關於 歷史 房價走勢 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

我上一篇文章提到，老友因買房身心俱疲，近期賣房虧約六百萬…
很多人都跳出來批評，我在唱衰房市已經轉空，甚至是在倡導大家不要買房。

說真的，政府和財團聯手炒房坑殺人民，這種虛假的泡沫不可能永存，且因全球少子化不可逆，我確實不看好數十年後的房價走勢。
但老實說，不管是投資還是買房，只要能夠讓你的資產穩健成長，讓自己有個家能住得安心，我仍認為，要愈快進行愈好。
畢竟，人的時間和福報都有限，不可能人人都買到或等到最低點，所以才要善用「時間參數」的力量，在「時間」這個成本最高的資源還足夠時，就要盡可能幫未來的自己規劃後路。

因此，我的重點不是在房市是否反轉，叫大家都不要買房，而是要大家訓練風險意識，及衡量自己的風險承受能力。
例如，沒有人知道疫情來襲，會讓自己收入驟減，甚至付不出房貸，逼得自己只能降價賠售。
所以買房前就要先假設好會出現類似情況，若自己的現金流不夠，每個月繳完貸款，不但存不到錢，還只能吃泡麵，就別妄想買房了。

同樣的，沒有人能預測到，近期台股會連跌九天，直接蒸發快一千點。
雖然以歷史上崩盤的幅度來看，現在回測的幅度還沒有很大，但許多在前半年嚐到甜頭大賺的少年股神，可能就會忽略風險，忘記股市其實是會跌的，不斷加大部位和槓桿。
如今不幸碰到空頭，就可能殺在最低點或被斷頭，把之前的獲利吐光。

甚至我還聽到有個家長，看前半年一堆人賺錢，想趁股市在多頭時大賺一筆，把生活費和小孩的學費都賭進去，結果現在沒錢繳學費了，祈禱著不要開學。
總之，不管你早買房還是晚買房，早投資晚投資，只要你風險意識不足，和沒有衡量自己的現金流，當意外來臨，你就會是第一批被淘汰的人。

因此，在投資或置產前，先問問自己，是否有考量到未來資產價格可能下跌，才進場謹慎操作?還是把眼睛蒙上，欺騙自己資產只漲不跌?
若你是後者，就別摧殘自己了，盡快離場吧!

