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【更新至2020年10月03日，大直最新實價登錄。整理/分析-陳泰源】
資料來源-台北市政府
超級詳細資料檔案下載連結→https://www.dropbox.com/s/d7w1b1r4f6tuz4u/%E6%9B%B4%E6%96%B0%E8%87%B310%E6%9C%883%E6%97%A5-%E5%A4%A7%E7%9B%B4%E6%9C%80%E6%96%B0%E5%AF%A6%E5%83%B9%E7%99%BB%E9%8C%84.pdf?dl=0
看屋收費社區，《JOJO紐約》史上成交密度最高，其他社區包含大坪數也有成交紀錄。
成交量6～7月超級爆量！史上超低利率，熱錢太多，看屋收費社區、違規商業宅，皆傳出捷報！量、價雙漲。
大直街與北安路無電梯公寓，單價維持在60萬上下。基河國宅，價格站穩53萬以上，甚至有明顯坐55望58的趨勢。
《西華富邦》33樓、《國美大真》10樓、《國票金控大樓》店面、延遲1年實價登錄才揭露的《水綠清翫》，皆有上新聞報導。
違規住宅議題發酵，成交量68筆裡，合法住宅44筆，商業/娛樂區仍表現不凡共22筆，2筆店面。
200128蘋果 大直賠售潮喊卡 水岸豪宅站穩3年行情
新聞影片→https://tw.appledaily.com/property/20200128/AYKW4R45H66W3L4GEVLJZ53KCY/
近2年大直房市低迷，豪宅更是屢屢跌價，尤以具話題性的「西華富邦」，在短短一年內有4筆賠售紀錄；不過，睽違3年再傳成交的「輕井澤」卻站穩行情，去年9月3樓戶以2.3億元賣出，每坪單價相當中高樓層戶，令人意外。
記者/熊培瑄／台北報導......↓
根據最新實價揭露，「輕井澤」低樓層3樓戶去年9月以總價2億3555萬元成交，含車位共150.47坪，拆算每坪單價約183萬元。進一步追查實價登錄歷史紀錄，2015年間5樓戶出現最高成交價2億7654萬元、單價約209萬元，一舉躍上「200萬俱樂部」；不過同年7月，高樓層10樓戶以2億3988萬元成交，單價跌至181萬元，爾後1年內的4筆交易，成交單價皆落在180~185萬元區間。
「輕井澤」屋齡16年、樓高14層，坪數規劃88～129坪，總戶數65戶，因緊鄰基隆河，和相鄰的「代官山」、「帝景水花園」，同為大直水岸第一排指標豪宅，景觀絕美。在大直豪宅熱銷之時，看中該豪宅的名人也不少，包括秦漢的姐姐孫祥娟、明基電通榮譽董事長李焜耀、前總統李登輝女兒李安妮等，都是知名住戶。
睽違3年，「輕井澤」再出現成交紀錄，依然站穩行情，美商ERA不動產資深經理陳泰源指出，水岸宅具抗跌性，但3樓戶景觀受限，單價卻相當中高樓層，確實賣得不錯，「主因是屋齡高，第一手屋主持有成本相對較低，加上傳產大老、政商名流聚集，正所謂『千金買房、萬金買鄰』，該豪宅戶數多，容易增加交流機會。」
大直是豪宅熱區之一，去年「國美大真」、「良茂京都」甚至是「西華富邦」等卻屢傳賠售慘例，陳泰源說明，這些豪宅皆在2014年前後、正值房市高點交屋，屋主持有成本高，後續歷經房市修正，再轉手勢必賠售，只差在虧多虧少。
針對當地豪宅市場未來走向，陳泰源分析，大直成交量一直不高，現階段又受到股市盤旋、總統大選等干擾，對於投資置產嗅覺敏銳的有錢人來說，會評估局勢再出手，預估選舉後2~3個月，觀望氣息會愈趨濃烈。
