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100個租舖陷阱: 第1個 - 住宅契或商業契?

如果物業是住宅契，從事商業活動的話:
- 出唔到牌
- 影響業主業權
- 違反大廈公契
- 可能要負責第三者責任

可查閱政府租契（包括任何批地條件）、佔用許可證（由屋宇署發出）、核准建築圖則（由屋宇署核准）及/或分區計劃大綱圖（由城市規劃委員會審批）以核實法律准許的用途。

#租舖陷阱

香港大學法律諮詢網站

住宅物業用作商業用途。此等行為會否影響業主的權益或使負上任何責任？

物業若被用作未經許可的用途，可能為其擁有人（即業主）帶來麻煩及/或法律責任，包括：-

違反政府租契

香港所有的土地（除現今聖若翰座堂所座落的一塊土地外）均為香港政府所擁有，而地主只是向政府租用土地。一般大廈單位的擁有人其實只是（政府的）租客及擁有該大廈所座落土地的業權的共有人。政府把土地租給一位「擁有人」的時候，當然會簽立契約。這份契約一般稱為政府租契，內裡包括對「擁有人」及其所有權繼承人的各種限制。其中一項常見的限制就是「擁有人」必須遵守政府租契所載的土地使用規限。假若有人違反有關限制，例如在指定為住宅用物業內進行商業活動，政府即有權重收該物業，並收回該物業的佔有權。雖然政府極少採用此等較為極端的措施，但地政總署可要求「擁有人」申請臨時豁免及繳付豁免費，以換取政府暫時寬免其重新進入有關物業的權利。

雖然這種極端措施很少使用，但若佔用人公然無視警告而繼續違規，在嚴重的情況下，地政總署會毫不猶豫地重收該物業。政府有權根據《政府土地權（重收及轉歸補救）條例》（第126章），在土地註冊處登記政府重收土地文據註冊摘要。一經註冊，該土地會被視為已經由政府重收，業主立即停止成為該土地的擁有人。在這種情況下，根據上述條例第8條，前業主只可向行政長官申請救濟（如果承認已發生違規行為），或在發生爭議時向原訟法庭提出申請。

違反大廈公契

大廈公契乃一份對一幢樓宇內所有單位的擁有人均具有約束力的協議。基本上，它列出與管理該大廈有關的規條。

標準的大廈公契都會列明，單位擁有人必須遵守有關的政府租契，並只能夠把物業用作已獲准許的用途。單位擁有人一般也須確保租客或佔用人沒有違反有關條款。因此，即使租客違反政府租契及大廈公契，業主仍須就管理公司或大廈其他單位擁有人提出的法律行動負上責任。

對第三者的責任

標準的大廈公契都會列明，單位擁有人必須遵守有關的政府租契，並只能夠把物業用作已獲准許的用途。單位擁有人一般也須確保租客或佔用人沒有違反有關條款。因此，即使租客違反政府租契及大廈公契，業主仍須就管理公司、業主立案法團（如有的話）或大廈其他單位擁有人提出的法律行動負上責任。

對第三者的責任

假若住宅用物業被用作商業用途，自然也出現比預期為多的訪客。訪客遇上與該物業有關的意外，並因而對業主作出申索的風險也會相應增加。

妥善草擬的租約可能會列明，租客若違反該文件的條款，則須就因之而起所有對業主的申索及責任作出補償。但若業主面對一份草率的租約，可能發覺其並未就有關責任作出清楚闡釋。在這種情況下，業主或許會因由其佔用人在物業內的未經授權的使用或事故而捲入完全未有預計的訴訟糾紛。

刑事責任

假若租客僅是把物業用作未獲准許的用途，業主可能面對的最壞境況也只限於金錢損失及賠償。但如果業主知道租客在物業內從事非法活動，例如經營賭場或賣淫場所，而不聞不問，業主可能會須負上刑責。

任何非法使用物業的行為，如上所述，亦可能引致地政總署對業主執行政府租契或其他共同擁有人對業主執行公契。

大部分租約都會清楚規定有關物業的用途，例如住宅、零售、工業等。假若租客違反有關條款，可能引致業主行使其沒收租賃的權利。不過，業主應諮詢專業法律意見，以便清楚了解業主的權利和責任，包括可能申請禁制令。例如，即使租客把住宅用物業用作家庭辦公室，可能只不過把該物業的地址用作通訊地址，而所有商業活動也只不過是在電腦上進行。雖然可以說物業的使用可能包括商業元素，但這類行為根本不會損害該物業，也不會對業主有負面影響。在這種情況下，即使租客可能在技術上違反了租約的條款，業主可能不會有當然權利獲得禁制令 （無論是臨時的還是永久的）。

【now.com財經】一對親姊妹分別買入屋苑兩個相連單位，然後將單位之間嘅分隔牆打通，併為一個大單位。

屋苑業主立案法團認為分隔牆屬於屋苑公契以及《建築物管理條例》所指嘅公用部分；於是入禀土地審裁處，申請禁制令禁止姊妹拆牆...

