210622工商 如何讓銀行看得起你？買房新手必看6大重點
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買房除了自身的喜好及挑房哲學，買房之前如何培養財力證明以爭取優惠房貸更是重要！尤其我買的是限制更嚴格、權狀未達15坪的套房，讓我來分享與銀行交手的過程中，究竟有哪些眉角是要特別注意呢？
堅守預算上限
雖說買房是一個妥協的過程，但有些底線不能退讓。以條件設定來說，過去我（房仲）都以「符合客戶需求」找房，預算其次，畢竟出錢的不是我，何況買家通常對房仲也會有所保留，所以剛開始我總會介紹價格超出一點或接近上限的房子。
如今換成我是買家，反而以「預算」為最優先前提。一朝被蛇咬，十年怕草繩，投資是該有壓力，但不該壓得讓人喘不過氣，我曾經高估自己的賺錢能力，買了高額儲蓄險，帶來長達6年的自虐式生活，但我不願再為了置產而影響生活品質。因此我堅持預算不調升，改放寬其他條件後繼續找房，畢竟銀行最後給我「搞什麼花招」我不會預先知道，唯有保守評估才能守住安穩的心。
談到房貸，主要分4大項目：還款年限／年期、貸款成數、房貸利率、只繳利息不繳本金的寬限期／寬緩期。以我從業10年的心得，影響這4個項目的因素，屋況其次，購買人本身才是重中之重！
如何讓銀行看得起你？
還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款99％」的新聞嗎？那時因為還沒有「豪宅限貸令」（台北市總價超過7000萬元以上房貸上限6成），所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣最高貸款至85成，而頂新魏家的財力已經大到銀行不怕它倒，又渴望賺取客戶的利息，兩情相悅最終取得超優惠貸款成數。
我想表達的是，房子條件再爛或是總價超高，導致銀行不願意放款太多時，如果購買人的財力證明夠雄厚，通常貸款仍不是問題。然而，每個人的工作性質不同，培養財力證明的方法自然也不一樣。
以我為例：我待的公司規模並不大，又是零底薪的業務型態，像我們這種人在買房時，銀行給的條件通常不太好，所以我努力在其他財力上培養證明。除了買房自備款的活存加定存共上百萬元，長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢；還有2張在2018年已繳清的6年期高額美元儲蓄險保單，且不解約亦不申請保單質借；以及每月的信用卡帳單都繳清不拖欠，也沒使用過最低應繳金額，維持零負債及良好的信用評比。
我發現，現代銀行普遍已與時俱進，知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」，所以在申請貸款時，有的專員甚至不要求看存摺，而是請我簽名授權，讓銀行直接向國稅局調閱我近2年的年度綜合所得稅申報紀錄。
像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講，縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明，他們也會因為我的職業是業務員而不採信。講更直白點，對於收入不穩定的職業，如果希望爭取好的貸款優惠，財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「2年前」就開始培養！
還款年限
目前市面上主要有20年期及30年期兩種，有的銀行為了搶客甚至推出40年期專案，而還款年期的長短，攸關屋齡與購買人的年紀。
以人來說（通則非一定）：銀行會以法定退休年齡為依據（也就是65歲），假設購買人年紀低於25歲，那麼65−25＝40，也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲，那麼買房還款年限最長就是20年了。
以房來說（通則非一定）：銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據判斷房子的壽命。加強磚造為約35～40年，RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼骨）的耐用年限為約50～65年。算法跟人的退休年齡一樣，簡言之，屋齡越新，貸款年限越長。
以我為例：我買的是SC結構，屋齡約10年的房子（代表建物壽命還有至少40年），雖然我已37歲（距離法定退休年紀尚餘28年），但由於我具備「首購」身分，所以銀行經綜合考量之下仍願意給我30年期。
