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【買預售屋必了解這件事！客變到底是什麼？】
#預售屋族必看 #阿嬤也能看懂的懶人包
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近幾年買預售屋這個選擇越來越夯啊～
因為新房子耐震係數、消防等都比中古屋嚴格
再來重點是能夠分期付款！
從下訂、簽約、結構中、工程期到交屋之間
依照各個不同時期按工程進度付費
讓大多數手上沒有足額預售款的購屋族
可以將兩到三成頭期款分期繳納
減輕一次拿出鉅額款項的壓力！
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然而買預售屋有一些你一定要注意的事項
其中的「客變」就非常重要哦！
客變最大的好處是可以依需求客製化
包括格局、建材設備、天地壁、水電管線配置等
但因為客變對建商來說實在是太麻煩了
所以在買房前一定要問清楚是否能客變！！
（很重要哦！！）
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如果確定可以客變 你也要客變
那到底何時要準備好相關的資料？要準備什麼？
客變流程又怎麼走？其中的眉角是什麼？
這篇一次告訴你！
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若有客變需求的人
文章中也有提及咱們公司的費用、服務內容～
有興趣的人可以再參考看看😊
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PS.大家傾向買預售屋還是新成屋～～？

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【長建是理想收息及平穩增長股】

長江基建集團有限公司
CHEUNG KONG INFRASTRUCTURE HOLDINGS LTD.

股票代號：1038
市盈率：16倍
股息率：5%
每股盈利：$2.91
市值：$1200億
業務類別：基建
集團主席：李澤鉅
主要股東：長江和記實業有限公司 (0001) (71.9%)

5年業績
年度：2016／2017／2018／2019／2020
收益（億）：53.2／60.2／71.5／67.3／71.8
攤佔合資企業之營業額（億）：220／256／308／294／312
盈利（億）：96.4／103／104／105／73.2
每股盈利：3.82／4.07／4.14／4.17／2.91
每股股息：2.26／2.38／2.43／2.46／2.47
ROE：9.68／10.3／9.95／9.60／6.56

--企業簡介--

長江基建（長建）是香港具規模及多元化的上市基建公司，並在國際基建業穩據重要地位。核心業務包括：能源基建、交通基建、水處理基建、廢物管理、轉廢為能、屋宇服務基建及基建有關業務。

長建的營運範圍遍及香港、中國內地、英國、歐洲大陸、澳洲、新西蘭及加拿大。

--企業發展--

【圖1】--長建業務簡介

長建持有近四成的電能實業（0006）權益，而電能於2014年1月分拆港燈（2638）獨立上市，為長江基建帶來約190億元的一次性特殊收益，因此2014年的盈利會被拉高，同時亦令長建持有大量現金。此舉變相令長建減持香港的業務，定位更國際化。

長建最初成立時只為一家專注大中華業務的公司，在香港及內地從事水泥生產、電廠及收費道路業務。

其後業務不斷擴張至其他範疇及地區，現時可說是具領導地位的環球基建企業之一，擁有多元化的投資組合，包括電力、燃氣、原油輸送、水務、交通、基建材料、廢物管理及屋宇服務基建業務；項目遍布香港、中國內地、英國、歐洲大陸、澳洲、新西蘭及加拿大。

當中不少項目均透過收購去發展，現時的海外業務表現理想，當中以英國業務的溢利貢獻佔比最大，約佔總溢利逾半。

近年長建進行三項重大收購，包括當時澳洲最大多元化公用事業上市公司DUET、加拿大最大熱水爐及相關設備租賃公司Reliance Home Comfort，以及德國的輔助計量、水與暖氣能源發單服務供應商ista。收購完成後，長建業務開始拓展至屋宇服務基建範疇。

收購模式可說是長建的發展方向，長建由 2010年起計，已花費合共三、 四百億於多個收購項目，其中近二百億是透過股權及發行永續債券融資。 而長建的現金在分拆港燈後十分充裕，這對於企業發展是甚為有利的。

