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191005「履約保證」與「價金信託」的百密一疏及深度剖析◎文/陳泰源&游璿樺
【前言】
無論是從報章雜誌、電視新聞、網路媒體報導，多數消費者已被教育「買房子一定要做履約保證」這樣才安心。其實「履約保證」就是一個專門且獨立的第三方專戶，讓買家可以把錢匯入，等到過戶手續辦妥後再「一手交錢、一手交屋」的概念，對雙方來講都蠻有保障的。
只是，有了「履約保證」機制，買房的交易流程是否就真的萬無一失？除了履約保證，還有一種制度叫「價金信託」，這兩者之間究竟又有何不同？
【案例1】
2018年1月的新聞，安新建經被一狀告上法院。根據原告表示，勤德股份有限公司於104年6月時就新竹縣湖口鄉總價5億多元之土地買賣，委託安新建築經理有限公司辦理買賣價金履約保證，並於105年6月30日完成土地分割及移轉登記。
殊不知在進行交款過程中，安新建經公司委託的毛姓代書，竟以要繳1.3億元土增稅為由（事實上稅款只有三千多萬元），自安新建經申請了這筆款項，而安新建經不知因何緣故，在未查證清楚的情況下就將客戶的錢撥付代書，導致勤德公司遭受損失，因此依法向安新建經求償。
相關新聞→https://news.housefun.com.tw/news/article/147062186079.html
【案例2】
2018年7月的新聞，中華地政士事務所負責人陳國帥涉嫌向銀行詐貸、詐取房屋等不法，至少13人被害，不法獲利超過2億元。
檢方查出，陳從去年起即以此手法雇用朱克立等業務員，尋找低於行情、急欲求售的房屋，先由沈姓代書（沈咨凡）出面說服屋主捨棄「履約保證」改採用國泰世華銀行的「價金信託」，並在買賣合約書的內容做手腳，騙走賣家房子，再以人頭名義貸款取走現金，讓檢方認為該集團簡直是「詐騙進階版」。
相關新聞→https://www.nextmag.com.tw/realtimenews/news/419240
【履約保證與價金信託的差別】
看完上述兩個案例之後，是否發現，無論是「履約保證」還是「價金信託」，只要遇上黑心代書，其實都有漏洞可鑽。
究竟哪種制度比較好？且讓我試圖盡量持平、客觀地說給你聽。
《帳戶有別》
履約保證：由四方成立的契約書，上面清楚記載著委託人是「建經公司」，受託人是銀行，買賣雙方只是被保證人，而銀行扮演的只是「管理價金」的角色。買方所匯的錢，進的是建經銀行的價金信託帳戶。
價金信託：單純扮演「管理價金」的角色，買賣雙方直接就是「委託人」而非建經公司（沒有建經公司的存在），錢匯入的是銀行設立的、買賣雙方共同聯名的信託專戶。
《便利性》
履約保證：因為錢存入的是建經公司預開的銀行價金信託帳戶，因此在簽約當下就能立即給帳號戶，比較便利。
價金信託：銀行專員要在簽約當下才能協助買賣雙方申請臨時專戶，因此帳戶通常需隔一天才能給，最快也是上午簽約、下午給帳號，這的確是稍微麻煩一點的地方。
《撥款效率》
在撥款文件事先準備好的前提下，
履約保證：代書通知建經公司已完成交屋→建經公司再通知銀行撥款。
價金信託：代書通知銀行→銀行與買賣雙方確認已完成交屋後撥款。
小結：看起來履約保證多了一道程序，實則不過就是多一通電話通知而已，所以其實差不多。
《簽約形式》
履約保證：建經公司100%不會派專員到簽約現場，都是代書直接處理，因此，只要碰上黑心代書，漏洞便出現。
價金信託：銀行規定一定要確認是買賣雙方本人親簽的關係，因此會派專員到現場，至於派哪家分行的專員去，代書無法事前掌握，而且，簽約現場除了買賣雙方、房仲、代書之外，也會多1方（銀行）見證，這樣的簽約形式，對黑心代書多少有震攝的效果。
