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「麥典實作工坊麵包專用粉」雙月定期配送首發團
#雙月制抽KA6QT攪拌機 #贈品超豐富 #全年享用最新鮮麵粉

👉下單連結: https://gbf.tw/cxfsn
👉團購優惠:
(1)方案1: 單箱訂購(免運)
❤️每箱12包(每包1kg)，原價1200元，團購價1060元。加贈麥典刺繡圍裙1件
(2)方案2(全台首團): 雙月定期配送制(免運)
❤️一次訂購6箱6360元(原價$7200元)，每2個月固定配送1箱。
❤️加贈: 精品琺瑯盒2入(價值2960元)+麥典刺繡圍裙1件
❤️重磅加碼抽: 加碼抽KitchenAid 5.7公升/6QT桌上型攪拌機1台（市價$29800）

(產品保存期限365天，產品到貨時保存期限不少於320天)

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這次團購太特別了！ 保留之前一次訂購之外，廠商提供了『雙月定期配送』的新方案！

雙月定期配送制(免運)非常適合常常做麵包，每月有麵粉需求的朋友。 一次訂購全年的麵粉量，但採用雙月配送，時間到，廠商就會送來麵粉，麵粉是當月最新鮮的麵粉，也不用擔心一次買多需要空間存放。

此外，而且贈品也太好了～
凡是訂購就送: 精品琺瑯盒2入，與麥典刺繡圍裙。
＃還可以加碼抽KA 6QT桌上型攪拌機（市價$29800），這台我也有！用來做麵包很夠力，一次可以打三條12兩吐司的份量喔！ 真的是超重磅啊！

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『麥典實作工坊麵包專用粉』，做出來的麵包鬆軟Q彈。最近這幾年分享大多的食譜，也是用「麥典實作工坊麵包專用粉」完成的。這樣大家在做麵包的時候，就幾乎不需調整水分。
👉麵粉使用心得: https://reurl.cc/nzmMqv
👉菠蘿布丁影片: https://youtu.be/BSSXJfTa0J8
👉芋香肉脯麵包影片: https://reurl.cc/r8qqax
👉巧克力果乾捲影片: https://reurl.cc/xg3kkV
👉紅茶核桃無花果麵包 : https://bit.ly/3zhYDkK

「麥典實作工坊麵包專用粉」的優點如下:
🥐專門為家庭烘焙設計的隔光小包裝
它是1公斤原裝出廠的，不是大包裝後分裝出來的。採用內外袋雙層保鮮設計，外袋是採用不透光的保鮮包裝，這點好重要，可以隔絕光對麵粉的影響。
打開外袋後，裡面再分成2小袋(各500克)，用多少，就開多少，容易保鮮。

🥐雙潔淨標章
「麥典實作工坊麵包專用粉」，不使用添加劑、改良劑，成分單純，純粹小麥製作完成，讓自己與家人吃得安心。此外，「麥典實作工坊麵包專用粉」在2020年底，成功取得 #雙潔淨標章 #cleanlabel 的認證！加倍讓人放心。

🥐粉心粉，成品麵包Q彈又綿密
「麥典實作工坊麵包專用粉」是選用美國、加拿大產的小麥粉心製成的，麵團筋性好，有彈性，容易操作，做出來的麵包，拉絲性佳、組織綿密又Q彈，很好吃。

🥐一粉多用
除了麵包、吐司之外，我也會拿來製作菠蘿皮，還能取代中筋麵粉，製作中式麵食，例如饅頭、脆皮蛋餅的餅皮、包子、麵條等。

🥐專利物理性冷凍除蟲製程
「麥典實作工坊」使用自己的發明專利(國家證號: I578910)，採用物理性冷凍除蟲製程，不同於一般化學蒸燻殺蟲方式，較讓人放心。

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👉下單連結: https://gbf.tw/cxfsn
👉團購時間:2021/9/29結團
👉付款方式: ATM匯款/網路銀行匯款
👉匯款資訊：
🥐銀行：彰化銀行 新明分行
🥐銀行代碼：009
🥐帳號：9301-01-008616-00
🥐戶名：旭威實業有限公司
📌小提醒 :使用網路銀行轉帳時，「網銀備註欄」請保持空白，不要填寫，這樣才看得到您的滙款帳號喔！

👉運費: 台灣本島與離島，免運費。
👉出貨時間:
【單箱訂購】產品、贈品一同寄送，下單可選10/6（三）或10/9（六）

【雙月定期配送制】分6次配送，每2個月到貨1箱。第一期到貨日10/6（三）或10/9（六）自選一日；第二期起預計到貨日為12/15、2022/2/16、4/13、6/15、8/17。出貨前由服務人員以電子郵件確認。
現貨贈品琺瑯盒，將隨第一期到貨日一起寄送。若贈品現貨送完，將採補寄方式寄出，不隨第一期到貨日一起寄送。

👉廠商客服:
06-253-6789 分機8183張小姐
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【置富房託是理想收息股】

