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看房時常聽到一些專業建築名詞,
例如房屋構造是RC、SRC等,
你知道是什麼意思嗎?
你知道自己住的房子、
買的房子是什麼構造嗎?
以台灣而言,
建築材料的演進與天然資源、
歷史文化等因素相關,
早期在台灣的原住民大多以竹子、
茅草、石板等搭建房屋,
到了明末清初開始有閩粵移民來台開墾後,
才開始有土角磚、紅磚、木材等建材。
而依據建築技術規則的規定,
台灣目前較常見的建築物構造有
「磚構造」、「木構造」、「鋼構造」、
「鋼筋混凝土構造」等種類,
這幾建材結構的材料性質、
施工方式及抗震性、耐震、
地震來時的感受搖晃度以及建築
耐用年數各有不同。
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同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,161007Part3-第6招-虛灌坪數、公設比過高 該如何杜絕? 漫畫─中信房屋中壢鎮中店營業員-李美娟 影片網址→https://youtu.be/7UK8ByTg0Uk 2014年10月24日有則房地產新聞,談到台北市的新建案公設比平均超過34%;換言之,花1000萬元買房子,其中將近350...
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【買車位注意/上】內政部拿車道試刀 減少無買車位者分配到不合理公設
房市升溫、房價居高不下,民眾買房當然要計較有無虛坪,有不少民眾質疑房子坪數被灌水,讓建案「公設比」過高問題再受關注。內政部開始研究如何降低虛坪,將先從「車道面積」試刀,要減少「沒買停車位者」分配到不合理的地下室公設,預計下半年推動。
先前瓏山林建設在大台北地區的不少建案,就因在預售屋買賣契約中,並未揭露「車道」屬公共設施的資訊,直到交屋時才把車道面積分給住戶,並要求補交價款,讓沒購買停車位的住戶也要多付錢買公設,後經住戶檢舉,被公平交易委員會裁罰上千萬元。
車道由買車位人還是全體共同分擔? 買賣契約寫清楚
業界人士說,一般建案的停車場車道,有些由買車位的人共同分擔,也有些由所有住戶共同分擔,重點是看買賣契約有無寫清楚,不能隱匿重要交易資訊。
內政部營建署長吳欣修說,建案公設比過高問題再受關注,民眾最常反映的就是「我又沒買車位,怎還分攤到這麼多車道面積公設」。他認為,地下室兼具防空避難與停車空間,現行多數建商的作法是,扣除掉所有停車位之後,剩下的車道公設面積,就由全體住戶分擔,但依照「使用者付費」原則,有買車位的人,當然要多負擔一些車道面積公設。
建案「公設比」過高問題不斷受關注,有的建案在廣告看板上都會載明公設比,尤以「低公設」的推案更會詳列數字。
不過,內政部地政司則說,雖有人沒車位,但也會用到地下一樓的垃圾間、機電設備室等,怎樣的登記規定比較合理,將繼續研究,但有車位者,確實應多分攤一點公設。吳欣修也說,現已著手檢討「建築技術規則」,會在上半年與業界充分討論,預計下半年推動此制度。
此外,另一個常被詬病的浮濫公設就是「管委會空間」,也是建商最容易作怪之處,常被建商變成圖書室、健身房、KTV、遊戲室等。吳欣修說,管委會使用空間、機電設備空間、安全梯的梯間、緊急升降機的機道、特別安全梯與緊急升降機的排煙室,這五項雖不計入容積,但其面積的總和,也不得超過該基地容積的15%。吳說,現研議兩種「適度限縮」作法,一種是整體降低這15%,另一種是限制管委會空間的比率,像是最多只能有5%。
住展雜誌研發長何世昌指出,車道面積最常被建商灌水,只要地下室車位的面積設定愈少時,地下室其他部分,分攤為全體公設的面積就會愈大。
房市作家SWAY則提醒,地下室車位是最容易動手腳之處,一些看不到的角落、閒置空間,都常遭建商擅自挪用,如當成湯屋或健身房,最終還被檢舉而拆除。他建議官方應表列清楚,哪些設備屬於全體可分攤的公設。
【買車位注意/下】買房被讓價別開心太早 小心是漲在車位
聯合報 / 記者何醒邦
