【有長線投資價值的領展】
領展房地產投資信託基金
LINK REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
股票代號：0823
股息率：3.9%
每股股息：$2.90
市值：$1500億
業務類別：地產業
集團主席：聶雅倫
主要股東：貝萊德（8.98%）
5年業績
年度：2017／2018／2019／2020／2021
收益（億）：92.5／100／100／107／107
盈利（億）：177／478／203／-171／11.9
每股盈利：7.93／21.7／9.56／-8.17／0.57
每股派息：2.28／2.50／2.71／2.87／2.90
（截至31/3為一個財政年度）
--企業簡介--
領展房地產投資信託基金，擁有一個包括位於香港、北京、上海及廣州之零售商舖、停車場及辦公室物業的多元化物業組合。
物業組合的零售設施主要為日常所需的需求，而停車場設施則主要為使用零售設施的租戶、顧客及鄰近居民提供服務。
以市值計，領展是亞洲地區最大型房地產投資信託基金，亦是全球以零售為主的最大房地產投資信託基金之一。
--房地產投資信託基金（REIT）--
【圖1】--領展物業組合
領展為一隻房地產投資信託基金，而根據信託契約，領展需確保每個財政年度、向基金單位持有人派付之分派總額不少於可分派收入總額之90%，另亦可加管理人酌情決定為可供分派之任何其他額外款項。
在上述財務數據中，見到盈利數字反而比收入數字大，由於收入主要為租金收入，盈利則包括投資物業公平值變動，即物業賬面上的升值都會反映，由於物業估值近年上升了不少，故反映在盈利數字中。盈利每年有較大升幅，就是由於香港近年的物業價值上升。
資產淨值只是評估領展價值的參考因素，估值上升雖令盈利數字上升，但不會為領展帶來實質收入，沒有真正的現金流，而在可分派給股東的部分亦不計算。
雖然估價有參考作用，但對實質盈利並非有直接幫助，故盈利數字未必能反映領展的賺錢能力。股本回報率亦是相同原理，故同樣難以反映真實面。
--去政府化。釋放價值--
【圖2】--物業分派資料
【圖3】--物業收入資料
領展在過往10年，租金保持上升，每年均有不錯的增幅，雖然不是暴升，但這種平穩上升的情況，證明是價值的逐漸釋放。
這反映領展在不斷市場化的前提下，賺錢能力不斷提升，能以市場價格去調整租金，而估值亦能與市場看齊，因為領展在上市前的賺錢能力很低，但上市後能提升賺錢能力，這正是價值的逐漸釋放，亦令領展成為優質股的特點之一。
不過要注意，領展已上市逾10 年，雖然釋放價值的過程仍未完結，但釋放較多價值的時期已經過去，即是高增長年代已過去，往後雖然仍有增長力，但將進入較為中度增長的年代。
--翻身商場提升價值--
自2005 年上市以來，領展已為數十個項目進行翻新，而接下來的5年，領展亦計劃花30億為約30個項目進行翻新，令資產價值及租金得以保持上升。
領展除了將原有的物業進行翻身，近年亦更進取地發展，近年完成的旺角彌敦道700號，就是其中一個例子。
領展以收購的模式取得物業，由於位置十分優質，於是領展將物業然後進行翻身，低層的部分，改建為商場「T.O.P」，善用了位置的優勢，大幅提升租金，從而令物業的價值上升。
【圖4】--「T.O.P」商場
在領展上市初期，可能因加租而令出租率受影響，但近年已轉成市場主導，加上領展管理亦已有一定經驗，故出租率不斷提升，由2009 年的87% 升至近年的96%。可見領展無論在資產價值、租金收入，又或是賺錢能力，多年來都不斷進步。
【圖5】--5年租金及租用率
由於領展擁有不少優質地點的商場，而這些商場只需翻新就能將價值大幅提升，雖然不少已完成，但餘下的商場仍有這個優勢。
同時由於領展有一定規模，成本較易控制，在融資或其他方面都有一定優勢；領展的債務組合實際利息成本由2010 年3 月31 日的4.30% 降至近年的2%、3%，成本絕對不高。
--發展前景--
發展方面，領展仍有空間。於2012 年，領展擴大其投資範圍至涵蓋香港所有可持續提供收入之非住宅用途物業類別，包括但不限於單幢式資產及綜合用途（以零售為主）之發展項目，但不包括酒店及服務式住宅。
2013 年，領展與中國內地其中最大的房地產發展商萬科簽訂戰略合作意向書，共同發掘中國零售物業的投資機會。現時中國的物業部分，按估值計約佔領展超過1成，而領展本身已有資產本身已很龐大，發展其他項目相比整個領展來說，影響暫時未算明顯。
另外，由於領展對自由行等的依賴比其他商場少，始終較為貼近民生，因此租金收入相對其他市場物業會較平穩，就算整體物業市場租金下跌，對領展的影響亦只會有限，故往後的租金收入及派息都能平穩發展。
領展過往年代的管理策略，是持有物業，翻身物業，到了近年，開始變得較為進取，會進行物業買賣，亦會買入物業翻身，雖然領展在翻身物業有一定的經驗，但近年的策略，難勉令風險度略有提升。雖然可提高長遠的增長力，但又同時增加了風險，投資者要明白這點。
--疫情因素--
領展的核心業務是收租，疫情對業務都會有少少影響，但從領展的財務數據分析，影響並不算大。
加上疫情只是中短期情況，並不是長期性，因此，只是疫情慢慢過去，領展就會回到更理想的業務水平，投資者只是忽視中短期情況，集中分析長期價值，就可以。
