關於 強制執行法動產拍賣 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

【平平都是欠人錢，我的怎麼就拿不回來？】

▍事情是 John 的

欠的錢多到必須拋下一切，落跑到別的國家隱姓埋名生活，是一種怎樣的體驗？

距離貴婦奈奈與先生一家欠了一屁股債潛逃出境，遭到通緝已經超過一年了。這段期間他們名下的財產全部遭到查封，五間豪宅與店面全都進入了法拍程序

不過店面第一次法拍，失敗。

第二次法拍，還是失敗。

第三次法拍，失敗中的失敗。（威不是～你以為在演食神膩～）
這次價格打了64折，買家終於咚咚咚的出現啦！

▍法拍是什麼概念？

常常聽到法拍，但為什麼法院可以拍賣人民的財產呢？

舉個例子，A 向 B 借錢卻欠錢不還，最後 B 告上了法院，是為了什麼？拿到勝訴判決昭告天下？

非也。判決不能吃啊，B 想要的是 A 還他錢，但 A 戶頭裡的錢並不會因為 B 勝訴就自動轉帳到 B的戶頭，B 也不能拿著判決書就衝到 A 家裡搜刮財物。

這時候人民可以聲請要透過政府的力量，強制實現 B 對 A 的債權，凍結銀行帳戶或拍賣名下房屋都是可能使用的手段，這種過程法律上稱為 #強制執行。

▍64折是法院良心價嗎？

大家會不會好奇，64折到底是怎麼「蹦」出來的？是法院當老闆自己隨便決定想幾折就幾折嗎？
當然不是。告訴大家一個秘密，那就是 64 = 8 x 8。

？？？（讀者翻桌）

其實這不是法院隨便決定的，而是 #強制執行法 規定，如果沒人要買遭到拍賣的不動產，或是買家出的最高價還不到拍賣預設的最低價，進行第二次拍賣時，法院就應該要降低拍賣的最低金額，最多可以打八折。

賣不出去？沒關係！那就打折求售！是不是很簡單呢？法院通常是會直接打八折啦～

還是賣不出去？沒關係！那就再打八折！於是就有了 64 折這個折扣。

你疑惑如果還是賣不出去會怎麼樣？留言「想知道」就解鎖答案^_^

▍為什麼拍賣的錢是先給銀行？

新聞提到，投資貴婦奈奈卻被騙的人很無奈的表示：「就算買家出現，錢也是先還給銀行，我們一毛也拿不到。」

咦，銀行跟這些投資人不都是債權人嗎？為什麼拍賣房屋得到的錢要先還給銀行而不是平均分配？銀行就鳥不起？！

其實是因為銀行不只是債權人，更是抵押權人。

先前貴婦奈奈一家提供了名下的房屋店面作為擔保，抵押給銀行借錢。民法說，抵押權人對於拍賣這些房屋店面所得到的錢，有優先受償的權利，所以可以先拿錢，有剩的才給一般債權人。

▍端午連假，來認識一下抵押權嚕
什麼是抵押？
https://buff.ly/2Z8jlDW
※本文的背景敘述是依據新聞中的資訊所寫，如有錯誤煩請指正
附上截圖新聞連結：https://buff.ly/2B2pBVN

【鬥陣來關心】超額查封

作者：徐錫言律師

依強制執行法第50條規定:「查封動產，以其價格足清償強制執行之債權額及債務人應負擔之費用者為限。」並依照同法第130條，亦不動產查封時準用，為超額查封之禁止。因強制執行，為滿足債權人之債權為目的，如查封標的物之價格，足以滿足清償債權人之債權以及債務人應負擔之執行費用，自不許超額查封。但因我國採取平等主義，准許有執行名義之債權人以及對標的物有優先權之擔保權人參與分配，但卻有超額查封禁止之規定，學說上有認為此規定為訓示規定，也有認為該查封屬於非法，債務人或其他利害關係人得聲明異議，避免債務人之財產權受到過度侵害。亦有學者與實務見解認為應兼顧債權人與債務人之利益，除非在極端超額之情形下，即非違反超額禁止之規定。

