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【TINY微影 專門店】🛒
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大埔超級城｜屯門市廣場｜元朗YOHO MALL
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澳門 賈梅士分店
氹仔 樂駿盈軒分店（來來電器店內）
路氹 威尼斯人度假村分店

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疫情下的Staycation，改變了酒店向來只為外地遊客而設的印象；但無論顧客對像來自外地或者本地，酒店也可以成為連結在地文化和生活經驗的中心點。

踏出油麻地地鐵站，映入眼簾的是水氣氤氲、掛著一個大大的點心籠作招牌的點心專賣店，和它旁邊不時排著長長人龍的蛋撻舖。走近了才發現兩店中間凹進去的地方，有一道大紅門，是東南樓的入口，一所開在油麻地鬧市中的藝術酒店。

東南樓藝術酒店 Tung Nam Lou Art Hotel 屹立油麻地舊區超過七十年，前身為東南樓海鮮酒家，由羅志清先生創辦， 一直以酒家的角色服務一眾街坊食客。直至九十年代，酒家師傅陸續退休，酒樓結業改建成商業大廈。然而羅先生的孫輩卻希望能延續當年酒家連繫社區的角色，繼而在2019年將商業大樓轉型為酒店。「東南樓的標誌是雙魚，代表相遇，希望更多人能在這個社區相遇，有更多的故事。」

相遇並不只限於東南樓內，而是圍繞著整個油麻地社區。酒店的樓梯間繪畫著以油麻地果欄為主題的卡通插畫；一二樓大堂邀請了自小在油麻地成長居住的藝術家，繪畫每天黎明時分從家裡窗戶觀察的果欄風光，還有油麻地的名字歷史由來和著名地標；年初時，更首次安排了作家陳苑珊駐留居住四個月，以文字形式在「遊」麻地專欄紀錄她在油麻地的生活點滴。

「一般登記入住後，我們都會鼓勵住客先出去在油麻地走一圈。如果不知道有甚麼地方可以去，可以先看看我們的『油麻地101』。」油麻地101是酒店二樓的一幅相片牆，是酒店職員們彼此探索分享的油麻地區內101個社區地標、人情小店、打卡熱點、城市故事和特色美食。相片牆旁邊還有一組留言信箱，訪客探索油麻地後可以帶回一件特色物品放進信箱裡，與下一位住客分享他在油麻地發掘到的故事。同層還有藝術空間，訪客可以製作畫作、手工藝等，留下關於油麻地和東南樓的回憶。

近日市建局公佈有關油麻地和旺角的地區研究報告，包括果欄及旺角街市在內的舊式市集及多條街道空間都有新的規劃，當中油麻地更被劃為「歷史文化生活區」，涵蓋商業、酒店、文化藝術及住宅等混合用途。未來的油麻地社區將會換上怎樣的面貌？

部分圖片由東南樓提供

#油麻地 #社區 #藝術酒店

【有長線投資價值的領展】

領展房地產投資信託基金
LINK REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代號：0823
股息率：3.9%
每股股息：$2.90
市值：$1500億
業務類別：地產業
集團主席：聶雅倫
主要股東：貝萊德（8.98%）

5年業績
年度：2017／2018／2019／2020／2021
收益（億）：92.5／100／100／107／107
盈利（億）：177／478／203／-171／11.9
每股盈利：7.93／21.7／9.56／-8.17／0.57
每股派息：2.28／2.50／2.71／2.87／2.90
（截至31/3為一個財政年度）

--企業簡介--

領展房地產投資信託基金，擁有一個包括位於香港、北京、上海及廣州之零售商舖、停車場及辦公室物業的多元化物業組合。

物業組合的零售設施主要為日常所需的需求，而停車場設施則主要為使用零售設施的租戶、顧客及鄰近居民提供服務。

以市值計，領展是亞洲地區最大型房地產投資信託基金，亦是全球以零售為主的最大房地產投資信託基金之一。

--房地產投資信託基金（REIT）--

【圖1】--領展物業組合

領展為一隻房地產投資信託基金，而根據信託契約，領展需確保每個財政年度、向基金單位持有人派付之分派總額不少於可分派收入總額之90%，另亦可加管理人酌情決定為可供分派之任何其他額外款項。

在上述財務數據中，見到盈利數字反而比收入數字大，由於收入主要為租金收入，盈利則包括投資物業公平值變動，即物業賬面上的升值都會反映，由於物業估值近年上升了不少，故反映在盈利數字中。盈利每年有較大升幅，就是由於香港近年的物業價值上升。

資產淨值只是評估領展價值的參考因素，估值上升雖令盈利數字上升，但不會為領展帶來實質收入，沒有真正的現金流，而在可分派給股東的部分亦不計算。

雖然估價有參考作用，但對實質盈利並非有直接幫助，故盈利數字未必能反映領展的賺錢能力。股本回報率亦是相同原理，故同樣難以反映真實面。

--去政府化。釋放價值--

【圖2】--物業分派資料

【圖3】--物業收入資料

領展在過往10年，租金保持上升，每年均有不錯的增幅，雖然不是暴升，但這種平穩上升的情況，證明是價值的逐漸釋放。

這反映領展在不斷市場化的前提下，賺錢能力不斷提升，能以市場價格去調整租金，而估值亦能與市場看齊，因為領展在上市前的賺錢能力很低，但上市後能提升賺錢能力，這正是價值的逐漸釋放，亦令領展成為優質股的特點之一。

不過要注意，領展已上市逾10 年，雖然釋放價值的過程仍未完結，但釋放較多價值的時期已經過去，即是高增長年代已過去，往後雖然仍有增長力，但將進入較為中度增長的年代。

