關於 房東終止租約裝潢費用 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

今天起，租屋族有『法』可靠？！

今天起（7月15日），行政院消費者保護處正式施行「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項」（住宅租賃定型化租約規範）對於租屋族的保障大大提升，但是要如何使用呢？首先要區分房東的身份，依照房東身份的不同，效果也會有不同：

一、房東是專業的『包租業』：就可以直接以新的『住宅租賃契約規範』，要求房東修改不合理的租賃合約，因為法律修正的主要對象是針對規範專業房東以及「包租業」向「房東」承租房屋後再行轉租予「承租人」之法律關係，房東違反時，租屋族可以依照消費者保護法第56條之1規定，向主管機關檢舉，主管機關會處罰房東，可連續處罰，最高可達50萬元。

二房東並非『包租業』：一般民眾擁有房屋，單純出租一間房屋給房客，雖然並不受上述的規範，還是可以用其他的『租賃契約』，所以租屋族可以在簽新合約時，主動拿『住宅租賃契約規範』來比對，將不合理的事項刪除，或是參考政府機關所提供的契約範本來簽約，才能保障自己的權益。

三、租賃契約除了可以找專業律師協助擬定之外，這次的修正內容，是可以提醒租屋族，如果在沒有專業下，在處理契約內容有幾件事特別要注意的：
1. 出租人必需是有權出租（請提出相關的證明）
2. 租賃住宅的具體範圍與狀況要確定（有沒有包括車位？房屋有無滲漏水？室內現況與家具是否良好？…等）
3. 除非有具體特定違約事項，否則不能任意苛扣押金不還。
4. 電費及相關費用計算標準與上限
5. 裝潢與室內裝修宜約定清楚。
6. 是否可以提前終止租約？
7. 減少不平等條款

總之，租賃房屋的權利義務可以把握在自己手上，訂定合宜的租約才不會吃悶虧喔！

歡迎分享
＃平安的人生
#房屋租賃
#房屋租約
#房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項

【裝潢費用，可以請房東補償嗎？】
被房東趕走已經夠氣了，更氣的是「才裝潢完就被房東趕走」！
先不提租約怎麼辦，裝潢的費用能不能叫房東賠呢？
　
🎸有益費用，房客可以請房東負責
　
房子雖然是房客在住，但租約結束以後，房子也要還給房東，附加在房子上的所有好處都由房東收回享受。
因此，民法第431條規定，房客針對屋子所支出的「有益費用」，在租約結束的時候可以請房東負責。因此，只要你的裝潢費用屬於有益費用，就可以請房東負責。
　
但要注意的是，房東負責有幾個條件：
1⃣房東知情，且不反對
2⃣房子的價值有因此增加
3⃣租約已終止
　
如果房東不知情，是房客擅自改裝的話，法律不保障房客的補償權利，即便打了官司最後可能也要自己吞下來。
（參考高等法院103年度上字1285號民事判決）
　
🎸哪些裝潢算是有益費用？
　
裝潢牽涉到的內容很多，油漆算是裝潢、管線整理也算是裝潢的一部分。
在法院的判決裡，重點是在「是否有益」，至於哪一種裝潢則比較不重要，例如換「氣密窗」可能就是一個合理、有益的事情，因為房子的舊窗不良導致漏水，換了氣密窗可以讓房子從「漏水屋」變成沒漏水，法官可能就覺得這是一個有益費用，在租約終止時房東要負責。
（高雄分院103年度上易字16號民事判決）
　
至於油漆、木質地板、大門以至於水電瓦斯等管路設備，只要能夠讓房子的價值增加，法官也會承認這是一種有益費用。
（高等法院97年度上易字1055號民事判決）
　
反過來說，如果是把比較好的東西換成比較不好的東西，就不是有益費用、就不能叫房東負責。例如把固定式的推拉大門，換成便宜的電動鐵捲門，法官可能就會叫房客自己負責。
（高雄分院103年度上易字16號民事判決）
　
所以，不管房東喜不喜歡、不管是北歐極簡風還是南美奢華風，只要讓房子的價值有所改善或提升，都有可能算是有益費用。
　
🎸費用怎麼算？能請房東賠多少？
　
你可不要覺得房東要負責，就可以隨便亂開錢。
所謂的有益費用，可都是要用「現存價值」來算的，假設你105年進行裝修，租約108年結束，計算裝潢費用的時候可是要用108年來計價，折舊都是要算在內的！
　
因此，你除了要提出自己當初進行裝潢的各種明細與發票以外，可能還要自己估算一個合理的折舊率，提出一個現存價值來，這個金額才是真正能請房東負責的。
如果自己做不到這件事情，找第三方來鑑定也是一個合理的選項，但鑑定的費用可能自己也要納入考量，以免最後得不償失！
（可以參考上面97年的判決）
　
🎸雖然法律保障房客的裝潢費用不會胡亂被吞掉，但我還是要提醒大家，法律保障的前提是「房東知情」，千萬不要先斬後奏，免得最後得不償失喔！