#樓宇法律 #陳家欣
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#overmydeadbody

【拒批臨時禁制令】

防暴周一晚上連續兩個半小時發射催淚彈、橡膠子彈等，多名學生受傷。

中大學生會會長蘇浚鋒今早於高等法院申請禁制令，禁止警方在沒有搜查令或按法例准許下進入中大校園，及在沒有中大校方的要求下於校園使用「群眾處理武器」（如胡椒噴霧、催淚煙、橡膠子彈等），余若薇、楊岳橋、何俊仁、譚俊傑等人為代表律師，答辯方為律政司。

法官陳家信聽取雙方陳詞後，於晚上拒絕批出臨時禁制令。

陳嘉信在裁決理由中指，申請人一方未能證明申請牽涉必須法庭審理的重要問題（serious question to be tried），法庭現階段不會批出司法覆核許可，並拒絕批出臨時禁制令。法庭接納代表警方一方指，《警隊條例》並未要求警方認出特定拘捕目標，陳嘉信認為，要求警方必須認出特定拘捕目標才能進入地方的要求「違反一般常識」，警方進入中大校園範圍的目的亦不限於拘捕，而是包括在二號橋清場。

陳官批評，示威者於11日早上響應「三罷」號召企圖癱瘓香港，並從二號橋向公路投擲雜物及汽油彈的做法是明顯的罔顧人命和公眾安全。裁決理由指，考慮到示威者在中大校園附近（vicinity）的違法行為，《公安條例》賦權督察級或以上警員驅散任何相當可能破壞社會安寧的集結。

陳嘉信表明認同警方所指，鑑於二號橋及中大其他範圍發生的暴力事件、法律基礎及警方進入校園的必要性，法庭沒有理由一刀切限制警方行使權力，如果頒佈臨時禁制令會對警方執法造成嚴重阻礙。

余若薇申請上訴許可，但遭法官拒絕，申請人須付訟費。

代表申請人的資深大狀余在庭上指根據租約，二號橋屬於公眾地方，中大有責任維修，但沒有管理權；惟一旦越過二號橋，便屬中大校園範圍。她強調，警方不可隨意進入私人處所進行調查，除非獲得業主的邀請、或者向法庭取得搜查令。

警方從未就所謂非法活動提出確實指控，「冇證據、冇指控」，根本無法為警方進入校園提供合理解釋，包括昨天發生的事件。

雖然《公安條例》賦予警方權力驅散破壞安寧的公眾集結，但余表示，縱使中大校園內發生妨礙治安的情況，這也是中大的事，若認為學生在校園內聚集便是妨礙治安的話，實屬荒謬。

余質疑，警方並無合理法律依據進入校園，反而是故意入侵（invade）中大校園、入侵私人處所。警方有權在二號橋清場，但無權向校園內發射大量槍彈，或故意進攻校園，胡亂拘捕學生。

余指，昨晚衝突一共造119人受傷，當中不少是中大學生，她批評警方昨日的武力「完全不合乎比例」，非常憂慮如果法庭不頒佈臨時禁制令，將會向警方傳遞錯誤信息，令他們覺得自己昨日的行動是被允許的。她認為如果法庭頒佈臨時禁制令，至少可以帶來短暫「停火」，讓雙方冷靜，或讓警方與學校協商。

余表示，他們現時申請禁制令，並非要求法庭容忍暴力，只是希望法庭要求警方根據合法程序行事。

余一度哽咽指出，公眾現時視法庭為最後一道安全防線，「他們將信任交予法庭和法官」，在這艱難和具挑戰的時刻，法庭有必要確保公共機關的執法符合法例，並受到問責。

不過警方代表的資深大律師孫靖乾反駁，警方周一（11日）開始駐守二號橋，源於首先有示威者向東鐵線路軌投擲雜物，而當日警方到場後，中大學生及示威者用盡所有方法，包括汽油彈、磚頭等襲擊警方。孫靖乾又指，當時已有學生從學校的路邊掘起磚頭，明顯是用作阻路及襲擊警方，他不同意申請一方指當時校園內並未有罪案發生。

孫靖乾表示，二號橋屬於公眾地方，但學生認為警察不應在那裡出現，向警方作出各種致命及危險襲擊，警方大部分時間亦留在二號橋，僅在少部分時間，包括要作出拘捕及「保持安全距離」時才進入校園範圍。他又認為，不少學生及示威者均蒙面，警方無法辨認其身份，如果余若薇認為警方必須先申請搜查令才能進入校園拘捕，是不切實際及不合乎效益的想法。

至於申請一方指，警方大量發射槍彈導致過百人受傷，孫靖乾反駁「可能學生和示威者是被自己的汽油彈所傷」，他又認為就算警方行動導致有人受傷，亦非法庭頒佈禁制令的充分理據。

#中大

100個租舖陷阱: 第1個 - 住宅契或商業契?

