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逃過「疫」劫！原預計9月暫時結束營運的福容大飯店台北一館，8月底突然決定「不關了」，和台糖續簽了5年租約，持續和疫情奮鬥下去，轉折關鍵是什麼？
本土新冠肺炎疫情最嚴峻的這段期間，飯店提供餐點外送服務，並出租客房給企業，當作分流辦公室。飯店總經理方雪雲表示，除了努力經營求生，讓他們決定繼續經營下去的關鍵，其實是老客戶的這通電話。
#疫後生存日記
#飯店業
#新冠肺炎
【有長線投資價值的領展】
領展房地產投資信託基金
LINK REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
股票代號：0823
股息率：3.9%
每股股息：$2.90
市值：$1500億
業務類別：地產業
集團主席：聶雅倫
主要股東：貝萊德（8.98%）
5年業績
年度：2017／2018／2019／2020／2021
收益（億）：92.5／100／100／107／107
盈利（億）：177／478／203／-171／11.9
每股盈利：7.93／21.7／9.56／-8.17／0.57
每股派息：2.28／2.50／2.71／2.87／2.90
（截至31/3為一個財政年度）
--企業簡介--
領展房地產投資信託基金，擁有一個包括位於香港、北京、上海及廣州之零售商舖、停車場及辦公室物業的多元化物業組合。
物業組合的零售設施主要為日常所需的需求，而停車場設施則主要為使用零售設施的租戶、顧客及鄰近居民提供服務。
以市值計，領展是亞洲地區最大型房地產投資信託基金，亦是全球以零售為主的最大房地產投資信託基金之一。
--房地產投資信託基金（REIT）--
【圖1】--領展物業組合
領展為一隻房地產投資信託基金，而根據信託契約，領展需確保每個財政年度、向基金單位持有人派付之分派總額不少於可分派收入總額之90%，另亦可加管理人酌情決定為可供分派之任何其他額外款項。
在上述財務數據中，見到盈利數字反而比收入數字大，由於收入主要為租金收入，盈利則包括投資物業公平值變動，即物業賬面上的升值都會反映，由於物業估值近年上升了不少，故反映在盈利數字中。盈利每年有較大升幅，就是由於香港近年的物業價值上升。
資產淨值只是評估領展價值的參考因素，估值上升雖令盈利數字上升，但不會為領展帶來實質收入，沒有真正的現金流，而在可分派給股東的部分亦不計算。
雖然估價有參考作用，但對實質盈利並非有直接幫助，故盈利數字未必能反映領展的賺錢能力。股本回報率亦是相同原理，故同樣難以反映真實面。
--去政府化。釋放價值--
【圖2】--物業分派資料
【圖3】--物業收入資料
領展在過往10年，租金保持上升，每年均有不錯的增幅，雖然不是暴升，但這種平穩上升的情況，證明是價值的逐漸釋放。
這反映領展在不斷市場化的前提下，賺錢能力不斷提升，能以市場價格去調整租金，而估值亦能與市場看齊，因為領展在上市前的賺錢能力很低，但上市後能提升賺錢能力，這正是價值的逐漸釋放，亦令領展成為優質股的特點之一。
不過要注意，領展已上市逾10 年，雖然釋放價值的過程仍未完結，但釋放較多價值的時期已經過去，即是高增長年代已過去，往後雖然仍有增長力，但將進入較為中度增長的年代。
--翻身商場提升價值--
自2005 年上市以來，領展已為數十個項目進行翻新，而接下來的5年，領展亦計劃花30億為約30個項目進行翻新，令資產價值及租金得以保持上升。
領展除了將原有的物業進行翻身，近年亦更進取地發展，近年完成的旺角彌敦道700號，就是其中一個例子。
領展以收購的模式取得物業，由於位置十分優質，於是領展將物業然後進行翻身，低層的部分，改建為商場「T.O.P」，善用了位置的優勢，大幅提升租金，從而令物業的價值上升。
【圖4】--「T.O.P」商場