而2017年亦標誌長江基建收購新里程，這年進行三項重大收購，涉資約港幣560億元。有關收購不但令長江基建的業務更多元化，並進一步擴大集團業務版圖與收入基礎。

--以收購合營擴展--

【圖2】--長建的收購歷程

從過往的收益及聯營公司計入的營業額中，可見長建能保持快速增長，表現理想，這是攤佔多間合資企業之營業額壯大的成果，相信當中利用了合作與收購，令企業快速發展。

可見長建利用合營企業帶來主要的增長動力，雖然會計數字沒有反映股權較少的聯營公司，但合作、入股已成為其增長模式，而當中除以不同形式的合作外，就是用了各種收購的方法以壯大長建，令其快速增長。

雖然長建業務涉及多個範疇，但由於不少都與公共事業有關，故往往在收購後都能產生持續穩定的現金流，而對於甚有經驗的長建來說，要推算將來的現金流、當中的風險，以及估算當中的價值，並不是困難事，故往往收購後都有不錯回報。

而長建的盈利亦能保持快速上升，2014年因分拆港燈而有特殊收益，令該年的盈利數字較大。從整體看，盈利數字反映長建的發展情況理想。

--擴張中風險平衡--

憑過往長建二十多年來的平穩發展，以及擴至不同範疇，足見此企業及當中的團隊有一定質素，在風險與發展間取得平衡，就算在金融海嘯期間，盈利亦保持穩定，沒有大幅下跌。

在將來的發展中，雖然收購不是分析公司的全部，但收購業務仍會是發展方向，故對長期發展總有影響。但投資者難以得知將來收購的項目，因此只能對管理層信賴。

管理層表示長建將採用三個重點策略：(1)持續發掘收購機遇；(2)促進現有業務及新收購業務的內部增長；(3) 鞏固雄厚資本實力，以投放資源予內部增長及對外收購。

股本回報率（ROE）方面，大致處於10%水平，以公共及基建類別來說是合理的回報率，而再投資的回報率更不差，企業有一定的價值。股息方面，二十多年來保持上升，股息的回報相當理想，反映企業的價值保持上升，以及不斷創造增長的現金流。

但大家要留意，長建一直以收購已發展國家（如歐洲、澳洲、加拿大）之民生相關企業為主，而近年西方國家都不太希望將一些民生和較敏感事業交給中資公司營運，故收購將會變得困難，有機會令增長力打折扣。

【圖3】--長建多年股息圖

--投資策略--

綜合而言，長建是不錯的企業，有一定規模，資產亦有一定質素，並擁有相當充足的現金，而過往的發展亦很理想，能平穩發展及再投資的回報亦不算差，而開拓新業務亦能平衡當中的風險回報，整體有相當的質素。不過，規模大，國家保護資產，都令這企業增長力有所減弱。

雖然長建有英國業務，脫歐因素難免對其造成影響，但由於長建本身仍有其他國家的資產，故影響算是中等，未算全面影響。

由於長建有不少歐洲資產，因此歐洲經濟較一般，加上疫情因素，都會令這股業務表現未必好強，但相信最壞時期已過。

因此，往後將會慢慢好轉，有平穩增長能力，以及不差股息。

另外，由於企業已有一定規模，加上作風穩健，故發展的速度不會太快，但平穩增長則無問題，手持的現金相信會逐漸收購其他海外業務，前景仍在，現價在合理區的中間。

若然是追求較平穩回報的投資者，相信此股是適合的選擇，過往無論在股價與股息增值方面都是不錯，股息不差，投資者宜著眼於較長線的股價及往後股息。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

趕快一起來看「S.P.O.T.泰國好設計 永續金點展」 ！

你有多久沒看到泰國設計師的設計了呢？每次去泰國是不是都和我們一樣特別愛逛「泰國設計師的市集或是創作空間」，今年4月由 泰國國際貿易推廣局創新及價值創造處、泰國商務處(台北)與台灣設計研究院(TDRI)共同規劃 ，於4月20日至5月23日，於松山文創園區的台灣設計館四號館展開一場首度在台灣展出的泰國設計展-「S.P.O.T.泰國好設計永續金點展」。