而實務上之不動產查封，法院於評估有無超額查封時，應以將來拍賣所得之價金是否足以清償債務人應負擔之各項費用、稅捐及債權額為斷，而非以查封當時之價值為認定標準。故實務上進一步認為，查封不動產之拍定價格與鑑定價格，難免有相當落差，且經多次減價拍賣後始拍定之情形也相當常見，故難僅以不動產鑑定價格作為認定有無超額查封之依據。為兼顧債權人及債務人之利益，查封時縱有超額情形，除極端之超額外，如於拍賣時就超過債權額及執行費用額之執行標的物不予拍賣，即未違反強制執行法有關超額查封之規定。

(本文之內容不代表本所之立場或法律意見)

【公證、見證與認證】
「這個是不是要律師公證才有效」、「律師能不能幫我認證一下」、「經過律師見證的契約好嗎」
公證、認證與見證這三個字常常聽人在講，這些證有什麼差別？要怎麼做？律師都能做嗎？
　
🎸公證：證明契約內容
　
公證的用意是證明契約存在以及契約的內容，一旦做了公證，未來有糾紛的時候就很難再去講說「這個契約當初不是這樣寫的」。
　
公證還能做到一件事，就是「強制執行」。
強制執行是讓國家幫你去查封拍賣債務人的財產，你不用苦苦等對方主動還錢。一般來說，你必須去打訴訟直到勝訴以後，才能拿著判決去強制執行。
但是，如果當事人去做公證時，註明「可以直接受強制執行」的話，假如對方不依約行事，你不用打訴訟、不用勝訴，就能拿著公證書去強制執行，省事許多。
（詳細規定請看強制執行法第4條、公證法第13條）
　
但不是所有的契約內容都可以註明直接受強制執行，可以約定受強制執行的只有下面這些事情！
1⃣依約要付錢或還錢的契約（例如借錢契約）
2⃣依約要給東西（動產）的契約（例如買賣汽車）
3⃣依約租用後定期返還不動產的契約（例如房屋租賃）
　
例如，A跟B借了10萬元，為了避免A不還錢或是上法院麻煩，雙方就說好去做公證。如果A期限到了真的不還錢，B不用去告他，直接去法院聲請強制執行就好。
　
至於哪邊可以公證？一個是去法院公證，另一個是找民間合格的公證人。如果你不知道對方是不是詐騙，可以到這裡找名冊：https://lihi.cc/dvWGe💡
　
🎸認證：證明文件或簽名是不是真的
　
有時候簽約最怕的是契約簽回來以後，卻發現不是本人簽，或是影本繕本有造假，這時候不只契約沒簽成，還惹得一身麻煩，為了避免這種情況，你就可以要求文書應該經過認證。
　
一旦文書經過認證，假如事情不幸鬧到法院，法院就會相信這份文件可以當作證據。這有什麼重要的？法院是個有一分證據說一分話的地方，有時候一個證據就影響了勝敗呢。
　
做認證的地方，就跟公證一樣了，找法院或是找民間公證人。
這樣講起來，其實 #公證跟認證很像，都是針對契約文件去做一個證明的動作，#兩個的差別只在效果跟用途。
　
🎸見證：有律師在，安啦
　
見證就沒什麼限制了，你想寫任何契約做任何事情，你都可以作見證（當然違法的事情不能做）。律師見證的功用在於契約交給律師審閱，能夠獲得合法性的保障。假如契約中有不合法的地方，見證律師會告訴你某個條款、某個部分需要修改，因此見證可以提供相關人士一個強心針：「噢這件事有律師參加，沒有違法的地方」。
　
此外，律師對於自己見證的事情，有去法院當證人的義務，假如日後出事了，經過見證的話你可能就多一個律師證人，看起來比較強而有力而且有信任感。
　
至於見證去哪做？就是找律師囉！
　
🎸公證、認證、見證各有不同的意義跟效果，可以做的人也不一樣，原則上公證與認證要找法院或公證人（除非律師有兼公證人的資格），見證則是找律師做，根據你想要的結果找不同的人做才正確！

