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哈佛知識分享: 做生意，七大困難選擇!

做生意有七大難題要選擇，邊七條?

七條策略問題 Seven Strategy Question《第一: Who is your primary customer?》

Business is about making tough choices. 如果你覺得，做生意:
(1) 內外個個人都係客
(2) 股東、員工、顧客，各方利益都要兼顧及平衡
(3) 建立完善評核制度，公司表現樣樣嘢都要計分量度
(4) 俾員工自由發揮去尋找新機會
(5) 建立可以達到的業績目標
(6) 畀同事們自己決定幾時同點樣互相幫助
(7) 聘用外來專業顧問提供策略意見

根據哈佛教授 Bobs Simon 嘅呢本書，Seven Strategy Questions (七條策略問題)，咁你就錯晒啦!

我2012至2014年間連續三年上咗Robert Simons 課， 佢話以上七項問題嘅答案，都可能啱啱好相反。Business is about making tough choices, you have to make them!

我全間公司做事，都係建基於 這7條問題。 幸運地，以上 tough choices 令我們過去五年，基金成立以來，在商舖市場能夠買入再賣出賺錢嘅交易宗數，我們市佔率超過五成。

今次我就一連七集， 同你講下這哈佛七大策略問題， 點樣改變我一生，亦都希望對你有所啟發。

(1) Who is your primary customer? 做生意唔係個個都係你嘅客。你要知道誰是你最主要的顧客 Primary Customer。 最主要顧客嘅定義， 就係如果你服務得佢哋好成功，會為你帶來最大利益。

你可以留意三個圈

(1) Perspective: 人哋點睇你? 你背景、歷史、個人故事， 似唔似識得做你想做嗰範。 例如 你品牌定位咁多年都係麥當勞， 我覺得你好難轉做高級法國菜，可能開多條線做另一種快餐易啲。 我以前買賣開千多宗小生意，人客就自然覺得我識得舖位。 但如果我去買賣農地/車位， 人客對我信心馬上打個折扣。

(2) Capabilities 即使人哋覺得你識，你係咪真係識? 能唔能夠喺你嘅範疇叻過晒世界所有其他人。

(3) 最多人遺忘嘅，就係 Profit Potential 利潤嘅潛力。 當你serve 到嗰班客好好， 佢會唔會帶畀你好大嘅利潤? 抑話其實你喺個乞衣兜面搵緊飯食?

你嘅 primary customer 就係呢三個圈嘅中間位， (1) 人哋覺得你識，(2) 你自己又真係識，(3) serve 得佢哋好嘅話，就會賺大錢! Perspective, Capabilities, Profit Potential - COMBINED! They are your primary customers!

佢哋唔一定係畀錢你嗰個， 例如哈佛大學最主要顧客 Primary Customer 係教授，唔係學生。 有好教授，就自然吸引到好學生。 有好學生，未必吸引到好教授。 又例如財務公司，最主要顧客 Primary Customer 可能係銀行， 有平資金來源，就自然多債仔借錢。又例如好多傳銷/直銷公司，Avon，NuSkin, Herbalife 等， 佢哋嘅 Primary Customer 係分銷商，唔係最終嗰位(你同我)嘅俾錢買的用客。

麥當勞，一個經典例子， 2003年之前，佢嘅Primary Customer 並唔係食客， 而係地產商及特許經營加盟商， 只搵到地，開到舖就自然有客， 亦都係咁樣，就解釋到點解佢嗰時能夠每年開到1700間舖，全靠拍住大地產商及加盟商。 2003年後， 佢已經開到全世界都係啦，麥當勞先至改變策略，primary customers 轉做食客，你同我! 從此，唔知你有冇留意到，麥當勞啲嘢食好味咗好多，亦多選擇好多。

呢本書 Seven Strategy Question 講道，Whoever your primary customer is，你要盡量將所有嘅資源擺去服務你好呢班 Primary Customer, 成間公司嘅架構都要先帶出最大嘅價值 maximun value 俾就佢哋先。 全公司同事們都要知道呢班primary customer 重視啲乜嘢、需求係乜嘢, value what they value! 因為服務得佢哋好，你自然會有最大回報。Everyone else 三隻字 "Just Good Enough" 就夠啦。 唔好太差，但都唔需要做得太好， 留返啲資源俾 Primary Customers 好過! 因為錢就係得100蚊，睇你點洗。

記住你嘅 Primate Customers係有選擇㗎。如果你只係投放60%資源，你嘅競爭對手就投放100%資源服務同一班客，你估佢會選擇邊個?

