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【有長線投資價值的領展】

領展房地產投資信託基金
LINK REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代號：0823
股息率：3.9%
每股股息：$2.90
市值：$1500億
業務類別：地產業
集團主席：聶雅倫
主要股東：貝萊德（8.98%）

5年業績
年度：2017／2018／2019／2020／2021
收益（億）：92.5／100／100／107／107
盈利（億）：177／478／203／-171／11.9
每股盈利：7.93／21.7／9.56／-8.17／0.57
每股派息：2.28／2.50／2.71／2.87／2.90
（截至31/3為一個財政年度）

--企業簡介--

領展房地產投資信託基金，擁有一個包括位於香港、北京、上海及廣州之零售商舖、停車場及辦公室物業的多元化物業組合。

物業組合的零售設施主要為日常所需的需求，而停車場設施則主要為使用零售設施的租戶、顧客及鄰近居民提供服務。

以市值計，領展是亞洲地區最大型房地產投資信託基金，亦是全球以零售為主的最大房地產投資信託基金之一。

--房地產投資信託基金（REIT）--

【圖1】--領展物業組合

領展為一隻房地產投資信託基金，而根據信託契約，領展需確保每個財政年度、向基金單位持有人派付之分派總額不少於可分派收入總額之90%，另亦可加管理人酌情決定為可供分派之任何其他額外款項。

在上述財務數據中，見到盈利數字反而比收入數字大，由於收入主要為租金收入，盈利則包括投資物業公平值變動，即物業賬面上的升值都會反映，由於物業估值近年上升了不少，故反映在盈利數字中。盈利每年有較大升幅，就是由於香港近年的物業價值上升。

資產淨值只是評估領展價值的參考因素，估值上升雖令盈利數字上升，但不會為領展帶來實質收入，沒有真正的現金流，而在可分派給股東的部分亦不計算。

雖然估價有參考作用，但對實質盈利並非有直接幫助，故盈利數字未必能反映領展的賺錢能力。股本回報率亦是相同原理，故同樣難以反映真實面。

--去政府化。釋放價值--

【圖2】--物業分派資料

【圖3】--物業收入資料

領展在過往10年，租金保持上升，每年均有不錯的增幅，雖然不是暴升，但這種平穩上升的情況，證明是價值的逐漸釋放。

這反映領展在不斷市場化的前提下，賺錢能力不斷提升，能以市場價格去調整租金，而估值亦能與市場看齊，因為領展在上市前的賺錢能力很低，但上市後能提升賺錢能力，這正是價值的逐漸釋放，亦令領展成為優質股的特點之一。

不過要注意，領展已上市逾10 年，雖然釋放價值的過程仍未完結，但釋放較多價值的時期已經過去，即是高增長年代已過去，往後雖然仍有增長力，但將進入較為中度增長的年代。

--翻身商場提升價值--

自2005 年上市以來，領展已為數十個項目進行翻新，而接下來的5年，領展亦計劃花30億為約30個項目進行翻新，令資產價值及租金得以保持上升。

領展除了將原有的物業進行翻身，近年亦更進取地發展，近年完成的旺角彌敦道700號，就是其中一個例子。

領展以收購的模式取得物業，由於位置十分優質，於是領展將物業然後進行翻身，低層的部分，改建為商場「T.O.P」，善用了位置的優勢，大幅提升租金，從而令物業的價值上升。

【圖4】--「T.O.P」商場

在領展上市初期，可能因加租而令出租率受影響，但近年已轉成市場主導，加上領展管理亦已有一定經驗，故出租率不斷提升，由2009 年的87% 升至近年的96%。可見領展無論在資產價值、租金收入，又或是賺錢能力，多年來都不斷進步。

【圖5】--5年租金及租用率

由於領展擁有不少優質地點的商場，而這些商場只需翻新就能將價值大幅提升，雖然不少已完成，但餘下的商場仍有這個優勢。

同時由於領展有一定規模，成本較易控制，在融資或其他方面都有一定優勢；領展的債務組合實際利息成本由2010 年3 月31 日的4.30% 降至近年的2%、3%，成本絕對不高。

--發展前景--

發展方面，領展仍有空間。於2012 年，領展擴大其投資範圍至涵蓋香港所有可持續提供收入之非住宅用途物業類別，包括但不限於單幢式資產及綜合用途（以零售為主）之發展項目，但不包括酒店及服務式住宅。

2013 年，領展與中國內地其中最大的房地產發展商萬科簽訂戰略合作意向書，共同發掘中國零售物業的投資機會。現時中國的物業部分，按估值計約佔領展超過1成，而領展本身已有資產本身已很龐大，發展其他項目相比整個領展來說，影響暫時未算明顯。

