【城規「新秩序」?】林鄭要精簡城規程序 是要精簡什麼? #肢解城市規劃 #8月專研
近日林鄭一反過往「香港缺地論」,指「香港有足夠的土地,但(發展)速度要加快」,以「程序繁複」的理由,開始將土地問題的矛頭轉戰「壓縮城規發展程序」。有大量近年已開始/即將落實就建築物高度限制、園景及綠化上蓋面積、樓宇間距及樓宇後移等精簡審批的措施,亦有各種地產界、建制政黨及智庫提出更激進建議,包括修改城規條例、《收回土地條例》、《道路工程條例》,甚至揚言「簡化」公眾參與程序、「改革」補地價制度等,近日發展局局長黃偉綸更提議大規模放寬濕地緩衝區周邊的高度限制,向既有城規制度進行大手術,以期加快土地發展。
以上精簡流程的討論,流於實際的技術操作討論,艱澀難明,所以目前民間缺乏面向公眾的說明,使大家無法掌握相關技術改動,究竟正將香港城市規劃帶往何方。是次 #肢解城市規劃 專題特意邀請了幾位富有參與規劃程序的前線專業人士,透過深入小組探討各項精簡措施的關鍵課題,深入淺出解讀以上精簡城規措施對土地發展的成效、含義與潛在影響。
▌現行城規流程簡明透視
要掌握精簡措施的關鍵,需要先知道現時一個土地發展項目,由白紙一張到取得新地契,直至完成樓宇興建整個發展流程,究竟需要經過多少部門、法規及程序。
簡單來說,一般住宅發展申請主要涉及三個審批部門:規劃署、屋宇署及地政總署。
一、由規劃署支援的城規會根據《城市規劃條例》審議發展申請的各種內容,當中會有公眾表述及聽證會表達意見。
二、地政總署會負責就該發展項目,製訂/修訂一份用以發展管制的地契條款合約,有需要修訂地契條款就要計算出補地價的金額,樓盤發售前,須獲得地政署同意地契條款已經完成的「滿意紙」(Certificate of Compliance)。
過程中亦會因應不同情況牽涉不同部門 (例如運輸署、環保署等) 的參與,包括在城規會審議及批出許可條件或者在製訂地契條款時徵詢部門與局方的(技術)意見。
三、建築圖則的審批就會由屋宇署作部門協調,主要檢視圖則是否符合規劃申請時的訂下的要求,與及有否符合《建築物條例》標準,及後會獲批建築圖則 (或叫「開工紙」),工程便可以正式動工,最後工程完成滿足《建築物條例》要求,項目取得「入伙紙」屋宇署的角色就大致完成。
現在不少審批程序,例如高度限制、園景設計等,規劃署、屋宇署和地政總署之間被認為「疊床架屋」,且準則不一,故此政府先透過「簡化」尤其地政總署參與在內的「重覆審批」,從而加快土地供應。
可是,即將出爐的精簡修訂建議,卻不止是關乎城規流程的重覆審批,亦透過修例或放寬發展限制,聲稱能達到加快土地供應的效果,但這個聲稱的目的真的能夠達到嗎?
▌精簡程序 是否重疊 有否加快?
一個發展項目主要涉及三個審批部門,過往被批評部門審批角色重疊。現時精簡規劃程序有意刪走地政總署參與在內的審批角色,為求加快審批效率。
以建築物高度限制為例,以往一直以法定規劃圖則和地契兩方面規管,精簡安排後除了特別情況,建築物高限制不會出現在新訂立或修訂的地契內。
有建築業界覺得是項精簡某程度上合理,因為有時地契上的高度限制,有時來自舊的規劃圖則,規劃方面而言,分區規劃大綱圖不斷修改,不必又再重新找地政修改地契,只要規劃署把關就可以了。有規劃師甚至會提出地契中「建築物高度限制」本身多餘,因本身已有總樓面面積和地積比等規劃工具控制建築物的體積。可見,以上業界人士普遍認為目前的精簡程序措施是嘗試應對處理規劃申請時職能重疊的「官僚化」問題。
問題是,透過精簡審批這個少少的程序,是否能加快整個房屋發展的過程?
