關於 最大公因數 遊戲 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

-
研究有價　月捐撐起土地研究工作：https://liber-research.com/support-us/
FPS ID：5390547
HSBC PayMe 捐款支持：https://bit.ly/32aoOMn
戶口號碼：匯豐銀行 640-198305-001 (LIBER RESEARCH COMMUNITY (HK) COMPANY LIMITED)
義工招募：https://bit.ly/2SbbyT3

連續第四po呢部。喺網上睇到好多評語，不吐不快。觀眾要認清，正所謂，究竟我睇咗啲乜嘢。
-----

香港第一部超級英雄電影 野心過大還待熟成

《真‧三國無雙》上映以來，譭譽參半，評論兩極。有踩得它一文不值，說它出波放電太抽離；另一方面有說人物景色壯麗，充滿英雄氣魄。鬼哥跟大家分析一下原因。

究竟觀眾入場，看的是《三國誌》、《三國演義》、還是《真‧三國無雙》遊戲改篇電影?這點要先搞清楚。對，《真‧三國無雙》打正旗號，取得授權，是徹徹底底的遊戲改篇電影。它要面對三群主要觀眾: 《三國》故事迷、《真‧三國無雙》遊戲迷、及一般消閒觀眾。要拿捏最大公因數，絕不容易。

從來遊戲改篇真人電影，九成仆直。鬼哥數給你看；《超音鼠》、《魔獸世界》、芒亨、《刺客教條》、《波斯王子》、街霸、《生化危機》系列、《超級馬里奧兄弟》，一律全數失敗收場。提提你，連《FF》都拍過真人版，一樣仆。

印象中只有《盜墓者羅拉》、《Hitman: Agent 47》、《Silent Hill》過得去。沒了。

這一點你知，我知，電影公司知，導演都知。

最終，導演還是選擇了一條最冒險，最有野心的路: 超級英雄電影 (Superhero Movie)。

超級英雄們神力的來源、與及他/她們能力的設定與限制，香港人其實從未拍過，甚至未於粵語電影中看過。以前武俠片的那些能力，我們可叫作「輕功」、「內功」、「氣功」等。但今次《真‧三國無雙》內割草式以一敵百的神力，叫「無雙」，近似雷神的電擊能力，或紅女巫的無窮法力。說穿了，《真‧三國無雙》其實是香港有史以來第一部超級英雄電影!

說了大半天，鬼哥作為《真‧三國無雙》遊戲迷，你好好呈現遊戲的特色就好了。作為開荒牛，我並沒有過大的期望。

幸好戲中人物造型尚算不俗，以一敵百的場面山搖地動，力從地起的無雙絕技亦有夠爽快，加上原著充滿招牌風格的電子結他音樂，令到原作迷鬼哥毛管直恫，這一方面我完全收貨。

鬼哥於電影上映前說過，導演周顯揚今次只得一個任務，非常清晰: 觀眾看完後不要恥笑，就合格了。

但周顯揚今次還是失敗了。而觀眾笑的，竟然不是浮誇「game化」的武打場面。

導演明顯跟曹操一樣野心過大，戲中涉獵的故事情節和人物都太多，令到故事進行的步伐極急。他為了為營造一幕又一幕英雄式萬人敬仰的磅礡氣勢，無視說故事的節奏，令觀眾情感完全脫離；導致角色多次做出無厘頭的舉動，甚至極不合邏輯的決定。這樣無疑會令人豪無投入感之餘，偶爾出現尷尬失笑的場面。

總而言之，鬼哥整部電影，都處於「等佢開波」的心理狀態。老實說，出師無名，見人就打，好過。

鬼哥給55分。紐西蘭的美景，扳回了關鍵的幾分，令《真‧三國無雙》僅僅合格。

找Russo brothers拍《真‧三國無雙2:猛將傳》吧! 勝算大幅提升!

