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環島之旅來到台北朋友家
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【十二萬物管王國】全面剖析港鐵物業管治術 #永續港鐵霸權 #7月專研

鐵路上蓋物業發展獲取龐大地產紅利，當中所引伸出的規劃及土地供應問題，現時已漸成為社會討論港鐵霸權的重點課題。而港鐵本身除了興建貴價私樓外，在港鐵的物業版圖不斷擴展下，亦開拓出另一門物業租務及管理(rent and property management)的管治策略，更甚有指港鐵漸漸走向物管為本的模式 (management-based model) (Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G., 2019)。因而，現時更有需要檢視港鐵如何壟斷物管項目的方式，主宰整個社區管理，有助我們了解現時港鐵興建私樓獲利之外的地產霸權模式。

▍港鐵作為物管的「當然成員」

現時港鐵住宅物業管理的整全面貌一直少有人整理。透過整理中原地產及香港置業等地產代理網站的樓市資料，以及抽查港鐵上蓋物業的屋苑公契，便可以全面了解現時港鐵物管王國的版圖規模，揭示港鐵在物管市場的「壟斷」地位。

最新統計，港鐵到2021年有份參與的77個上蓋住宅物業項目（以項目期數作統計），當中有68個直接由港鐵的物管公司負責管理，涉及近112,759個住宅單位，近30多萬人的日常居家生活，而按照港鐵即將落成的上蓋發展項目 (如日出康城未來期數、黃竹坑上蓋、何文田上蓋等)，可預計未來有近34,060個房屋單位將由港鐵物業管理，港鐵物管的規模已足以跟大地產商匹敵。

港鐵住宅物管王國列表：https://bit.ly/3BAfuC3

我們抽查當中10個屋苑的大廈公契(Deed of Mutual Covenant)，揭露港鐵物管公司經常「中標」的原因：上蓋物業發展項目的公契協議中往往註明港鐵公司為發展項目的「經理人」(manager)。港鐵由招標、興建到管理，一站式包攬上蓋物業發展項目，業主購入單位時， 只能被迫接受港鐵管理其屋苑。這種起樓配物管的「銷售策略」亦經常出現在其他地產商的住宅發展項目，更反映港鐵的地產商定位愈來愈明曬。而有趣的是，雖然各大地產商都曾多次參與港鐵的物業發展項目，但最後往往由港鐵獨吞物管服務，跑贏有份參與的發展商，成為發展項目的「經理人」。手握執行大廈公契的權力，港鐵當然地主導整個屋苑的管理。

港鐵亦會將物業管理權外判予其他發展商轄下的管理公司，港鐵可以明正言順做「二房東」，既可謀取物業管理的行政收益，亦可與其他發展商保持「良好」合作關係。以港鐵與新鴻基合作發展的火炭站上蓋住宅項目駿景園為例，港鐵外判屋苑的日常管理予新鴻基轄下的啟勝管理服務有限公司負責，當屋苑出現管理開支糾紛，管理公司就有「偏幫」港鐵之嫌【註一】，更顯港鐵與發展商的互利合作關係。

除了與大地產商合作興建私樓分享地產紅利外，港鐵更跑贏其他地產商，包攬上蓋物業的管理業務，創造恆常收入。鐵路加物業發展模式預料在未來會不斷擴展，港鐵物管只會愈做愈大，正正式式以地產為本業。

▍港鐵業權壟斷全攻略

港鐵包攬眾多物業管理項目，時常有報導提及業主投訴港鐵管理問題。而背後除了管理不善外，壟斷式的物管業權操作更令港鐵可以在物管市場多年來「屹立不倒」。我們隨機抽樣翻查港鐵上蓋住宅物業的公契，發現港鐵將上蓋屋苑業權和港鐵相關的發展項目捆綁，上蓋屋苑的業主難以集合足夠業權成立業主立案法團和更換物管公司（按照《建築物管理條例》規定，一般需要得到30%業權同意），於是港鐵便可以輕易主導屋苑的物業管理。而港鐵的業權操作大致有三種：