如果物業是住宅契，從事商業活動的話:
- 出唔到牌
- 影響業主業權
- 違反大廈公契
- 可能要負責第三者責任

可查閱政府租契（包括任何批地條件）、佔用許可證（由屋宇署發出）、核准建築圖則（由屋宇署核准）及/或分區計劃大綱圖（由城市規劃委員會審批）以核實法律准許的用途。

#租舖陷阱

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住宅物業用作商業用途。此等行為會否影響業主的權益或使負上任何責任？

物業若被用作未經許可的用途，可能為其擁有人（即業主）帶來麻煩及/或法律責任，包括：-
 
違反政府租契
 
香港所有的土地（除現今聖若翰座堂所座落的一塊土地外）均為香港政府所擁有，而地主只是向政府租用土地。一般大廈單位的擁有人其實只是（政府的）租客及擁有該大廈所座落土地的業權的共有人。政府把土地租給一位「擁有人」的時候，當然會簽立契約。這份契約一般稱為政府租契，內裡包括對「擁有人」及其所有權繼承人的各種限制。其中一項常見的限制就是「擁有人」必須遵守政府租契所載的土地使用規限。假若有人違反有關限制，例如在指定為住宅用物業內進行商業活動，政府即有權重收該物業，並收回該物業的佔有權。雖然政府極少採用此等較為極端的措施，但地政總署可要求「擁有人」申請臨時豁免及繳付豁免費，以換取政府暫時寬免其重新進入有關物業的權利。
 
雖然這種極端措施很少使用，但若佔用人公然無視警告而繼續違規，在嚴重的情況下，地政總署會毫不猶豫地重收該物業。政府有權根據《政府土地權（重收及轉歸補救）條例》（第126章），在土地註冊處登記政府重收土地文據註冊摘要。一經註冊，該土地會被視為已經由政府重收，業主立即停止成為該土地的擁有人。在這種情況下，根據上述條例第8條，前業主只可向行政長官申請救濟（如果承認已發生違規行為），或在發生爭議時向原訟法庭提出申請。
 
違反大廈公契
 
大廈公契乃一份對一幢樓宇內所有單位的擁有人均具有約束力的協議。基本上，它列出與管理該大廈有關的規條。
 
標準的大廈公契都會列明，單位擁有人必須遵守有關的政府租契，並只能夠把物業用作已獲准許的用途。單位擁有人一般也須確保租客或佔用人沒有違反有關條款。因此，即使租客違反政府租契及大廈公契，業主仍須就管理公司或大廈其他單位擁有人提出的法律行動負上責任。
 
對第三者的責任
 
標準的大廈公契都會列明，單位擁有人必須遵守有關的政府租契，並只能夠把物業用作已獲准許的用途。單位擁有人一般也須確保租客或佔用人沒有違反有關條款。因此，即使租客違反政府租契及大廈公契，業主仍須就管理公司、業主立案法團（如有的話）或大廈其他單位擁有人提出的法律行動負上責任。
 
對第三者的責任
 
假若住宅用物業被用作商業用途，自然也出現比預期為多的訪客。訪客遇上與該物業有關的意外，並因而對業主作出申索的風險也會相應增加。
 
妥善草擬的租約可能會列明，租客若違反該文件的條款，則須就因之而起所有對業主的申索及責任作出補償。但若業主面對一份草率的租約，可能發覺其並未就有關責任作出清楚闡釋。在這種情況下，業主或許會因由其佔用人在物業內的未經授權的使用或事故而捲入完全未有預計的訴訟糾紛。
 
刑事責任
 
假若租客僅是把物業用作未獲准許的用途，業主可能面對的最壞境況也只限於金錢損失及賠償。但如果業主知道租客在物業內從事非法活動，例如經營賭場或賣淫場所，而不聞不問，業主可能會須負上刑責。
 
任何非法使用物業的行為，如上所述，亦可能引致地政總署對業主執行政府租契或其他共同擁有人對業主執行公契。
 
大部分租約都會清楚規定有關物業的用途，例如住宅、零售、工業等。假若租客違反有關條款，可能引致業主行使其沒收租賃的權利。不過，業主應諮詢專業法律意見，以便清楚了解業主的權利和責任，包括可能申請禁制令。例如，即使租客把住宅用物業用作家庭辦公室，可能只不過把該物業的地址用作通訊地址，而所有商業活動也只不過是在電腦上進行。雖然可以說物業的使用可能包括商業元素，但這類行為根本不會損害該物業，也不會對業主有負面影響。在這種情況下，即使租客可能在技術上違反了租約的條款，業主可能不會有當然權利獲得禁制令 （無論是臨時的還是永久的）。