#三國無双 #真三國無双 #真三國無雙 #張飛 #呂布 #張建聲 #古天樂 #劉嘉玲 #王凱 #楊祐寧 #韓庚 #呂良偉 #林雪 #姜皓文 #王梓軒 #羅家英 #張兆輝 #秦沛 #曹操 #劉備 #關羽 #袁紹 #貂蟬 #董卓 #張角 #華雄 #孫堅

【#沈旭暉隨緣家書】真香港人的九條路線：下一步，怎辦？（中）

踏入2020年，香港局勢不但未平息，雙方持久戰的跡象更明顯，遊行依然有百萬人級別，Root Cause未獲正視，「免於恐懼的自由」每日惡化中，未知道的，只是下一個爆發點在何方。這時候，迎來一位新中聯辦主任，希望他實事求是，明白不同人無論怎樣各自表述「五大訴求」，社會不滿的最大公因數，可概況如下：

1. 「一國兩制」的承諾，由「高度自治」變成「全面管治」，雖然《逃犯條例》被撤回，6月後政府和警方的新政，卻令香港核心價值進一步受損。如何回到35年前《中英聯合聲明》簽署時，港人接受的初心，始終是所有「反送中」遊行者、包括淺藍到深黃壓倒性民意的最大心願，這是廣義的「光復香港」。

2. 《基本法》本來以特首為超然於黨派的存在，卻聯同建制派成為永恆的少數執政黨，造成種種制度暴力、程序不公義缺乏制衡；反對派民意長期超過60%、卻怎樣也溝不淡。在世界各地，明目張膽由少數派壟斷統治、同時又聲稱有民主的政體，絕無僅有，民智越開，政府認受性越低，每一個失誤，都會造成信任危機。

3. 在過去6個月，全面邁向一國化的「一國兩制3.0」已出現，老師、律師、醫生、傳媒、公務員、文化人、除了警察之外的所有人，自由日子一天天難過，令雙普選得到前所未有的逼切性。「五大訴求」的頭四項，都是為了扭轉這大趨勢，但沒有民意授權的政府，始終不回應，以致不少在2014年不覺普選議題貼身、甚至對「831框架」袋住先的人，現在也深信雙普選必須儘早到來，這是第五大訴求的來龍去脈。

4. 根據不同民調顯示，八成多被訪者包括筆者在內，目前依然希望在「一國兩制」內解決問題，對北京而言，這是唯一佳音。然而與此同時，年青人對體制的不信任正急劇上升，體制內解決有其客觀死線，假如無了期等待、局勢持續惡化，民情總有銳變一日。

真香港人目標是清晰的、齊心的，林鄭月娥期待的民意逆轉，除了在她家中，永不會出現。但與此同時，當缺乏《逃犯條例》、除非林鄭月娥以攬炒姿態推動《二十三條》立法，運動就容易失焦，不同策略之間的分歧，難免日漸顯現。近年香港逐漸出現「新三民主義」，認為港人最終只有順民、暴民、移民三個選擇，以下九條路線，正好分別從這三方面衍生，我們不妨剖析各自的主張和利弊：

1A. 深藍陣營認為，穩定重於一切，既然「一國一制」勢不可擋，與其做無謂抗爭，倒不如接受現實，盲撐政府，這樣反而能多少保留香港遺痕。這條路線不是同路人，不贅；但深藍也不是敵人，他們存在於任何社會，本身並沒有意識形態追求，只求安居樂業，一旦光復香港，同樣會支持新政府。所以他們與林鄭月娥刻意挑起群眾矛盾、陰謀改造香港的深紅路線，應分別看待。

1B. 不少溫和建制派、體制內的有心人，完全明白正在發生什麼事，盡力在自己的崗位抵抗，希望減慢「一國一制化」的速度。他們始終認為，體制才是解決問題的舞台，最大武器就是殖民時代賦予的典章制度、官僚程序、邏輯思維和法治（不是中式「依法治國」）。可是當遊戲規則根本改變，同樣由港英培訓出來的公務員精英，卻變成歷史罪人，單純在體制內做好本份，不可能逆轉潮流。