說真的，投資不是賭博，房子也沒必要買在市中心，賺得安心、穩定和住得沒有壓力，才是最重要的。
總比碰到空頭或意外，被心理壓力壓垮，睡不著覺要好得多。

Photo by Andrew Haimerl on Unsplash

【時代力量新北黨部新聞稿】
疫情期間房價不斷攀升，時代力量提五大呼籲矯正房市政策亂象
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疫情期間，我國房價不斷攀升，根據最新的房價走勢，台灣房價已來到新高，房價過高的原因包含囤房過多、社宅不足等現象，這當中又以新北市最為嚴重。為此，時代力量立法委員兼黨團總召邱顯智、王婉諭，與新北黨部彭盛韶、陳姳臻兩位副執行長，以及OURs專業者都市改革組織秘書長彭揚凱於今日（7/22）召開記者會，為買不起房子的升斗小民發聲。盤點房市政策亂象，並提出五大呼籲：
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1⃣ 財政部盡快提出囤房稅版本。
2⃣ 財政部公開之歸戶資訊應完整。
3⃣ 內政部低度用電及新建餘屋勾稽歸戶應進行分析並公開。
4⃣ 新北市府及議會儘速提高囤房稅稅率。
5⃣ 新北應積極興建社宅並提供社宅免地價稅措施。
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#蛋白區擴張，#樹三鶯地區及航空城周邊漲幅最大
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邱顯智表示，根據今年五月份的「清華安富房價指數」，新北市為117.99；桃園市達132.35，較去年同期成長6.86%創歷史新高。與去年同期相較，新北市房價漲幅以三峽9.81%為最高，鶯歌9.48%次之；樹林、蘆洲、林口、泰山分別成長8.18%、7.40%、7.16%、6.63%。桃園市房價漲幅則以八德14.84%最高，其次為平鎮，較去年同期成長8.72%，蘆竹和中壢則分別成長7.76%、7.60％。
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探究新北及桃園會在今年有劇烈的漲幅，邱顯智認為原因包含兩個部分：一是蛋黃區房價難以負擔，促使往返台北的通勤人口增加；二是捷運三鶯線建設串連大北北桃地區，提供通勤族交通誘因，進而推動樹三鶯及桃園、航空城周邊房價上漲。
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邱顯智進一步指出，根據主計總處2010年的人口普查報告，常住外縣市通勤至臺北市工作人口有 63 萬 4,766 人，其中新北市民占 84％ 最多；而根據內政部今年最新公布的統計資料，桃園市的淨遷入人口在近十年來加速成長，接近18萬人。同時，臺北日間較夜間多71.8萬人，差距最大。依內政部發布的電信信令人口統計，臺北日、夜間的差距高達71.8萬人，是全國差距最大的縣市，平日日間活動人口數為350.8萬人，比夜間停留人口還多了71.8萬人，又以被歸類為商業、行政及文教區的中山區、中正區、大安區等行政區日間流入人口最多。相反地，鄰近的新北市板橋區、三重區、永和區，日間活動人口則較夜間停留人口少。
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其中，平日夜間停留人數，以新北市440.5萬人、臺中市308.4萬人及臺北市279萬人分居前3位，若與戶籍人數比較，六個直轄市部分，新北市較戶籍數多37.4萬人、臺中市多26.5萬人、桃園市多26萬人、臺北市多18.5萬人，屬人口淨流入。這項數據代表雖然部分直轄市，其人口流動是正常現象，但是新北市卻為人口流動量最大的直轄市，這意味著新北市與其他縣市早已是共同生活圈；尤其是雙北地區的連結，平日早上於臺北市上學、上班，晚上返回新北市居住早就是常態。
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邱顯智說，北大特區因三鶯線通車誘因，導致房價持續上漲，鄰近樹三鶯地區的房價更已來到近五年最高點。三鶯線預計在2023年完工試車，預計串起土、三、鶯及桃園八德擴大「北北桃」生活圈的範圍，該捷運沿線明顯房價高漲。
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年輕人對蛋白區住宅有剛性需求，新北市囤房人數及住宅存量卻都居冠，房價抑制機制刻不容緩。
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邱顯智總結，高房價早已從蛋黃區往蛋白區，甚至是「蛋殼區」蔓延。根據財政部近期公布的「2020年非自住住家用房屋稅籍個人歸戶統計」及內政部2020年第四季的「住宅資訊統計彙報」資料顯示，六都中新北市的在非自住房屋（7.2萬）及住宅存量（1693,707戶）同樣居冠。也就是說，儘管新北市的不動產供給持續成長，房價卻絲毫沒有下跌的跡象，反而屢創新高，邱顯智認為，相關部門應盡快提出有效的抑制機制，以落實健全房市政策，保障年輕人的未來。
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回到中央目前措施，「雙2.0」究竟能否抑制房市炒作？要不要進一步的抑制措施？囤房稅何時才有行政院的版本？我國各級政府幾時才會落實囤房稅機制？他會繼續在國會為民眾監督行政部門。
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#新北市青年人口大增　#市府封殺囤房稅讓青年如何安居？
