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即日專欄：市場化是強化競爭力之本​
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早前提及數據中心為支柱產業賴以持續發展後盾，未來新世界只會對有準備的人大開方便之門。在發展數據中心方面，香港絕非慢半拍，截至去年第二季，香港數據中心總存量達790萬方呎，其中八成由10間營運商佔有，首兩大營運商瓜分當中31%面積，其餘約三成為非本地營運商佔用，部分非本地營運商已預租或預購未來新供應樓面，如中國移動(941)去年以逾五成溢價購入火炭地。​
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本港現存數據中心用戶主要為金融機構、銀行、保險及電訊商等，隨著近年流行雲端儲存、人工智能證券買賣、商貿物流及中小企雲端應用需求大增，料數據中心需求將由大型雲端服務營運商如AWS亞馬遜、Microsoft Azure、Google Cloud、騰訊雲及阿里巴巴雲等主導。研究顯示，本港已位列亞太區最具吸引力數據中心選址第四位，緊隨新加坡、悉尼及東京。本地數據中心租金回報較傳統商用物業穩定，每年有3%至4%加租空間，長線回報穩定，吸引不少財團投資。但非所有物業都適合作數據中心，據戴德梁行香港區董事總經理蕭亮輝指，幾項重要條件如樓底高(基本要求4.5米)、樓面面積(最低要求2萬方呎)、承重量(每方呎300磅)、最理想是具備單一業權，單純把傳統工廈或貨倉活化改為數據中心，相信難符合市場實際需求，擁有專業經營經驗與紀錄的營運商信心指數自然較高。​
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國家去年新出台的「十四五」規劃，創科產業被置於相當重要位置，土地向來是香港最寶貴資源，政府首要任務是將資源精準投放，有賴破格思維，倘有關方面續停留於一貫以包租公自居地主心態，埋身劈頭第一句只懂問對方打算租用幾多方呎的單邊思維，正如當年見到大疆無人機以為人家係製造模型玩具飛機，變相把珍貴的明日之星獨角獸拱手讓人，淪為科技界笑柄，市場化政策已刻不容緩。為強化香港數據中心的競爭力，釋放數據中心專用地，加快審批，同時把工業邨的空置土地拿出來拍賣，期望能令地盡其用。​
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明白政府極須開源，任何數據中心用地，應該以市價出售。據業界人士透露，目前本港有三個工業邨包括位於將軍澳、元朗及大埔，共有156萬方呎未用之可建樓面面積，以市價計，地皮總值達80億元，料可為庫房帶來可觀嘅收益，可以紓解財赤，彌補庫房收入之同時，用來支援人才培訓或者拓展中上游科研項目，推動數碼轉型、產業升級。科技創新突破進一步帶動企業數據雲端平台應用，令數據中心需求有增無減，以做大個餅為目標，香港創科水平定必長遠受惠。​
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原文：​https://bit.ly/3m3psVh
網上圖片​
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【十二萬物管王國】全面剖析港鐵物業管治術 #永續港鐵霸權 #7月專研

鐵路上蓋物業發展獲取龐大地產紅利，當中所引伸出的規劃及土地供應問題，現時已漸成為社會討論港鐵霸權的重點課題。而港鐵本身除了興建貴價私樓外，在港鐵的物業版圖不斷擴展下，亦開拓出另一門物業租務及管理(rent and property management)的管治策略，更甚有指港鐵漸漸走向物管為本的模式 (management-based model) (Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G., 2019)。因而，現時更有需要檢視港鐵如何壟斷物管項目的方式，主宰整個社區管理，有助我們了解現時港鐵興建私樓獲利之外的地產霸權模式。

▍港鐵作為物管的「當然成員」

現時港鐵住宅物業管理的整全面貌一直少有人整理。透過整理中原地產及香港置業等地產代理網站的樓市資料，以及抽查港鐵上蓋物業的屋苑公契，便可以全面了解現時港鐵物管王國的版圖規模，揭示港鐵在物管市場的「壟斷」地位。

最新統計，港鐵到2021年有份參與的77個上蓋住宅物業項目（以項目期數作統計），當中有68個直接由港鐵的物管公司負責管理，涉及近112,759個住宅單位，近30多萬人的日常居家生活，而按照港鐵即將落成的上蓋發展項目 (如日出康城未來期數、黃竹坑上蓋、何文田上蓋等)，可預計未來有近34,060個房屋單位將由港鐵物業管理，港鐵物管的規模已足以跟大地產商匹敵。