--投資策略--
綜合而言，領展是理想的優質股，有一定規模，坐擁不少優質商場，而餘下仍有一些有條件提升的商場，故仍有一些潛力。加上此股派息穩定，因此無論是收息又或是增值方面，領展都擁有條件，長線甚至永遠持有都可。
由於此股優質，因此市場估值往往不平，而息率有時會處3.5% 以下，雖然預期股息會逐漸上升，但較有耐性的投資者，宜等息率達4% 才投資，而最起碼的要求也要有3.5% 以上息率。
現時的股息率水平，可理解為合理區約中間位置，對於追求平穩增長及收息的投資者，已可以分注投資，長線持有。如果本身有貨的投資者，只要長線持有就得。
（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）
將進酒停車 在 [食記] 桃園將進酒頂級麻辣鍋吃到飽- 看板EatToDie 的推薦與評價
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餐廳名稱：將進酒頂級麻辣鍋吃到飽
消費日期：2021 年 10 月
地 址：桃園市八德區中華路181號
電 話：0919 635 655
價 位：800元，加10%服務費
營業時間：周一到周四16:30–00:00、週五到週日11:30–00:00
可否刷卡：可
優惠資訊：吃光優惠價725元，加10%服務費
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網誌圖文版:https://www.tony60533.com/lets-wine/
這間將進酒評價好像還不錯，Google評論4.3分，雖然評論的人不多但都說很划算。
將進酒位在桃園市八德區中華路上，我們是開車來，門口有停車格，
但只有三四格一下就滿了，附近繞了好久找不到停車位，走進去問店家，
店家說對面的停車場有合作可以停，對面是千葉火鍋的，
結帳時給店家看停車代幣，會直接折現金120元，差額就自己補囉。
如果能停到門口的還是最好，就不用錢。對面停車場不便宜，
假日半小時50，我們吃兩個小時200元。重點是不能太晚離開，
因為要去千葉火鍋裡面付停車費，我們離開時11點左右千葉也收得差不多，
感覺再晚一點就出不去了，大家要注意時間。
菜單在這，現在沒有活魚了，原本是衝著生魚片來的，結果好像太晚來生魚片沒了，
當下聽到沒了的時候有點想離開，店家感覺也是看我們不強求，因為真的沒了，
但想說算了吃看看好了都進來了，如果有活魚跟生魚片真的很猛欸，有點可惜。
然後菜單只要看肉品部分就好，因為海鮮都在自助區自行取用，
自助區有就有，沒有就沒有，我也沒看到干貝，
每次限點六樣，因為只要點肉品，所以六樣很夠了，
另外一個很棒的是，有生啤酒喝到飽，
還有如果吃光光的話一個人從800元變成725元歐，另加一成服務費。
環境還算不錯，非常適合聚餐，都是圓桌，家人一起吃應該滿有FU的，
我們兩個人也是配到大圓桌，位子超大挺棒的。
將進酒頂級麻辣鍋自助區，海鮮、青菜、餃類都在這邊，
只有肉品用畫單子，其他食材自行取用，海鮮算滿不錯的。只是沒有菜單上那麼威。
有鮑魚、鮮蚵、蛤蠣、天使紅蝦、藍鑽蝦、螃蟹等，海鮮都很新鮮，種類也很多。
另外還有小卷歐，以海鮮來講，這個價位有這樣的海鮮算滿划算了，
蔬菜跟餃類比較少一些，但也算基本款都有。
湯底選兩種，有麻辣鍋、壽喜燒、海鮮昆布，
我們選了麻辣鍋跟海鮮昆布，麻辣鍋真的有辣，頗好吃。
旁邊有一區熟食區，我們去的時候太晚了全都沒了，等了一段時間都沒有補，
就跑去問店員還會補嗎，因為生蠔跟烤蝦，想吃阿，
店員說不會補了，但我們可以跟他說要幾分，他幫我們現做。
所以我們點了兩個生蠔跟四個烤蝦，其實滿好吃的很新鮮，
送來之後覺得我們好像點的有點客氣，想說吃完有優惠價，就吃剛好就好不要浪費食物。
肉品上的速度還可以，不算太慢，等的時候也可以先吃其他海鮮。
蝦仁漿、花枝漿也是用點的，大推他的蝦仁漿，真的吃的到蝦仁。
我們點了無骨牛小排、神仙牛、翼板牛、和牛、牛舌等，
比較厲害的牛肉，幾乎都點了，但送來之後不知道哪個是哪個。
印象中應該是無骨牛小排跟神仙牛跟和牛比較厲害，但肉品都還算不錯。
海鮮部分我們也拿了不少，鱈魚超級好吃的，蝦子也很新鮮，
我們是拿的都吃光光了，自助區的食材會一直補，不夠再拿就好。
鮮蚵、蛤蠣都很肥美，這間主打海鮮真的很可以，
還是覺得如果有活魚跟生魚片就真的推爆了，
同樣價錢差這兩樣差很多耶，下次一定要早點來才吃的到。
吃了大魚大肉後也要吃點青菜，白菜煮湯真的很好吃，還有我愛的油條也很脆我喜歡，
但龍蝦沙拉丸有點失望，不太好吃有點難形容，但除此之外其他都不錯。
這邊有醬料，還有白飯，上面有一堆麵類，但我們都沒吃，拍給大家參考
飲料跟冰品也還算OK，基本款冷飲熱飲都有，
也有咖啡，重點有生啤酒喝到飽啦，
冰淇淋是西班牙梅諾卡La Menorquina，這我比較不熟，但吃起來還行。
我們有吃光光，所以一個人725元加一成，
另外有折抵停車費120元給我們，算滿不錯的，以上給大家參考囉。
網誌圖文版:https://www.tony60533.com/lets-wine/
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