明天7/16（四）蘋果日報刊登我第53篇每月專欄《如何面對人生的換屋困境》。此專欄文章蘋果即時論壇已經於今晚先在網路版刊登，提前分享，其內容如下連結（副標為編輯所下）。由於蘋果目前閲讀全文需註冊登記，為方便大家閲讀，我也將全文轉貼如下。
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張金鶚專欄：如何面對人生的換屋困境
（張金鶚/清華大學科技管理學院榮譽講座教授）
面對當前的高房價，許多人感嘆根本買不起房子，年輕首購族只能望屋興嘆，抱怨自己身不逢時，世代居住的不公平。然而有些人很慶幸早期在房價尚未飈漲之前，就已購屋擁有人生第一棟房屋。這十多年來，雖然這棟自住的房價也不斷上漲，但房子屋齡卻逐漸老舊，品質越來越差；在此同時，家庭小孩也不斷增加長大，房屋空間越顯不足，必須思考是否要換屋才能改善生活品質。
我自己去年退休，最近很順利的將原有的二戶房屋賣出，同時將父親現住的第三屋抵押貸款，才能擁有現在退休居住的新屋，算是很幸運的完成人生最後一次的換屋經驗，開始享受我退休後山居歲月的第三人生。
危老重建或重新再裝潢
過去早期我曾指導楊宗憲教授的博士論文「第二屋購屋行為的實證研究」，共同發表於2001年《住宅學報》。我們透過台北和新北的建物與戶籍登記及其相關資訊共222萬6400多筆存量資料，比對因買賣取得僅有二屋住宅的有效樣本14898筆進行分析。我們進一步透過戶籍地址與房屋座落地址比對，判斷第二屋是自住或非自住標準，其中第二屋換屋自住占44%，非自住占56%。
我們再進一步建立二項選擇邏吉特模型，實證研究結果發現，第二屋換屋自住較非換屋自住者相比，自住買比第一屋面積大、屋齡較新的機率較高，換言之，第二屋較第一屋品質較佳。而且換屋者傾向買與第一屋同一類型或同一鄉鎮市區的房屋，顯示換屋者在第二屋購買行為存有情感習慣性及地域性偏好。另外，換屋自住較非自住購屋時間間隔明顯較短，也說明自住相對於投資住宅的支出，會優先將預算花在自住上，改善生活品質，行有餘力，才會進行投資行為。
當然，此早期實證研究結果因房屋多以消費為主、投資為輔現象，或許與近年房價大幅飈漲，面臨許多換屋困境，過去與現在情況未必相同，值得後續進一步實證研究。
雖然換屋族比首購族要來的幸運，但當換屋族到市場去搜尋較第一屋面積更大、品質更好、區位更佳的理想第二屋時，突然發現較為理想房子的價格，遠遠超過自己第一屋已經上漲的房價。換言之，老舊房屋價格上漲的幅度顯然不及新屋，若還想要提升換屋品質，除非這十多年來的薪資所得能夠大幅增加，否則只能繼續被困住在老舊的第一屋。
當然也有這十多年來，自己和另一半共同努力打拚，賺取足夠的換屋資金，或是是上輩子修來福份，繼承祖先遺產或長輩資助、子女長大離巢賺錢，不論如何，換屋的財務壓力可以獲得解決。面對當前新冠疫情趨緩，又開始擔心房價是否會再度飈升？目前是否是換屋的好時機？有改善環境或換屋需求的族群應該如何因應？
首先，面對第一屋出售資金不足換屋困境，你有兩種選擇：一是積極整合鄰居，進行都更或危老重建。只要原本第一屋區位條件還不錯，且鄰居的整合規模不算太大或複雜，可以積極找専業者協助處理。
另一是都更或危老重建複雜，遙遙無期，就積極找建築專業者，將自己家裡重新整修裝潢。雖然可能無法像「日本住宅改造王」般，大肆改造，但透過建築専業者的協助，絕對可以大幅改善居住空間品質。
時間換空間朝外圈換屋
其次，若換屋資金不夠雄厚，可以考慮以「時間換取空間」。若原本第一屋的區位條件不錯，原本住在第一圈，可以朝第二圈方向換屋，若原本住第二圈，可以朝第三圈換屋。因為房價中都市大區位占的比例最多，若透過便捷的交通，稍遠離原本較好區位，這樣可以換得較大面積、較新屋齢、且較好管理的新社區好產品，如此還是可以透過換屋改善生活品質。
第三，如果因為個人過去長期努力或上輩子修得福份，換屋的資金較沒有壓力，則應考慮換屋區位，除非工作或就學的考量，否則仍應在原本居住地點附近，如此較不會因換屋必須要重新適應生活環境，重建鄰里人際關係。其中最重要還是產品一定要比原先舊屋要新、面積要更寛敞、通光採光與景觀要更佳、公設及管理也要更好，並重視室內設計、相關傢具、燈光、色彩及裝潢佈置都要更重視居住品質與品味。至於價格只要透過相關市場資訊或是「好時價」大數據估計相對合理即可，議價能力就看個人的手段高低了。最後有關時機的考量，因為涉及有買有賣的換屋行為，好壞時機可以相互抵消，換屋不必太過在意時機了。
最後，期待在不同的生命週期階段，包括剛出社會年輕人的租屋族、新婚夫婦的首購族、中年有小孩的換屋族及小孩離巢的退休族，不論租屋或買屋，都能擁有住房自由的快樂人生！
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