港鐵住宅物管王國列表：https://bit.ly/3BAfuC3

我們抽查當中10個屋苑的大廈公契(Deed of Mutual Covenant)，揭露港鐵物管公司經常「中標」的原因：上蓋物業發展項目的公契協議中往往註明港鐵公司為發展項目的「經理人」(manager)。港鐵由招標、興建到管理，一站式包攬上蓋物業發展項目，業主購入單位時， 只能被迫接受港鐵管理其屋苑。這種起樓配物管的「銷售策略」亦經常出現在其他地產商的住宅發展項目，更反映港鐵的地產商定位愈來愈明曬。而有趣的是，雖然各大地產商都曾多次參與港鐵的物業發展項目，但最後往往由港鐵獨吞物管服務，跑贏有份參與的發展商，成為發展項目的「經理人」。手握執行大廈公契的權力，港鐵當然地主導整個屋苑的管理。

港鐵亦會將物業管理權外判予其他發展商轄下的管理公司，港鐵可以明正言順做「二房東」，既可謀取物業管理的行政收益，亦可與其他發展商保持「良好」合作關係。以港鐵與新鴻基合作發展的火炭站上蓋住宅項目駿景園為例，港鐵外判屋苑的日常管理予新鴻基轄下的啟勝管理服務有限公司負責，當屋苑出現管理開支糾紛，管理公司就有「偏幫」港鐵之嫌【註一】，更顯港鐵與發展商的互利合作關係。

除了與大地產商合作興建私樓分享地產紅利外，港鐵更跑贏其他地產商，包攬上蓋物業的管理業務，創造恆常收入。鐵路加物業發展模式預料在未來會不斷擴展，港鐵物管只會愈做愈大，正正式式以地產為本業。

▍港鐵業權壟斷全攻略

港鐵包攬眾多物業管理項目，時常有報導提及業主投訴港鐵管理問題。而背後除了管理不善外，壟斷式的物管業權操作更令港鐵可以在物管市場多年來「屹立不倒」。我們隨機抽樣翻查港鐵上蓋住宅物業的公契，發現港鐵將上蓋屋苑業權和港鐵相關的發展項目捆綁，上蓋屋苑的業主難以集合足夠業權成立業主立案法團和更換物管公司（按照《建築物管理條例》規定，一般需要得到30%業權同意），於是港鐵便可以輕易主導屋苑的物業管理。而港鐵的業權操作大致有三種：

- 「巨無霸式」業權壟斷：
例子包括數個港鐵大型屋苑，如九龍灣站的德福花園、葵芳站的新葵芳花園、荃灣站的綠楊新邨、青衣站的盈翠半島、坑口站的蔚藍灣畔、康城站的日出康城和將軍澳站天晉等等。業權分佈往往和樓面面積無關，港鐵站及車廠就已經在公契中佔總業權的51%，代表港鐵可以絕對話事，壟斷屋苑的物業管理權。

- 「堆砌式」業權整合：
透過抽樣查冊，仔細檢閱港鐵上蓋物業的公契條款，發現除了港鐵站業權(non-station shares)外，港鐵更可將住宅物業以外的發展項目業權份數一併納入公契之中，例如將軍澳站的天晉及九龍站的天璽。將軍澳站天晉的私人屋苑只佔13%業權，而港鐵竟然將商場等商業項目 (Commercial accommodation) (佔12%)和辦公室項目 (Office accommodation)(佔1.4%)納入計算總業權份數，甚至由新鴻基發展的星峰薈服務式住宅、香港九龍東皇冠假日酒店及三星級香港九龍東智選假日酒店(Hotel accommodation)(佔20%) 這些跟社區居民無關的項目也計算在內，這種業權操作在港鐵圈地式發展項目尤其常見，令港鐵及發展商仍然可以掌控大多數物業的管理話事權。

- 「落釘式」業權否決：
雖然港鐵並非坐擁每個上蓋屋苑的大多數業權，但仍有保持物管霸權的「暗黑兵法」。其實只需掌握上蓋物業發展至少20%業權，就可擁有否決權。由於按照現時《建築物管理條例》，只要有超過兩成業權人反對，業主立案法團就難以成立。歷年來只有少數港鐵上蓋屋苑成立了業主立案法團，其中海翠花園成功「取締」港鐵物管公司，箇中原因正正是港鐵所佔的業權只有18%。