《買賣契約書》
履約保證：由建經公司出，契約書內的條文採統一格式，較難在內容做手腳。
價金信託：銀行沒有「買賣契約書」，所以，若找A代書簽約，就會採用A代書事務所版本的買賣契約書；若找B代書簽約，就會使用B代書事務所的買賣契約書，因此，倘若出現黑心代書，漏洞便出現。
《代書代繳稅的方式》
履約保證：代書將撥款單交給建經公司，建經公司會把錢出款到代書指定的帳戶，通常是代書事務所或代書的個人帳號，也因為代書能經手到錢，倘若代書黑化，漏洞便出現，這也是上述案例1會發生的主要原因。
但自從案例1事件發生後，建經公司開始有了新規定，一旦稅金超過50萬元，會改出到代書就近的分行，請代書直接在分行繳納，不入代書指定帳戶。
價金信託：請代書把稅單交給信託銀行，由信託銀行繳納，或是出款到代書指定的價金信託銀行的分行，直接到分行窗口繳稅；換句話說，代書只要憑藉稅單直接去離他事務所最近的銀行櫃台繳稅即可，代書在全程是碰不到錢的。
《收取相關費用》
履約保證：費用通常為總價的萬分之6，買賣雙方各付萬分之3。
價金信託：因為少了建經公司這一層的「服務」存在，價格會比較便宜，費用通常不到總價的萬分之3，有的甚至才幾千塊錢而已，至少便宜一半以上。
《服務有別》
履約保證：一旦發生交易糾紛，能提供主動調解的服務。例如，買家延遲不匯款，這時建經公司就會代替賣方，提供相關的法律行動，比方說催告（寄存證信函）、甚至是訴訟程序。若雙方事先已談好、判決前已取得和解，建經公司也可以配合提前出款給買賣雙方。簡言之，建經公司靈活多一些、主動多一些、服務多一些。
價金信託：單純管理價金，發生糾紛時銀行亦不介入，買賣雙方自行看要怎麼處理。若能私下商議圓滿解決最好，若真進行訴訟程序，銀行就得等法院判決下來，再依照結果執行價金去向。
小結：這也是履約保證的費用比價金信託貴的最主要原因。
【買房，你該這樣做】
無論是「履約保證」還是「價金信託」，概念都是把錢放在銀行保管，可一旦出事了，差別就會出現。但強調，履約保證提供的並非「保證」而是「服務」（法律面的催告程序、主動調解交易糾紛），這也是為何有立委提出應該正名為「價金託管」的原因。
再回頭細讀案例1與2，不曉得讀者注意到了沒？遇到「履約保證」，只要一名黑心代書即有漏洞可鑽；但遇到「價金信託」，由於代書全程碰不到錢，因此，除非買家亦是共犯，才能破解。
再試問大家：銀行跟建經公司，誰的資本額比較大？誰比較容易出現財務危機？誰承擔風險的能力比較強？誰又比較有可能私下挪用客戶的資金做周轉？採用「履約保證」制度把錢存進建經公司的帳戶，還是用「價金信託」制度把錢存進銀行，到底哪個讓人覺得比較安心？答案呼之欲出。
不過，你還是可以視情況去選擇要不要享有建經公司提供的法律服務，假設此次的交易金額不大且相對單純，你委託的房仲、仲介公司、代書也是認識且長期合作的，基本上可以選擇比較省錢的「價金信託」（如果仲介公司能讓你選擇的話）；但如果交易金額龐大且案件本身較複雜，委託的房仲、仲介公司、代書完全不熟，或許選擇履約保證可能比較好。
話又說回來，兩種制度皆有漏洞可鑽，與其這樣，不如採用「雙代書制」，找你信任的代書陪同，並與負責簽約的代書一同審視買賣契約書及商議交易程序，這樣更能萬無一失。
===法律教室：台灣房屋加盟總部法務協理─游璿樺===
【法律教室】
依銀行的不動產買賣價金信託契約之約定，銀行因可歸責之事由致信託關係終止或信託財產損失時，對賣賣方負損害賠償之責。建經公司的履約保證申請書之保證責任約定，賣方於產權移轉登記與買方後，買方未依約結清尾款或辦理代償時，建經公司於保證限額內代為支付賣方應得之價款。
