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【置富房託是理想收息股】

置富產業信託
FORTUNE REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代號：0778
股息率：5.5%
每股股息：$0.47
業務類別：地產業
集團主席：徐勝來
主要股東：長江實業地產有限公司（1113）（26.9%）
集團網址：http://www.fortunereit.com

5年業績
年度：2016／2017／2018／2019／2020
收益（億） ：18.8 ／19.4／19.4／19.6／18.4
可分派收入（億）：9.35／ 9.71／9.86／9.94／9.70
每股盈利：0.66／ 1.68／3.12／0.76／-1.63
每股股息：0.49 ／0.51／0.51／0.51／0.47

--企業簡介--

置富產業信託（置富）是一個房地產投資信託基金，成立於2003 年，2010 年在香港上市。根據當中的信託條款， 定明要將可分派收入作100% 的股息派送。

置富在香港持有16 個私人屋苑商場，物業組合包括約300萬平方呎零售空間及約2,700個車位。置富的商場部分原本有17個商場，於2018年以$20億出售和富薈。

--物業組合：私人屋苑商場--

置富由長實分拆出來，當中的物業組合就是16 個商場，位置分布全港各區，租戶數目過千個。這些商場都位於私人屋苑中，商舖以提供日常購物的需求為主，顧客主要是該屋苑及當區居民。

以質素來評估，這些屋苑商場並不是最高級別，但由於居民消費穩定，較少受外來因素及經濟周期影響，所以令租金收入穩定，加上不少商場位置不算差，估值不低，出租率高，因此以整體來說，置富都有一定質素。

【圖1】--置富商場組合的資料

從組合中可見，商場位置分布在各區，位置雖然不是旺區或消費區，但由於客源是該區居民，所以仍有相當的人流。

多年來的出租率都有97%以上，2018年由於有商場翻新影響出租率，整體來說，仍是一個理想的水平，雖然近年每年都有將租金調升，但沒有影響出租率，反映物業有質素，位置有一定的人流，令出租情況理想。

--三大重點商場--

【圖2】--所商場所貢獻的收入佔比

在16 個商場中，收入貢獻最多的3 個商場是：置富第一城、置富嘉湖及馬鞍山廣場，因此將這幾個商場作簡單分析。

置富第一城位於沙田，是擁有10,000 個單位的沙田第一城住宅項目的商場部分，地點位於第一城港鐵站附近，主要客源為該屋苑及該區居民。

置富嘉湖位於天水圍，是天水圍區最大的購物中心，由於有戲院及娛樂設施，有一定的吸引力，成功吸引周邊地區人流，帶動理想收入。這商場於2018年花了$1.5億進行商場的翻新，提升長遠的價值及租金收入。

馬鞍山廣場位於沙田馬鞍山，商場與馬鞍山港鐵站直接相連，連接巴士總站、公共小巴總站及的士站，交通方便，是區內的大型主要商場，除了附近屋苑外，亦能吸引馬鞍山區的市民。

這3 個商場的收入貢獻，佔整個置富物業組合一半，是重要的組成部分，而這3 個商場主要都是以民生為主，因此較少受經濟周期的影響，同時自由行對其影響亦較少。

置富在整個商場組合中，絕大部分都是居民日常生活所需，從下圖的租戶行業分類結構，可見都是民生類別。當中特性是收入穩定，但租金上升的幅度不會太高，反映置富的派息將呈平穩上升的格局。

【圖3】--租戶行業分類

--回報與估值--

雖然置富的收入不會高速增長，但不代表沒有增長的能力，受惠近年樓市上升的帶動，當中的商場組合估值亦不斷上升。

投資者在評估房託時，物業估值是其中一個參考指標，但並非唯一的指標，雖然股價很多時會低於估值，但不一定便宜。

因為分析股價平貴的指標，會放在回報率，而不是單以資產數字作準，而評估房託的回報率指標就是股息率，因此這才是最大的分析要點。

【圖4】--每基金單位資產淨值及物業估值

股息源自「可分派收入」，而當中源自租金，因此租金是當中的要點。

從置富5 年的收入數據中，可見租金收入不斷上升。由於5 年內的商場組合只有少許變化，因此總收入的上升就是來自加租，反映期內即使不斷加租，以長期平均計，出租率亦沒有因此而下跌，市場能承受當中的租金，最終帶動股息上息。

--疫情因素--

雖然疫情對零售市道有影響，令租金收入存有潛在變數，但從2020年度的數據分析，對置富的實質影響，並不算大。其中一個原因，就是這房託的物業是民生類，對旅遊業的影響較少。