在「鐵定管理權」下，港鐵無須在物管市場上與同行競爭，更可與其他地產商及承建工程商「同謀」合作，而屋苑業主根本無法取締港鐵管理公司，將加劇港鐵物管的管理不善、「黑箱」作業以至剝削小業主的情況：

- 管理費繼續狂飆：港鐵上蓋映灣園曾經試過一年管理費加價19%【註二】，而港鐵新葵芳花園亦可在疫情期間，逆市加價管理費，忽視小業主的民生訴求。

- 維修工程「頹」做：自被揭發德福花園的外牆業權不屬屋苑業主後，港鐵卻不願意答應承擔全部維修責任，全面翻新外牆，只按照強制驗樓要求，將屋苑外牆變得「一撻撻」【註三】，作為物管重中之重的維修工作都可以置之不理，可預期日後港鐵每況愈下的物管質素。

- 物管「暗黑」財務：將軍澳天晉被揭發港鐵物管公司收取的管理支出欠透明，港鐵往往會拒絕公開部分財務細節，例如個別員工詳細薪酬，以至外判標書的詳細內容，批出的工程更可能有「圍標」之嫌【註四】，而屋苑業主根本無法從中監察。

- 「收割」業主補貼公共設備：除了以往康城的行人天橋業權爭議外，翻查大圍站柏傲莊第二期的大廈公契條款，當中有列明上蓋物業發展項目的業主（包括屋苑業主和港鐵）需分擔大圍站蓋下的公共運輸交匯處（Public transport interchange）、上蓋的城市大學專上學院（Post secondary college）甚至大圍站鄰近公廁（Public toilet）等公共設施的維修開支。當上蓋物業的發展項目中所牽涉的社區公共設備愈來愈多，港鐵作為大廈公契撰寫人卻可以暗藏「補貼」條款，輕易將管理成本漸轉移至屋苑業主身上。

即使政府成立物業管理監管局，仍無法阻止港鐵壟斷式物管操作帶來的必然惡果。在可預見的港鐵的物業版圖擴展下，愈來愈多新上蓋屋苑被迫無理接受港鐵的粗暴管理，無法當家作主地決定自家屋苑的大小事務，這或者正是港鐵自稱「世界級管理」的真實面貌。

參考資料

【註一】蘋果日報（2015年05月20日)：駿景園業主斥港鐵索維修費
https://web.archive.org/web/20150530084946/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150520/19154044

【註二】蘋果日報（2013年11月2日)： 管理費狂飆 映灣園加19％最狼 港鐵4屋苑平均升一成
https://web.archive.org/web/20170406015956/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20131102/18490095

【註三】獨立媒體（2021年05月25日)：逾二千德福花園居民聯署 抗議大業主港鐵背信棄義拒修外牆 https://bit.ly/3zlZilG

【註四】仁聞報（2016年12月12日）：薪金異常高昂 支出五花八門 港鐵物業收費欠透明
https://jmc.hksyu.edu/ourvoice/?p=7308

Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G. (2019). The political economy of transit value capture: The changing business model of the MTRC in Hong Kong. Urban Studies, 56(16), 3415-3431.

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［悶悶地贏］市值大過高盛，純利拍得住麥當勞！8舊水啦喂！唔好講舊年3月買咁屈機啦，但肯定舊年7月 5舊幾水時已經在HomeBlogger拍片講啦。

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TLDR：幾鍾意呢類公司，悶悶地，冇乜新聞，最開心就係好似做賭場咁，每單抽你少少水，話知你班友點施薩，The House Always Wins。港交所固然係賭場，反而澳門股唔止係賭場，而VISA似BlackRock呢種摸式，每單交易食你少少，你銀行毒害啲客變債仔唔關我事，債仔還唔到錢變爛數唔關我事，商戶同客同銀行嘈唔關我事，總之碌一單就畀我舔幾滴。舊年BlackRock　50億美金純利，麥當勞賣到甩包皮都係咁上下純利咋！（不過ASML仲過份，賣幾部機就有咁嘅純利）