So, Who Is Your Primary Customer? 你搞清楚未?

做補習社，係你個老師，定係你個學生哥， 抑或係佢哋家長?

做茶餐廳， 係你嘅食客? 抑或係新鴻基個業主? 抑或係你嘅星級廚師?

做花店，係畀錢你個客，定係個花農，咁你先有第一手最靚嘅貨?

做地產經紀，係買家、業主、 抑或你嘅手下團隊 agent?

我做商舖基金都係一樣，係租客? 係買家? 係業主? 定係 agents? 我嘅 Primary Customer，我選擇咗就係持有超過港幣800萬以上流動資產(非物業)，同埋投資300萬起的基金投資者。 佢哋先至係我最真正嘅老闆! 因此我每朝早起身，我就係諗住今年點樣派六七八厘息、點樣能夠做到起碼10%年回報畀佢哋、同下一季點樣能再對外集資港幣6000萬。

Everything else is second, 三隻字 "Just Good Enough" 就夠啦!

冇話對與錯，最緊要自己搞清楚! 記住，係 Perspective, Capabilities, Profit Potential 嘅中間位。你嘅 Primary Customer 又係邊個呢?

有興趣聽多啲，就來我五月份星期六嘅早餐會啦! 下一集，我會同你探討第二個策略問題，Shareholders, Customers or Employees, who come FIRST! 當有衝突，股東、顧客、員工邊個利益行先?

。。。。。

五月份早餐分享會 Topic: The Seven Strategy Questions by Harvard Professor Robert Simons

哈佛分享: 七條做生意策略問題

2012至2014間，我連續三年在哈佛上了 Robert Simons 的堂，畢生受用。我自己成間商舖基金公司都是建基於這本書。

有興趣 sign up la 😃 每次限四位 (包括我)。 人多傾唔到計。

5月1日或8日或15日，星期六早上9時開始，約三小時。地點中環。

對象: 管理層/生意經營者/創業者，連我限4位。

有興趣參加的話，請 whatsapp 你的名片給 Suki (我助手) (+852) 5566 1335。

大家交流做生意最重要的幾條問題。

我唔係靠呢行搵食，免費，我請食早餐 😉 Be friends ..... 有機會到時見你。李根興 Edwin

www.edwinlee.com.hk

聯絡李根興 whatsapp (+852) 90361143

。。。。。。。。。。

購買李根興的【李根興的生意哲學】(最新2020年6月出版 - 定價$198)，或【買舖 要買得 PRO】(定價$198)，連親筆簽名，可 whatsapp Suki (+852) 5566 1335。各大書局也有售。

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做生意有七大難題要選擇，邊七條?

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佢哋唔一定係畀錢你嗰個， 例如哈佛大學最主要顧客 Primary Customer 係教授，唔係學生。 有好教授，就自然吸引到好學生。 有好學生，未必吸引到好教授。 又例如財務公司，最主要顧客 Primary Customer 可能係銀行， 有平資金來源，就自然多債仔借錢。又例如好多傳銷/直銷公司，Avon，NuSkin, Herbalife 等， 佢哋嘅 Primary Customer 係分銷商，唔係最終嗰位(你同我)嘅俾錢買的用客。

麥當勞，一個經典例子， 2003年之前，佢嘅Primary Customer 並唔係食客， 而係地產商及特許經營加盟商， 只搵到地，開到舖就自然有客， 亦都係咁樣，就解釋到點解佢嗰時能夠每年開到1700間舖，全靠拍住大地產商及加盟商。 2003年後， 佢已經開到全世界都係啦，麥當勞先至改變策略，primary customers 轉做食客，你同我! 從此，唔知你有冇留意到，麥當勞啲嘢食好味咗好多，亦多選擇好多。

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做茶餐廳， 係你嘅食客? 抑或係新鴻基個業主? 抑或係你嘅星級廚師?