1C. 以民主黨、公民黨等為代表的傳統淺黃認為，選舉足以制衡政府，但經過回歸22年，卻被證實根據正常途徑，不可能改變基本法的鳥籠民主。即使有多數民意授權，也永遠是特首選委會、立法議會的少數派，證明理性溝通只是維穩工具。怎樣通過參與選舉這個不公平遊戲，從而達到真雙普選、而不是變相加強腐敗制度的認受性，這是傳統泛民不易說服新生代的殘酷現實。

2A. 「勇武派」的出現，就是另尋抗衡制度暴力的方法，必須承認，街頭抗爭是直接導致《逃犯條例》暫緩的關鍵。政府不斷呼籲「和理非」和「勇武」割蓆，這是徒勞的：邏輯上，要割就要在6月12日公開割，結果卻在6月16日出現更龐大的200萬人遊行，背書勇武派「做到嘢」；假如強推二十三條，一切只會重演。然而勇武派眼見運動瓶頸、特赦未現，開始失卻耐性；問題是和「和理非」選舉抗爭一樣，勇武同樣未能論述升級怎樣達標，結果雙方都認為不務實的是對方，矛盾就容易被政府利用。

2B. 體制外抗爭另一支派是「焦土派」，理論基礎就是香港對中國重要得不能取代，通過自殘，能逼使北京讓步；當中美貿易戰越演越烈，深圳、上海、澳門取代香港是夢想，北京也不得不重申香港的重要性。然而通過現有手段，傷不了中國在香港的核心利益，阿里巴巴來港上市模式正被複製，國企繼續通過香港「走出去」；怎樣施壓才能有實無形的焦土，需要非常專業的金融知識和操作，並非聚焦表層能達成。

2C. 另一口號「攬炒」，主張除了令香港功能焦土化，還要製造與中國政權攬炒的危機。這派相信不改變一國的母體，威權之下的兩制，始終不可能有真民主，這也是台灣民進黨的選舉文宣。然而理論歸理論，要和中國「攬炒」，只能等待國際局勢突變，「和理非」會反問這樣的等待，豈非更似等待果陀。

3A. 在中產圈子，過去六個月的話題總離不開移民，即使不是此刻離開，買個保險、為下一代著想，沒有人不知道有備無患。然而有能力離開的都是人才，他們的位置不會被新生代直接承接，內地專才容易漁人得利；而香港人四散各方，一旦只退休不問世事，像溫哥華變成「深藍樂園」，光復香港就更渺茫。

3B. 「國際線」另一方向，是基於失控的警察執法、R2P這國際關係原則，爭取國際關注；美國通過《香港人權與民主法案》、其他國家陸續跟進，可謂小成。然而不少朋友忽視了法案是防禦性的，為一旦出現鎮壓作出了制約，但同時很小心以外交詞彙，例如美國列明「嚴重」（gross）違反人權民主才會落入涵蓋範圍。即使寫上2020年雙普選是美國主張的願景，但正如不少美國政府中人再三說，美國多年來也主張香港應這樣那樣，香港不做，年度報告官話向來是「我們注意到一國兩制承諾的高度自治被侵蝕中，但整體上依然建議維持香港獨特地位」，施壓有多大力，心裏有數；即使有期望，也不可能孤注一擲。

3C. 運動逐漸出現了更長遠的國際線，包括建立連結國際社會、海外港人的黃色經濟圈，出現眾籌基金、方塊鏈、海外融資、海外買島重建香港一類論述。這方面潛力很大，但對不少年輕人而言，遠水不救近火，缺乏直接爭取雙普選的路線圖。而且規模要達到實用效果，需要龐大人力和資金，和背後比目前更逼切的推動力，假如政府懂得溫水煮蛙，很可能就胎死腹中。

「仁者見仁、智者見智」，同一批表象，單純從現實主義看，只會像梁文道前輩那樣，越分析越宿命。但有危總有機，當我們把九條路線的成效、功能和表面分歧攤開來，不難發現，繼續兄弟爬山，依然共通點遠大於歧異點，而且隱隱然有一個積極的大棋局醞釀當中，給予真香港人可行的希望。你看到了什麼？（下篇待續）

明報筆陣，2020年1月6日