160810蘋果掀房事第73集-凶宅大哉問
影片網址→https://youtu.be/uspWzZM4dCc

主持人─鄭婷方、陳宥里
來賓─台灣房屋大直特許加盟店區經理陳泰源、天成律師事務所主持律師盧天成……↓
【房屋出租，怕變凶宅怎麼辦？】
答：
1.租賃合約都會附加一條「凶宅條款」，出租期間，若發生凶宅，房客或房客的直系親屬需賠房價的20%，房屋價值由公正第三方認定。
2.買凶宅險。

【怎樣的死法會被認定成凶宅？】
答：法律標準嚴格，必須陳屍在專有處才行，主建物、附屬建物，如果是其他公設區域，不算凶宅。

【房客在租屋處自殺身亡，房東可以跟其家屬求償嗎？】
答：可以啊？為何不可？過去不都發生過判例了？
租屋跳樓變凶宅
2011年11月20日，台中市王姓老翁在租屋處墜樓死亡，林姓房東認為王某是自殺身亡，致其房子成為凶宅而減損價格，提告要求王某家屬賠償賣屋價差140萬元；一審認為凶宅影響房價是主觀因素造成，缺乏因果關係下駁回，但台中高分院認為，老翁自殺與房屋跌價有關，判家屬應賠償66萬元定讞。

【到底凶宅是怎麼認定？】
資料來源─徐佳馨最新著作《30堂千萬房產課》
答：
內政部於97年7月24解釋「凶宅」認定標準，以便明示於不動產說明書中，減少紛爭。

「本建築物改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生凶殺或自殺致死之情事」，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分，(包括主建物及附屬建物)，曾發生兇殺或自殺死亡(不包含自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)，即在專有部份有「求死行為」致死，(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」

104年10月，房仲業者開始使用的不動產說明書更具體指出，凶宅是「本建物(專有部分)於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形。」也讓凶宅定義更為具體化。

舉個例子：某人從七樓跳到一樓，一樓是老張家後院，老張家和七樓都是凶宅，要是一樓是中庭花園，那就只有七樓是凶宅，但如果某人在家被殺，從家裡爬出來到電梯門口斷氣，那麼，七樓也不算凶宅。

【凶宅險，大家保的意願高嗎？值得保？】
富邦「特定事故房屋跌價保險」承保範圍
◎被保險人以外的人，於承保住宅內自殺並陳屍，或，在承保住宅內跳樓自殺當場身亡，但未陳屍於該處（自殺）
◎被保險人以外的人，在承保房屋內遭他人殺害並陳屍，或在承保住宅內被殺害，但未陳屍於該處（他殺）
◎被保險人以外的人，在承保住宅內10天以上被發現遺體

給付內容
◎跌價保額30萬元、清理費保額5萬元
◎跌價保額50萬元、清理費保額10萬元
註：清理費指超度誦經等法事

資料來源：富邦產險、《蘋果》採訪整理

【凶宅通常都便宜多少？】
答：法院過去的判例是房價約兩成，實際遇到的狀況賣家是折讓6~7折，買家的期望值是6~5折。不過，還是要看凶的程度如何？

若要購買凶宅，打幾折才會考慮購入？凶宅打5折 民調逾4成考慮買
9折 2.3%
8折 4.7%
7折 12.4%
6折 16.3%
至少打對折43.4%
低於對折18.6%
其它2.3%