- 「巨無霸式」業權壟斷：
例子包括數個港鐵大型屋苑，如九龍灣站的德福花園、葵芳站的新葵芳花園、荃灣站的綠楊新邨、青衣站的盈翠半島、坑口站的蔚藍灣畔、康城站的日出康城和將軍澳站天晉等等。業權分佈往往和樓面面積無關，港鐵站及車廠就已經在公契中佔總業權的51%，代表港鐵可以絕對話事，壟斷屋苑的物業管理權。

- 「堆砌式」業權整合：
透過抽樣查冊，仔細檢閱港鐵上蓋物業的公契條款，發現除了港鐵站業權(non-station shares)外，港鐵更可將住宅物業以外的發展項目業權份數一併納入公契之中，例如將軍澳站的天晉及九龍站的天璽。將軍澳站天晉的私人屋苑只佔13%業權，而港鐵竟然將商場等商業項目 (Commercial accommodation) (佔12%)和辦公室項目 (Office accommodation)(佔1.4%)納入計算總業權份數，甚至由新鴻基發展的星峰薈服務式住宅、香港九龍東皇冠假日酒店及三星級香港九龍東智選假日酒店(Hotel accommodation)(佔20%) 這些跟社區居民無關的項目也計算在內，這種業權操作在港鐵圈地式發展項目尤其常見，令港鐵及發展商仍然可以掌控大多數物業的管理話事權。

- 「落釘式」業權否決：
雖然港鐵並非坐擁每個上蓋屋苑的大多數業權，但仍有保持物管霸權的「暗黑兵法」。其實只需掌握上蓋物業發展至少20%業權，就可擁有否決權。由於按照現時《建築物管理條例》，只要有超過兩成業權人反對，業主立案法團就難以成立。歷年來只有少數港鐵上蓋屋苑成立了業主立案法團，其中海翠花園成功「取締」港鐵物管公司，箇中原因正正是港鐵所佔的業權只有18%。

在「鐵定管理權」下，港鐵無須在物管市場上與同行競爭，更可與其他地產商及承建工程商「同謀」合作，而屋苑業主根本無法取締港鐵管理公司，將加劇港鐵物管的管理不善、「黑箱」作業以至剝削小業主的情況：

- 管理費繼續狂飆：港鐵上蓋映灣園曾經試過一年管理費加價19%【註二】，而港鐵新葵芳花園亦可在疫情期間，逆市加價管理費，忽視小業主的民生訴求。

- 維修工程「頹」做：自被揭發德福花園的外牆業權不屬屋苑業主後，港鐵卻不願意答應承擔全部維修責任，全面翻新外牆，只按照強制驗樓要求，將屋苑外牆變得「一撻撻」【註三】，作為物管重中之重的維修工作都可以置之不理，可預期日後港鐵每況愈下的物管質素。

- 物管「暗黑」財務：將軍澳天晉被揭發港鐵物管公司收取的管理支出欠透明，港鐵往往會拒絕公開部分財務細節，例如個別員工詳細薪酬，以至外判標書的詳細內容，批出的工程更可能有「圍標」之嫌【註四】，而屋苑業主根本無法從中監察。

- 「收割」業主補貼公共設備：除了以往康城的行人天橋業權爭議外，翻查大圍站柏傲莊第二期的大廈公契條款，當中有列明上蓋物業發展項目的業主（包括屋苑業主和港鐵）需分擔大圍站蓋下的公共運輸交匯處（Public transport interchange）、上蓋的城市大學專上學院（Post secondary college）甚至大圍站鄰近公廁（Public toilet）等公共設施的維修開支。當上蓋物業的發展項目中所牽涉的社區公共設備愈來愈多，港鐵作為大廈公契撰寫人卻可以暗藏「補貼」條款，輕易將管理成本漸轉移至屋苑業主身上。

即使政府成立物業管理監管局，仍無法阻止港鐵壟斷式物管操作帶來的必然惡果。在可預見的港鐵的物業版圖擴展下，愈來愈多新上蓋屋苑被迫無理接受港鐵的粗暴管理，無法當家作主地決定自家屋苑的大小事務，這或者正是港鐵自稱「世界級管理」的真實面貌。

參考資料

【註一】蘋果日報（2015年05月20日)：駿景園業主斥港鐵索維修費
https://web.archive.org/web/20150530084946/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150520/19154044

