我上週收到中選會寄來的公投辯論會正方報名表,在5月21日特地跑一趟郵局寄出。5月24日中選會綜規處以電子郵件告知,我漏填一張表格,請我用電子郵件補上,我說沒問題。另外關於第五場辯論會,由於規定可由民間辦事處推派代表參加,他說為了避免爭議,還是請我申請一個正方辦事處。
雖然我覺得很奇怪,如果有其它人想成立正方辦事處,並推派代表參加辯論會,還是得由領銜人同意,所以理論上不會有爭議。不過我想說2018年以核養綠公投也有申請正方辦事處,而且領銜人不需要再附1200位聯名,所以我就在5月28日用電子郵件寄出附上親筆簽名的申請書件,對方也回覆收到。
結果另一位法政處承辦人打電話來,說他們只收紙本文件,我反問法源依據,對方答不出來。我說這樣很奇怪啊,你們給我的表格上面自己寫可用電子郵件申請,為什麼一定要我再跑一趟親送或郵寄呢?他說一定要用紙本,我說可以把電子檔印出來,他說要親自簽名,我說檔案已經有親自簽名了,他說印出來就不是親自簽名。
我說拜託,當大家沒簽過商業契約或行政文書喔,你知道中華民國政府有一種東西叫電子公文嗎?請你去問法政處主管,如果真的違反規定再跟我說。下班之前,他寄電子郵件告訴我,仍然要我將紙本登記書正本親送或郵寄中選會。
我半夜開信箱的時候才發現這封信,而且還是沒寫違反哪一條規定就要我再跑一趟,現在是疫情緊張期間,這擺明在刁難我嘛,所以我決定要求中選會給一個交代。
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致 中央選舉委員會:
按公民投票法第20條,「公民投票案成立公告後,提案人及反對意見者,經許可得設立辦事處......公民投票辦事處與辦事人員之設置辦法,由主管機關定之」。
又按全國性公民投票辦事處及辦事人員設置辦法第7條,「全國性公民投票,提案人之領銜人、公民投票案支持或反對意見之代表人申請設置辦事處及辦事人員者,應於申請經費募集許可時,備具辦事處登記書與辦事人員名冊及其電子檔一份,辦事人員最近三個月內戶籍謄本或國民身分證影印本,送交中央選舉委員會(以下簡稱本會)......本會收到第一項、第二項書件表冊資料,應予點清,不合規定者,即請送件人或請其轉知提案人之領銜人、公民投票案支持或反對意見之代表人補齊後,始予收件。」
本人黃士修於110年5月28日依貴會要求,以電子郵件寄出公投第17案之正方報名表、辦事處申請書、辦事人員名冊等書件表冊資料,並附本人親筆簽名,經貴會綜規處徐易麟先生轉請法政處劉尚瑋先生辦理。
在貴會日前以電子郵件提供之正方報名表檔案上,也註明「請填妥報名表後,於110年6月4日下午4時前以電子郵件(news@cec.gov.tw)或郵寄至中央選舉委員會綜合規劃處(臺北市中正區徐州路5號10樓)」,證明可採取紙本郵寄或電子郵件方式申請。
然而貴會法政處劉尚瑋先生致電本人時,卻表示僅受理紙本文件,本人質疑法源依據為何,並請承辦人請示法政處處長賴錦珖,若能舉出不合哪一條規定,本人願意配合辦理。貴會承辦人或許擔心本人親自簽名之書件電子檔,日後或有意思表示不一致之法律爭議,便在請示長官後再次寄電子郵件告知,請本人將紙本登記書親送或郵寄貴會,以為辦理憑據。
按民法第95條,「非對話而為意思表示者,其意思表示,以通知達到相對人時,發生效力」。實務上,包括商業契約或行政文書,無論是以郵寄、傳真、或電子郵件送達,只要書件有其簽名或蓋章,加上雙方通訊確認意思表示為憑,按民法第153條,「當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立」。
隨信補上本人之國民身分證掃描檔案,以茲證明確為本人立約,雙方電子郵件往來皆有紀錄為證,意思表示明確無疑義,具完整法律效力。疫情期間,望貴會勿因行政思維僵固,堅持要求本人親送或郵寄紙本登記書,徒增外出防疫風險,甚至導致公民投票案之權益受損。
領銜人 黃士修
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民法簽名蓋章效力 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的精選貼文