大台北地區不只房價貴,車位價格也令人咋舌,自有實價登錄以來,最貴的停車位落在北市信義區豪宅皇翔御琚,一個要價870萬元,近期車位價格也有持續拉高趨勢。專家表示,其實車位一直是用來「喬房價」的好工具,有的銷售人員會故意不漲房價,卻在車位動手腳,消費者一定要留意。
此外,內政部地政司說,為了解決停車位過小的問題,曾在6年前建議建築業界,停車位空間至少要8點多坪才屬正常合理,所以若小於8坪,有可能是被灌入到公設中;而為配合民法規定,今年起預售屋買賣契約中的共有部分停車位,已經無土地持分。
車位價格不太會因屋齡而減損 近年有拉高趨勢
房市作家SWAY說,一般停車位的價格都是固定的,不太會因建物屋齡而減損,但最近車位價格漲價很多,有持續拉高的趨勢。住展雜誌研發長何世昌表示,很多人會殺房價,但停車位鮮少有人殺,常常是「不二價」,現在卻有不少預售建案邊賣邊調高停車位價格,新北市郊區甚至已開出200萬元一格的行情;桃園青埔重劃區竟出現一格要價220萬元,直追雙北市。
何世昌說,車位是調節房價的好工具,尤其是在眾多建案競爭激烈的重劃區,有的銷售人員會故意不漲房價甚至讓價,卻默默在車位上動手腳,消費者要留意;而先前房市大多頭時,很多豪宅的單坪價格不敢超越每坪300萬元的「彭總裁防線」(指央行前總裁彭淮南對房價的最高容許限度為300萬元/坪),就刻意將車位價錢拉高,使每坪房價落在290多萬元、不超過300萬元。
停車位小於8坪 恐是車道被算在公設中
房產專家SWAY表示,最常被建商灌水的公設就是「車道面積」,一般平面停車位約8到15坪,機械則為5到8坪,若登記的車位坪數過小、在8坪以下,很可能是車道被灌入到公設中,等於被扒了兩層皮。
目前停車位大致有三種類型,分別是法定車位、增設車位與獎勵車位;法定車位原本就多計入共有部分內,沒有獨立權狀,必須跟隨房屋買賣而移轉。增設車位與容積獎勵停車位則有獨立權狀,可以登記為專有部份,可以單獨買賣。
修法將車位列入「共有部分」 無土地持分
內政部地政司表示,依現行民法規定,土地持分以「專有部分」,像是客廳、廚房、臥室等主建物,及附屬建物如陽台等面積去計算比例;但修正後、已在今年上路的預售屋買賣契約中,停車位是屬於「約定專用」,並非「專有部分」,所以此次修法將車位列入「共有部分」,未來不管買多少車位,都不會分配到土地持分。
內政部也表示,本次契約修正僅是配合民法規定辦理,不會影響已完成產權登記的原有建物。但業界人士指出,因修法到上路較為倉促,許多賣到一半的預售建案,就出現去年的買方適用舊制、配有土地持分,而今年的買方適用新制、沒有土地持分,這種「一樓兩制」的怪象。
建築技術規則 書 在 Sway房市觀測站 Facebook 的最佳解答
營建署長的智商,我的老天爺,怎會有這樣的人來當署長?公設比的高低,都在建商的良心,我家啥公設都有,公設比26%(十年前也不算低的),怎現在新案啥都沒有只有大廳,然後公設比就35%??
營建署抓的都不正確,枝微末節,應該要規定地下室停車位、車道、車道旁的空間等等,不能變成房屋的公設,這樣公設比才能降到合理值。
不然建商都在亂登記,尤其是如果你的平面停車位低於十坪,你全社區的公設比都被建商A走了。
【公設比之亂/上】哪裡虛坪最多?營建署抓出「管委會空間」作怪
聯合報 / 記者何醒邦
政府雖然開始打炒房,房市今年升溫已是不爭事實,進場買屋的不少民眾質疑,買到的房子坪數被灌水,立委高嘉瑜與內政部次長花敬群,也一度為此在立法院舌戰「實坪制」,讓建案「公設比」過高問題再受關注。營建署開始研究如何減少虛坪,初步方向指出,最虛之處就是「管委會空間」,要「適度限縮」。
北市新建案 公設比突破35%門檻
據《住展》雜誌調查,今年台北市新建案平均公設比約35.3%、新北市約33.1%,雙創新高。因購屋族對公設的容忍值約是30至35%,北市等於直接突破35%「魔王關卡」這臨界點。
在內政部訂定的預售屋或成屋買賣契約書範本中,建物權狀上,就是登記主建物、附屬建物(陽台)、及共用部分。「公設比」則是業界慣用的用語,就是「共用部分(扣除車位面積)除以建物總坪數(共有部分+主建物+附屬建物)」。譬如一間總權狀坪數30坪房子,共有部分若10坪,公設比就是33.3%。為什麼公設比有的是28%、或33%,甚至高到50%?由於法律沒有規範,這一切都取決於建商的良心。
