我買房子的經驗
我的工作室因為擴大的關係，換了好幾個地方，也因為這樣，碰過非常多的房東。
如果你有看過我寫的書，就會知道我遇上的房東大部份都很爛，只有非常、非常少數是不錯的！
像是房子原本就有漏水問題，房東花了一大筆錢修好之後，跑來找我付一半的錢，我心想：
「這人腦子有問題嗎？」
所以我受不了了，決定工作室用買的，再也不用和這種人囉唆。
不過買房子不是隨隨便便的事，我不想當冤大頭，所以先去上了一些房地產的課，以免買到爛房子，或是買太貴。
上完課，接下來就是實戰，直接和房屋仲介見面看屋！
有的仲介老實可靠，有的仲介舌燦蓮花，幸好我做生意好幾年了，所以比較能看得出來仲介有沒有在騙我。
有一次，我看到士林有一間屋況還不錯的房子，標價大約是1900萬台幣，到了現場看完房子之後，我問仲介：
「之前有人開過價嗎？」
仲介說：
「有啊，之前有人開到1800，屋主不願意。」
在看這間房子之前，我查過那一區的實價登錄，知道就算是1800，這房子還是偏貴，所以我說：
「這價格太貴了。」
房仲說：
「不然你想要多少錢？」
我計算了一下這房子的合理價格，然後跟仲介說：
「1500~1600左右，才比較合理。」
房仲一聽，馬上大聲的說：
「不可能啦！屋主不可能會同意的。而且我告訴你，屋主開的價格已經很低了，你在這一區找不到這麼便宜的房子啦！」
房仲的氣勢非常強，像是要一口把我給吃了。
我說：
「不是吧，這一區同樣屋齡、同樣類型的房子，一坪的價格最多就是賣43~46萬元，你這開價已經超過非常多了。」
房仲楞了一下，沒想到我有做功課，可是她馬上恢復鎮定，又大聲的說：
「我跟你說啦，你看到那些一坪45萬的房子，屋況都爛到不能住人，你怎麼跟這間房子比？不能這樣比啦年輕人！」
我的語氣也開始硬了起來：
「我這價格不是亂開哦，我是已經有把屋況給算進去了，我一個一個算給你看。」
然後我算給他聽，地板鋪的磁磚大概是多少錢，弄好兩間狀況不錯的廁所要多少錢，氣密窗多少錢，天花板裝潢……等等通通算出來，然後跟房仲說：
「屋況最爛的房子一坪43~45萬，我開的價格，是已經有把這些裝潢費幫你加上去了，可是你總不可能叫我付100%的裝潢費吧？扣掉一些折舊的錢，全部算完我才跟你說1500~1600的價格，這可不是亂砍。」
房仲沉默了一陣子，語氣開始軟化：
「好啦，我知道啦，可是屋主不願意賣啊……」
因為剛剛見識到房仲氣勢凌人的一面，所以我有把握，如果房仲站在我這邊去說服屋主，贏面會提高不少，所以我說：
「今天不是我亂砍價，問題是屋主那邊賣的價格脫離現實太遠了，請你幫我跟屋主說一下。」
房仲說：
「好吧，先下斡旋，我去談談看。」
我除了買自己住的房子以外，因為工作的需求，工作室也買了兩間，所以和房仲交手的經驗不少，其中一件事非常重要，那就是一定要做功課。
查房子的實價登錄是最基本的，用網路Google一下就可以知道最近幾年，那一帶的房子大概都賣多少錢，甚至可以看到你想要買的房子，屋主當初是用多少錢買的。
（如果是太久之前買的，就查不到了）
查了實價登錄，你會發現有些房仲很老實，跟你說這一區房子的真正價格賣多少，你也會看到有些房仲很會用話術，挑這一區最貴的房子跟你說最近的成交價。
然後你也可以找懂裝潢的朋友，瞭解一下各種材質、施工的基本價格，才不會被房仲用屋況好的藉口，來提高房價。
另外，有時候不是房仲要騙你，而是屋主會騙房仲。
例如屋主會跟房仲說，這屋子的電線最近有全部換新，房仲就會這樣跟客人說，很少有房仲去查證是不是真的換新。
確認電線有沒有換新很容易，只要打開電箱看看電線的年份就知道了，只是有些電箱需要用工具開，看房的時候記得帶工具，房仲通常都會答應讓你打開來看。
在大部份的情況下，我們是沒辦法和屋主見面的，全部的流程幾乎都是透過房仲，所以怎麼讓房仲站在我們這一邊是關鍵，而不是被房仲和屋主給聯手吃死。
做功課最重要的，就是要讓房仲知道你是懂的，不要再騙你了，這樣他才會反過來幫助你，去和屋主談價格。
畢竟有些房仲，話術真的太多了，像是我自己住的房子，當初也是用很合理的價格買到的，不久前有個房仲帶著客戶，去看我隔壁要賣的房子，我因為好奇也跟過去看看。
房仲不知道我是鄰居，我隨口問了一句：
「屋主有期望什麼價格嗎？」
房仲說：
「他期望的價格跟開價差不多。」
有在台灣買房的人都知道，開價通常都會比實際價格高，很少、很少會有開價和實際價格差不多的情況。
我說：
「這開價太高了吧？」
我自己的房子才買不久，隔壁的格局和我一模一樣，但是我買的價格等於是他的開價打了6折。
房仲馬上說：
「沒有喔，你看看他的隔壁，當初賣的價格就和這價格差不多！」