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陳姳臻說，許多年輕族群在台北工作、選擇居住在外圍的新北市，導致新北市青年人口數為138萬餘人，占全市約35%，居全國各縣市之冠。市府宣稱為了重視年輕人，於2016年8月底成立青年事務委員會，.並在今年成立青年局，但針對新北市高房價讓年輕人買房困難的問題，市府沒有明顯作為。
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陳姳臻進一步指出，根據財政部七月才剛發布的「2020年非自住住家用房屋稅籍個人歸戶統計表」，全國共有50萬6,616人持有非自住房屋，新北市為六都之冠，一共佔了71,804人，佔比14.17%，光是新北總持有五戶以上者就破一萬人。這份資料僅為縣市歸戶，未採計全國多屋持有狀況，實際囤房狀況恐更嚴重。
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市府2018年調降囤房稅就引起爭議並登上新聞版面，2016年通過《新北市房屋稅徵收率自治條例》時，調高持有第四間（含）以上的稅率至2.4％，但2017年7月實施之後，2018年5月才開徵一次，同年10月藍綠議員就急忙「調降囤房稅」，下修至1.5%。陳姳臻質疑，在第二屆第七次定期會進行《新北市房屋稅徵收率自治條例》的修正動議時，就高達29位跨黨派議員提案，佔議會全體議員數的43.94%，其中不乏建商出身、與協助建商獲取不當利益而被判刑的議員。
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陳姳臻認為，種種現象顯示新北市政府無法堅守「提高囤房成本」的政策、民意機構也無法替宛如無殼蝸牛的民眾把關居住正義。再以牽涉到社會福利層面的稅收來看，當時新北市稅捐處估計每年稅收短缺6.6億，現在三年過去了，換算下來，光囤房稅的稅損可能至少19.8億！
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陳姳臻最後表示，國內研究囤房稅的學者張金鶚今年曾提出囤房稅能有效抑制房價上漲的實證研究，有效的累進稅率落實稅賦公平、減少空屋閒置浪費、促進房市的有效居住使用。並藉著囤房稅降低房市炒作誘因，減少投資需求，讓住房回歸居住需求的本質，房價才能有效下跌。
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#新北市餘屋規模龐大，#自建社宅怠惰消極
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彭盛韶說，囤房成本低的直接影響就是新北市的空餘閒置房屋過多、居住空間閒置，彭盛韶拿出內政部《低度使用(用電)住宅、新建餘屋(待售)住宅統計資訊簡冊》的數據說明，他表示全國至今仍有89萬1,880間低度使用(用電)住宅，其中新北市的低度使用(用電)住宅高達13萬7,081間，數量是全國最高的。若在細看到各個行政區的低度使用(用電)住宅的情形，住宅數由高至低排序，前三個行政區依序為淡水區(21,750 宅)、板橋區(12,698 宅)、 中和區(10,508 宅)。
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另外，全國新建餘屋(待售)住宅的數量也破新高，截至2019年我國共有78,443間新建餘屋(待售)住宅，其中新北市共有17,028間是各個縣市中最多的，佔全國新建餘屋(待售)住宅的21.71%。彭盛韶繼續指出，新北市的新建餘屋(待售)住宅其實只有6,826間屋齡在一年以下，換算下來新北市高達59.91%的新建餘屋(待售)住宅閒置未賣出去，可見房市並非市府對外宣稱的那麼熱絡，在高房價時代這些閒置的住宅只會越來越多，彭盛韶認為，若這些住宅一直處於閒置狀態，只會加重房市泡沫化的可能性。
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最後，新建餘屋跟低度用電也非常有可能擁有者為囤房戶，然而至今這兩者的關連，主管機關一直沒做相關分析，也讓囤房問題全貌難以釐清。
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#社宅房地產稅不能減？#時力呼籲市府別再做社宅免費仔
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彭盛韶認為，要解決住宅需求的管道並不限於稅收，多數縣市選擇興建「社會住宅」來落實居住正義。時代力量其實早就要求內政部研議如何在交通轉運點，推動興建學生宿舍及青年混合社會住宅，來減低年輕人及學生的通勤成本及住宿成本。而內政部的答案是肯定的，並建議新北市政府社宅的選址基準，是以新北市溪南（板橋東區、中和區、永和區、土城區、新店北區）、溪北（新莊區、蘆洲區、五股區、泰山區、三重區、樹林北區、板橋西區）都心策略區為主，鄰近於火車或捷運站行政區，以有效減低年輕人的通勤成本。
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但是，沒想到新北市在今年後竟然完全不繼續興建社宅，接下來第二階段的社宅興建計畫，新北市不但一戶未蓋反而由中央的住都中心承擔興建的任務，市府如果擺爛不蓋社宅倒也沒關係，但是不應該把歪腦筋打在中央蓋的社宅上。