加上疫情只是中短期的不利情況，長遠會慢慢好轉，而投資者應集中企業的長期情況。而置富在長遠收息的角度，仍是不差的。

--投資策略--

雖然置富所持的物業並非最優質，但從上述分析，可見仍有一定質素，而屋苑商場租金穩定更是優點之一。

這股票受租金上升、股息上升的帶動令股價保持上升，而股價的上升幅度超過股息上升的幅度，除了因為之前低息環境令收息資產被追捧外，另一原因是物業價格的上升。香港樓價近年上升不少，商場物業同樣升值，帶動置富的股價上升。

若然樓價回落，這股的股價將有所調整，但當中的租金未必會下調，又或跌幅有限，因此股息回報其實有一定保障。在香港樓價處較高水平以及美國加息周期的前提下，投資者只要用上分注買入的策略，便能有效減少風險。

投資者不應著重股價回報，因為樓市再升值的空間已有限，所以往後股價將平穩發展，而焦點應落在股息回報率之上。

由於這房託以100% 派息的模式進行，所以股息穩定，但增長只能來自加租，而不是發展，因此股息將呈平穩增值的模式，而5.5%-6% 的股息率已是合理區。因此，現價合理。

投資策略可用分注買入，慢慢儲貨的模式，只入不出，長期甚至永遠持有作收息。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

【置富房託是理想收息股】

置富產業信託
FORTUNE REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代號：0778
股息率：5.5%
每股股息：$0.47
業務類別：地產業
集團主席：徐勝來
主要股東：長江實業地產有限公司（1113）（26.9%）

5年業績
年度：2016／2017／2018／2019／2020
收益（億） ：18.8 ／19.4／19.4／19.6／18.4
可分派收入（億）：9.35／ 9.71／9.86／9.94／9.70
每股盈利：0.66／ 1.68／3.12／0.76／-1.63
每股股息：0.49 ／0.51／0.51／0.51／0.47

--企業簡介--

置富產業信託（置富）是一個房地產投資信託基金，成立於2003 年，2010 年在香港上市。根據當中的信託條款， 定明要將可分派收入作100% 的股息派送。

置富在香港持有16 個私人屋苑商場，物業組合包括約300萬平方呎零售空間及約2,700個車位。置富的商場部分原本有17個商場，於2018年以$20億出售和富薈。

--物業組合：私人屋苑商場--

置富由長實分拆出來，當中的物業組合就是16 個商場，位置分布全港各區，租戶數目過千個。這些商場都位於私人屋苑中，商舖以提供日常購物的需求為主，顧客主要是該屋苑及當區居民。

以質素來評估，這些屋苑商場並不是最高級別，但由於居民消費穩定，較少受外來因素及經濟周期影響，所以令租金收入穩定，加上不少商場位置不算差，估值不低，出租率高，因此以整體來說，置富都有一定質素。

【圖1】--置富商場組合的資料

從組合中可見，商場位置分布在各區，位置雖然不是旺區或消費區，但由於客源是該區居民，所以仍有相當的人流。

多年來的出租率都有97%以上，2018年由於有商場翻新影響出租率，整體來說，仍是一個理想的水平，雖然近年每年都有將租金調升，但沒有影響出租率，反映物業有質素，位置有一定的人流，令出租情況理想。

--三大重點商場--

【圖2】--所商場所貢獻的收入佔比

在16 個商場中，收入貢獻最多的3 個商場是：置富第一城、置富嘉湖及馬鞍山廣場，因此將這幾個商場作簡單分析。

置富第一城位於沙田，是擁有10,000 個單位的沙田第一城住宅項目的商場部分，地點位於第一城港鐵站附近，主要客源為該屋苑及該區居民。

置富嘉湖位於天水圍，是天水圍區最大的購物中心，由於有戲院及娛樂設施，有一定的吸引力，成功吸引周邊地區人流，帶動理想收入。這商場於2018年花了$1.5億進行商場的翻新，提升長遠的價值及租金收入。

馬鞍山廣場位於沙田馬鞍山，商場與馬鞍山港鐵站直接相連，連接巴士總站、公共小巴總站及的士站，交通方便，是區內的大型主要商場，除了附近屋苑外，亦能吸引馬鞍山區的市民。

這3 個商場的收入貢獻，佔整個置富物業組合一半，是重要的組成部分，而這3 個商場主要都是以民生為主，因此較少受經濟周期的影響，同時自由行對其影響亦較少。

置富在整個商場組合中，絕大部分都是居民日常生活所需，從下圖的租戶行業分類結構，可見都是民生類別。當中特性是收入穩定，但租金上升的幅度不會太高，反映置富的派息將呈平穩上升的格局。