要注意的是，雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕，但銀行賺的利息也就越多。所以我的策略是，30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力，但不代表真的要繳滿30年，只要有賺到較多的獎金或意外之財就早點繳清。因為時間可以換取金錢，但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。
貸款成數
一開始，我找的是中國信託，才知道原來它們不承作套房，縱然我是VIP客戶，最高也只能貸6成，後來換國泰世華，沒想到它們最高能貸85成，這樣一來一回就差了25％，也就是將近250萬元的自備款！
不過每家銀行的政策都不同，且每年都在變動，今年國泰世華銀行承辦小套房最優惠，並不代表明年也是喔！
房貸利率
每家銀行略不同，甚至同一家銀行會出現2種方案。像我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一，核貸下來後竟端出2種方案讓我選擇。
方案1：貸款7成，利率1.48％，無寬限期。
方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，但要加收1筆48600元的房貸型壽險。
起初，兆豐為了引誘我找它們申貸，只講方案2卻絕口不提「房貸型壽險」，直到核貸下來後才說因為我買的是套房，加上我本身是零底薪的業務等因素，因此必須加保才可以啟動方案2。原本我被唬住了，後來問朋友才知道，這筆費用其實在一開始申貸時就該讓客戶知道，當然也有可能是我誤會兆豐了，所以我要苦口婆心勸讀者，不管如何，買房一定至少要找2家銀行，貨比三家不吃虧。
寬限期
還沒有買房經驗的人，或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金，但這樣代表你並沒有完全搞懂。
以20年期搭配2年寬限期來說，我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息，等2年過後再啟動20年的本利攤還，也就是2＋20＝總共22年。正解是，頭2年只繳利息，剩餘的18年本利攤還；換句話說，原本可用20年攤還的本金，卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點錢，先樂後苦的概念。
我要強調，這並無所謂對或錯，只是偏好使用寬限期的人與我觀念不同罷了。以我朋友為例：他的房子價值1000萬元，月租金行情約2萬元，如果啟動寬限期，每月只需負擔約1萬元利息，只要寬限期一到，就轉貸（換銀行）並持續使用寬限期，就這樣無限循環，他可以永遠不繳本金，每月只付1萬元的利息，就能住在月租行情2萬元的房子裡，如果有閒錢，還可以去享樂或投資。從這個角度看，買房似乎比租房划算，差別只在能否湊出自備款而已。
最後我選哪種方案？
兆豐的方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，房貸型壽險48600元。
國泰世華：貸款85成，利率1.31％，無寬限期。
以上是銀行核貸下來的2個方案，最後我選擇了國泰世華，而我的想法是這樣的。
如果選兆豐，代表未來3年期間我可以光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息，每月還有1萬元零用錢可花用，同事也附和說：「3年很長，3年內會發生什麼事不知道，只繳利息，及時享樂，等3年後說不定房價漲了，到時再賣掉，獲利了結，豈不爽快！」聽起來似乎很有道理。
只是，寬限期並不符合我的價值觀。一來我的個性偏好「先苦後樂」；二來這是我人生的第1間房子，算是「起家厝」，我本來就打算長期持有；三是我把買房當存錢，所以沒有不繳本金的打算；四是小套房可以貸款85成，且不需購買房貸型壽險，某個角度也算證明自己的財力被銀行認可的里程碑。
還有1個觀念也很重要：只做自己擅長的投資。我的強項就是不動產，如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或其他，反而可能虧錢。寬限期會讓人留下更多的現金在身上，而閒錢越多則越想作怪，這是人性。既然這樣，不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧！
