【一圖睇清】大島注 vs 棕田應收！
琴日發展局長黃偉綸出嚟公佈6,240億嘅明日大嶼成本估算，未做研究就實牙實齒話填東大嶼人工島絕對有賺，好處多籮籮喎。但係政府本身話2018年內公佈嘅兩份棕地研究呢？而家都未有影，又憑咩講填海一定平過用棕地？大話怕計數，根據綠色和平最新發佈嘅研究，原來用404億收返298公頃私人持有嘅棕地，再加埋夾雜其中嘅棕土官地，已經足以起到19.2萬伙公營房屋，仲多過明日大嶼添！而個收地成本只係明日大嶼總造價嘅十五份之一，點解咁平？
其實政府同地產商贊助嘅專家智庫一直話收回棕地好貴、貴過填海好多，都係引用緊收回新界農地嘅最高補償價——甲級農地每呎1,348.8元，去同填海最樂觀（但亳無基礎）嘅每呎1,300元估價比較，然後得出收棕地比填海貴嘅結論。但哩種講法完全係欺騙市民。
收回新界農地嘅特惠補償制度實際上分了甲、乙、丙、丁四個級別，分級原則主要按地價、與新市鎮/新發展區的距離、以及土地發展潛力而定。甲級係最接近新市鎮、交通一般最方便、市場價值最高嘅地段，其次為乙級，但不少丙級地段仍有道路通達。是次綠色和平嘅研究就發現，政府未有發展計劃嘅1,030公頃棕地當中，有836公頃為私人地（需要收地發展），而當中逾半（433公頃）位於丙級地段，收地價格只係每呎562元，只及甲級呎價嘅四成！而家政府用甲級價去估算收回所有棕地嘅成本，必然係極度誇大了。
研究並指出，若以甲級價錢收回所有現時甲級地段內、以及新界北新發展區內*嘅私人棕地（共246公頃）、加上乙級地段嘅私人棕地（52公頃）、及夾雜於這些地段內嘅棕土官地（85公頃），這合共383公頃土地只需花404.5億已可收回，重新整全規劃作公共用途。參考離島或赤柱等鄉村式公屋設計，以3.6倍住用地積比發展約12層嘅公營房屋，呢383公頃嘅土地就可興建19.2萬伙公屋，比整個明日大嶼號稱可提供嘅10-18萬伙公營房屋更多！
由於甲、乙級棕土嘅地理位置較接近新市鎮，部份棕土場更是大片相連，甚至適合以高密度發展，呢個研究估算以3.6倍地積比發展已係非常保守，而其餘位於丙、丁級地段嘅棕土發展潛力仍未計在內。
另一方面，明日大嶼雖然話有1,000公頃新造地，但實際用來建屋嘅只有好少部份，花成6,240億，卻只承諾提供15-26萬個房屋單位，當中更只有10.5-18.2萬個公營房屋。可以想像，呢1,000公頃土地大部份都會被貴價寫字樓、豪宅私樓及配合大灣區國策嘅基建設施佔據。亦正因為咁，先可以繼續玩嗰種造地、賣地、政府與地產商齊搵錢、市民繼續賣唔起樓嘅地產遊戲。所以，喺明日大嶼願景下，「政府回到本」同「市民住好啲」基本上係唔會同時發生得到。真係想市民住好啲，1,030公頃棕地早就已經等緊大家，只係政府唔肯收地、唔敢得罪一班新界嘅既得利益者啫~ 🤷♀️🤷♀️
🌏 綠色和平棕土收地成本研究：https://bit.ly/2FeeOWj
🏗 本研《隔世追棕》報告: https://bit.ly/brownfieldsintime2018
🔍 新界棕地分佈最新地圖: https://bit.ly/brownfields2018_map
*新界北新發展區屬2030年以後、未有明確發展時間表的選項，故研究亦將其視為未有發展計劃的棕地。該範圍目前大部份屬丙及丁級地段，惟一旦政府啟動新發展區收地時，均會將整區提升為甲級補償，故此研究假設新界北範圍內棕地均以甲級價收地。
Greenpeace 綠色和平 - 香港網站
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