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彭盛韶最後強調，當初在民團舉辦的公聽會上，新北市政府的代表強烈反對社宅減地價稅，他們的理由包含「任何減稅，其實都影響到我們的財務規劃」、「房屋稅、地價稅的減免，是不是應該從地方的角度思考」與「要減稅，替代財源到底是什麼？替代財源要從哪裡來？」他就質疑，當初市府連想都沒想就調降囤房稅，結果當中央協助你蓋社宅後，市府反而要對這些社宅課徵房地產稅，也就是說當其他縣市再想辦法為社宅減稅，新北市卻反其道而行成為高房價的幫兇，彭盛韶質問：「一邊拿來宣稱自己的社宅政績，一邊還對社宅爽收地價稅」這樣兩頭賺，合理嗎？如果市府不知道為社宅減稅後的替代財源在哪？他指出那就恢復囤房稅原本的稅率讓新北市的財務規劃不要被影響。
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#民團痛批政府迴避囤房問題　#呼籲相關資料要公開
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長期關注我國居住問題的OURs專業者都市改革組織秘書長彭揚凱表示，政府針對囤房問題有幾個階段的變化。第一階段，政府面對各界針對高房價的批評，首先去做的卻不是關心這種現象是否影響到民眾的生活，反而是在去年（2020）5月時發新聞稿表示「數據顯示台灣囤房問題有限，整體趨勢朝向均衡。」然而，這種否認事實且欲蓋彌彰的操作，也掩蓋不了民眾買不起房子的現象。因此，在第二階段時，政府將囤房問題推給地方政府，財政部長蘇建榮就表示，希望各地方政府按照現行房屋稅條例規定，對多屋者訂定較高的稅率來抑制房價；儘管，地方政府普遍消極地沒有採取較合理的稅率，新北市甚至還將原本調升的稅率下修，但是國內稅制的訂定都是由中央負責，未有合理的囤房稅稅制，彭揚凱認為中央難辭其咎。
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彭揚凱接著說，眼看既無法否認問題，又無法推卸責任，政府第三階段只好以片面的數據胡亂解釋，在今年3月行政院就表示，若持有超過四戶適用囤房稅，可能影響到全國78萬的承租戶。然而，問題是政府相關數據都未公開，怎麼會知道到底會影響多少人？
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彭揚凱認為，資料的有效揭露是政府得以有效治理的首要步驟，與其推卸責任還不如將資料公諸於世。但他觀察下來發現，政府在相關資訊揭露非常被動，這兩年下來都是擠牙膏式的公開，只有在承受不住外界壓力時才慢慢公布「部分資料」。他認為，針對高房價問題，至少要公開以下兩大資料：一是，政府應儘速公布近十年全國家戶總歸戶住宅持有資料，並以排除共同持分與否為區分。二是將空屋與住宅持有資料進行勾稽，以釐清台灣多屋家戶與空餘屋之間的關係。彭揚凱總結表示，唯有公開相關資料，才能夠讓讓高房價問題在基礎上有討論的空間，否則房價只會繼續飄漲。
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#五大居住正義訴求一個不能少！
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針對上述盤點出的種種問題與建議，王婉諭表示，居住正義一直是時代力量關心的主軸，高房價實質的造成年輕人的生活困境，且誠如顯智委員的發言，大台北一千萬人口的生活圈中，許多年輕人居住在新北，檢討新北的囤房及房價問題有其必要。而要落實居住正義，包括中央及地方政府都有其應當進行的措施，包括：
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1⃣ #財政部盡快提出囤房稅版本：
呼籲政府應持續觀察房價上升之趨勢，同時積極研擬相應作為。包括時代力量等在野黨已提出版本，我們也呼籲財政部應儘速提出相對應版，好讓政策能在國會中被更完整的討論。
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2⃣ #財政部公開之歸戶資訊應完整：
先前我們曾提預算案要求財政部公開全國個人歸戶資訊，我們也看到就在昨天財政部於財資中心網站上揭露，然而資料僅揭露非自住的部分，我們認為如要完整了解台灣房屋持有狀況，包含自住及非自住之歸戶數都應公開，且包含個人歸戶及家戶歸戶。
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3⃣ #內政部低度用電及新建餘屋勾稽歸戶應進行分析並公開：
全台灣包括新北，都有為數可觀的低度用電及新建餘屋戶數，然而這些住宅與多屋持有自然人及法人的關係，也應進行分析。這部分我們呼籲內政部跟財政部要一同進行。
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4⃣ #新北市府及議會儘速提高囤房稅稅率：
囤房稅稅率調降，不僅讓新北難以抑制炒作，房價不斷拉抬更讓年輕族群苦不堪言。我們呼籲新北市府及議會應共同面對，修正2018年被調降的版本。
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5⃣ #新北應積極興建社宅並提供社宅免地價稅措施：
新北市府應積極自建社宅，滿足人民需求，同時，不應為圖中央地價稅的挹注而持續消極調整相關措施。我們認為藉由對多屋者課徵囤房稅、社宅降稅的方式，才能達到財税公平正義的精神。
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王婉諭總結說，台灣「居住不正義」的狀況已是長期的問題，明年同時又適逢地方選舉，人民都在看政治人物是否能提出相關的改革作為，而時代力量也會堅守價值，與人民站在一起，持續的提出監督政策及倡議作為。