【圖3】--租戶行業分類

--回報與估值--

雖然置富的收入不會高速增長，但不代表沒有增長的能力，受惠近年樓市上升的帶動，當中的商場組合估值亦不斷上升。

投資者在評估房託時，物業估值是其中一個參考指標，但並非唯一的指標，雖然股價很多時會低於估值，但不一定便宜。

因為分析股價平貴的指標，會放在回報率，而不是單以資產數字作準，而評估房託的回報率指標就是股息率，因此這才是最大的分析要點。

【圖4】--每基金單位資產淨值及物業估值

股息源自「可分派收入」，而當中源自租金，因此租金是當中的要點。

從置富5 年的收入數據中，可見租金收入不斷上升。由於5 年內的商場組合只有少許變化，因此總收入的上升就是來自加租，反映期內即使不斷加租，以長期平均計，出租率亦沒有因此而下跌，市場能承受當中的租金，最終帶動股息上息。

--疫情因素--

雖然疫情對零售市道有影響，令租金收入存有潛在變數，但從2020年度的數據分析，對置富的實質影響，並不算大。其中一個原因，就是這房託的物業是民生類，對旅遊業的影響較少。

加上疫情只是中短期的不利情況，長遠會慢慢好轉，而投資者應集中企業的長期情況。而置富在長遠收息的角度，仍是不差的。

--投資策略--

雖然置富所持的物業並非最優質，但從上述分析，可見仍有一定質素，而屋苑商場租金穩定更是優點之一。

這股票受租金上升、股息上升的帶動令股價保持上升，而股價的上升幅度超過股息上升的幅度，除了因為之前低息環境令收息資產被追捧外，另一原因是物業價格的上升。香港樓價近年上升不少，商場物業同樣升值，帶動置富的股價上升。

若然樓價回落，這股的股價將有所調整，但當中的租金未必會下調，又或跌幅有限，因此股息回報其實有一定保障。在香港樓價處較高水平以及美國加息周期的前提下，投資者只要用上分注買入的策略，便能有效減少風險。

投資者不應著重股價回報，因為樓市再升值的空間已有限，所以往後股價將平穩發展，而焦點應落在股息回報率之上。

由於這房託以100% 派息的模式進行，所以股息穩定，但增長只能來自加租，而不是發展，因此股息將呈平穩增值的模式，而5.5%-6% 的股息率已是合理區。因此，現價合理。

投資策略可用分注買入，慢慢儲貨的模式，只入不出，長期甚至永遠持有作收息。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

大約在一年半前（剛好在疫情前）寫了一篇文章講電商和倉儲物流的發展。在年多後的今天，疫情是這個發展方向的催化劑，也就是大家即將所看到的。

物流地產的藍海

之前的文章曾說過香港的倉儲物流業仍然停留在30年前的營運模式，至今仍沒有明顯改進過，相對於外國甚至中國內地的物流業，基於網購的盛行，物流公司或物流地產基金普遍已開始引入科技的應用，如人工智能、機器人運輸、自動化系統等現代化物流設施，回望今天的香港，為何仍然停滯不前？

我認為主要有兩個原因︰第一，香港先天性土地資源稀缺，其應該利用自動化技術（代替傳統剷車疊高一板板的貨物）盡用高樓底建築，從而提升總體容量，增加倉儲效率。然而，傳統的工業大廈樓底矮，加上樓板承重(floor loading)問題，不適宜安裝自動化機械。第二，仍然是土地的問題，香港的土地主要用以發展住宅，物流倉儲行業成為了犧牲品，多年來一直只能依賴過時的工業大廈，但近年連工廈都開始活化轉形，工廈的供應只會越來越少，最後令物流業界的生存空間逐漸收窄。然而，有危便有機，能夠想出方案解決市場痛點便是機會，市場越是落後即代表市場越有進步空間，我認為香港的物流倉儲市場是一個藍海，關鍵在於其經營模式。

我經常說，互聯網改變了人的生活習慣；網購改變了消費者的消費模式。如果這個趨勢繼續下去，傳統商場零售店舖的盈利能力會受到影響嗎？答案是一定會的。香港最大的網購商香港電視(1137)HKTV mall自2017年開業，由每日處理2500宗交易，至現時已經提升至每日16300宗，產品種類也愈來愈多，包括家庭用品、電器、乾貨及濕貨等，處理的方法都不一樣。港視走的這種「新零售」模式，省掉了高昂舖租，同時又省卻鋪面人手和營運開支，產品售價自然較一般零售店便宜。網購雖能解決鋪租問題，不過任科技再發達，虛擬層面的互聯網永遠都解決不了實際貨物「動態」（物流）與「靜態」（倉存）的問題。

港視的總經營開支對GMV(Gross Merchandise Volume，訂單總商品交易總額)比率合共是35.6%，其中物流倉儲成本就佔了一半以上，而港視的總體毛利率只有21.2%，因此經營溢利對GMV是負14.4%。換句話說，100元的訂單，港視平均可賺取21.2元毛利，但經營開支卻需要35.6元，換句話說，每做100元生意便要倒蝕14.4元，這是為何王維基說他一日輸一部benz。港視於今年上半年仍錄得1.55億元虧損，而且虧損每年仍在擴闊中。