代書（地政士）受買賣雙方委任辦理產權移轉登記相關手續，因故意或過失觸犯《刑法》第216條行使偽造私文書、第339條詐欺取財、第336條第2項業務侵占等罪，除受國家刑法制裁外，並應依地政士法第26條之規定，因地政士有不正當行為或違反業務上應盡之義務致委託人或其他利害關係人受有損害時，對買賣方負損害賠償責任。
【透過價金信託或履約保證保障價金、規避風險】
買房是人生大事，誰都希望過程能順利。但買賣方只要是簽訂買賣契約，就有不履約的可能性。因此，越來越多人會選擇銀行的價金信託或建經公司的履約保證來規避風險，保障交易安全。萬一遇到買賣方違約或交易糾紛出現，才能做到「有事無恐」，除向違約方求償外，若可歸責於銀行或建經公司，也可連帶請求損賠。
【履約保證增添違約處理簡易流程】
買賣契約簽訂後，最不願遇到就是買賣一方違約或房屋發現重大瑕疵。當賣方一屋二賣另行賣給出高價的買方、簽約後房屋突遭法院查封而無法移轉登記，或買到凶宅、海砂屋，身為買方的你，該怎麼辦？辦完產權移轉登記後，但買方遲遲不付尾款或辦理代償，身為賣方的你，又該怎麼辦？
遇到上述情況，最怕就是違約一方避不見面、置之不理，尋求法律訴訟途徑，耗時冗長，徒增金錢、時間、機會成本。相對於銀行價金信託，非有買賣雙方書面協議或確定判決書之認定，不得返還或沒收價金。履約保證增添「違約處理簡易流程」，若買賣之任一方發生違約情事，一般經他方七日以上催告未履約，再經建經公司最終催告仍未履約，亦未提起訴訟，未違約一方得書面通知解約。作為公正第三方的建經公司，得將價金返還給買方或交由賣方作為違約金沒收，以維持買賣契約之公平性，並提昇交易糾紛解決效率。
【慎選合法代書】
在上述案例1、案例2中，受任代書因一己私心，觸犯《刑法》行使偽造私文書、詐欺取財、業務侵占等罪，除受國家刑法制裁外，並應負起相關損害賠償責任。
然，在現行不動產交易制度下，無論選擇銀行的價金信託或建經公司的履約保證，買賣雙方通常都需委任代書，協助簽訂買賣契約及辦理產權移轉登記相關事宜。除了勿用來路不明或非合法的代書外，若經由品牌房仲業者成交或承作建經公司的履約保證者，買賣雙方可共同協商選擇房仲業者或建經公司推薦的特約代書，可獲得較好的制度監督及保障。
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/10/191005.html
結果事實證明人真的不要太心軟！ 2月中又和仲介、屋主見面，屋主拜託我們可不可以再晚點交屋，當時想說反正租屋 ... ... <看更多>
高雄有買預售屋的民眾，開記者會控訴買預售屋，等了兩年準備要 交屋 了，建商延後 交屋 ，還寄給他 存證信函 ，不准他提求償，不簽協議書就要解約， ... ... <看更多>
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跟板友回報後續的結果：賣方不願意支付延遲利息，也不願意賠償三個月租金。
必須透過訴訟方式，賣方才會依照合約走，但考慮官司曠日費時，這件事就這様
結束了。
最後交屋日大概在12/20這週，也超過協議書約定的11/30，又拖了將近一個月。
中間經歷過很多事：
1.仲介向賣方提出三個月租金賠償，賣方不接受，要求我們買方出面協調，但是
完全不說出最低賠償，我不願意出面，最後沒簽協議書，事情不了了之。
2.我付費向律師諮詢，律師建議先寄存證信函嚇唬對方，若對方不接受，再委託
律師處理，賣方也沒在怕的，回寄存證信函給我，大家來互相傷害的概念（？）
內容是問我要繼續履行合約，或是賣方將原支付的頭期款退回。