【註二】蘋果日報（2013年11月2日)： 管理費狂飆 映灣園加19％最狼 港鐵4屋苑平均升一成
https://web.archive.org/web/20170406015956/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20131102/18490095

【註三】獨立媒體（2021年05月25日)：逾二千德福花園居民聯署 抗議大業主港鐵背信棄義拒修外牆 https://bit.ly/3zlZilG

【註四】仁聞報（2016年12月12日）：薪金異常高昂 支出五花八門 港鐵物業收費欠透明
https://jmc.hksyu.edu/ourvoice/?p=7308

Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G. (2019). The political economy of transit value capture: The changing business model of the MTRC in Hong Kong. Urban Studies, 56(16), 3415-3431.

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【《刑偵日記》觀眾人數跌破百萬大關 】

無綫周一（19/7）公布上星期（7月12日至7月18日）的三台（77台、81台、99台）收視，真係睇到眼都凸埋，事關在翡翠台播放的重頭劇《刑偵日記》，首播以來一直收視疲弱，頭兩周的直播收視只得17.5、15.5，已經不能說好，甚至較2017年才「首播」的「超級倉底貨」《蘭花劫》的收視還要差！參考《蘭花劫》首周收視為17點，最高23點，全劇平均有18點，起碼能夠說有後勁，而言《刑偵日記》卻愈播愈跌，來到第三周（第11至第15集），直播收視再跌，只剩14.2點，收視人數僅93萬，跌穿「周一至周五黃金時段收視安全綫」（觀眾人數100萬），由於這些數字由無綫發布，總不能輸打贏要，奈何《刑》劇收視差到「冇得遮」，就算有友好傳媒頻頻寫稿「沖喜」亦於是無補，加上《刑》尚要播至7月底，假如收視無法止血，管理層會否借東京奧運開幕這個理由快快將它播完？

有說觀眾不賣《刑偵日記》的帳，主因是劇情太過燒腦，以及陣容見慣見熟，就當後者只是個人喜好，如果劇力萬鈞，成績也未至於會這麼差。記得有天在茶記吃飯，聽到阿嬸級的女店員向同事高聲談論此劇：「呢套咁嘅劇，真係唔黐綫都睇到黐綫！」這種毫無修飾的意見，正好反映觀眾對於這套劇集的觀感，到底事實是否如此？上周五（16/7）在一家小型日式料理店吃飯，店內播放的不是ViuTV的《大叔的愛》，而是《刑偵日記》，劇情講到重案組警司聶山（姜皓文飾）與情同父女的方菀芊（王敏奕飾）在馬來西亞調查幽靈斷腳案的同時，又尋找失蹤的妻子梁日思（陳煒飾）下落，一邊吃飯，一邊認真的看了半小時，最終快快埋單走人，何解？因為受不住那種又壓抑又沉鬱的氛圍。

反觀《大叔的愛》，雖然是改編同名日劇，但港版集數延長，部份情節擴充，故事發展與角色性格反而較日版更豐富，「渣田」（呂爵安飾演的田一雄）的「五時花六時變」固然令觀眾睇得咬牙切齒，KK（黃德斌飾演的翟國強）與阿牧（盧瀚霆飾演的凌少牧）為了這個「A0」而甘願無盡付出，還有Francesca（簡慕華飾演的袁慧珠）為前夫的無私讓愛，也令粉絲看得心痛，加上KK與田田在結局篇竟然穿上婚紗爆笑一幕，還有田牧甜蜜咀嘴，播出後截圖於網上瘋傳，統統造就此劇再創人氣高峰，睇完開開心心，跟《刑偵日記》那種呼天搶地、喊苦喊忽的「低氣壓」大相逕庭，放諸今時今日香港的整體社會氣氛，如果有得選擇，觀眾理所當然想睇大叔高呼「田田I Love You!」多過「我一唔開心就會鬱就會躁」，加上《刑》早已在內地網站播畢、近年大台的品牌形象欠佳，多重因素影響下，收視注定難有起色，換句話講，《大叔的愛》收視屢創新高也是必然，最後五集的收視，較第二周的6.9升一點，達7.9點，超過51.7萬人收看，是ViuTV開台以來收視成績最好的自製劇，更是開台五年以來，除2018年世界盃外，靠自製劇與無綫收視距離收窄至最接近的一次。

