卻因為屋主的價格心態過高而放棄,最終沒能如願在7月28號買到房子,雖然覺得有些遺憾卻也不再「糾結」這個紀念日,讓我在之後的找房反而理性許多。
【在妥協中讓房子找到你】
我知道,世上沒有十全十美的房子,假如有,唯一不完美的就是價格,我開始檢討我的購屋需求,之前提過我的買房10要件:
1.要有電梯
2.垃圾處理
3.天然瓦斯
4.不要夾層
5.有管理員
6.兩面採光、廁所開窗
7.至捷運站google顯示步行8分鐘內
8.要有能放洗衣機且能洗衣與曬衣的陽台
9.預算1000萬內全含,包括服務費、契稅、代書規費、屋況整理費等
10.不要五木門牌(林森北路),若是新生北,景觀也不能是高架橋第一排
後來,我捨棄了條件3、7、10,理由是:
1.小坪數用明火的確蠻危險的,洗澡容易冷的話就買台好一點的電熱水器吧!
2.只要在台北市區,縱然至最近的捷運站步行超過8分鐘,生活機能也不會差。
3.我承認明水路聽起來就是比較高級,但門牌不過就是名稱而已又何必太在意?
當我將購屋需求重新調整與放寬後,又接續在市場上重新找了一輪,終於找到了一間「林森北路」門牌,社區名叫《千OO》的房子,於是與刊登廣告的房仲聯繫並預約看屋接著展開後續的洽談,最終讓我買到我人生的第一間房子!
只是,關於這間房子的各方面條件與我當時設定的有何不同?我又做了哪些妥協呢?
【一體兩面,缺點的背後是優點】
坦白說,一開始這間房子我並不喜歡,一來是我對「林森北路」門牌有既定的負面印象,二來是管理費1坪150元頗貴,三是公設比36%不太能接受(我希望低於33%),第四個最讓我抗拒的是三角梯形格局。
於是,我試著逆向思考說服自己……↓
門牌:不過是個名稱,何況地點並非處在燈紅酒綠的條通內,縱然至捷運中山及雙連站google說走路要10~12分鐘(比我當初設定的8分鐘內多了2~4分鐘),但生活機能仍相當成熟,走到最近的大公園及全聯福利中心皆不用2分鐘,環境熱鬧卻不複雜。
管理費與高公設比:這一切皆因社區戶數少,通常,十個小套房社區中有八個單層戶數超過10戶以上(有些甚至超過20戶!),因此,小坪數還能規劃單層僅6戶相對單純許多,而建商當初規劃時也是為了要符合消防法規(八樓以上雙梯,十一樓以上需設置排煙室)才導致公設比被拉高,這都是為了讓大家住得更安心,反而是優勢啊!
格局:主要是因為《千OO》的建物結構採「SC」的關係才導致邊間戶呈現三角梯型,要知道,SC除了比較耐震,在眾多小套房社區中採鋼骨結構的,極少!而先天格局的缺陷還是可以透過後天的裝修解決,或是利用家具/電的擺設讓室內動線看起來依舊順暢。
更重要的是「廁所開窗」,一般小套房社區只有邊間戶才有機會,《千OO》也是,雖然夾在中間的戶型格局方正但卻只有單面採光(空氣不流通)且廁所無窗(容易發霉),因此拿格局換通風及採光,絕對是划算的取捨啊!
就這樣,想著想著,也就接受了。
【人在找房子,房子也在找人】
的確,無謂的「728從業十週年紀念日」無須過份堅持,找到好房也必須搭配心態好的賣家。
看了一輪房子之後,突然覺得買房跟談戀愛有點像,在找房(心上人)的過程中,有時自己看不上眼(不是我的菜),有時看上了卻買不起(覺得對方高不可攀),有時單看「照騙」會錯意(誤以為適合自己),看了現場(約會碰面)才發現浪費時間,有時你喜歡這間房子(認定交往對象),偏偏屋主(愛人的父母)看不上你(嫌棄嫁妝太少)或惜售(覺得你是癩蝦蟆想吃天鵝肉怕你糟蹋他的孩子)而反對這樁喜事。最終,買到並長久居住的房子(與你結婚並白頭偕老的另一伴),往往不是你最愛的,卻是你越看越順眼的。
或許,對首購族來說「先求有,再求好」才是上策,如同初戀者先試著跨出交往的第一步,相處過後覺得適合彼此再論及終身。只是萬萬沒想到,我人生的第一間房子竟然是一開始相當排斥的「林森北路」門牌,只能說一切都是緣分啊!
買到房子固然是喜事一樁,接踵而來的問題都是新的學習。在之後的簽約到交屋,以及申請房屋貸款的部分我是如何與銀行交手?銀行最終提供了我哪些方案?這又是另一則故事了……。
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