3.10月初驗屋，11月初複驗，11月底貸款銀行來催要撥款80%尾款給賣方，否則申請
貸款的期限要到了，案件要重新申請，利率和額度可能不會和之前一樣好，所以在
還沒驗完屋和交屋的情況下，我就撥款給賣方了。
協議書和存證信函由代書幫賣方寫，銀行一直催我撥款，賣方，仲介，代書站在同
一陣線，我是一路挨打走過來的，有點孤立無援的情況。
去年買房簽約那天，仲介為了要成交，說服我們簽訂許多條件不平等的合約：
1.頭期款20%一次付清。
2.沒有履約保證。（簽約前我們有提出，但當天太緊張，不知道為什麼就忘了）
3.買方付買賣雙方佣金（因為賣方認為價格太低，不願意付佣金）
4.當天要我們簽約，沒給合約審閱期。
我們是第一次買房子，很多事情不懂，要拜託仲介，仲介看我們太軟，把我們
當白痴和肥羊，後來和仲介抱怨，仲介為了平息我們的怒氣，答應出驗屋的錢。
但是仲介沒處理好延遲交屋的事，導致買賣雙方撕破臉，我要求扣佣金，仲介回
覆：公司不同意，目前情況膠著。
把這件事分享出來，希望大家不要像我們一樣蠢，任由仲介擺布，現在只能樂觀
的說幸好在去年買房子，今年買同樣的房子，大概貴了100-200萬吧。
※ 引述《ARIEL1208 (神秘丫)》之銘言：
: 大家好，本人現在遇到一個問題，懇請大家指教。
: 就是合約的交屋期限是8/31，但是賣方要我簽協議書，
: 同意無條件將日期從8/31延後至11/30，請問大家會如何
: 處理？
: 我在去年二月疫情剛發生時，經由房仲介紹，買了
: 一間預售屋，但是賣方是地主戶，不是建商。 當初簽
: 約時，交屋的期限是110/8/31。
: 到了今年8月，房仲一直沒主動給我消息，於是我
: 8/9在line問他：請問房子何時可以完工？房仲也沒立
: 刻回答，8/15才回答：使用執照最快下個禮拜，最慢
: 月底。結果8/18又回答：使用執照會延後到10月交屋，
: 因疫情關係。8/23又說：經多日與建商確認，交屋會在
: 11/30，
: 我實在很生氣，平常不主動聯絡的房仲，這兩天一
: 直打電話給我，逼我簽協議書，跟他說：合約期限是8/31
: ，大家就依合約走，你們現在違反契約就賠償。房仲一直
: 採哀兵姿態說：屋主也很無奈，希望能圓滿交屋。屋主最
: 近身體不好之類的話，但是對賠償避而不談。
: 建商延後交屋的責任，屋主應該也可以要求賠償，但
: 他可能也不想麻煩，希望我直接簽協議書最方便。請問大家
: 究竟可以用什麼方式爭取自己的權益？
: 謝謝大家的意見，我也想得饒人處且饒人，但是推文的
: H大說中我生氣的點，房仲很敷衍，平常不積極，到了這兩
: 天一直催協議書簽名。地主戶只有在第一次簽約見面，就擺
: 臭臉給我們看，而且20%頭期款，要求我們簽約後半個月內就
: 匯，也不是依工程完工比例付款，延遲交屋這件事，一直說
: 他也很無奈，他也想早點拿到80%尾款，工程還沒結束我就先付
: 完20%的款項，我才要抱怨吧。
: 總之先提3個月租金賠償，我認為這是較為合理的要求，
: 接下來看看仲介說法，再來跟大家回報，感謝大家的熱心。
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 125.227.156.91 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1640501721.A.558.html
※ 編輯: ARIEL1208 (125.227.156.91 臺灣), 12/27/2021 13:28:57
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