200722從《松蔦青語》糾紛看穿建商黑心手法@文/陳泰源
【前言】
自從《大家地產-卓家雄》委託公關寫了一篇名為「從《松蔦青語》危老糾紛來看建商的難處」的新聞稿之後。身為作家兼地主的兒子,並曾出過《一眼看穿房仲賣屋手法》的我來說,當然也要寫一篇回敬。
不同的是,我不會要求記者直接刊登,相反的,我鼓勵媒體基於「新聞魂」查證到底,針對我寫的指控,幫我問建商如何回覆,好嗎?......↓
【娓娓道來之前,先講保密協定】
本案的爭議點很多,其中一個讓我父母,也就是地主啞巴吃黃連的就是一份對甲方(我父母)有利卻註明「不能讓第三者知道,否則失其效力」的保密協定。
如果建商自認正派並同意,此份文件公諸於世對地主保障仍然有效的話,那我們就將此文件曝光於媒體,交由輿論心證。
再次強調,根據保密協定,甲方有主動選屋的權利(礙於無法曝光只能演變各說各話),一旦選了消費者已買到的房子,該房則變成「爭議屋」而無法交屋。
接下來,讓我們從可曝光的契約說起……。
【水平分?立體分?地主到底怎麼分?】
本建案是饒河街119號、121號(我父母甲方)、123號(建商兼地主)共3名地主戶的合建案。
根據契約,壹、土地標示:甲方的土地,在接下來整本契約書當中都簡稱叫「本標的」。我們再來看「柒的一」條文寫到,雙方以「水平」方式分配之,甲方連續「向上」分配。因此建商主張:地主是「由下往上水平分」,所以,建案的「整層」低樓層都該由甲方全部吞下。
可是,根據契約:甲方得就「本標面積」的佔「本基地面積」「比例」分回新大樓坪數百分之六十。如果按照建商所說,水平分指的是「基地整層面積」的話,那60%比例分就很可怕了,以《松蔦青語》樓高15樓的60%就是從「一樓到九樓的整層全部」都是甲方的囉?不是這樣算吧?
我不懂建商為何要睜眼說瞎話,「本標面積」跟「本基地面積」是看不懂差別嗎?憑什麼將119號與123號也應該由下往上分得的坪數,全部灌給121號吞下?建商宣稱「六樓以下都是甲方的,七樓以上可對外銷售」的這個說法是絕對錯誤的!
#此為大家地產卓家雄不按照契約走信託銀行也無法主持公道1
【建商不依照契約規劃店鋪】
根據契約:雙方同意規劃面寬須達原舊建築物之面寬。
建商從來沒有將建築圖面經由地主簽認,並擅自將原寬度4米8改成3米3,把原來3間店面變為4間,建商自己吃2間。
甲方從109年1月選屋破局後就不斷溝通,直到109年6月17日建商的回函裡態度依舊強硬,非得等到7月初接獲媒體投訴後,才表示願意改回來。
而建商表示,當初不按照契約走,是因為若要維持原3間,甲方的店面勢必會有大樑柱,這是基於美觀與視野規劃的整體考量。但我問了許多正派建商,都說這樣的說法是鬼扯,為什麼原本3棟老舊建築物屋齡都至少50年以上都不需要有柱子,為何2020年最新建築工法就一定要有柱子?
當我再次回擊後,建商又表示:「既然要維持原寬度,又不能有柱子,那只好在『深度』做合理設計。」
再次強調:根據保密協定的補充協議,建築圖面需經甲方簽認(礙於無法曝光文件,目前僅能各說各話)。因此,只要沒有經過簽認,店面最後蓋出來跟同社區左右兩間店面相較,若深度不齊、高度不一還是有異常管線存在,我們將連同建築師一併提告求償。
正派建商作法:依照契約,維持原寬度規劃店面,而且建築圖面會經地主簽認,不會有大樑柱,深度與同社區店面等齊,也不會有異常管線存在。
大家地產卓家雄作法:建築圖面沒經過地主簽認,先犧牲地主店面寬度,建商吃掉2間再說,如果地主敢靠杯,再拿「大樑柱或深度」暗示威脅。
網路房地產紅人Ted假中立,嗆我不選擇靜待司法判決,反而是透過媒體爭私利,我要在此反問Ted,等判決下來後,已經是好幾年以後的事情了,店面老早就蓋好了,法官會判建商打掉重蓋把店面寬度還給地主,還是只能賠錢了事?法官能讓飯變回米嗎?既然不行,「靜待司法判決」就是黑心建商期待看到的結果。這是我阿公留下來的祖產,我護祖產、槓建商,何錯之有?
#此為大家地產卓家雄不按照契約走信託銀行也無法主持公道2
【建商不依照契約負擔40%稅費】
根據契約:本標的之地價稅、房屋稅……等,於點交日後發生者,由甲方負擔百分之六十,乙方(建商)負擔百分之四十。
為何點交日後,建商堅持1塊錢都不付,讓我父母全額吸收?