房仲指的隔壁是我的另一邊，當初那一戶就是當了盤子，格局大小也是一模一樣，花了非常貴的錢買房子！
房仲很聰明，不跟客人說我這間買到的價格（因為便宜合理），偏偏要挑整個社區買最貴的那戶來跟客人說。
聽完他這樣講，我也不再多說什麼，因為我未來只想跟值得信任的房仲合作，沒必要和他再多打交道。
p.s. 那戶當盤子買貴的住戶，他們不久前把房子賣掉了，賠了好幾百萬，所以買房子真的要盡量談到合理的價格，不然會很慘。
p.p.s. 開頭我看的那間工作室，也順利用合理價格成交了
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房仲騙術 在 [新聞] 屋主買方2頭騙！前信義房屋房仲賺差價70 - 看板home-sale 的推薦與評價
連結：
https://today.line.me/tw/v2/article/Q5YZGj?utm_source=copyshare
內文：
匯流新聞網調查中心／台北報導
台北市一名陳先生2016年委託當時信義房屋張姓業務主任買房，沒想到卻慘遭詐欺，70萬現金白白落入了房仲的口袋。根據判決書內容，該位房仲刻意隱瞞買家、屋主惡意抬高房價，並把70萬價差中飽私囊。最後買家有幸因故解約，才驚覺自己受騙。如今經過近5年的等待，法院終還給陳先生公道，該位前信義房屋的房仲張男涉犯詐欺取財罪，處有期徒刑10個月。
2016年5月，陳先生透過信義房屋大直重劃店委託張姓業務主任購買台北市一處房屋，經過張姓房仲與屋主林小姐及其前夫磋商後，林小姐願以新台幣2,225萬元出售房地。不過張姓房仲卻並沒有如實以告，反而佯稱屋主出售房屋的訂價為2,300萬，但因其前夫急用現金，若陳先生願先交付現金70萬，屋主前夫不但願意出售，還願意便宜5萬元，總價以2,295萬元售出；只是合約上交易金額只能寫2,225萬元，不能讓林小姐知道其前夫拿70萬元，導致陳先生陷於錯誤而應允。
據了解，同年5月9日陳先生與林姓女屋主簽下那份他認為房價被做低的訂價金2,225萬元的不動產買賣契約書後，同年5月13日依約將10萬元斡旋金以及第一期款170萬元，共180萬元匯入專戶後，同日再將70萬現金支付給張姓房仲，由他轉交給屋主，結果張男不但沒有將現金交付給屋主前夫，甚至騙走70萬元得逞。
沒想到的是，最後陳先生因貸款金額不足解約，信義房屋扣除合約記載的50萬元違約金後，退還給陳先生130萬元，但沒退還先支付的70萬現金，陳先生向屋主要回70萬元，求證後才發現，屋主前夫從頭到尾根本沒有要那70萬元現金，而張姓房仲也沒有將70萬元交付給屋主前夫，陳先生方才知道自己受騙，憤而對張姓業務提告。
根據判決書可知，屋主前夫在聽到陳先生給張男70萬元後，用LINE訊息詢問張男，但張男改以語音通話，並承認「有在餐廳收陳先生70萬元」、「會全額賠償買方」，但LINE卻僅傳送「會處理」的訊息，且說詞反覆，因此屋主前夫要求張男立文字聲明，表示70萬元一事與其無關，會找買方自行處理。
惡劣的是，張男在70萬元一案東窗事發後，一再私下與屋主、買方進行協商處理，但卻在外人無法查看的臉書網頁上，發布不實指責賣方的文章。
對於憑空被要70萬元，林姓女屋主在LINE群組中喊冤「因為今天突然冒出的這70萬說法，讓我們真的感覺很委屈，覺得自己的清白受損，讓我心情很不好，一整天心臟非常不舒服，感覺快要窒息了」並請前信義房屋張姓房仲儘快幫他們確認及解決協議的流程。對此，張姓房仲跟屋主前夫表示「好，我來處理，以期平安落幕，請您跟太太這邊等我消息，麻煩了，謝謝」。因此綜觀上述說詞，可以得知，張姓房仲向陳先生收取70萬元一事被屋主前夫知道後，便沒否認收取70萬元一事，更表示與屋主、屋主前夫無關，將自行與買家處理，明顯看出其詐欺取財的意圖。
最終判決認定張姓房仲利用擔任陳先生仲介並取得其信任的機會，除了提供錯誤且自己惡意哄抬的房地的價金外，還欺騙買家需要由他私下轉交現金價差給屋主前夫，導致陳先生陷於錯誤，進而交付給他70萬元，造成陳先生財產上損害。並審酌張姓業務在被告發後，仍向陳先生佯稱70萬元是屋主前夫取走，另向屋主前夫佯稱此事與賣方無涉，導致陳先生深受其苦。再加上張姓房仲在審理時否認犯行，以及說詞前後矛盾的犯後態度，最終依照《中華民國刑法》第339條，意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，判處10個月有期徒刑。
心得：
信義房仲的水準堪憂，70萬白花花現金，幾個月薪水這樣就賺到，能不飽嗎？
找房仲真的要小心！
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