另外，由於領展對自由行等的依賴比其他商場少，始終較為貼近民生，因此租金收入相對其他市場物業會較平穩，就算整體物業市場租金下跌，對領展的影響亦只會有限，故往後的租金收入及派息都能平穩發展。

領展過往年代的管理策略，是持有物業，翻身物業，到了近年，開始變得較為進取，會進行物業買賣，亦會買入物業翻身，雖然領展在翻身物業有一定的經驗，但近年的策略，難勉令風險度略有提升。雖然可提高長遠的增長力，但又同時增加了風險，投資者要明白這點。

--疫情因素--

領展的核心業務是收租，疫情對業務都會有少少影響，但從領展的財務數據分析，影響並不算大。

加上疫情只是中短期情況，並不是長期性，因此，只是疫情慢慢過去，領展就會回到更理想的業務水平，投資者只是忽視中短期情況，集中分析長期價值，就可以。

--投資策略--

綜合而言，領展是理想的優質股，有一定規模，坐擁不少優質商場，而餘下仍有一些有條件提升的商場，故仍有一些潛力。加上此股派息穩定，因此無論是收息又或是增值方面，領展都擁有條件，長線甚至永遠持有都可。

由於此股優質，因此市場估值往往不平，而息率有時會處3.5% 以下，雖然預期股息會逐漸上升，但較有耐性的投資者，宜等息率達4% 才投資，而最起碼的要求也要有3.5% 以上息率。

現時的股息率水平，可理解為合理區約中間位置，對於追求平穩增長及收息的投資者，已可以分注投資，長線持有。如果本身有貨的投資者，只要長線持有就得。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

【#關天林：呼喚香港的小名，念你的詩，悼念 #蔡炎培】

「我有八達通長者優惠卡
地車五行無阻
一年到晚四圍遊
我的本身
成了全城最佳的視野」

置身香港這貌似「不需要詩的城市」，蔡炎培笑說：「城裡人天生最富詩意」，因此才要做地下的天使（他常穿白衣），寫下一首首如夢令。一個詩人，在香港這城市，從上世紀三十年代開始寫詩，寫了六七十年，看過多少地獄，多少天使？

近日蔡炎培離世，他「輕輕地掩門，走了」，他富有音樂性的詩文和當中的嬉笑怒罵。擅寫生死離別的蔡爺其實總在回頭召喚，力挽逝者，或與無限的當代史閒話家常。他念過多少次香港的小名──彌敦道、歌連臣角、跑馬地──現在輪到我們，念他的詩──彌撒、離騷、離鳩譜…https://bit.ly/2Xm9Ynj

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【黃霑是什麼，香港是什麼：《保育黃霑》這套書，為何編了十六年？】https://bit.ly/3yPHBdD

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#tenjinbashisuji #tenjinbashisujishoppingstreet #天神橋筋 #天神橋筋商店街美食 #大阪必吃 #大阪必買 #

Hello大家好, 我叫阿Tsar, Hello, everyone

今日帶大家嚟到全日本最長的商店街,位於大阪的天神橋筋商店街 Today I will show u the longest shopping street in Japan, the Tenjinbashisuji shopping street in Osaka

香港的彌敦道全長是3.6公里,這裏1丁目至7丁目的長度是2.6公里， The total length of Nathan Road in HK is 3.6 km, here the length from section 1 to7 is 2.6 km

相等於三分之二的彌敦道那麼長啦, 來這裏吃、買、玩交通相當方便 which is 2/3 long of Nathan Rd, is quite convenient to come eat, buy, and play for transportation

因為由天神1至7町目，橫跨了三個地鐵站 Because there are 3 subway stations are crossed from Tenjin sections 1 to 7

分別是「南森町駅」、「扇町駅 」和「天神橋筋六町目駅」，

有多達800間店鋪，當中包括餐廳、藥妝、衣服、 U to 800 shops including restaurants, cosmeceuticals n clothes,

雜貨、土產、傳統老店、居酒屋等等，應有盡有， Groceries, traditional old shops n izakaya, etc.U name it,

最重要是什麼呢, 這裏的吃買玩是街坊價錢！ What most important is the food and drink here is charged very low!