房東房客爭端衝到頭版頭
二方都應該知道相關權利義務
我多年前寫的文章

吉屋出租
一般人最常碰到的法律問題，除了債權債務往來之外，最頻繁者就要算是房屋的出租與買賣了，每個人一生會都是為自己的窩奔波，如何掌控房屋的出租與買賣，就掌握了人生一大半:
房屋租賃屬於不動產的租賃，其期限超過一年以上者，應以字據訂定〈一般都是訂契約〉，房屋租賃最長僅可定為二十年，超過二十年者，縮短為二十年，但當事人得更新，也就是續約。定期租約於契約屆滿時當然消滅，如果未以字據訂定者就視為「不定期租賃」，不定期租賃有特別的情形，雖然依民法得隨時終止，但房東就是無法以書面條款約束承租人〈只能靠民法的規範〉，且依土地法特別規定必需有特殊原因才能收回房屋，對房東較無保障！另外，如果租約期限到期後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。也就是默示更新，如果租約到期後雙方繼續使用且收租卻沒有訂約，就會被視為「不定期租賃」，到時房東要收回房子就困難了！
出租人的義務：出租人大部份為所有權人，所有權包括使用、收益、處分〈出售、讓與〉等權利。
房東出租房屋只將該房屋的使用及收益權出租予房客，房東應該要在契約關係期間保持租賃物合於契約之使用收益的狀態，所以如果房屋有毀損須要修繕的時後，除了契約有其他約定之外，應由房東負責修繕。如果房屋有瑕疵危及承租人或其同居人的安全及健康時，房客有權終止契約。如果出租人不為妥適的修繕，承租人得終止租約或自行修繕並請求出租人償還或在房租內扣除之。
租賃物的一切稅捐由出租人負擔〈如房屋稅及地價稅〉。
買賣不破租賃：出租人於交付房屋交承租人占用中，如將所有權讓與第三人〈出售房屋〉，原租賃契約對於受讓之第三人仍繼續存在，這就是為什麼法拍屋不點交沒人願意買，法院現在可以除去租賃讓法拍順利進行。
不定期租約的終止應於一個月前通知承租人。
押金：一般民間習慣有押金約定，法卻無明文，一般而言，押金通常是損害賠償的保證金，如承租人應負相關責任時，房東得扣除押金作為清償。另外應該要約定懲罰性違約金，以作為房客賴皮不搬或拒絕繳租的手段。
三、承租人的義務：
承租人不得拒絕出租人為保存房屋之必要行為〈如有必要的修繕〉。
因可歸責承租人或其同居人或承租人同意使用房屋之第三人的原因造成房 屋毀損滅失，承租人要負損害賠償責任。
失火責任，如果因為承租人的重大過失致失火造成房屋毀損滅失，承租人對房東應負損害賠償責任。
承租人應以善良管理人之注意保管租賃物，如有過失，則應負損害賠償責 任。
通知義務：如果房屋有修繕的必要，或有第三人出面主張權利，承租人應即通知出租人，如果未即時通知，造成出租人不能即時救濟者，應由承租賠償出租人因而造成的損害。
承租人應依契約約定方法使用房屋，如只能作為住家使用就不得作為營業場所，如有違反，出租人得出面阻止，如仍繼續時，出租人得終止租約。
依約定期限付租金之義務，如有延遲，房東得定期催告，房客遲付租金總額達二個月之租額以上如仍不繳租金，房東得終止租約。
承租人因自己的原因不能為房屋的使用收益時，在合約期滿或未終止前仍應按期付租金。例如租房子時常需裝修，如果是店家或辦公室應該要向房東要求裝璜期間不付租金。
不定期租賃，當事人得聲請法院依房屋價值之增減，增減租金。〈定期租賃只能依契約約定內容為之〉
10.非經出租人同意，承租人不得將房屋轉租，否則，出租人得終止租約。如果因轉租造成房屋毀損者滅失者，承租人應負損害賠償責任，所以奉勸大家千萬不要當二房東。
11.出租人得就承租人已得請求的損害賠償金額及本期及以前未繳之租金限度內，對於承租人之物有留置權。且得聲請法院逕行阻止承租人取回留置物。
12.承租人應於租期屆滿或終止時將租賃物交還出租人，通常會約定按照原狀返還，且不得就裝潢請求相關費用，如未約定，則房客所支出之有益費用將可向房東請求依現存價值償還。
13.出租人與承租人因租賃物而產生之賠償請求權，時效均為二年，出租人以受租賃物返還時起算，承租人以自租賃關係終止時起算。
四、如果你是房東，建議租賃契約最好辦理法院公證，這樣如果房客拒不交租或拒不搬遷時，可以不經訴訟程序直接申請強制執行，不要為了省稅金就不公證，以免得不償失!
五、有關房屋的租賃關係，知己知彼，房東與房客都清楚自己的權益，多一些溝通，有助於賓主關係的緩和，讓房東與房客的對立不再，也使市場的供需間能有一個平衡點。