市建局大話連篇
【口術無雙：回應市建局韋志成油旺重建造數假象】
市建局韋志成今日再次「出口術」，以未來重建油麻地及旺角，800座舊樓需要3476億開支為例，迴避公眾對市建局「賺到盡」的質疑，及承擔興建公屋或居屋等可負擔房屋的社會責任。韋志成的「口術精要」只得一招：煽動香港市民相信市建局好快「支爆」（開支爆煲），我們不妨剖析一下市建局的「支爆術」。
刻意隱瞞與發展商攤分物業銷售收益
韋志成刻意隱瞞市建局和發展商於物業重建後，和發展商所攤分的潛在收益，只以地盤公開招標作項目唯一收入來源。
然而，根據以往市建局和發展商的合作紀錄，市建局會於重建地盤的招標條款上，清楚列明日後和發展商在物業銷售上的「分紅標準」，而分紅比例更可能高達五成。韋志成單以11,200地面呎價推算收益，明顯是低估了市建局在未來重建項目上的總收益。
15,700收樓呎價不能作準
油旺重建項目內有一半都是非自住單位，根本不能以7年樓齡收購呎價，直接推算重建項目總開支。韋志成卻假定未來所有重建單位都是自住單位，並以土瓜灣重建項目7年樓齡收購呎價達15,383推算，直接得出需要3千多億的收購成本。
然而，市建局的資料顯示，以往在油尖旺區的重建項目中，自住單位佔總住宅單位數目，最低可以只得三成半。換言之，有大部分單位其實只作出租用途，而單位的收購價將按不同情況「打折」。如業主同時擁有幾個將被重建的單位，並用作出租用途，部分單位甚至有可能只按單位的市值交吉價收購。
同區同期單位收購價存有差異
市建局一直以土瓜灣三個相連重建項目收購呎價達15,383元，推算未來在油麻地及旺角的重建開支。然而油旺地區甚大，市建局預計要重建的800舊樓亦分佈區內各處，單位賠償費用必定大有差異，既不能以土瓜灣項目類比，更不能在同區以同一收購價推算總重建成本。而根據以往市建局項目收購的紀錄，即使同屬同一地區，並於同期開展收購程序的重建項目，單位收購呎價也可以有超過一成以上的變化。
市建局根本不會重建800座舊樓
市建局過往16年的重建項目，集中於發展有利可途和還有剩餘可發展地積比的項目上，根本沒有證據顯示市建局會突然轉向，單純發展800座已達地積比上限，經濟效益較但的樓宇。
在自負盈虧的商業原則下，市建局必定會同時發展其他具發展潛力的重建項目，以維持財政穩建。以市建局過往16年只發展了716座舊樓，平均每年不足50座的速度推算，市建局根本不會在未來20年重建所有800座的舊樓。
幾個計算背後其實都指出，韋志成聲稱需要3476億重建800座油旺舊樓，根本是「報大數」，藉嚴重高估項目實際開支，煽動「重建支爆論」。
拆毀重建不是唯一可能
拆穿謊言背後，其實我們更應該追問的是，拆毀整座舊樓重建是否香港唯一市區更新的方法？現時以市建局重建舊樓的速度，根本難以追上香港樓宇老化的速度。而當市建局現時每年的樓宇復修開支不足5千萬，只佔每年重建開支的1－3％時，市建局不但應該抽撥更多資源，加快樓宇復修速度，延長樓宇壽命，未來更有必要重新考慮市建局在市區更新角色上的定位。
在低更新效率，卻對社區造成高破壞的情況下，究竟市建局是否可以揚棄現時嚴重破壞社區面貌，掠奪基層生活空間，「拆舊樓，起豪宅」的重建方向，而改以配合社區脈絡發展的樓宇復修計劃，主導未來香港的市區更新呢？
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參考資料：市建局「摯誠 . 志成」（網誌）
http://www.ura.org.hk/tc/media/blog/blog_20171203