--翻身商場提升價值--

自2005 年上市以來，領展已為數十個項目進行翻新，而接下來的5年，領展亦計劃花30億為約30個項目進行翻新，令資產價值及租金得以保持上升。

領展除了將原有的物業進行翻身，近年亦更進取地發展，近年完成的旺角彌敦道700號，就是其中一個例子。

領展以收購的模式取得物業，由於位置十分優質，於是領展將物業然後進行翻身，低層的部分，改建為商場「T.O.P」，善用了位置的優勢，大幅提升租金，從而令物業的價值上升。

【圖4】--「T.O.P」商場

在領展上市初期，可能因加租而令出租率受影響，但近年已轉成市場主導，加上領展管理亦已有一定經驗，故出租率不斷提升，由2009 年的87% 升至近年的96%。可見領展無論在資產價值、租金收入，又或是賺錢能力，多年來都不斷進步。

【圖5】--5年租金及租用率

由於領展擁有不少優質地點的商場，而這些商場只需翻新就能將價值大幅提升，雖然不少已完成，但餘下的商場仍有這個優勢。

同時由於領展有一定規模，成本較易控制，在融資或其他方面都有一定優勢；領展的債務組合實際利息成本由2010 年3 月31 日的4.30% 降至近年的2%、3%，成本絕對不高。

--發展前景--

發展方面，領展仍有空間。於2012 年，領展擴大其投資範圍至涵蓋香港所有可持續提供收入之非住宅用途物業類別，包括但不限於單幢式資產及綜合用途（以零售為主）之發展項目，但不包括酒店及服務式住宅。

2013 年，領展與中國內地其中最大的房地產發展商萬科簽訂戰略合作意向書，共同發掘中國零售物業的投資機會。現時中國的物業部分，按估值計約佔領展超過1成，而領展本身已有資產本身已很龐大，發展其他項目相比整個領展來說，影響暫時未算明顯。

另外，由於領展對自由行等的依賴比其他商場少，始終較為貼近民生，因此租金收入相對其他市場物業會較平穩，就算整體物業市場租金下跌，對領展的影響亦只會有限，故往後的租金收入及派息都能平穩發展。

領展過往年代的管理策略，是持有物業，翻身物業，到了近年，開始變得較為進取，會進行物業買賣，亦會買入物業翻身，雖然領展在翻身物業有一定的經驗，但近年的策略，難勉令風險度略有提升。雖然可提高長遠的增長力，但又同時增加了風險，投資者要明白這點。

--疫情因素--

領展的核心業務是收租，疫情對業務都會有少少影響，但從領展的財務數據分析，影響並不算大。

加上疫情只是中短期情況，並不是長期性，因此，只是疫情慢慢過去，領展就會回到更理想的業務水平，投資者只是忽視中短期情況，集中分析長期價值，就可以。

--投資策略--

綜合而言，領展是理想的優質股，有一定規模，坐擁不少優質商場，而餘下仍有一些有條件提升的商場，故仍有一些潛力。加上此股派息穩定，因此無論是收息又或是增值方面，領展都擁有條件，長線甚至永遠持有都可。

由於此股優質，因此市場估值往往不平，而息率有時會處3.5% 以下，雖然預期股息會逐漸上升，但較有耐性的投資者，宜等息率達4% 才投資，而最起碼的要求也要有3.5% 以上息率。

現時的股息率水平，可理解為合理區約中間位置，對於追求平穩增長及收息的投資者，已可以分注投資，長線持有。如果本身有貨的投資者，只要長線持有就得。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

【毛孩美食開箱】MIGO手作鮮食工坊，雞小胸肉條、軟雞小胸肉條，採用新鮮嚴選雞肉，狗狗超愛吃！低脂高蛋白無負擔。台灣製造安心有保障。ASMR DOG
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【竹北豆花評比】三圓豆花—竹北店，桃色脆圓好吃！招牌三圓豆花，一碗50元。Dou hua。Taiwanese traditional snacks。Tofu pudding。soybean pudding
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#soybeanpudding #Douhua #豆花評比
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總結：豆花屬於滑嫩型，比較像布丁的口感。
招牌三圓豆花(脆圓、芋圓、粉圓) $50 (大碗)
方形的芋圓Q度很棒！
黑糖冰沙，甜度舒適。
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三圓豆花—竹北店
地址： 新竹縣竹北市三民路294號
電話： 03 553 0148


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「豆花」英語怎麼說
Dou hua
It is a dessert, which is tofu served with sweet ingredients, like red bean, sugar syrup, jelly balls and other typical types of bean or nut. Great cold in the summer or hot in winter.

每日學一點英文
Table of Contents
make some frozen ice pops 製作冰棒
drink some lemonade 喝檸檬汁
eat some tofu pudding / soybean pudding 吃豆花
crave watermelon 渴望吃西瓜
have a movie marathon 來一場「電影馬拉松」
binge-read 大量閱讀
go on a shopping spree 瘋狂血拼
head out for the beach / water park / pool 去海邊 / 水上樂園 / 泳池
plan a camping trip 計劃去露營
hold a summer picnic 夏日野餐
其他消暑冰品包含：
shaved ice (n.) 刨冰
ice cream (n.) 冰淇淋
frozen yogurt (n.) 霜凍優格，也可直接簡稱為 froyo
sorbet (n.) 雪酪
gelato (n.) 義式冰淇淋

eat some tofu pudding / soybean pudding 吃豆花
豆花不管是配上 red beans / adzuki beans（紅豆）、peanuts （花生）、tapioca（珍珠）還是 mung beans（綠豆），再加上一匙 syrup（糖漿）就是完美的點心了！

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地址：旺角彌敦道575號LADDER Dundas9樓
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