這些令人驚讚的設計作品，來自泰國的設計團隊們在代表台灣最知名設計獎項-「金點設計獎」中 ，在2020年一舉拿下高達19個獎項，展現泰國強大的設計力。

此次的主題 #一起為永續未來。

近幾年，異常的環境變化與氣候變遷，讓人們意識到地球資源正在枯竭，從政府 到民間、從商業行為到生活日常，「永續」的概念逐漸深植人心，而「循環設計」也 成為十分貼近生活且重要的設計議題。隨著泰國設計逐漸在國際上嶄露頭角，設計作品對永續議題的關心愈來愈高，此次展覽名稱為「S.P.O.T.泰國好設計 永續金點展」，S、P、O、T代表 Sustainable Power of Thai-design，除了期望讓大 眾藉由展品感受泰國年輕的設計爆發力，及聚焦泰國設計的永續思維與發展，也 同時展現金點設計獎在國際的影響力。

2020金點設計獎共收到2,333件、來自全球20地的優秀設計作品參賽，包括台 灣、中國大陸、香港、澳門、新加坡、日本、馬來西亞、韓國、澳洲、泰國、德國、加 拿大、波蘭、汶萊、印度、印尼、美國、英國、菲律賓、瑞士等地作品，爭取獎項殊榮。經評審團嚴謹評選與討論，今年選出526件作品榮獲「金點設計標章」，其中 83件入圍「金點設計獎年度最佳設計獎」，並從中評選出24件「金點設計獎年度最佳設計獎」得主，授予象徵至高榮譽的證書及獎座。

#DEmark獎

因為意識到將設計產品推廣到國際市場的重要性，以及支持在地企業家為自己 的產品創造附加價值、促進出口成長，並為未來的經濟發展做出貢獻，泰國政府 於2008年發起獲得泰國卓越設計獎(DEmark)。

DEmark得到日本兩個政府和非政府組織的大力支持:日本對外貿易組織(JETRO)和日本設計振興院(JDP)，派 遣日本設計專家擔任獎項評審。此外，獲得Demark獎者更會獲得日本最佳設計獎(G-mark)的特別支持與合作機會。 DEmark獎項主要分為以下七大類別:家具產品(工業過程/工業工藝)、生活方式 產品(禮品和裝飾物品/家居用品)、時裝和服裝(創意和創新時尚/服裝/珠寶/紡織 品/等)、工業和數字產品(家用電器/辦公設備/數字設備/設備/物聯網/等、包裝設 計(包裝設計)、平面設計產品(字體/圖形表面/數字媒體/身份設計)、室內設計作 品(酒店/餐廳/咖啡廳/零售店/合作空間/公寓項目)。 DEmark獎的評選重點聚焦在品質、製造、可用性和產品設計概念上，除了可以熟 練泰國設計師的設計專業技能，獲得DEmark徽標的產品代表已在國內外獲得品 牌認可，是具備產品信譽的營銷工具，將通過各種媒體宣傳活動進行推廣，因此 也被認為是設計師走向全球市場的敲門磚。

本次展覽由台灣設計研究院邀請擁有多次泰國設計合作經驗，且專注於循環設計的台灣設計團隊–「點睛設計」共同進行策展，以「循環設計」為主軸，挑選2020 年泰國榮獲金點設計獎的19項作品，協同泰國設計獎- DEmark, Thailand的26件作品，#共45件來台灣展出。展出作品中包含可再利用包裝、回收原料、永續建材等，透過展出的作品可以看到泰國如何用設計實踐環境保護，推動永續發展，把循環設計精神帶入生活之中。

#我們有將全部展品一次拍齊中南部的朋友也可以透過照片回味一下泰國設計師的創意設計唷！

【展覽資訊】S.P.O.T.泰國好設計 永續金點展
日期:2021年4月20日(二) 至 5月23日(日)(#免費入場參觀)