在領展上市初期，可能因加租而令出租率受影響，但近年已轉成市場主導，加上領展管理亦已有一定經驗，故出租率不斷提升，由2009 年的87% 升至近年的96%。可見領展無論在資產價值、租金收入，又或是賺錢能力，多年來都不斷進步。
【圖5】--5年租金及租用率
由於領展擁有不少優質地點的商場，而這些商場只需翻新就能將價值大幅提升，雖然不少已完成，但餘下的商場仍有這個優勢。
同時由於領展有一定規模，成本較易控制，在融資或其他方面都有一定優勢；領展的債務組合實際利息成本由2010 年3 月31 日的4.30% 降至近年的2%、3%，成本絕對不高。
--發展前景--
發展方面，領展仍有空間。於2012 年，領展擴大其投資範圍至涵蓋香港所有可持續提供收入之非住宅用途物業類別，包括但不限於單幢式資產及綜合用途（以零售為主）之發展項目，但不包括酒店及服務式住宅。
2013 年，領展與中國內地其中最大的房地產發展商萬科簽訂戰略合作意向書，共同發掘中國零售物業的投資機會。現時中國的物業部分，按估值計約佔領展超過1成，而領展本身已有資產本身已很龐大，發展其他項目相比整個領展來說，影響暫時未算明顯。
另外，由於領展對自由行等的依賴比其他商場少，始終較為貼近民生，因此租金收入相對其他市場物業會較平穩，就算整體物業市場租金下跌，對領展的影響亦只會有限，故往後的租金收入及派息都能平穩發展。
領展過往年代的管理策略，是持有物業，翻身物業，到了近年，開始變得較為進取，會進行物業買賣，亦會買入物業翻身，雖然領展在翻身物業有一定的經驗，但近年的策略，難勉令風險度略有提升。雖然可提高長遠的增長力，但又同時增加了風險，投資者要明白這點。
--疫情因素--
領展的核心業務是收租，疫情對業務都會有少少影響，但從領展的財務數據分析，影響並不算大。
加上疫情只是中短期情況，並不是長期性，因此，只是疫情慢慢過去，領展就會回到更理想的業務水平，投資者只是忽視中短期情況，集中分析長期價值，就可以。
--投資策略--
綜合而言，領展是理想的優質股，有一定規模，坐擁不少優質商場，而餘下仍有一些有條件提升的商場，故仍有一些潛力。加上此股派息穩定，因此無論是收息又或是增值方面，領展都擁有條件，長線甚至永遠持有都可。
由於此股優質，因此市場估值往往不平，而息率有時會處3.5% 以下，雖然預期股息會逐漸上升，但較有耐性的投資者，宜等息率達4% 才投資，而最起碼的要求也要有3.5% 以上息率。
現時的股息率水平，可理解為合理區約中間位置，對於追求平穩增長及收息的投資者，已可以分注投資，長線持有。如果本身有貨的投資者，只要長線持有就得。
（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）
謝謝客人支持餒～
一點鼓勵就是波妞成長的動力（熱血）
雖然疫情還沒走～
該漂亮的時候也是可以來波妞這裡漂亮一波的喔～
有什麼疑問都可以詢問喔～
波妞這裡2樓也有場地租借喔～
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【分段重點】
00:00 開場介紹
01:03 恐怖套房月租一萬一 誰敢入住？
07:17 遇到壞房客 房東該如何自保？
11:17 租屋被小黑蟲狂叮 床墊有多重要？
15:00 漂亮女房客落跑 留下一整屋垃圾？
20:01 租屋處變垃圾山 到底怎麼生活的？
24:08 好心租屋給友人子 結果吸毒暴斃？
29:24 租客吸毒或輕生亡 房東要向誰求償？
31:41 TAKE為何公開對高嘉瑜喊話？
33:13 雅房隔音差 愛愛聲響徹雲霄？
39:45 住雅房遇怪伯伯探頭 嚇到廖美然？
44:35 雅房不見天日 住半年身體狂出病？
47:23 裝潢美有何用 漏水、壁癌樣樣來？
52:58 一進門女房東就鎖門 想霸王硬上弓？
1:03:07 格局怪的房子 住久會有什麼問題？
1:06:20 辦公室神秘木箱藏符 有何隱情？
#租屋 #房東 #房租 #新聞挖挖哇#鄭弘儀#新聞挖挖哇2021
