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1.
偶爾也會有，什麼都不想做的時候。

小年夜的前一天，
我提前休假，
羅比去上學，彼得去上班，
下午我坐在沙發上，
一句話都沒說就看了五個小時電視，
追十年前就看過全部的劇，
看同事推薦的歌唱節目。

那一天我覺得非常快樂，
牙齒不痛了，心情也不緊張，
總算明白原來電視兒童需要這樣的休息。

2.
小年夜當天，
一時興起提議說我們去龍山寺吧。

那天龍山寺沒有什麼人，
(後來看新聞初一當天擠滿了人)
羅比喜歡神明，
所以對每個神的強項都問得很詳細，
因為阿公阿嬤教導有方，
他比我們都會拜拜，
會緊閉雙眼，
雙手合十地報上姓名地址跟所求的事情。

到文昌帝君的時候，
總裁還替其他的同學一起祈求:
希望我們都上小學順利。

到了關公那邊，
羅比虔誠地說:
希望關公保佑全國，
讓全部的股票，
都，都一起大漲好了。

#我在一旁嘖嘖稱奇
#關公有這種神力嗎

3.
晚上跟爸媽還有妹妹去吃火鍋，
又熱情推薦他們我前一天看的電視節目，
我覺得不用說話一直看電視實在太開心了。

還跟爸爸說到龍山寺的事情，
想起當年他也會在聯考前去幫我求文昌帝君，

爸爸說:
那時候求完文昌帝君，
可以拿一種2B鉛筆，
上面寫著"神來之筆"。

#有這種筆不搶不行

4.
除夕上午，
一睡醒就很想去植物園，
想要讓大自然安慰一下我都市人的心情。

那天下著毛毛雨，
一家人穿得很像南方三劍客那樣出門，
居然順利地在植物園的正門口，
找到畫線的停車位，
羅比肯定地說是神明的保佑。

植物園幾乎沒有人，
只有鴨子跟松鼠陪著我們一起淋雨，
荷花池是一片泥沼，
我們是植物白癡，
基本上不認得任何植物的名字，
彼得只有在植物園門口指著一棟建築物說:
那是周杰倫買的房子。

還有彼得在熱帶植物區，
被仙人掌刺了一下流了一滴血。

如今回想起來，
我真的很不明白這個事件，
因為上一秒他才以父親的身分警告羅比:
這個很尖你千萬不要摸喔，
非常危險.....

接著下一秒彼得就跟睡美人一樣，
伸手摸了尖尖的東西然後痛苦地說:
好刺，阿呀我流血了!!!

#莫名的男子
#所以這世上真的有以身試法的人
#我親眼見證

5.
去完植物園，
除夕的下午，
跟公婆小姑一同去住飯店。

Check-in的時候大排長龍，
好像台北人被吹哨子全都集合在這裡，
原來大家都開始只想吃年菜不想洗碗，
我在心裡偷偷想，
這絕對是時代的進步啊，
我生逢其時好幸運。

半夜，彼得睡得呼呼叫，
我像是有什麼預感似地醒過來，
才發現羅比已經睡成橫的，
他的兩個腳掌正對著我的太陽穴。
我跳起來先閃過羅比的攻擊，
把彼得的身體推成側躺，
再用棉被跟枕頭固定好兩個男生的姿勢。

深夜裡，
一位妻子好像推牛那樣，
咿呀地用力推著丈夫的身軀，
在躺回床上時已經毫無睡意，
就這樣睜著眼睛看著太陽上山，
迎接了牛年。

6.
大年初一，
因為住在南港附近的飯店，
所以決定在下著小雨的上午去中研院走走。

不知為何羅比心情不好，
我們高聲說這是學術的最高殿堂，
他還是一直問來這裡幹嘛，我好無聊。
(商人沒興趣?)

我是第一次走進中研院，
覺得好舒服綠意盎然空氣新鮮，
彼得曾經在這裡接受教授指導，
所以熟門熟路地帶著一家人往地球科學的大樓去。

彼得的妹妹說:
哥哥在這裡做研究的時候都在睡覺，
每次打電話給他都好像剛睡醒......

我問彼得:
你為什麼不再繼續研究了呢?

彼得說:
我比較喜歡被研究。

#結案

7.
大年初二回娘家，
在林森北路的華泰飯店吃飯，
居然遇到飯店經理是認識總裁的，
送了我們鳳梨酥吃，
覺得好感恩。

吃飽以後，雨停了，
跟爸爸媽媽在路上散步，
小時候住在華西街的爸爸說:
林森北路也沒有很危險吧......

然後他就目擊了四散在地上的針頭。

我想起之前住在林森北路上的回憶，
我們曾經遇過被槍擊卻一臉悠哉的人，
彼得還撿過A片的光碟片回家。

還有一次，
剛剛懷上羅比時，
我們去附近一家婦產科產檢，
醫生說我懷孕了，
我說我要生下來，
醫生還似笑非笑地跟彼得使眼色:
唉呦這個小姐說小孩要留下來喔......