省出一棟房：24招易上手的存錢絕技(本文摘自陳泰源著《省出一棟房：24招易上手的存錢絕技》，台灣遊讀會股份有限公司提供)
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/07/210622-6.html
減額繳清時間 在 [資訊] 申請減額繳清為保戶不可剝奪之權利，保險- 看板Insurance 的推薦與評價
網誌好讀版：https://bit.ly/3eImbIV
近期收到一些PTT鄉民、網友來訊，認為當初申請投保業務本說要協助主約「減額繳清
」，後續過了一年或兩年卻拼命找理由不幫忙送件，甚至演變出奇怪的話術。
因此決定整理一下司法判決、評議中心及保險學者談及「減額繳清」的觀點，以求破
解業務員以話術誤導保戶不敢行使減額繳清之權利，一併導正視聽使不當話術不再橫
行。
結論部份，就金管會函令、保險及保經代業者針對短期減額繳清所採取之作為，如何
影響保險業務員招攬行為、承攬(勞動)契約，以及該影響間接損害保戶權益之問題，
一併統整其利弊得失。
FB發問：「為降低保費壓力將主約申請減額繳清保留附約，你認為會造成的影響是
好或壞？為什麼？」A、好的；B、壞的；C、不影響。
【以下FB網友留言】
選A（「好的」影響）
無人回答
選B（「壞的」影響）
1、B，當下會覺得幫客戶省下一些錢，以長期而言對客戶、保險產業、業務員都不
是很好，這是一種惡性循環。
2、其實很多人都有分享減額繳清的缺點。我是覺得如果經濟真的很有困難當然可
以行使這個權利，但如果一群人都故意行使這個權利，就會造成保險公司的財務風
險，為了規避這樣的風險，就會導致保險公司調高主約門檻、限制標準體等各種結
果，拉高後續保戶的投保成本。在保戶立場，其實便宜的主約真的很多，故意減額
繳清，不然萬一未來沒錢繳保費的時候，不可能墊繳，再者，如果有新的附約，想
要附加也是不可能，一直反覆買入場券，減額繳清，真的有省到錢嗎？
選C（「沒有」影響）
1、個人偏C，減額繳清的商品既然是保險公司本身的設計，那保戶行使權利也沒
什麼不對。
未選擇－
偏A（「好的」影響）
1、為了買附約要加用不到的主約多花無意義的錢，寧可減額。唯一小問題就是
無法再調高或新增、調高是還好，保額一開始就買夠了，新增的話就再看新保險
是否好到值得多買一張新主約，但保了快十年沒有這問題出現，少繳的主約保費
省下了不少可以再來買。
偏B（「壞的」影響）
1、看主約內容是什麼，如果只是沒什麼用的低額壽險就減吧！但要注意是否有
要保人豁免附約，因為減了就沒豁免了。
2、除非很缺主約的這筆保費，否則減額繳清的話豁免的部份沒辦法再持續。除
此之外附約的部份從此也只能減少不能增加或做其他調整，就某些層面來說就
失去定期附約的調整功能了。
3、問這個問題沒意義啦，有些公司遇到減額繳清到一定程度，就給你停止送件
甚至終止業務合約，你能怎辦？
偏C（「沒有」影響）
1、看是站在誰的視角跟當下的情況
（以下整理法院判決、評議中心及學者觀點）
【司法判決就「減額繳清」vs「終止契約」的評價－「繳清」較有利】
凃愛於辦理系爭保單減額繳清時，其流動資產顯已不足支應每年逾813萬元
且尚需繳費14年之保險費支出，甚至需向凃亭借用，方能繳付系爭保單申辦
減額繳清前之保險費，則凃彬於原審陳述凃愛要求很單純，就是不要再繳
保險費，將身上剩下之股票及配息，支應退休生活，身邊想留錢，不想繼續繳
，會擔心老了之後沒有人照顧等情，應可採信。則凃愛主觀上既無意續繳保
險費，客觀上之資產亦不足以支應往後14年合計逾1億元之保險費，當僅能就
凃彬所提出不續繳保險費有「解約」「展期」「減額繳清」等方式為選擇，
其依凃彬之分析，選擇保障僅比例下降之「減額繳清」，而非解約後或展延
期滿即無保障之「解約」「展期」，應係不繼續繳納保險費之最有利處理方式
，符合凃愛當時主客觀情勢之需要，自難認凃彬有加害凃愛及上訴人之
行為。－節錄自《中高院104年保險上第6號判決》
【評議中心就「減額繳清」運作之解析－「減額繳清」亦符對價平衡未損及危
險共同團體】
減額繳清保險係以保戶欲辦理繳清保險當年度保單所累積之保單價值準備金扣
除營業費用（按如有辦理保單貸款等亦須進行扣除）後之淨額，作為一次繳清
的躉繳保險費，而保險金額則以該躉繳保險費於當時所得購買之保險金額為何
而定
所謂保險，係預先集合感受同一危險威脅之多數人，依大數法則計算繳納保險