香港住宅地產的看空者，忽略了什麼關鍵數據？- 夏春 + 鄭梅玫

香港高地價與基本法下需保持自由港地位和低稅制密切相關，除非香港找到新的經濟發展模式與政府收入來源，矛盾仍然難以化解。

作為進化的產物，人類天性悲觀，更樂於傳播「壞消息」。4月8日，一篇題為「寸土寸金的香港，住宅空置率激升17%」的文章（作者為博士與資深投資專家）在微信群廣泛傳播，給人留下作者強烈看空香港房價的印象。

香港住宅市場迎來交易熱潮

但4月9日公布的代表香港二手房價整體表現的中原城市領先指數，不僅超越了2020年初新冠疫情開始時的房價水平，而且也是2020年8月以來的最高點位，儘管這離2019年7月的歷史高點尚有5.5%的差距。

香港住宅地產的熱潮更集中體現在交易量上。2020年下半年，一手及二手市場的總成交量較2019年下半年增長了29%。今年一季度的成交量繼續回升，尤其是2、3月的成交量更是打破了自2010年底，香港政府推出「三辣招」以來的同月新高，其中3月二手房的成交金額已經突破政府出手前的2010年8月的高位，這樣的數據無疑令看空者非常意外。

所謂「三辣招」，是自2010年底到2013年初，香港政府為了控制樓市過熱而陸續徵收的三種特别印花稅。這導致市場交易活動大幅下降，從2009、2010年的每年十萬宗以上的成交量，一路下降到2013年起至今每年成交量只有大約五六萬。

市場普遍認為，如果住宅市場面臨明顯回調壓力，政府會陸續取消「三辣招」。2020年，香港商業地產受到疫情嚴重衝擊，政府就取消了針對商業地產的部分印花稅。

香港房價回暖與全球房價普漲的原因一致，也與近期各大銀行放寬貸款限制的措施有關。最令看空者意外的是，去年8月至今的房價上漲，與移民英國及其他國家和地區人數明顯增加同步發生。有分析認為這與移民整體較為年輕，擁有住宅的比例不高有關。而有賣必有買，港區國安法與選舉制度改革都有利於香港社會穩定前行，樓市向上正是留港發展的人，對社會局勢和經濟前景樂觀的合理反應。