做花店，係畀錢你個客，定係個花農，咁你先有第一手最靚嘅貨?

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(1) 【李根興的生意哲學】(最新2020年6月出版 - 定價$198)
(2) 【買舖 要買得 PRO】(定價$198)
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每本+$30 本地順豐快遞。

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(3) Citibank花旗銀行戶口：
250-390 10935983 (Lee Edwin Kan Hing)

(4) Bank of China 中國銀行戶口：
012-878-2-0106664 (Lee Edwin Kan Hing)

(5) HSBC 滙豐銀行戶口：
828-594853-833 (Lee Edwin Kan Hing)

(6) Wing Lung永隆銀行戶口：
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160810蘋果掀房事第73集-凶宅大哉問
影片網址→https://youtu.be/uspWzZM4dCc

主持人─鄭婷方、陳宥里
來賓─台灣房屋大直特許加盟店區經理陳泰源、天成律師事務所主持律師盧天成……↓
【房屋出租，怕變凶宅怎麼辦？】
答：
1.租賃合約都會附加一條「凶宅條款」，出租期間，若發生凶宅，房客或房客的直系親屬需賠房價的20%，房屋價值由公正第三方認定。
2.買凶宅險。

【怎樣的死法會被認定成凶宅？】
答：法律標準嚴格，必須陳屍在專有處才行，主建物、附屬建物，如果是其他公設區域，不算凶宅。

【房客在租屋處自殺身亡，房東可以跟其家屬求償嗎？】
答：可以啊？為何不可？過去不都發生過判例了？
租屋跳樓變凶宅
2011年11月20日，台中市王姓老翁在租屋處墜樓死亡，林姓房東認為王某是自殺身亡，致其房子成為凶宅而減損價格，提告要求王某家屬賠償賣屋價差140萬元；一審認為凶宅影響房價是主觀因素造成，缺乏因果關係下駁回，但台中高分院認為，老翁自殺與房屋跌價有關，判家屬應賠償66萬元定讞。

【到底凶宅是怎麼認定？】
資料來源─徐佳馨最新著作《30堂千萬房產課》
答：
內政部於97年7月24解釋「凶宅」認定標準，以便明示於不動產說明書中，減少紛爭。

「本建築物改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生凶殺或自殺致死之情事」，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分，(包括主建物及附屬建物)，曾發生兇殺或自殺死亡(不包含自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)，即在專有部份有「求死行為」致死，(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」

104年10月，房仲業者開始使用的不動產說明書更具體指出，凶宅是「本建物(專有部分)於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形。」也讓凶宅定義更為具體化。

舉個例子：某人從七樓跳到一樓，一樓是老張家後院，老張家和七樓都是凶宅，要是一樓是中庭花園，那就只有七樓是凶宅，但如果某人在家被殺，從家裡爬出來到電梯門口斷氣，那麼，七樓也不算凶宅。

【凶宅險，大家保的意願高嗎？值得保？】
富邦「特定事故房屋跌價保險」承保範圍
◎被保險人以外的人，於承保住宅內自殺並陳屍，或，在承保住宅內跳樓自殺當場身亡，但未陳屍於該處（自殺）
◎被保險人以外的人，在承保房屋內遭他人殺害並陳屍，或在承保住宅內被殺害，但未陳屍於該處（他殺）
◎被保險人以外的人，在承保住宅內10天以上被發現遺體

給付內容
◎跌價保額30萬元、清理費保額5萬元
◎跌價保額50萬元、清理費保額10萬元
註：清理費指超度誦經等法事

資料來源：富邦產險、《蘋果》採訪整理

【凶宅通常都便宜多少？】
答：法院過去的判例是房價約兩成，實際遇到的狀況賣家是折讓6~7折，買家的期望值是6~5折。不過，還是要看凶的程度如何？

若要購買凶宅，打幾折才會考慮購入？凶宅打5折 民調逾4成考慮買
9折 2.3%
8折 4.7%
7折 12.4%
6折 16.3%
至少打對折43.4%
低於對折18.6%
其它2.3%