最大問題是住宅契 - 第1927成交(堅)，感覺7分。大劈價42%成交。剛賣了2600萬。平! 原業主叫價4500萬， 有些經紀吹水話原本叫價七千萬。 原業主(北角強記飯店的老闆) 於2008年3月用1580萬買入。 簽約日期大約是2020年8月25日。
地址是北角英皇道471號地下連入則閣。地舖面積約1100呎，閣樓面積600呎。現交吉。 門闊約14呎，深約69呎。
這間舖最大問題是住宅契， 未必出到牌，及多處地方嚴重漏水， 而且不是舖內自己可以解決的問題，難搞! 之前是髮廊。因為長期漏水，業主出租的話我相信手尾會好長好長，我都怕。
這間舖， 現短租散貨。如果把漏水問題解決後，市值租金約7至8萬元，回報約3.2-3.7%， 可惜如果用有限公司買入的話，就要畀三成稅。 除非買家是首置，只付4.25%稅，則好抵。
一分錢一分貨， 樣樣完美這間舖就值5000萬。以2600萬計算， 英皇道這個地段根本冇得選擇， 感覺是平平平!
。。。。。。。。。。。。
購買李根興的四本書:
(1) 【李根興的生意哲學】(最新2020年6月出版 - 定價$198)
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每本+$30 本地順豐快遞。
想有李根興親筆簽名及 personal message，可跟以下指示付款，whatsapp 付款紀錄給Suki (+852) 5566 1335。.
(1) PayMe：(付款鏈結) https://qr.payme.hsbc.com.hk/2/XnedEJjfaG6ipAmbSoYWP
(2) FPS轉數快 or Alipay：97453555
(3) Citibank花旗銀行戶口：
250-390 10935983 (Lee Edwin Kan Hing)
(4) Bank of China 中國銀行戶口：
012-878-2-0106664 (Lee Edwin Kan Hing)
(5) HSBC 滙豐銀行戶口：
828-594853-833 (Lee Edwin Kan Hing)
(6) Wing Lung永隆銀行戶口：
020-644-0000-3123 (Bridgeway Development Company Limited)
(7) Paypal to edwinlee@bwfund.com
?付款後，請將以下資料whatsapp至+852 5566 1335 (Suki)：
(1) 入數紀錄
(2) 你希望Edwin在新書上寫什麼名字 或是 “BLANK”?
(3) 取書方法(書本寄出的順序會以收到入數資料的先後次序發出)：
- 盛滙辦公室領取：中環皇后大道中16-18號新世界大廈一期1502至3室，辦工時間: 逢星期一至五, 早上9:00至下午6:00 (午飯時間: 中午1:00-2:00)，電話 2830 1111。
- 順豐快遞：請提供收件人名稱及地址 (香港及澳門，每本需額外加HK$30運費)
- 海外郵件：郵局平郵寄出(每本需額外加HK$70運費)，由於疫情關係郵遞需時1個月至3個月不等
三年蝕讓200萬(面價): 第1907成交(堅-註冊)。 感覺6分。葵芳信芳街10至20號月波樓地下B3舖，建築面積1200呎，原業主叫價三千萬，成交2300萬，闊22呎，約50呎，租客雲桂香米線店，租金48070至2021年年6月14日，回報約2.5%。
簽約日期2020年8月5日
原業主於2017年4月用2500萬買入。連手續費蝕近500萬。
成交比較:
葵芳盛芳街38至44號寬德大廈地下1號舖，小單邊，現租客山西刀削麵，建築面積400呎，2019年6月成交1450萬(盛滙沽出)，租27000。 細間啲，但位置旺好多。
這間米線舖是好大間，可惜租值回報低，$48070，只有2.5%。 加上肺炎限制令，租值更慘! 位置也相對較靜， 勝在大間四正，感覺都算平。
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