如果你的行程逗留大阪不是那麼久, 我建議你來這條街 If your itinerary is not so long in Osaka, I suggest you come here

一次過可以滿足你三個願望, 以最平的價錢、最集中的時間，去享受旅遊大阪的真樂趣 It satisfies your 3 wishes in one go, n enjoy the true pleasure of traveling to Osaka at the most affordable price and most concentrated time

我在google map, cap了張圖, 看看這裏連住三個地鐵站附近的酒店 I captured a photo for budget hotels nearby

三、四百hkd一晚, 是現在這一刻的價錢 Around 3 to 400hkd per night for the price at this period

大家如果下次去大阪, 不想住心齋橋、梅田那麼嘈吵的地方 For your next visit to Osaka, if u don't want to live in a noisy area like Shinsaibashi or Umeda................
這裏都可以是一個幾好的選擇, 比較貼地、接近大阪人的平民生活 U can enjoy the civilian lifestyle of Osaka locals

由於這條街太長, 所以我今日會介紹這裏的2丁目同埋3丁目 Since this street is too long, I will introduce only sections 2 chome and 3 today

長度相等於你從金鐘頭行到去灣仔中間的距離啦 The length is equal to the distance from Admiralty to mid Wanchai

我會重點推介一些值得吃買玩這個段落的地方, I will focus on recommending some places worth eating, buying n playing ..

這裏還可以有免費wi-fi上網, 速度都不錯㗎, They have free speedy wi-fi Internet access

邊行邊打卡給你啲friend啦, 快啲跟我一齊行啦, Are u ready? U can selfie n share with friends along. Are u ready?

嚟到2丁目, 你一定不可以錯過這間人龍排隊小店 When u come to section 2, u shouldn't miss this long queue store

它就是鼎鼎大名的 『中村屋』可樂餅啦, It is the famous croquette,

剛剛炸好的可樂餅, 金黃酥脆，外酥內軟，炸得香氣撲鼻， The freshly fried croquette, golden crispy on the outside and soft on the inside n fragrant,

被稱為是全大阪最好食的可樂餅！ Known as the best croquette in Osaka!

日本一個好權威的飲食網頁Tabelog攞到3.51分 It scored 3.53 in an authoritative food webpage in Japan called Tabelog

通常如果攞到3.4分已經是好好食, 所以你可想而知啦 Usually it's already delicious if you hit 3.4 points, so you can imagine

為何Tabelog的可信性是好高呢, Why is Tabelog's credibility so high?

因為Tabelog的收入不來源於餐廳的廣告，Because Tabelog's income does not come from restaurant advertisements,

而是來源於給用戶的增值服務。 It comes from value-added services to users.

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這裏的烏龍麵出名滑溜又Q彈，吃的時候一定要加一些炸小魚乾 The udon here are famous for being smooth n chewy.

炸小魚乾可以讓烏龍麵多了一種風味， Deep-fried dried fish can add a flavor to the udon

看看這幾位姐姐, 可以尋回學生時代迷過的偶像呀 What are they searching? Maybe searching for their idols in their childhood

CD只賣200yen(14hkd)一隻, 可能有啲是絕版呢 The CD only sells 200yen (14hkd), maybe some are out-of-print

這裏有好幾間理髮店喎, 我建議男士可以嚟試下 There are several barber shops here, I suggest bros to try

大家知道否為何全世界的理髮店門前都有一條三色柱呢 Do u know why there is a tri-color column in front of barber shops all over the world?

在1789年, 法國爆發大革命, 有一位革命的領袖被人追捕 In 1789, the French Revolution broke out and a revolutionary leader was pursued

走了入一間理髮店, 店裏面的員工成功地為這一位領袖擺脫了他的敵人 He hid into a barber shop, the employees in the shop successfully got rid of his enemy for this leader

在法國大革命勝利之後, 為了表揚這位理髮店工人的貢獻和支持 After the victory of the French Revolution, in order to praise this barber shop worker for his contribution and support

這位領袖就在理髮店門前放一個玻璃圓筒 The leader put a glass column in front of the barber shop

裏面裝上象徵著法國國旗的紅白藍三色柱, 不停轉動 It is filled with red, white and blue in column that symbolize the French flag and keeps turning

其後世界各地的理髮店都紛紛裝上這個三色柱 Since then, barber shops around the world have installed this three-color column

作為招攬客人的裝飾, 一直沿用至今 As a decoration to attract customers, it has been used until today

來這裏鋸扒餐都是800幾yen, Tabalog3.28分都過得去啦 The steak meal here is 800 yen, Tabalog 3.28 is rated

行一行這間妝藥店先, Akaran.........

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3丁目裏面有一間.......
....到3丁目一定要是這一間鳴門鯛燒本舖鯛魚燒連鎖店 This taiyaki sea bream cake chain shop is a must to come.

外面的皮用頂級小麥製作，口感偏脆， The outer layer is made of top-grade wheat, super crispy

皮薄而香噴噴，內餡有北海道十胜紅豆、宇治金時番薯、 The out layer is thin and fragrant, filled with Hokkaido Tokachi red beans, Uji Jinshi sweet potatoes,

亦有紅豆和蕃薯嘅雪糕夾餅，在日本好多分店,而且相當出名。 There are also red bean and sweet potato ice cream sandwiches, which are well-known in Japan w/many branches.

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