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/01/200128-3.html
190519蘋果【賤招拆招】房仲黑心話術升級 房產3名師重砲破解
影片網址→https://tw.appledaily.com/new/realtime/20190519/1567301/
買房是人生大事，要仔細思考，但招架不了仲介的話術攻擊，倉促下斡旋只會後悔莫及，《蘋果新聞網》邀請美商ERA易而安不動產資深經理陳泰源、屋比房屋比價平台創辦人葉國華、房市達人SWAY共3位房地產名師，以及5位仲介，破解房仲糖衣話術下的真正用意；看清話術、得體回覆，絕對是購屋必學的一門深奧功課。
陳筱惠、唐家儀／連線報導……↓
《看房時》
仲介話術 這個物件是買給子女的，他們不喜歡所以便宜賣！／屋主年紀大，子女搬出去所以要賣房換房。
真相：避免屋主被認出是投資客的物件。
破解：買賣雙方皆不想面對投資客，除先查好行情價格之外，可以觀察屋內的建材，若是新穎建材、家具換新又重新粉刷裝潢，大部分都是投資客的物件，如果喜歡不如直接點破，準備砍價。
仲介話術：是屋主的起家厝，希望遇到有緣人，之前有客戶出價漂亮也不賣，不過我看您跟屋主的感覺很合得來，不然先跟屋主碰個面，談談看？
真相：測試買方的誠意，以及非買不可的態度，也讓買家知道屋主挑客戶，不敢隨便殺價。
葉國華神回覆：「我是很喜歡這一間屋子，但另一間屋主，價格比較彈性，我想這間還是先暫停好了」，或是將看房決定權推給家人，表示自己無法作主，還得經過家人同意。
仲介話術：仲介無法準確回答買家的問題，不靠專業，而是另闢話題，拉近感情，使出讚美大絕，並分享這附近好吃、好逛的店面。
真相：對專業不甚了解，藉由獻殷勤博取好感度，讓買家更容易對自己掏心，聊的心花怒放時，就簽下去了。
SWAY神回覆：「你告訴我我要的資訊就好，不用幫我買便當、綁鞋帶，我有男／女朋友了！」
《營造搶手氛圍》
仲介話術：把有興趣的買家，集中在同一個時段看房，真相營造房子很熱門，有競爭、搶著買的氛圍，甚至有一組是請朋友扮的假買家；這通常是買方已顯露出自己喜歡這個物件，才讓房仲有7成把握打算進一步說服。
陳泰源神回覆：先觀察對方為真假買方，所謂「嫌貨才是買貨人」，若其他買家一直讚美，站在仲介立場，有很大機率是假買方；再找理由回覆仲介「買房又不是買菜，我才剛開始看，還沒比較夠，想再看個幾十間再決定」。
《下斡旋前》
仲介話術：屋主人在國外／屋主明天要出國，要不要先下斡旋？
真相：房仲求快速成交，且可以避免買方直接與屋主接洽。
破解：先迂迴躲避後，問問左右鄰居與管理員物件狀況，再偷問屋主的真實情況。
仲介話術：前一組斡旋出價1000萬，跟屋主沒談成，所以你出的價格應該拉高一點，可能1100萬或1200萬比較有機會。
真相：買家無法辨別，前一組斡旋是真是假，仲介會報相對高一點的價格，影響買家判斷。
陳泰源神回覆：反向操作，向下出價，猜測屋主心態應是後悔，「現在不是很多人，是今天買明天就被套牢嗎？」1000萬沒有談成，現在也隔了1~2個月，屋主應該挺後悔吧，那我現在往下出價也很合理啊，房市不好，時間又拉長，本來就是越晚買越便宜。
仲介話術：公司規定談價依下斡旋順序，而非金額高低，有一組買家也在考慮，只怕你晚下斡旋，最後被別人買到，要不要先下斡旋，優先幫你談？