費，以分散危險之社會及金融制度。保險費一般區分為自然保險費與平準保險
費，自然保險費係指保險費的計算，於每個保單年度依被保險人(保險標的)的
狀況來重新評估及計算保險費；平準保險費係指平均保險期間的各年保險費，
使每期要保人的負擔相同，亦即每期繳費金額始終不變的保險費。依據保險契
約之時間軸，被保險人年齡較輕時，自然保險費是風險對價的保險費，平準保
險費會多於自然保險費，所以平準保險費多出的部份並非當期風險對價之保險
費，實質上是預繳「未來的保險費」，保險公司依法應予提存，即所謂「保單
價值準備金」，以準備將來支付保險金額之用。－節錄自《104年評第5號決定
書》
【學者江朝國教授《保險法逐條釋義第四卷》P509、P511－辦理「減額繳清」
屬要保人權利，不容許保險人任意剝奪，或以不當方式加以限制。且辦理「減
額繳清」，對於要保人及保險人雙方均無不利。】
保險法第118條之規範意旨，除賦予要保人有將契約轉換為繳清保險之權利，
保護被保險人所累積之投保利益，並於其申請變更為繳清保險時，不至受到侵
害而設。
保險法與保險實務特別設有延續契約效力之機制，即「減額繳清保險」與「展
期定期保險」供保戶選擇，以維其權益，申請減額繳清保險應屬保戶之權利，
不容許保險人任意剝奪，或以不當方式限制之。是故，本條之立法意旨應為「
保障被保險人之投保利益，而特設關於減額繳清保險之規定」。
且人壽保險採平準保費制，通常在契約前期繳納的保費裡，有部分係用已預先
支付保險費，而這部分的溢繳費用即屬保單的現金價值，若要保人中途不欲再
繳交保費，可使用該現金價值延長保險契約之保障。如此對保險人來說故無不
利；對保戶而言，此一作法則較之領回解約金來的更具優勢，蓋依照保險法第
119條第1項之規定，解約金可能只有保單價值準備金的3/4，選擇單純解約易
造成保單現金價值無法完全發揮
【以下轉自保險白話文整理（金管會相關函令規範）】
一、《人身保險商品審查應注意事項》針對民國96年9月1日後之規範：（針
對商品）
197、附加契約其效力問題，應依下列方式處理：
(一)主契約辦理減額繳清保險：
1、如附加之附約為長年期附約者：不得約定予以終止，惟繳費方式得作適
當之約定處理。
2、如附加之契約為一年期附約：
(1)附加之附約有保證續保者：
不得約定予以終止或不同意續保，惟繳費方式得作適當之約定處理。
(2)附加之附約無保證續保者：得由公司自行決定處理方式；惟該附約至少
得持續至該附約該期已繳之保險費期滿後終止。
二、《銀行、證券商、保險公司、保險代理人或保險經紀人合作推廣契約
書範本》（針對業務招攬）
第五條：「業務員招攬保險商品時，不得有下列情事：四、慫恿客戶違反
告知義務或以不當之手段唆使客戶辦理退保、轉保、縮小保額、繳清、展
期或貸款等行為。」
總結保險公司可能採取之限制：（4&5整理自武士網友留言）
1、絕大部份的保險公司會要求繳費方式需年繳，部分保險公司保費僅接受
轉帳扣款。
2、無法新增附約險種→XX人壽最近新商品，無法附加在舊單底下。
3、無法調高保額→原本投保癌症險2單位，想要提高到3單位，無法；但可
接受降低保額或部分解約。
4、主約若有豁免功能，部分公司條款在繳清後將被取消。
5、原有自動墊繳功能，部分公司條款在繳清後將被取消。
結論：
想了一下題目確實出得不好，應設定在保戶有繳費壓力優先考量下來論定
好或壞。故在有保費壓力前提之下，本題答案應為A（好的影響）。
保戶就壽險主約申請減額繳清，並未如「終止契約」般脫離危險共同團體
，保險公司亦可就壽險主約尚存的保價金另行運用，且還持續享附約的保
費收益；同時考量減額繳清為要保人不可剝奪之權利，保戶經申請又不至
讓保戶喪失附約保障，以此觀之，對保險業者與保戶雙方的確均無不利。
但保險業者及保經代公司的承攬(勞動)契約設計，使得保險業務員將因保
戶申請減額繳清時衍生不利影響（保單繼續率降低、無續期佣金甚至遭追
回佣金等）。然而此問題不應怪罪保戶行使其法定權利，癥結在於保險公
司與保經代公司對業務員懲處規範，業務員真正要歸責的對象當然是保險
公司，而不是站在保戶的對立面威脅保戶。
至於金管會函令造成的影響（詳前節錄自保險白話文之整理），保戶在行
使權利前應多加注意經申請後主、附約的功能影響，如申請時同時將影響
到業務員的業績（繼續率或佣金），則屬保戶參考用事項，保戶行使權利
並不受該因素的拘束。
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