經濟專家為何長期誤判房地產走勢？

去年疫情衝擊，經濟封鎖，和超級寬鬆政策組合拳下，全球主要國家房價大漲已經不是什麼新聞，「事後諸葛亮」式的總結分析比較容易，但事前預測到這一結果的專家卻是鳳毛麟角。

房地產市場最戲劇之處在於，多年來，非地產行業的經濟專家和主流媒體通常是看空派。香港投資銀行這些年發表的房地產趨勢報告，通常充滿悲觀的預測；連續看錯十幾年的「末日博士」不但沒有失去聽眾，粉絲反而更多。相反，地產界長期預判準確的專家，往往被污名化。

即使積極買房，收穫甚豐的家庭，同樣最關注「房價泡沫什麼時候破滅」之類的話題。例如，人們在谷歌上搜索「房地產市場什麼時候會崩盤？」的次數，在過去的一個月里上漲了2450%。除了人性悲觀，歷史上的房價泡沫和崩盤的確給人留下深刻的印象，因為「先入為主」和「訊息的詛咒」，非地產行業的經濟專家，更容易發出錯誤的預判。

專家看不準更深層的原因是，在貧富差距擴大的環境下，許多宏觀數據與房價走勢逐漸脫節。在2019年的社會暴亂和新冠疫情的連續衝擊下，香港整體的經濟、零售和就業率等都還沒有完全恢復，但住宅房價的走勢卻非常穩健。儘管香港失業率已經上升到7.2%（2003年SARS之後的最高值），但集中在低收入人群，高收入人群反而成為疫情的受益者，因此住宅地產幾乎不受失業率影響。

此外，專家通常依賴公開的宏觀數據例如收入平均值或者中位數，習慣從估值和需求角度預判房價走勢，但往往不掌握對房價影響更大的財富和供應數據。相反，地產界對財富分布理解更深刻，並以此調整供應變化，更能準確匹配市場需求。

當然，不看數據，拍腦袋做預判的專家比比皆是，但這不在本文討論範圍之內。

香港住宅空置嚴重嗎？

以開篇提到的文章為例，儘管「住宅空置率激升17%」符合政府公布的數據（實際上政府只強調了空置數量增加了7480套，並未突出17%這一比例），該文作者卻刻意淡化了香港住宅空置率仍然維持在與2018年同為4.3%的低水平。

空置量是差餉物業估價署在年底普查實際使用情況統計出來的，去年空置率的上升，原因之一是留港工作和學習的外地僱員和學生的大幅減少，這也直接反映在去年的租金價格回落上。

但更主要的原因是， 2020年私人住宅的落成量由2019年的一萬三千多，大幅增加至去年的兩萬多套，增幅高達53%。不僅如此，去年落成單位中有約一半未取得政府同意，而無法進行銷售，但同樣被計入了空置率，這佔到了全部空置單位的20%。看空者完全忽略了這些底層關鍵數據。

上表顯示，類似的現象在2017-2018年同樣出現過。可見，香港的住宅市場遠遠沒有「空置率激升17%」顯示的那樣不健康。

當住宅空置率上升，很多人憑直覺認為豪宅遇到的衝擊更大。但出人意料的是，去年大型單位（實用面積在1076平方英尺/100平方米或以上）的空置率已經跌至二十年最低，中小型住宅的空置率反而明顯上升。這同樣和落成量有很大關係。去年大型單位的落成創六年最低，僅1140套，連跌兩年。而這與地產商針對房價上漲，改變供應結構，傾向多建中小型單位有關，而這些關鍵數據往往是看空者忽視的。