真相：暗示你有另外買家也在考慮，互爭談價第一順位，促使買家趕快下斡旋。
陳泰源神回覆：「那就先讓他考慮，讓他談沒關係，如果沒有談成再通知自己。」不過「還要看我那時候，對這房子還有沒有興趣。」將主導權拉回自己身上，暗示仲介自己不會因競爭者，衝動下斡旋。
仲介話術：屋主說他可賣、可不賣，現在也同時在招租，若房客入住就來不及了，搞不好等1~2年之後才再釋出，開價還會更高。
真相：別再猶豫了，一旦出租就來不及了，趕快下斡旋。
陳泰源神回覆：「沒關係，我也來看看這裡的租金行情，如果2萬租出去，價格1000萬我出，這個投報率我接受。但如果之後只用1.7萬租出去，我想這房子的價值，應該也不值1000萬。」
仲介話術：看來您很喜歡這間房子，現在屋主開價很硬，賣1000萬，雖然超出預算，但還在行情內，買房子不應期待「物超所值，而是要買物有所值。」
真相：用同理心「看房子真的很累」，讓買家覺得就是這間了，接著說服買家，用一個行情區間，但稍微偏高的價格出手。
陳泰源神回覆：狠酸「屋主價格不能討論，那請問仲介的價值在哪呢？」再以仲介「服務費」利誘，如果房價1000萬不給砍，總成本落在 1010萬， 服務費付1%；如果購屋金900萬，總成本是918萬，給2%服務費，仲介等於多賺8萬元，「你可以幫我跟屋主談談看嗎？」
《斡旋後》
仲介話術：只差一點點，要不要加價？
真相：就是要你加碼，能追高就追高！
破解：用哀兵政策，抬出上有父母、下有幼童要扶養，且自備款就這麼多，讓房仲端不要從自己下手，進轉向屋主議價，或是直接表示「我查好就是這個價格，再高就不買了」，拿出查好的實價登錄等數據，適合功課做得仔細的顧客。
仲介話術：我會試著跟屋主談看看，您可參考同地區的物件／專門在半夜或深夜與買賣方聯絡。
真相：除了營造房仲辛苦的一面外，同時房仲可能認為此筆交易不容易成交，或趁機想銷售其他物件。
破解：可以抬出其他同業因應，表現出真的想出價購買，但並非只有該仲介一間房仲競爭，此舉也能讓業務員更積極談價格。
仲介話術：維持原價賣，但屋主要送冷氣、沙發、電視、冰箱、洗衣機等家電。
真相：附贈的家具可能也不好或老舊，與想像中有落差，重點是想要維持賣方價格。
破解妙招：反而直說這些我都不需要，希望把價格砍低，讓議價空間拉大。
資深仲介表示，買方傾聽比回應更重要，進入價格磋商時，也能找好黑白臉的角色居中協商，以「自己很喜歡，但價格家人有意見」等理由，用力殺價或取得討喜價格，又不至於擦槍走火；即便看到了喜歡的物件，價格也不能隨房仲起舞，還是要考慮清楚負擔能力，以房貸壓力太大，影響生活品質。
美商ERA易而安不動產資深經理陳泰源表示，面對仲介話術，只要謹記「無欲則剛、房子這麼多，有錢不怕買不到，下一個會更好」，切忌衝動購屋。
屋比房屋比價平台創辦人葉國華提醒，「不管物件多搶手，都不影響決定房子的速度跟價格」，若想要仲介黏功時，謹記「不要買、不出價、不配合」，不輕易攤底牌，最忌一氣呵成簽下去，要先冷靜一下，下次再回來談。
房市達人SWAY說，「房仲只是一個不動產資訊的服務者，買房操之在己」，建議買家，屋況自己看，不動產說明書一定要索取，不懂得問房仲，問到清楚為止。在合約書簽名前，認清每一個字，這樣才不會受騙。
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/05/190519-3.html