1. 實情呢排好多隻愛股都創新高，股災？股乜災？當然亦冇乜咁特別，「道指標指都創新高啦」。係喎，即係你堆嘢同指數同步咁之嘛（嚴格嚟講唔係咁理解，但大約明我講乜），「指數破頂佢地咪又破頂」，「有乜咁特別？」。其實冇乜好特别，「特別在好多人連跟住個市都做唔到」

2. 之前都貼過下，拗咗幾廿年，最後種種學術研究話你知，多數基金扣除回報後，根本跑輸標普500指數，亦係畢菲特同人賭嘅嘢。所以唔少人話你知，買基金真係搵笨—但個盲點係：根本「同指數同步」已經不易。舊Post都貼過，第一季，美股港股六大指數，五個升一個跌，當你全部買晒，拉勻都3.3%，一年就14%，pretty good了。你身家有冇年年升14%？（＊＊）

3. 嚟嚟去去講嗰啲嘢，「但你見畢菲特陸東黃子華嗰啲都係咁上下」。

4. 呢隻BlackRock，都不用多講，悶到出汁（忽然好肚餓）。全世界最大嘅ETF嘛（iShares正係佢），每年舔你少少，就夠發達。最緊要長做長有，過去三五七年，ETF嘅AUM（asset under management）不停升，亦因為大家發現基金經理真係跑輸大市（但，都總好過好多人自己炒）．

5. 咁做生意嘅嘢，「可以好簡單」，收入咪「價X量」。量就升得勁快，但價其實跌緊，不過唔緊要，量升得更快，夠補返。更重要嘅係，利潤等於收入減成本，而啲成本，係遠遠冇收入升得咁快的。

6. 呢個就係最煞食嘅地方啦。基金，特別係ETF，係一門相當　是基拿普　嘅生意。我做飲食嘅，多幾倍堂食客，我就要多幾倍位，租又幾倍，（所以點解要做外賣），樓面都可能要多啲幾倍，叉燒佬都可能多幾件，叉燒成本又多幾倍。但我做基金嘅，1億生意我租咁多地方，5億生意我肯定唔使租5倍咁大。仲有啲客服呀，孖劇停呀，IT呀，肯定唔會要多5倍（例如啲系統嘢，好可能近乎係固定成本，你幾多億生意都係咁多錢）。

7. 呢啲咁嘅landscape，大公司就最鍾意。因為佢只要將個fee定得夠低，保證就可以練死你，令到新公司好難入場。亞馬遜差不多玩法，以前百佳都係咁玩法（RIP蘋果速銷）。例如你亞馬遜收到咁平仲即日送貨，傳統啲書店或實體舖，點競爭？

8. 消費者往往見到加價就鬧，減價就開心，人之常情。但在公司層面，基本經濟嘢啦，我maximize profit之嘛，有時根本連income 都唔使 maximize．減價先好，因為冇人入到場，有時免費更好，zero is the best price，你見Facebook Instaram 一個仙都唔分畀你班友，但個個咪又係爭住貼啲夾波相寫埋啲廢文（例如呢篇）。

9. 當然啦，其實幾踩界嘅，遲早就畀人搞話反競爭（壓到個 cost好低唔畀新玩家入場喎），但暫時未到佢。實情Larry Fink香港冇乜人提，但在美國金融圈，佢同甚麼 高盛 大摩嘅 CEO平起平坐，係喎，剛剛Black Rock市值就已經超越咗高盛。

10. 而BlackRock仲要係唔少公司嘅重要股東（被動基金嘛），已經有啲再極端啲嘅左翼（膠？）話ETF應該要禁！咁都得？但個原因話，其實呢啲ETF係反競爭。唔止話BlackRock同佢行家，而係講令到所有行業都反競爭。此話何解？例如你當，平時英航同德航係對手，咁大家當然會鬥平鬥質素，大家都冇乜錢賺。但，如果兩間都係BlackRock做股東，咁就不如唔好價格戰啦，齊齊搵大錢，對股價好嘛。所以呢啲ETF其實害咗消費者喎，係咁講的（＊＊＊）