醫生看著彼得一臉你慘了的樣子，
那個情景，即使已經是六年前，
還是歷歷在目啊。

#多多少少也是因為彼得穿著花襯衫來就診
#很像是酒店經紀人的關係

後記:
轉眼就大年初四了，
新年最有記憶的一件小事，
就是彼得跟羅比用平板玩大富翁遊戲。

彼得超不會玩又一直給兒子建議，
我在房間就聽到羅比說:
不是這樣玩的，
爸爸你不要亂用......
你不要，啊啊啊，不要!!!

結論是彼得用了請神卡，
卻請了衰神附身，
害羅比損失了一半的卡片，
而且還不只一次。

我問彼得發生什麼事，
彼得說:
好奇怪，我明明想要請大福神.....

羅比給爸爸留面子，
還特地拉我到廚房向我告狀說:
爸爸用了兩次請神卡，
都請到衰神!!!!
那個請神卡很貴......

我不知該說什麼，只好問:
羅比，從這件事你學到什麼?

羅比居然實際地回答:
我覺得!!
應該設計一種簡單的遊戲，
給爸爸這種人玩......

我笑了出來:
什麼簡單的遊戲?

羅比想了一想說:
就是，你玩什麼都得分，
你亂按，都給你鼓掌!!!

#那不就是寶寶巴士嗎
#彼得你還是去玩塗色跟拼圖遊戲就好
#牛年週記首發
#祝大家新年快樂

PS.
放一張兩年前去日本的照片，
因為我覺得總裁的表情，
跟發現爸爸請到衰神時的樣子好像。

#令人懷念的包子臉

200823【凱鈞的專家會客室】房客、房東都要看！挑房秘辛，遠離租屋糾紛不怕踩雷
原刊登網址→http://kaijun.com.tw/master-5/

台灣房價高漲，許多人都會選擇「以租代買」，對租客來說，看房時除了考量居住環境、租金外，最怕的就是遇到惡房東產生糾紛。反之，房東其實也怕遇到惡房客，像是拖欠房租、製造屋內髒亂、隨意轉租等，雙方該如何保障自身權益？如何找到合拍的房東、房客？這次凱鈞的專家會客室特別邀請到有超過十年房仲經驗的陳泰源老師，針對租屋、出租常見的問題提供專業的解說，幫助大家遠離租屋糾紛不怕踩雷。......↓

【陳泰源老師】

現職美商ERA不動產資深經理，擁有超過十年的房屋仲介豐富經驗，曾任華視教育節目《甲上學園》數學科主持人、普釋傳播有限公司專案執行、中華電信MOD頻道旅遊節目《愛上台灣》主持人，也曾於Money錢出版《一眼看穿房仲賣屋手法，讓房仲為你賣命！》，為人真誠熱情，各種房屋問題問他最專業！FACEBOOK：陳泰源-大直專任約房仲/作家/歌手/主持人

【租客注意事項】

Q：租屋簽約的注意事項？

租客在簽約時，通常需要攜帶兩個月押金及第一個月份的租金，而身份證影本及工作名片，則是用來裝釘在房東的租約裡，讓房東覺得放心，找得到人，若為房仲帶看，則還需要房仲服務費，通常是半個月。為了避免假房東詐騙，最好能請房東出示身份證名及房屋權狀，若簽約對象非房東本人，也可請二房東出示「房東授權書」，保障自己的權益。

Q：可自行裝修租屋處嗎？

原則上是不行的，但若是在不破壞房屋結構的前提下並取得房東的同意，是可以的。若租屋後想要進行裝修，建議雙方要以書面為之，以保障彼此的權益。此外，裝修通常是一筆不小的費用，倘若花錢裝修之後，房東突然要提前收回房子，對房客的財損不小，建議可以事先白紙黑字寫明，除了違約金之外，裝修費另計，或者是直接在租約明訂「雙方協議不得提前解除租約」。

Q：房東可提前收回房子？

這就要看當初簽約的內容是否有寫。基本上，制式版本的租約，都會有所謂的「違約條款」，也就是假設房東要提前收回房子，或者是房客要提前退租，罰金是多少？通常是一個月租金作為違約金。如果是房東要提前收回房子，就是退還押金之外，還要倒賠一個月租金給房客。如果是房客要提前退租的話，就是違約金一個月，房東可以直接從押金扣除，剩餘金額再退還房客。

Q：如何避免遇到惡房東？

在看房時，除了觀察房屋周遭的生活機能、房子格局設備外，也得要把房東為人列入考慮。如果實在不安心，建議可以透過仲介租屋，雖然要多花一筆仲介費，但值得。因為，有問題的房東不會找仲介；相反的，有問題的房東，仲介也不願意服務。簽合約時租客也務必仔細看清租約內容，若合約有多張，應要求編上頁碼，並在最後一頁註明合約共有幾頁，最好還要蓋上騎縫章，避免合約內頁被抽換。