減少虛坪 花敬群:免計容積空間再檢討
花敬群說,如果是社區基本使用需求,及必要的消防避難空間,沒有理由說那是「虛坪」;某個空間「虛不虛」、多大空間才合理,要靠「免計容積」空間的再檢討,來減少虛坪。
「建築技術規則」中的免計容積項目,包括陽台、梯廳梯間、機電設備、逃生設施、停車空間等,其目的是鼓勵建商提供住家必要的設施,但同樣也讓建築物體積增加,因容積率代表建物的身材有多高或多胖,體積愈大的建築當然愈賣錢。
「管理委員會使用空間、機電設備空間、梯廳、停車空間是目前最需要檢討之處,又以管委會空間,是建商最容易作怪之處。」內政部營建署長吳欣修說,上述這些地方的總量都應「適度限縮」,但後續還會與建築師公會及地方政府討論。
建管官員說,管委會使用空間、機電設備空間、安全梯的梯間、緊急昇降機的機道、特別安全梯與緊急昇降機的排煙室,這5項雖不計入容積,但其面積的總和,也不得超過該基地容積的15%,「但後3項是整套的固定設備,建商也不會多做,不過既然都免計容積了,所以管委會、機電設備當然就要蓋好蓋滿,銷售空間才會更大,公設比就愈高。」
吳欣修說,管委會空間原本是社區開會、辦活動的辦公室,後來就被建商變成圖書室、健身房、KTV、遊戲室之類的,這類案例太多了,也是最常被檢舉濫用的;而機電設備空間,也會刻意做很大提高公設,但裡面通常只放小機器。
他指出,梯廳則是電梯到門口之處,面積上限是該層樓面積的10%,他看過一些豪宅,就把這類通道做得很浮誇、很滿;而增設獎勵停車位原本是好意提供公眾使用,結果卻加重住戶負擔公設比;而建商自行增設停車空間,得不計入容積,可是沒買車位的民眾,也要一起負擔公設。
張金鶚:應推建物、公設分離計價
房地產教授張金鶚表示,現在虛坪登記情況不合理,但完全實坪制也不合理,因為公設仍須花成本興建。他認為,政府要改革,除了完整揭露資訊,讓消費者判斷,也應推動建物、公設「分離計價」。而他根據實證研究結果,發現公設價格只有主建物價格的3成左右。
賴正鎰:是買房誘因 公設有其必要
商總理事長、鄉林建設董事長賴正鎰說,公設是建商吸引消費者買房的誘因之一,例如有建案標榜飯店式管理等,但公設會增加,是政府及業界對消防逃生的嚴格要求,這些設備都有必要存在;且管委會空間變成圖書室,也還是屬於全體住戶共有,官方顯然多慮了,也不甚瞭解市況。至於分離計價,他認為意義不大,買房還是看「總價」,「如果這邊少、那邊就會多啊!」
「根本無濟於事、劃錯重點!」房市作家SWAY指出,重點是建商亂挪用空間,例如車位公設為何能移到房屋的公設?應約束這種行為;且這些分配合不合理,要有一套檢視標準,官方不能任由建商濫灌虛坪,還裝死不管。
【公設比之亂/下】為何持續飆高?營建署說豪宅是肇因
營建署評估 將可逐步降至30%
近年公設比持續飆高,目前台北市新建案平均公設比約35.3%、新北市約33.1%,皆雙創新高。而其背後原因,營建署認為,應是大坪數豪宅帶動所致,但目前豪宅不好賣,紛紛改成小坪數,預估往後3年,公設比可望慢慢降回30%左右。
內政部營建署長吳欣修說,這兩年公設比確實飆高,直達32至35%,快超過一般人忍受範圍,但他調閱2016到2020年的新成屋使用執照統計資料,發現戶數成長了35%、達12.8萬戶,但每戶的平均樓地板面積約從178平方公尺(53坪)降到93平方公尺(28坪),降幅近5成。
他後來請同仁分析新成屋坪數由大改小的原因,「豪宅太大不好賣,結果都變更設計,改成中小坪數了。」
官方認為推案坪數轉小 將讓公設比下降
他舉例,他看到豪宅一樓大廳刻意做得很氣派浮誇,但lobby愈大,圖書館、KTV、三溫暖、交誼廳等休閒設施做得愈多,公設比就愈高;甚至連二樓以上的梯廳,為了彰顯氣勢,都做到法定面積的上限。
吳欣修說,目前住宅市場都規劃中小坪數產品,以此產品定位,應不會有太多浮誇公設,不然只會更難賣。例如每戶20、30坪的產品,公設還這麼高,消費者難以接受,所以他估計往後3年,公設比應該會慢慢降下來到30%左右。