時間:每週二至週日上午9:30 - 下午5:30
地點:松山文創園區 #台灣設計館04展區 主辦:泰國國際貿易推廣局創新及價值創造處、泰國商務處(臺北)
合辦:台灣設計研究院 TDRI
策展:DOT design 點睛設計
DitpDesignDitp
泰精選 Thai Select

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#กลิ่นไทยในไต้หวัน
#泰味臺灣
#玩心體驗漫步臺南
#玩台灣找泰味就看來趣THAI北

【智翔的議會質詢-勞動局、青年局（3/26）】

＃照顧者就業困境

根據統計，全台1,153萬就業人口中，約有17.8萬人屬於因具照顧者身份受「減少工時、請假、彈性調整上半時間」影響；並有約有13.3萬人屬於「因照顧離職者」。

這些所謂「在職照顧者」的生活常態往往是「白天上班、晚上看護」，不僅影響工作表現，也可能遭到雇主的不理解而感受到孤立與挫敗，對這些照顧者而言，政府的支援與企業雇主的理解非常重要。

＃職場續航支援

所以接續著上述議題，根據勞動局近期的施政報告中指出，設置了特定對象個案管理就業服務人力，裡頭匡列了許多弱勢身份或特定身份者為就業輔導對象，卻未提及具體的作法為何？

以及，在這些特定身份者之餘，「照顧者」的支持方案為何？都是社會局應該詳細擬定具體作法的項目，智翔建議，是否可以參考新北市婦女及中高齡者職場續航中心的做法，跨局處來整合資源，改善目前正在發生的就業困境？

對此副市長表示可以來研擬，智翔也希望下一次會期就能看到具體的規劃。

＃營造業勞工上工前酒測

桃園市營造業蓬勃，過去提神飲料或藥酒廣告也總是塑造「喝了再上」、「明天的氣力」等形象，但根據勞動部統計，習慣飲用酒精含量0.5%以上提神飲料者，每年職業傷害發生率為一般勞工的1.8倍。

那以桃園目前工地繁多，勞動局現行有無針對營造業上工前酒測？ 若有，成效如何？ 又上工前酒測是否會納入勞檢重點？

勞動局說明，目前僅有行文至營造業公會與企業團體，公共工程方面也有要求工程單位，並列入稽查時的項目。

既然有做，智翔也要求具體的數據，希望勞動局會後再提供勞檢與酒測的報告。

＃勞工職業災害保險及保護法草案

行政院近期通過職災保險法案的草案，強制加保4人以下的微型公司，約有33萬名勞工受惠，針對此修法，未來勞動局會如何勞檢此類公司？ 以及針對違法事業單位，公布事業單位名稱、負責人姓名、處份日期等？

勞動局表示，只要修法通過，就會按法規來處理，對此智翔也特別提醒，雖然現在討論的都是未來才會發生的事情，但希望勞動局能未雨綢繆，尤其像許多青創產業，起初也多是這種4人以下的微型公司，勞動局與青年局應多加留意與督導。

＃興光堡壘

興光堡壘作為青年事務局重度使用的據點，在外觀上有許多破損，安全上產生疑慮，對於興光堡壘的使用青年局有何看法？

局長說明，興光堡壘最早為建設公司的樣品屋，後借予青年局做使用，局長也強調有進行整修、強化消防安檢設備，才來提供高中職與大學社團來使用。

智翔提出的疑慮為，當初既然為建設公司的樣品屋，材料必定不會考量到耐用性，建材破損是預料之事，但因為產權在於建設公司，是否有經費用於維修？ 當然智翔也理解，產權與經費上，在與私有企業的合作上一定有窒礙難行之處。

換個角度想，青年局身為公家單位，應該要有自己的據點，使用興光堡壘並非長久之計，也許現在就可以來思考「興光堡壘2.0」的落腳處與規劃了。