網購電商的唯一出路是規模經濟(economies of scale)，即通過大幅增加交易量提升向供應商採購的議價能力，降低平均採購成本，從而提升毛利率。要增加毛利率，電商只能壓縮成本而不能提價，否則產品便失去競爭力，交易量便會萎縮，反過來影響採購成本。然而，交易量的提升同時又會令物流倉儲的成本提升，因此最終的問題又回到地產的層面上。當網購做得越好，發展得越成熟，以地產作為起點的現代化物流倉儲解決方案(modern logistics total solution)的價值便會越高，而可以確定這必然是未來市場發展方向，潛力非常巨大。

在香港做生意，地產(租金)是不得不解決的問題，不少企業不管生意做得多好，最後都要由「終點」跑回「起點」(地產)；而一開始就在「起點」有優勢的大企業，又沒有動力跑去其他「終點」，因為單是地產就已讓這些大財團「肥到襪子也穿不下」了。這就是香港多年來的先天「氣候」問題，窒礙了各種行業的發展。

自動化系統能完全發揮高樓底倉庫的優勢，大幅降低了每呎的平均租金成本，也解決了人力成本高昂的問題。然而，這只是一個「起點」，在我的心目中，一個真正的物流倉儲解決方案不僅僅限於一個自動化倉庫的大型地產項目，而是一個擁有大數據、結合虛擬與實體、能夠持續橫向發展的綜合平台(Horizontal Integrated Platform)，最終成為一個完善的「物流、倉儲、交易」的生態圈。

Starman
2020/1/20

錄影日期: 2019年9月18日(星期三)9:08am
感覺6分(以現況分數，如果主動upgrade, 起碼7/8分)，1.7億，持貨7年升244%《全港呎價最平商舖是什麼?》

第1523(堅)成交: 荃灣青山公路荃灣段644至654號，翠濤閣商場，簽約日期2019年8月13日， 一樓，二樓，三樓及兩個停車位(6及7號)，總建築面積約39806平方呎，成交1.7億元，呎價4271元， 買家為前順聯集團常務董事曾穎偉及Campfire聯合創辦人謝耀陞。現租戶U Select 及洗衣店。

如果市值呎租每月20元，回報已是5.6%。呎值每月30元，約8.5%回報。

此商場附近住宅:
- 翠濤閣1982年入伙，合共三棟大廈，768個單位。
- 附近屋苑: 麗城花園，6016個單位。 灣景花園，1200個單位。 韻濤居，792個單位。 蔚景花園，344單位。 翠景臺，112個單位。
- 鄰近合共約9232單位。

全港近年最平住宅建築呎價為$2419 ( 大嶼山南岸芝麻灣半島的澄碧邨，2018年10月，建築1240呎，成交300萬)。

全港近年最平的商舖建築呎價為$970 ( 佐敦道28號佐敦廣場217號舖，建築面積134平方呎，成交13萬， 2018年7月成交)

業主/經紀商舖放售熱線: whatsapp 90361143

此舖成交紀錄:
- 2012年以4940萬買入，原業主是釋淨雄

成交比較:
- 舖王黎永滔於2018年9月以2.75億，由新鴻基地產買入荃景圍86號荃灣中心商場二期基座舖位，總建築面積380595呎，呎價7226元。
- 領展出售的商場一般都每呎都過萬元， 甚至乎數萬元。

聯絡我 WhatsApp +852 90361143

康業信貸快遞，業主按舖熱線2110 2110 (我 family business，聯絡 Bonita Tsui，話我介紹)

..........

發展區「商舖考察團」(限十位)，地點新界/九龍
9月27日(五)3pm - 6pm

(只適合持有八百萬以上資產人士參與)

報名方法:
電話: (852) 2830 1111 (Suki/Monica)
電郵: cs@bwfund.com
Whatsapp: (852) 9218 5223
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盛滙投資商舖基金/買舖/租舖/放舖熱線: 2830 1111 或 whatsapp +852 90361143

盛滙商舖基金 Bridgeway 網頁 www.bwfund.com

李根興創業之友 https://www.facebook.com/EdwinNetwork/

李根興商舖之友 https://www.facebook.com/edwinprimeshop/

李根興 youtube 商舖創業及投資分享https://www.youtube.com/channel/UCEN66AnLghXESgCDIsz-3Nw

購買李根興的「買舖 要買得 PRO」書，請付款$198，透過以下渠道:
(1) PayMe at 9745 3555
或
(2) 永隆銀行戶口
020-644-0000-3123
(Bridgeway Development Company Limited)

付款後，請留你的地址給我們，我們會馬上郵寄給你。或你可到我們盛滙辦公室領取。 中環皇后大道中16-18號新世界大廈一期1502至3室。電話 2830 1111。我會親筆簽名給你。多謝!

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