註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問

【可接受曾在幾年內發生事故的凶宅？】
1年以下10.9%
1~5年28.7%
5~10年37.2%
超過10年21.7%
其它1.6%

註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問

【凶宅疑問TOP3】
1.房屋出租，怕變凶宅怎麼辦？39.8%
2.怎樣的死法會被認定成凶宅？36.9%
3.房客在租屋處自殺身亡，房東可以跟其家屬求償嗎？36.9%

註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場顧問

【買房時，如何得知是否為凶宅？】
網路51.5%
問房仲41.5%
問鄰居或管理員84.1%
其它1.5%

陳泰源補充：建議不要只google關鍵字「社區名+凶宅」，要google「社區名+凶殺or自殺or他殺or刑案」這樣會比較更容易搜尋到。(來自徐佳馨著作《30堂千萬房產課》)

註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問

【位於精華地段的凶宅，可以買嗎】
只要不介意凶宅，享受一樣生活機能，卻便宜入手，為何不能買？

【有人死在樓梯間、社區中庭有人跳樓死亡，算凶宅嗎？】
不算喔！要死在「專有部分」，若是公設、梯間，都不算。但如果跳樓到一樓中庭，如果中庭是住戶的專屬庭院，那一樓也算是凶宅喔！

【隔壁鄰居是凶宅，我家房價會被影響嗎？】
1.法律上是不會，但實際上多少還是會，有些人就是很介意，例如我實際的例子，我6月份原本成交一間房子，買家後來因為知道隔壁樓上有人從頂樓跳樓到中庭，連凶宅都不算，買家都介意，悔買，還被沒收斡旋金了。

2.房仲沒有主動告知「他戶」是凶宅的義務，所以建議消費者，如果介意，麻煩主動問。

【法拍屋有可能是凶宅嗎？】
1.當然有可能是，發生「大眾銀行&莊明玉」事件之前，很多黑心投資客就是利用法拍市場來漂白凶宅。先用便宜市價買凶宅，然後故意不繳貸款，故意被法拍，法院不擔保物件瑕疵，是不是凶宅，根本不用告知。然後有些人以為只是因為單純的屋主缺錢被法拍，所以買到便宜，誰知道，事後才知道誤買到凶宅。

2.但自從2014年5月21修法過後，就比較有保障囉~
資料來源：法拍凶宅海砂屋 須公告→http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/headline/20140521/35842908/

遭矇誤買悲劇 修法後可望避免
2014年05月21日

曾買到法拍凶宅的民眾莊明玉說，希望她是最後一個受害人。
何哲欣、蘇聖怡╱台北報導

立法院昨三讀通過《強制執行法》修正案，將「凶宅」列為法拍屋須明確揭露的事項，未來法院拍賣不動產時，都要記載、公告該建物的相關資訊，包括是否為海砂屋、輻射屋、建物內有非自然死亡等事項。曾買到法拍凶宅而無法向銀行貸款的台南民眾莊明玉說，修法方向非常好，讓制度更透明，以後才沒有糾紛，希望她是最後一個受害人。

銀行拒貸虧39萬
去年十一月，莊明玉繳了四十五萬七千元押標金，標下大眾銀行釋出的法拍屋，結果房屋竟是凶宅，她陸續找銀行貸款都遭拒絕，回頭找大眾銀行，也竟遭拒，只好棄標，還被扣了三十九萬元。莊女當時找綠委陳亭妃開記者會，痛斥銀行只會欺負小老百姓，其悲慘遭遇促成此次修法。

昨三讀通過的《強制執行法》規定，未來法院查封不動產時，查封筆錄要載明相關資訊，包括調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡，或其他足以影響交易的特殊情事及其他應記明之事項；法院拍賣不動產時，同樣也要公告上述相關資訊。

陳亭妃昨說，這是遲來修法，將來民眾面對法拍屋時，能有較對等資訊，減少買到凶宅的機率。

【購買凶宅，可以貸款嗎？】
要看銀行，很多銀行幾乎不給貸，有的勉強貸。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/162099252