有業界人士質疑,現時地政審批地契條款的程序,會多大程度影響房屋工程的進度。因為地契其實只是政府與發展商之間的一紙合約,不會令工程不乎合法規要求,似乎不太會影響工程進度。發展商只要在最後階段賣樓前滿足地契的要求就足夠,簡單刪去幾個條款,會有多大程序影響整個工程時間表?結論是,到目前一刻的精簡城規流程措施,對加快建屋過程有多大幫助,仍然是個大問號。
過往亦有就地政層面的「加快」嘗試,效果亦是一個大問號。以發展商極為關注的補地價問題為例,政府早於2014年推出的「補地價仲裁先導計劃」,嘗試加快處理農地改劃為住宅用地的地契修訂申請,但直到2021年的6月,地政總署回應立法會質詢時,卻沒有備存實際處理申請個案時間的整體統計數據,並解釋指「每宗申請的時間取決於該個案的複雜程度及所牽涉的問題」。就此,似乎政府都無法評估「加速」措施前後的成效。
▌審批程序以外的建屋能力限制
現時精簡規劃程序的措施,似乎就不能簡單地加快整體房屋供應,因為建屋步伐其實更多是受制於其他大環境因素,而非地契上的幾條條款。根據業界人士的觀察所得,舉例說現時公營房屋供應的速度更多跟工程部門的負荷能力有關。
過往公屋工程進度緩慢,其實不是全然是覓地問題,更多是覓地後卻無人可跟進工程。據業內人士稱,由於很多「靚地皮」已被政府賣地予私人發展商起豪宅或商廈等,剩下可供建公屋的地皮若不是「盲搶地」得來,就是先天條件不佳,需要平整土地。而負責平整土地的土木工程拓展署,內部有今年工程量的清單,若超出今年工程量的話,就會排後一年再處理,結果房屋署不是沒有土地建屋,而是有了土地,卻等了一整年才得以開展工程。
業界人士推測工程部門長期欠缺人手,其中一個原因可能是政府大型基建過多,當然這亦包括公眾所理解的「大白象工程」。如果將政府工程部門的人手吸引到明日大嶼等大型基建,似乎亦會令到整個工程界別的人手短缺,倒過頭來拖慢房屋供應,猶如搵石頭砸自己隻腳。
以上的例子顯示,現在政府「發展速度太慢」的定調似乎忽略了規劃程序之外的其他決定性因素,單單強調精簡加快城規程序,或者無助改善現時房屋供應不足的問題。
▌犧牲質素的「精簡」趨勢?
政府除了推行現時一系列的精簡措施外,不斷加快審批整個發展流程亦成為各個部門內部的首要任務。此時需要思考,這個「谷催加速」趨勢會對政府部門對於城市發展的把關及引導角色帶來什麼的負面影響?會否削弱本身監管下應有的質素?我們的城市景觀及生活質素,會否因而下降?
以園境規劃程序為例,過往一個發展項目的「園景設計總圖」(Landscape Master Plan)分別交由規劃署及地政署審批。2019年發展局發佈聯合作業備考第3號(Joint Practice Note No. 3),提出精簡園境的規劃申請程序,將規劃申請中園境設計一般交由規劃署作為主要審批,並交由屋宇署審批綠化覆蓋率(Site Coverage of Greenery)。
有園境建築業界觀察所得,過往規劃署及地政署的審批準則不一情況時有出現,亦有批評政府部門審批發展項目的園境設計十分主觀。上至發展項目的通風、園藝移樹、園境美化以及開放空間的佈置,下至會追問項目中種植一顆樹的品種類型,當中不時涉及主觀的判斷。相應地,這亦反映出部門會仔細監管園境的具體設計。若將審批準則統一,精簡成「點心紙式」的硬性要求,會不會使發展商出現「湊數交貨」的情況?
對於現時政府「總加速」的綱領下,除了精簡規劃程序,有部門因審批不透明屢次被官媒狙擊拖慢土地供應,而政府部門內部亦被要求加快工作效率,否則將輕易「中槍」,成為現時「鬥官僚」的目標。有業界亦表示公營房屋項目的園境設計也需要配合加快,我們必須小心,會否因而犧牲園境設計時應有的全面質量。
有園境業界人士有聽聞,政府部門為求加快公營房屋供應(或需要彌補因土木工程署工程吸納量不足而導致的延誤),現時在制定某些公營房屋的園境圖則時,往往鼓勵採用「直線型」的模組化(modular)設計,嫌其他風格(包括曲線型)的設計興建速度慢,而這些曲線型設計對於整體景觀很多時有助益作用,甚或乎是個別地盤的實際需要。
透過犧牲因地制宜的園境規劃考量,而所換來的「精簡」成效,卻只是加快數天的制定工作,省時很少。這樣只會製造出更多倒模型公屋屋邨,而屋苑社區亦欠缺特色及變化,在地住戶的生活質素相信隨之而會被「精簡」。
▌公開補地價計算的雙面刃
發展商開發項目時,必須經歷修訂地契上的限制條款/改變土地用途等申請,因而須向政府就修訂前後的土地價值進行補地價,有發展商指這太浪費時間了。