#此為大家地產卓家雄不按照契約走信託銀行也無法主持公道3
【刻意顛倒合建程序,讓「信託」成為黑心建商的武器?】
上述舉的例子已經很清楚,只要信託了,地主倘若與建商發生糾紛,信託銀行是不會介入主持公道的!所以,……↓
正派建商作法:讓地主先選屋,再信託,最後才請地主搬家、拆屋。
大家地產卓家雄作法:先騙地主信託,並在契約裡偷天換日,把對地主有利的條文刪除,簽名變蓋章,連同信託銀行一併蒙在鼓裡,信託銀行才會在不知情的前提下,沒告知地主,直接代替地主出具「危老容獎申請同意書」,再哄地主搬家、拆屋後才讓地主選屋,最後翻臉不按照契約走,讓地主「強迫被選屋」。
#記得一定要先選屋再信託因為信託是黑心建商欺壓地主的武器
【補充協議被消失?保密協議不能放進信託契約裡?】
建商強調,信託契約裡的附件是甲方(地主)、乙方(建商)、丙方(信託銀行)三方共同見證下放進去的,對地主有保障的條文是基於「保密協議」才沒有放進去,因此,那份「偽本」是經過甲方授權的,所以不是「被消失」。
請問,那份文件的日期,為何是在我們還不認識卓家雄的107年1月12日?我們是3月份才認識卓家雄,何況1月12日接洽的單位還不是《大家地產》啊?既然是當下共同見證下同意被放進去的,請我父母順便簽名很難嗎?為何只有蓋章?
建商難不成是要告訴大眾,「不為第三人知道否則失其效力」的所謂「第三人」包含「信託銀行」?為了保障地主權益,所以「保密協議」不能放進信託契約裡?是要騙誰?建商委請的律師聽得下去?
正派建商作法:保密協定的所謂的第三人,不包含信託銀行,因此,對地主有利的文件,也會一併放進信託契約裡。
大家地產卓家雄作法:謊稱信託銀行是第三人,銀行知道會失其效力,哄騙地主不要把簽名原件放進信託契約裡,並偷天換日簽名變蓋章,讓信託銀行在不知情的前提下,沒有告知地主就出示「危老容獎申請同意書」給建商去申請容積獎勵獨吞。
【一屋二賣風險,到底存不存在?】
距離7月8日媒體爆料後至今,我公開質疑「地主尚未選屋就開賣,《松蔦青語》恐一屋二賣」,為什麼,建商到現在只用「一紙聲明」保證絕無可能?
建商堅稱:信託銀行(瑞興)已將地主所主張的房源,全部予以保留。
但我也說了:信託銀行(瑞興)僅承諾不會提供匯款帳戶,但無法「保證」建商不會私下賣屋。為何建商不敢公佈「已賣掉房源」自清?何況《松蔦青語》的「唯二」負責人蘇義閔先生,就是當時因一屋二賣宣布倒閉的「寶吉第建設」總經理,我的質疑難道沒有邏輯?
正派建商作法:一定是等地主選完屋之後,才會對外銷售,既然有爭議,地主質疑一屋二賣,就第一時間公布已售房源自清,狠狠打臉地主。
大家地產卓家雄作法:管我有沒有私下賣屋?我偏不公布已售房源,我喜歡羅生門。
【建管處與建商官商勾結?】
每個人都知道「切結書」就是要本人親簽的意思,也知道「並」與「或」的差別。
建商為了要申請危老容獎,必須向建管處遞交「重建計畫切結書」,而這份文件是申請危老容獎的必備文件!上面清楚寫明「簽名『並』蓋章」。意思就是建管處認為這份文件,不適用民法的蓋章「等於」簽名。
為什麼,同一案子兩套標準?同一建案,別的地主是簽名並蓋章,唯獨甲方是「被蓋章,沒有簽名」就過關了?
建商表示:因為地主有簽一份「印章授權」,所以可以代替地主蓋章。那我反問:同一案,別的地主也有簽「印章授權」,為何別的地主是簽名並蓋章?
難道甲方是《松蔦青語》貢獻最多危老容獎的緣故?何況印章授權範圍內文並無提到「重建計畫切結書」。另外,建商叫做《大家地產》,文件內容卻寫《「由家」地產》,這麼明顯的筆誤卻也可以過關?
正派建商作法:印章授權範圍不包含「重建計畫切結書」,一定會請地主本人親自簽名並蓋章。
大家地產卓家雄作法:找貢獻危老容獎最多的善良地主下手,並把「印章授權」無限上綱解釋,隱瞞地主直接「蓋章免簽名」過關。
【危老容獎屬於誰?建商還是地主?】
地主在記者會公開指控,建商隱瞞地主盜用印章私吞危老容獎。建商公關強調:當時危老已經頒佈1年多了,所以地主是知道的。
這叫做「答非所問」,我們當然知道有危老,所以才會問建商是否有申請危老?「知道有危老」與「知道建商有申請危老」是兩回事,不要用話術混淆視聽!請建商列舉新聞報導《松蔦青語》危老申請通過「之前」地主早已知悉建商有申請危老的證據!