Q：房屋修繕責任該歸誰？

假若遇到冷氣、洗衣機、門鎖等屋內設備壞掉時該誰負責？陳泰源老師說明基本上要看壞掉的原因是什麼？只要東西壞掉，通常會請原廠廠商或者是水電師傅過來檢查。假設檢修人員判別「明顯人為使用不當造成損壞」那就是房客要負責。若回覆：「這是自然折舊的耗損，用久了就是會壞掉」則由房東負責。此外，也得要看壞掉的東西大小，如果是小如電燈泡，實務上，通常是房客自行處理，如果是大型諸如冷氣或冰箱，則由維修廠商判斷。

Q：若不提供入戶籍怎辦？

基本上，房東不得拒絕房客遷戶籍，但實務上，如果你有設戶籍的需求，房東不願意，也只能摸摸鼻子找下一間。不然，檢舉房東出出氣，又如何？如果有小孩念學區考量，一定要設戶籍，偏偏房東不願意的話，可以請求里長的協助，看看附近是否有鄰居願意讓你設戶籍，另外，坊間有一些「遊走法律灰色地帶」的「出租門牌」的資訊，或許也可留意，只是相關的合約內容最好看清楚比較有保障。

Q：要不要爭取報稅權益？

1.房客可以申報「租金抵扣額」是以12萬元/年為上限，換句話說，如果你的房租1年加總起來，12萬元抵扣額佔一定明顯的比例，那就很有幫助。相反的，如果你租的是豪宅，月租金1～2個月就超過12萬元了，其實效果就不大了。

2.如果房東明訂「含稅價」假設1.1萬元與「未稅價」假設1萬元，每個月少1千元，那，不報稅換取降租金，房東也因此減少稅費負擔，或許就可考慮不報稅。畢竟羊毛出在羊身上，有報稅的房子通常租金就是比較貴。

3.原則上還是建議要報稅，因為除了1年有12萬元的租金抵扣額之外，現在各地方政府還有額外的租金補貼，每月補貼2～5千元不等；另外對房東而言，政府其實也鼓勵房東報稅，假設月租金1萬元，實際上可以扣除53％的養房必要費用，實際上報稅的金額才4700元/月而已（47％），所以報稅對房東的負擔，其實沒有想像中那麼大。

【房東注意事項】

Q：與房客常有的糾紛？

雖然新聞報導過惡房東張淑晶事件，但實務上惡房客的比例遠遠超過惡房東，畢竟房東是有資產的一方，所以通常來講是比較不會亂來才是，反而是房客沒有資產，隨時可以拍拍屁股走人。惡房客常會有的糾紛如，欠繳房租、退租時屋況受損嚴重或像垃圾堆、房客未經房東同意自行當二房東、房客是罪犯或毒蟲，屋內放槍砲彈藥等違禁物品、房客職業背景關係導致作息日夜顛倒，影響鄰居安寧。

Q：篩選優質房客的方法？

不是只有房客會挑房子，房東也需要挑優質的房客！特別是新手房東，別急著想把房子租出去，若不小心遇到爛房客日後更讓人頭痛！

1.建議看屋時，房東可以親自帶看，房客一邊看屋，同時與他聊天對話，藉機觀察這名租客素質優不優？

2瞭解房客的職業，目前待在哪家公司？判斷收入是否穩定？（是否會定期繳房租？）

3盡量避免「看完當下立刻決定要租」的房客，按照過往經驗，這類租客通常有問題，不是後來反悔太快決定而悔租，不然就是被前任房東趕出去，總之，避免租給「急著要租房」的租客就對了。

Q：準備合約該注意面向？

1.基本上，不要用來源不明的租約，或者是便利商店、書局買的租約，因為那都經過簡化，建議民眾上網搜尋「內政部版本」的「房屋租賃定型化契約」，內容條文記載詳細，保障房東與租客雙方。

2.建議租約做公證，雖然要額外花一筆公證人的費用，但是，如果遇到惡房客，惡意拖欠租金不繳，可以省略曠日廢時的訴訟程序，直接將公證過的租約送去法院的執行處申請「強制執行」，直接從房客的銀行帳戶扣款。

【宅妝】

若要出租或是出售，運用幾點方法，宅妝大出擊，低預算改造房子，吸引好買方好租客。陳泰源老師舉例，可以買漂亮的棉被套、地毯、植栽、木偶或洋娃娃，做「示意圖」廣告，確實可以加分。只是，要注意，刊登廣告時，一開始就要清楚告知那些擺設用品只是裝飾用，實際上出租後哪些東西會撤走，這些要講清楚，別讓房客誤會以免被檢舉廣告不實。

此外，很多投資客確實會買很破、很糟糕屋況的房子，這類房子通常很便宜，只要結構沒有遭到破壞、沒有漏水或者是嚴重壁癌，買完之後大改造，再轉手出租或轉賣，通常都有不錯的獲利，往往投資客都有固定配合的裝修工班，所以常常以較低的成本，把房子弄得美輪美奐的。

而且許多投資客會專門投資套房、小宅，坪數越小、總價越低、負擔較輕鬆、坪效越高，以台北市為例，許多小套房月租金都高達2萬多元，但是如果是三房產品，租金頭報率反而拉低，所以，小宅收租是很受市場青睞的。

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