註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問

【可接受曾在幾年內發生事故的凶宅？】
1年以下10.9%
1~5年28.7%
5~10年37.2%
超過10年21.7%
其它1.6%

註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問

【凶宅疑問TOP3】
1.房屋出租，怕變凶宅怎麼辦？39.8%
2.怎樣的死法會被認定成凶宅？36.9%
3.房客在租屋處自殺身亡，房東可以跟其家屬求償嗎？36.9%

註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場顧問

【買房時，如何得知是否為凶宅？】
網路51.5%
問房仲41.5%
問鄰居或管理員84.1%
其它1.5%

陳泰源補充：建議不要只google關鍵字「社區名+凶宅」，要google「社區名+凶殺or自殺or他殺or刑案」這樣會比較更容易搜尋到。(來自徐佳馨著作《30堂千萬房產課》)

註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問

【位於精華地段的凶宅，可以買嗎】
只要不介意凶宅，享受一樣生活機能，卻便宜入手，為何不能買？

【有人死在樓梯間、社區中庭有人跳樓死亡，算凶宅嗎？】
不算喔！要死在「專有部分」，若是公設、梯間，都不算。但如果跳樓到一樓中庭，如果中庭是住戶的專屬庭院，那一樓也算是凶宅喔！

【隔壁鄰居是凶宅，我家房價會被影響嗎？】
1.法律上是不會，但實際上多少還是會，有些人就是很介意，例如我實際的例子，我6月份原本成交一間房子，買家後來因為知道隔壁樓上有人從頂樓跳樓到中庭，連凶宅都不算，買家都介意，悔買，還被沒收斡旋金了。

2.房仲沒有主動告知「他戶」是凶宅的義務，所以建議消費者，如果介意，麻煩主動問。

【法拍屋有可能是凶宅嗎？】
1.當然有可能是，發生「大眾銀行&莊明玉」事件之前，很多黑心投資客就是利用法拍市場來漂白凶宅。先用便宜市價買凶宅，然後故意不繳貸款，故意被法拍，法院不擔保物件瑕疵，是不是凶宅，根本不用告知。然後有些人以為只是因為單純的屋主缺錢被法拍，所以買到便宜，誰知道，事後才知道誤買到凶宅。

2.但自從2014年5月21修法過後，就比較有保障囉~
資料來源：法拍凶宅海砂屋 須公告→http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/headline/20140521/35842908/

遭矇誤買悲劇 修法後可望避免
2014年05月21日

曾買到法拍凶宅的民眾莊明玉說，希望她是最後一個受害人。
何哲欣、蘇聖怡╱台北報導

立法院昨三讀通過《強制執行法》修正案，將「凶宅」列為法拍屋須明確揭露的事項，未來法院拍賣不動產時，都要記載、公告該建物的相關資訊，包括是否為海砂屋、輻射屋、建物內有非自然死亡等事項。曾買到法拍凶宅而無法向銀行貸款的台南民眾莊明玉說，修法方向非常好，讓制度更透明，以後才沒有糾紛，希望她是最後一個受害人。

銀行拒貸虧39萬
去年十一月，莊明玉繳了四十五萬七千元押標金，標下大眾銀行釋出的法拍屋，結果房屋竟是凶宅，她陸續找銀行貸款都遭拒絕，回頭找大眾銀行，也竟遭拒，只好棄標，還被扣了三十九萬元。莊女當時找綠委陳亭妃開記者會，痛斥銀行只會欺負小老百姓，其悲慘遭遇促成此次修法。

昨三讀通過的《強制執行法》規定，未來法院查封不動產時，查封筆錄要載明相關資訊，包括調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡，或其他足以影響交易的特殊情事及其他應記明之事項；法院拍賣不動產時，同樣也要公告上述相關資訊。

陳亭妃昨說，這是遲來修法，將來民眾面對法拍屋時，能有較對等資訊，減少買到凶宅的機率。

【購買凶宅，可以貸款嗎？】
要看銀行，很多銀行幾乎不給貸，有的勉強貸。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/162099252