正派建商作法:合建案是103年簽的,危老是106年才頒布實施的,103年的契約裡,從封面到封底皆沒有「危老」字眼,地主不可能授權建商申請危老,既然危老容獎是地主的房子所產生的,當然要與地主按照比例共享。
大家地產卓家雄作法:將103年簽的合建契約的「印章授權」無限上綱解釋,隱瞞地主一路蓋章蓋到底,拿印章申請危老容獎並獨吞,主張拿「地主的」房子申請的危老容獎與地主無關。
#地主的土地不是免費給建商拿來稀釋的
【地主沒有誠意?不願意好好談?】
大家地產的公關在新聞稿裡找了一名第三方專家表示,要雙方用同理心坐下來好好談,形塑建商受了委屈?地主沒誠意的假象。
根據《補充協議》契約,甲方有「第一優先選屋」權利(礙於保密協議無法曝光文件只能各說各話)。
今年1月農曆年前,建商竟然先讓別的地主先選屋,我們變成順位第二,選屋當下才發現是「被強迫選屋」!?
今年2月農曆年後,雙方再次談判,大家地產代表嗆地主,店面堅決不改,否則「深度10公分」。
今年2月下旬,甲方曾拜託洪健益市議員代為私下協調,建商寸步不讓,讓洪議員感到灰心,鼓勵地主「勇敢主張,對建商不用客氣」!
今年3月6日,我們又找了陳怡君市議員召開協調會,建商代表於現場表示「這裡不是談判的地方」,從頭到尾都讓地主唱獨腳戲,連陳議員連番質問依舊不予回應。
今年6月17日,建商再次發函給甲方,不僅要甲方吸收建案全部低樓層最爛戶型、店面依舊不改、危老容獎不吐,偽造文書、蠻橫硬幹、稅費不繳、睜眼說瞎話,完全不按照契約走。
請問,到底是誰沒有誠意要談?
#我的善良必有鋒芒
#邪不勝正
地主/陳俊發、胡淑惠
長子/陳泰源 代筆
民法簽名蓋章效力 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的最佳貼文
200709CTWANT房仲作家槓建商3/親簽不敵蓋章 建管處審查標準不一成糾紛推手
新聞網址→https://www.ctwant.com/article/60861
就在危老重建條例剛滿3周年之際,本刊接獲地主陳俊發投訴,「建商『大家地產』未經地主同意,私自申請危老獎勵容積,並附給信託銀行偽造的補充協議,且地主尚未選屋即銷售,可能導致一屋二賣。
記者:林榮芳 2020-07-09 06:00
地主兒子正是知名房仲作家陳泰源。不只前述爭議,「我們是3間店面當中最寬的一間,現在竟然縮小成僅四分之一;建築圖面沒有經過我們簽認,建商就私下蓋我們的印章送審申請建照。」陳泰源一說完,陳俊發接著翻出資料指證歷歷地表示,「所有文件都是建商拿了地主印章蓋了就送件,其中,重建計畫切結書一位地主有親簽,我自己這份只有蓋章,建管處竟然就收件?」他質疑台北市府審查人員有放水之嫌。
究竟都更重建同意書及相關契約,地主是否要「簽名加蓋章」?在都更界說法不一。有人說:「二者都要,不然不會收件,非常嚴!」也有人指出,「因為地主已經百分百同意改建,所以只要蓋章無需親簽。」更多業者直言:「其實嚴謹程度,取決於承辦人員。」
對此,台北市建管處副總工程司洪德豪回應,「建管處審查危老重建計畫,同意書當由本人簽名或蓋章,若土地已信託給銀行,由銀行出具申請危老同意書即可。」本刊記者追問,為何重建計畫切結書清楚載明「簽名並蓋章」,卻蓋章就能送審過關?洪德豪則說,「根據《民法》,如有用印章代簽名者,其蓋章與簽名生同等之效力。」
法揚知識整合顧問經理白宗益認為,簽名能否以蓋章替代,行政機關或許有解釋的空間,但政府推動都更重建卻因行政作業不夠嚴謹,讓業者有機會在申請文件的內容便宜行事,使不肖業者有機可乘,「大部分民眾專業知識不足,主管機關審查更應以嚴謹標準,為民眾把關才對。」
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/07/200709ctwant3.html
#松蔦青語地主尚未選屋就開賣恐一屋二賣地主呼籲與建商和解前買家慎思
#大家地產目前是一案建商
#卓家雄偽造文書盜用印章私吞危老容獎
#黑心建商卓家雄主張拿地主的房子私下申請的危老容積獎勵與地主無關
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請問大家在法律上簽章是指"簽名或蓋章"
還是指"簽名+蓋章"?
請大家幫忙,謝謝。
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