實際上，香港回歸以來，每年超過100平米的新住宅供應量最多2579套，最少僅738套，年平均僅1613套。對於香港這個人口超過750萬，非常富裕的城市來說，大型單位的供應量實在是太少（即使算上中小型單位，也總是供不應求的），價格節節攀升有著深刻的原因。與經濟專家習慣從平均購買力角度思考需求，習慣看空不同的是，地產商更懂得財富的分布不均，並調整供應結構以維持價格溫和上漲。

香港差餉物業估價署更預測，今明兩年大型單位的落成量將進一步下降至每年一千套以下，香港「豪宅」市場恐怕供需關係更為緊俏。

私人住宅空置率

香港住宅嚴重依賴外地買家嗎？

上面提到的供需失衡，還僅僅是計算來源於本地的需求，假如算上來自外地的需求，失衡可能更加嚴重。許多看空者認為在社會暴亂和新冠疫情的連續衝擊下，來自外地的買家大幅減少，會對香港住宅市場造成重大衝擊。但關鍵數據顯示這樣的想法同樣不切實際。

最新公布的數據顯示，2020年來自外地個人買家的交易僅有116宗，這的確比2018年的611宗大幅減少了81%。但出人意料的是，本地買家的數量卻從2018年的60909宗上升到了2020年的64446宗。可見，本地買家才是推動住宅市場重新活躍、量價齊升的主要動力。更讓人意外的是，即使沒有社會暴亂和疫情影響下的2018年，外地買家也僅占本地買家的1%。

當然，劃分本地人與外地人的標準為是否持有香港居民身分证，因此，被歸為本地人的買家的確有較高比例（約20-30%）來自於國內，但他們中的許多人或親屬的確在香港工作和居住，並非投機炒作的主力。從2012年起，政府對非香港永久居民買家徵收15%的買家印花稅「辣招」以來，外地買家在個人買家中的佔比，就從2012年的4.3%明顯下降到2013年的約2%，再逐年下降到2018年的約1%。

數據顯示，無論是細分一手或二手市場，還是細分個人與公司買家，香港住宅市場對外地需求的依賴，都沒有一般人想象的那麼大。隨著疫情逐步受控和下半年逐步恢復通關有望，內地買家的迴流對於香港房地產市場，更像是錦上添花而非雪中送炭。

影響香港房價未來走勢的獨特因素

作為開放自由的經濟體，影響香港房價走勢的通常是全球與本地因素的結合，除了常見的宏觀微觀指標，值得特别關注的有兩點。

第一，根據稅務局數據，香港僅有165萬人擁有一個物業，佔總人口約22%，另有45萬人擁有超過一個物業，合計也不過佔總人口的不到三成。而以家庭為單位，香港的住房自有率雖已從2017年的低位49.2%升至今年初的51.6%，但仍然低於2004年的高位54.3%，也遠低於全球其他發達地區的水平。隨著未來經濟逐步改善、失業率有機會回落，如果家庭住房自有率繼續維持近幾年溫和的升勢，將有利於香港住宅地產保持穩定上升的趨勢。

第二，選舉制度改革後，中央明確要求香港政府著手處理好香港的房屋問題。最新的政府施政綱要提出將在未來10年滿足約30萬個公營房屋單位的目標，但這也只是較上一個十年期增加3到4萬個單位供應，顯然是杯水車薪，遠水難解近渴，短期私人住宅市場的供需關係仍然緊張。

即使政府通過填海，或者回收私人土地，來增加土地供應並解決高地價的問題，仍然需要兼顧政府財政收入來源和保持居民家庭財富的穩定。追根溯源，香港的高地價與基本法下需要保持的自由港地位和低稅制密切相關。除非香港找到新的經濟發展模式與政府收入來源，否則矛盾仍然難以化解。歸根結底，國內高地價的形成，同樣是獨有經濟發展模式下的自然產物。

原文：金融時報

#社會 #經濟 #民生 #投資