現在開始有媒體吹風,政府正考慮列明「補地價」不同細項的計算方法,作為精簡城規流程的一個辦法。然而,「補地價」牽涉公帑收入,公眾利益影響極大,所以政府需要謹慎的補地價計算程序,避免公帑損失或招致官商勾結嫌疑,花這些時間站在公眾利益立場看似是必須的。
但現時,發展商正積極撼動這個多年來的安排。有不少發展商指很難預計政府會提出的補地價水平(業界一般理解是扣除所有成本後,政府會預留發展預期收益的20%給發展商以訂出補地價的金額,大型項目補地價金額可動輒上百億),所以以當發展商察覺到某些時期有條件接近的地皮的補地價金額便宜時,就會出現一窩蜂為數個不同項目申請補地價的情況。
因此有業界認為,對發展商而言,補地價計算準則更透明,發展商理論上有機會更主動向政府申請補地價。但同時,正如前面所述,「補地價」牽涉公帑收入,公眾利益影響極大,如果被地產商得知補地價的計算準則,亦可以預期發展商會針對每個細項數字向政府「拗數」,若然發生,這將必然拖慢發展程序,有發展商甚至會有理據,就政府開出的補地價及其安排司法覆核(相對於補地價的天價金額,司法覆核的律師費用可說是九牛一毛,若然覆核成功一次半次,發展商已經「賺到有突」,增加了發展商挑起法律挑戰的誘因),引起更長時間的爭拗,所謂「精簡」程序能夠加快發展的期望落空,欲速不達。
而無論是對政府還是地產商,補地價問題也是兵家必爭之地,前者是關乎龐大的土地收益,後者是巨大的土地利潤,若然挑起補地價的紛爭,這爭拗將沒完沒了,除了公帑有機會蒙上損失,更要命的是,發展商看似很關心的發展速度,很可能會被拋諸腦後。
▌最壞的還未到臨
最後,精簡發展管制督導小組現在正考慮推出最具爭議亦係土地利益核心﹕涉及總樓面面積以及補地價方法的精簡措施。連同一系列政府官員以及建制團體,針對濕地緩衝區大幅度放寬的發展管制,以及城規程序的民主參與部分。精簡發展管制小組的動態,即將成為新界北及明日大嶼等大型發展計劃以外,直接改變本地土地發展玩法,具相當技術性,同時亦最具爭議性的城市議程之一。
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房屋供應不足 在 Now Finance - 財經 Facebook 的精選貼文
【now.com財經】本港土地緊絀,房屋供應不足,要增加住宅供應,只好靈活運用現有資源,多管齊下,將工廠大廈改建為住宅,就是其中一個可行的方法。
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明報社評
政府「因應最新經濟情况」,考慮暫停一手樓空置稅立法,發展商當然高興,可是當局就此讓立法無疾而終,做法是否恰當,值得商榷。疫情打擊經濟是不爭事實,然而樓市並未出現顯著下調,樓價比起歷史高位僅下跌約5%,疫下環球低息,本港房屋需求強烈,供應卻持續緊張,根據官方數字,一手私樓空置單位過去兩年持續增加,當中除了豪宅,亦有針對中產市場的一般單位,發展商看好疫後樓市,「惜售」情况有可能變本加厲。政府最初推出空置稅,為的是打擊囤積居奇、增加房屋供應,目標不應有變。本港樓價高企,主因是土地房屋供應不足,部分發展商眼見樓價「長升長有」,即使新樓落成,也不願大舉出售單位。
蘋果頭條
關係全球局勢及中美關係、被形容為有史以來最重要選戰的美國總統大選,尚有半個月便正式進行投票,現任總統特朗普與對手拜登的選戰越趨白熱化。《蘋果》記者抵達武漢肺炎仍然肆虐的美國多個城市,包括關鍵搖擺州份等直擊當地拉票活動、聽聽選民心聲,及當地香港人、華人對大選的取態,今日起作多日報道,首站將直擊「黑人的命也是命」(Black Lives Matter)運動發源地明尼蘇達州,了解運動對當地民意的影響。過去近半年示威不斷的明尼蘇達州最大城市明尼亞波利斯,至今抗爭尚未功,採訪當日該市便有大型集會向政府表達不滿。有當地抗警暴組織形容,不少運動支持者或會支持拜登,因認為特朗普在處理黑人運動上表現太差,但拜登以往有種族歧視前科,故即使他上場亦不期望帶來太大改變。
東方正論
政府強推明日大嶼人工島填海工程,不但投資龐大,掏空庫房,而且落成之期遙遙,肯定遠水不能救近火,這項目拋出來才兩年多,應該從長計議,但高官卻急不及待,極之想短期內拍板動工。這種基建工程,一等一大事絕對急不來,有些小項目可以先發展,政府卻不屑一顧,像水上的士服務,一拖十九年,仍然未能面世,如此進度,教人怎能相信政府辦事效率?港府在二○○一年初次提出設立水上的士,連繫維港內的景點,作為吸引旅客的特色交通工具。