至於另一個ViuTV話題節目、由谷德昭主持的《納米無名火》，直播收視有5點，成績不俗，而同時段於翡翠台播放的《盛．舞者》則有8.6，兩者相差僅3.6點，較兩劇比拼的收視差距更細。另一個值得留意的，是逢周日於香港開電視77台播放的外購節目《空間改造王》曾經高見4點，成該台收視之冠，然而兩星期前改播韓國版（《空間改造王韓國篇》）之後收視急跌，周日（18/7）一集只得2.2，較上周的2.8點低，令ViuTV的日本外購節目《健康要Fact Check》受惠，有4點收視，較上周的3.7點微升0.3。

《大叔的愛（香港版）》系列報道 ──
港版《大叔的愛》正式開鏡：
http://bit.ly/3ulwo3u
港版《大叔的愛》陣容落實：
http://bit.ly/3aI6X4z
「大表哥」邱士縉《大叔的愛》再演地產經紀：
https://bit.ly/35ixKAE
大叔的愛「阿卵」跟Asha演兩兄妹？
https://bit.ly/3glwtPW
《大叔的愛》記者會呂爵安造型有心思：
https://bit.ly/3eZO3bN
《大叔的愛》今秋反攻日本市場：
https://bit.ly/2T4WtWW
《大叔的愛》首播收視開紅盤：
https://bit.ly/2UP2dEF
《大叔的愛》首播與《蘋果娛樂》消失：
https://bit.ly/3hgimMf
「阿卵」跟Asha演兩兄妹？
https://bit.ly/3hL3Yur
90年代亞視小生羅頌華驚喜客串：
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練美娟演癲喪、為食Carmen姐彈起：
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《大叔的愛》男男撞擊之吻拍足20次：
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（20072021）

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【6.16時事!】升旗易得道 2021年6月16日
主持: TONY CHOI

6.16 【高盛全面唱淡中國】企業違約頻頻，房地產債務危機加劇，大到不能倒再不適用，這些企業即將倒閉！
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【6.1時事!】升旗易得道 2021年6月1日
主持: Tony Choi

6.1【內地網民狙擊施永青】計劃生育激起民憤，施永青遭網民咒罵為極權走狗，呼籲抵制中原地產！
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【5.25時事!】升旗易得道 2021年5月25日
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6. 最後, 本台據悉港區國安法內容可能帶來極嚴重法律後果, 本台奉勸所有接收本台節目內容、收聽人士小心其條文內容, 切勿以身試法。
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現時, 香港形勢危急, 我們希望各位團結一致, 運用智慧應對。
希望所有支持者能在各方面支援本台繼續擴播。
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本台一直致力提供日報式的時事節目予大家。 Youtube 局部恢復了廣告, 但是無理打壓依舊。 廣告收益難以維持本台營運及支援工作。故此, 我們仍然希望聽眾能月費支持本台擴播!

我們經營困難, 因此本台必須改變舊有方式以繼續維持營運。 經商議後, 我們將向聽眾及支持者收取自願性的“每月贊助”。 初步將每月收取贊助港幣200元 (考慮到我們節目集數比同類型網台節目多更多)。 我們致力於降低營運成本,不希望謀取任何暴利, 以達到聽眾及支持者以合理公平的成本即可聽取時事節目。 我們不希望阻止一般大眾繼續收聽節目。 因此, “每月贊助”, 是完全自願性的。我們會在一段時間後檢討計畫內容, 希望各位有能力的, 能盡力支持!

7.21, 8.31, 7.1。 我們, 退無可退。

齊上齊落! 團結一致, 不分割, 不譴責!

我們與前線抗爭者站在一起!

我們認為, 現在是世界歷史的重要關口, 能和近代歷史中的重大變化相比較。 2019年及2020年的事件均顯示出香港人對於民主、自由價值觀的追求, 並同時令這股浪潮捲進全世界, 不可逆轉。

保留實力, 等待黎明!

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