11. 但你話股價做乜升？就真係考起，可能偷步炒業績（呢個理由都幾廢）。實情間嘢平日唔會有乜新聞，正如ASML咁，做乜早排跌呢排先升？唔知喎。

12. 唔好講舊年3月跌到350蚊咁極端啦（而家800蚊，130%回報）。但你睇6個月前，6舊水，今年年頭就7舊，去到1月中已經近800蚊—之後就冇乜料到，上個月頭見過680蚊，高位都跌15%，又要畀你啲網友屌冇料到，「要止蝕」。然後一個月之間咪上返800蚊嘅歷史高位

13. 教訓？冇乜喎，但，比較易嘅玩法，其實都係月供ETF。個撚個恥笑人，但你跑得贏指數先講。當然咁係好悶嘅，而絶大多數人（包括我）都冇咁好恒心，所以on top of that 都搵啲嘢玩下，咁在合理估值，買入好公司，長期持有，就都係比較易嘅玩法。當然啦，講就易，何謂「合理估值」，何謂「好公司」，有時都未必咁易定義，有時事後先知（但，老老實實，問良心，有啲公司買嗰時你都知垃圾撚同埋貴到癲架啦）。況且，「長期持有」呢四隻字都唔係咁多人做到。今日買完聽日跌3%已經鬧你啦，然後300點又話股災啦。

（＊）當然，都有啲中伏嘅，但整體肯定贏多輸少。

（＊＊）記住係成副身家喎，即係你10萬蚊身家然後拎咗1000蚊買巴黎聖日耳門回報300%嗰啲，你嘅回報唔係3000/1000，係3000/100,000

（＊＊＊）Implication？既然畀費咗機票錢，當然你要買股票，更好就係買BlackRock

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很喜歡九龍福臨門（九福）做的點心，家住港島也專誠到尖沙咀幫襯。
認識九福樓面經理梁保先生已十多年，年紀與我相若，服務態度永遠窩心，
有時我更請教有關食材的知識，他知無不言，是我們的寶藏，已視他為朋友。
最近好友的爸爸做了胸部手術，她問有甚麼食療可提議。
記起保哥幾年前曾說過做淮山燕窩粥給他做完手術後的外父吃，身體便很快地復原。
立即打電話請教他，保哥詳盡地告訴我淮山燕窩粥的做法，立即轉告給好友。
兩星期前到九福吃晚飯，問保哥能否容許將他的淮山燕窩粥與讀者分享，
他二話不說答應，真的要衷心地對他說聲多謝。

材料（2人用﹚：
1. 乾淮山﹙沒有硫磺﹚ 40克
2. 瘦肉 300克，切12件
3. 新鮮雞胸肉 60克
4. 燕窩 15克
5. 水 6量杯，用來做湯，煮好後要有1 ¼至1 ½量杯痩肉湯
6. 粉紅岩鹽 1/4茶匙

做法：

1 燕窩用3量杯水浸發6小時，倒走水分。
2 發脹後的燕窩放入一密篩，用水喉水沖洗燕窩，如有羽毛或雜質便需拿走。
3 燕窩撕成細條，盡量篩去多餘水分。
4 燕窩放入小燉盅，加¾量杯熱水，要完全將燕窩蓋上，冚蓋。
5 大火燉燕窩40分鐘，中間要加水避免蒸氣不足，這時候燕窩已再發脹，待用。
6 瘦肉沖乾淨，切12件，用6量杯滾水中大火煲瘦肉湯30分鐘至只有1 ¼或 1 ½ 量杯瘦肉湯，待涼。
7 乾淮山浸水半小時，倒去水分，淮山放入一不鏽鋼碗，用足夠水浸蓋淮山，蒸30分鐘。拿出淮山，倒走水分（淮山味道帶酸）。
8 淮山放入高速攪拌機，加入1/2量杯瘦肉湯，高速打爛至成為蓉（約20秒已足夠）。
9 淮山放入小煲，加1/2量杯瘦肉湯， 中小火煮淮山粥3分鐘。
10 雞胸肉剁成蓉，用1/4量杯瘦肉湯與雞肉攪勻，放入高速攪拌機，用高速攪拌10秒。
11 雞蓉加入淮山粥攪勻， 中火再煮3分鐘。
12 加入燕窩，繼續煮1分鐘，加入1/4茶匙鹽，攪勻，熄火。

大師姐
江獻珠老師在港首徒，人稱大師姐，盡得老師真傳，多年來一直醉心研究煮食──買最好的材料，用最合適的方法，落最多的心機，只想為家人烹調出最好的味道。近年更推出個人食品品牌。