星島社論
為協助公屋居民置業,房委會近年推出綠置居計畫,鼓勵他們遷出原有單位。惟本報發現,每年從新近落成公屋單位撥出的「綠置居」,銷情慘淡,於今年推出柴灣蝶翠苑及青衣青富苑,涉及近四千伙,「去貨」異常緩慢,揀樓三個半月,已邀請八成家庭客揀樓,惟截至昨日僅售出約四成單位,尚餘二千多伙未售,全屬中小型單位。身兼房委會委員的公屋聯會總幹事招國偉預料,今年的銷售進度受到疫情及經濟下行等因素衝擊,料家庭客以至單身人士均不足以購入全部單位,造成滯銷的情況,貨尾很大機會需要首次留待翌年再售。立法會議員尹兆堅指出,明年還有新一批單位應市,擔心未來累積大量單位落成後仍未獲買家購入,而成為空置單位,直接拖長市民輪候公屋的時間。
經濟社評
港府本周五再次力爭立法會批出撥款,開展明日大嶼的前期研究,牽一髮可動全身。若此大型填海項目能夠上馬,不僅可確保長遠土地供應和發展規劃,亦能增加官方跟發展商丶擁有土地等機構的洽談籌碼,甚至有可能倒逼對方加快釋出部分閒置土地,有利中短期樓宇供應,回應市民置業需求。據土地供應專責小組報告估算,本港2026年的房屋供應缺口將達至少108公頃,2046年更會倍增至230公頃。明日大嶼規模達1,000公頃,若能按原初進度2025年開始填海,最多可建26萬個住宅單位的交椅洲首期,2032年便可開始入伙。前房協主席鄔滿海早前指出,港府難以控制私人發展商的營商或推地策略,故此更應該靠填海,又或土地改劃,自主增加供應。
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星島社論
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港府本周五再次力爭立法會批出撥款,開展明日大嶼的前期研究,牽一髮可動全身。若此大型填海項目能夠上馬,不僅可確保長遠土地供應和發展規劃,亦能增加官方跟發展商丶擁有土地等機構的洽談籌碼,甚至有可能倒逼對方加快釋出部分閒置土地,有利中短期樓宇供應,回應市民置業需求。據土地供應專責小組報告估算,本港2026年的房屋供應缺口將達至少108公頃,2046年更會倍增至230公頃。明日大嶼規模達1,000公頃,若能按原初進度2025年開始填海,最多可建26萬個住宅單位的交椅洲首期,2032年便可開始入伙。前房協主席鄔滿海早前指出,港府難以控制私人發展商的營商或推地策略,故此更應該靠填海,又或土地改劃,自主增加供應。
房屋供應不足 在 果籽 Youtube 的精選貼文
房屋供應不足,為應對住屋需求,共居空間應運而生。猶如大學宿舍般的共住房間,高舉共居是分享生活的美麗旗幟,成功打入年輕人租房市場。這類公寓提供床位、共享房間至獨立套房等多款房型,月租由3,000至過萬元不等。市場上,4,500元內的共居公寓,選擇確實不多。
記者分別參觀了兩個共居單位。首間是位處油麻地的「書匯」。公寓由唐樓改建,共五層,每層可容納廿多個住戶,附有迷你煮食間,以及百餘呎的共用空間。至於租金與配套,租戶可選擇以3,500元租住床位,或以4,500元與陌生人共住雙人房。前者的床位近似太空艙,只有約20呎。租戶鑽進床位,拉下垂簾子,便是「房間」。床位間設有小型衣櫥,以及可收摺的工作桌。環境雖較棺材屋整潔得多,但空間同樣狹小。房間之間亦只靠木板分隔,毫無隔音可言,私人空間亦欠奉。公寓的大廳及公家廚房,設於另一棟唐樓,相當不便。
另一個共居選擇是位於馬灣的Inntech,專攻創科界背景的年輕一族。公寓是三層連天台的獨立屋,地下及一樓均有大廳。四人房的月租,每人盛惠4,990元,感覺類近離島的度假屋。房內各有兩張碌架床及儲物櫃。儲物及私人空間較「書匯」更小,然而Inntech房間寬敞,加上分層均有大廳,整體空間感較「書匯」理想。
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髮型師鳥谷一弘,鳥取人,他正是其中一位u-turn回流的日本人,九年前在鳥取市中心以南約二十八公里的一間老房屋,請看六十歲以上的男士女士為模特兒,舉行了一場別開生面的髮型時裝展。這所古民家,建於一九三六年,歷史悠久卻殘破不堪,但意想不到地,竟激起鳥谷先生下定決心組成非牟利機構,展開翻新工程。
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