專家不認同:公設比難回頭 要靠法規限制
但房市作家SWAY對吳欣修的說法不以為然,他認為,豪宅之所以公設比高,是因豪宅有許多不同的設備、公設的面積也多,但就算改成小坪數產品,不代表公設比就會變少;且近5年房市走空頭,坪數下修的不只有豪宅,市場上每家建商都推小坪數建案,「同樣有氣派大廳。但公設比沒有比較少,」他認為制訂合理分配公設比、不任由建商濫灌虛坪的法規,才是正辦。
對於公設比攀高,SWAY指出,消費者可注意「這設施有無必要」。因建商為讓消費者覺得建案很高貴,就做一些毫無尺度的公設,如超大的圖書館與交誼廳等,進而拉高公設比與房價。
建商在地下車位動手腳 公設比更增
建商也會在空地上增加假山假水庭園造景,來增加居住空間的舒適度,但消費者的負擔自然會增加。還有麻將間、撞球場、三溫暖泡澡池,最終都可能因使用次數少、疏於清潔保養而作廢。
SWAY指出特別提醒,地下室車位是最容易動手腳之處,有的建商會擅自挪用地下室機車格,當成湯屋或健身房,最終被檢舉而拆除。而建商把地下室車位的面積設定愈少時,地下室其他部分,分攤做為全體共有公設的面積就會愈大,公設比也因此增加。
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2014年10月24日有則房地產新聞,談到台北市的新建案公設比平均超過34%;換言之,花1000萬元買房子,其中將近350萬是花在公設上面。
這樣的現象起因於2003年8月31日新北市蘆洲區「大囍市」社區發生嚴重火災後,營建署在2005年修正《建築技術規則》規定,8樓以上的建築物至少須設置2座公共逃生樓梯,為了加強逃生與消防設施,間接提高了住宅的公設比。然而,除了法規限制外,也有某些無良建商,為了牟取暴利而虛灌公設坪數。......↓
【案例1】
有一棟位在內湖區康樂街的華廈,基地只有48坪,加上要設置電梯、逃生梯、機房、地下室、天井等等,公設比竟然高達53%,以一戶平均總價2200多萬元來計算,買家等於要砸下1200萬的鈔票來買公設!
【案例2】
高公設比的社區近來很常見,因此,碰到老屋改建,或是建商整合地主戶要推動都更時,地主戶通常會提出要求,希望建商蓋房子時可以調降公設比,目的當然是希望實際使用空間越大越好。有些黑心建商面對地主戶提出這樣的要求,竟想出一套讓地主戶難以抗拒的「完美話術」。
幾年前,我曾經陪一個朋友去聽一場都更座談會,因為他們家也是老舊公寓,且有建商在洽談整合都更。
我問建商:「為什麼公設比要那麼高?可不可以低於30%?」
建商代表回答:「你怎麼那麼笨啊!假設你實際使用空間是20坪,你要用20坪來賣?還是我多灌10坪的虛坪給你,你可以改用30坪來賣?哪個對你(地主)比較有利?顯然是30坪嘛!所以只要我們蓋的房子,公設比通常都會設定在社會大眾『能接受的極限邊緣』,目前看來是35%,將來你們賣屋時,不是可以賣更多錢嗎?」
當下我啞口無言……內心深處嘆了一口很長的氣,只能說,這套「無敵話術」,任誰也難以抗拒。
【買房,你該這樣做!】
制度上的缺陷,讓貪婪的人性有漏洞可鑽,地主們被無良建商利誘,台灣近年蓋的新房子公設比越來越高,為了杜絕這樣的亂象,其實有兩種做法。
首先,修法改變制度,參考先進國家,像日本、中國的房子公設是不計價的,皆採用實際坪數計價,可惜現階段似乎難以執行;其次,在制度改變之前,可以用「總價除以實際坪數」算出來的單價,做為擇屋的參考。
舉例來說,總價1億、權狀100坪的房子,單價為100萬/坪。假設公設佔35坪,換算實坪65坪,單價為每坪153.8萬元;若是公設只有20坪,換算實坪80坪,單價則是每坪125萬元,也就是說,使用坪數越大,單價越低。
其二的做法,是近年來我所接觸到的客戶們,有越來越多買家開始用這樣的方式做為擇屋的標準,如果大家都漸漸習慣用這樣的計算方式來判斷房屋價值,相信日子久了,無良建商虛灌公設坪數的社會新聞案件就會消聲匿跡。
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