置富產業信託
FORTUNE REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代號：0778
股息率：5.5%
每股股息：$0.47
業務類別：地產業
集團主席：徐勝來
主要股東：長江實業地產有限公司（1113）（26.9%）
集團網址：http://www.fortunereit.com

5年業績
年度：2016／2017／2018／2019／2020
收益（億） ：18.8 ／19.4／19.4／19.6／18.4
可分派收入（億）：9.35／ 9.71／9.86／9.94／9.70
每股盈利：0.66／ 1.68／3.12／0.76／-1.63
每股股息：0.49 ／0.51／0.51／0.51／0.47

--企業簡介--

置富產業信託（置富）是一個房地產投資信託基金，成立於2003 年，2010 年在香港上市。根據當中的信託條款， 定明要將可分派收入作100% 的股息派送。

置富在香港持有16 個私人屋苑商場，物業組合包括約300萬平方呎零售空間及約2,700個車位。置富的商場部分原本有17個商場，於2018年以$20億出售和富薈。

--物業組合：私人屋苑商場--

置富由長實分拆出來，當中的物業組合就是16 個商場，位置分布全港各區，租戶數目過千個。這些商場都位於私人屋苑中，商舖以提供日常購物的需求為主，顧客主要是該屋苑及當區居民。

以質素來評估，這些屋苑商場並不是最高級別，但由於居民消費穩定，較少受外來因素及經濟周期影響，所以令租金收入穩定，加上不少商場位置不算差，估值不低，出租率高，因此以整體來說，置富都有一定質素。

【圖1】--置富商場組合的資料

從組合中可見，商場位置分布在各區，位置雖然不是旺區或消費區，但由於客源是該區居民，所以仍有相當的人流。

多年來的出租率都有97%以上，2018年由於有商場翻新影響出租率，整體來說，仍是一個理想的水平，雖然近年每年都有將租金調升，但沒有影響出租率，反映物業有質素，位置有一定的人流，令出租情況理想。

--三大重點商場--

【圖2】--所商場所貢獻的收入佔比

在16 個商場中，收入貢獻最多的3 個商場是：置富第一城、置富嘉湖及馬鞍山廣場，因此將這幾個商場作簡單分析。

置富第一城位於沙田，是擁有10,000 個單位的沙田第一城住宅項目的商場部分，地點位於第一城港鐵站附近，主要客源為該屋苑及該區居民。

置富嘉湖位於天水圍，是天水圍區最大的購物中心，由於有戲院及娛樂設施，有一定的吸引力，成功吸引周邊地區人流，帶動理想收入。這商場於2018年花了$1.5億進行商場的翻新，提升長遠的價值及租金收入。

馬鞍山廣場位於沙田馬鞍山，商場與馬鞍山港鐵站直接相連，連接巴士總站、公共小巴總站及的士站，交通方便，是區內的大型主要商場，除了附近屋苑外，亦能吸引馬鞍山區的市民。

這3 個商場的收入貢獻，佔整個置富物業組合一半，是重要的組成部分，而這3 個商場主要都是以民生為主，因此較少受經濟周期的影響，同時自由行對其影響亦較少。

置富在整個商場組合中，絕大部分都是居民日常生活所需，從下圖的租戶行業分類結構，可見都是民生類別。當中特性是收入穩定，但租金上升的幅度不會太高，反映置富的派息將呈平穩上升的格局。

【圖3】--租戶行業分類

--回報與估值--

雖然置富的收入不會高速增長，但不代表沒有增長的能力，受惠近年樓市上升的帶動，當中的商場組合估值亦不斷上升。

投資者在評估房託時，物業估值是其中一個參考指標，但並非唯一的指標，雖然股價很多時會低於估值，但不一定便宜。

因為分析股價平貴的指標，會放在回報率，而不是單以資產數字作準，而評估房託的回報率指標就是股息率，因此這才是最大的分析要點。

【圖4】--每基金單位資產淨值及物業估值

股息源自「可分派收入」，而當中源自租金，因此租金是當中的要點。

從置富5 年的收入數據中，可見租金收入不斷上升。由於5 年內的商場組合只有少許變化，因此總收入的上升就是來自加租，反映期內即使不斷加租，以長期平均計，出租率亦沒有因此而下跌，市場能承受當中的租金，最終帶動股息上息。

--疫情因素--

雖然疫情對零售市道有影響，令租金收入存有潛在變數，但從2020年度的數據分析，對置富的實質影響，並不算大。其中一個原因，就是這房託的物業是民生類，對旅遊業的影響較少。

加上疫情只是中短期的不利情況，長遠會慢慢好轉，而投資者應集中企業的長期情況。而置富在長遠收息的角度，仍是不差的。

--投資策略--

雖然置富所持的物業並非最優質，但從上述分析，可見仍有一定質素，而屋苑商場租金穩定更是優點之一。

這股票受租金上升、股息上升的帶動令股價保持上升，而股價的上升幅度超過股息上升的幅度，除了因為之前低息環境令收息資產被追捧外，另一原因是物業價格的上升。香港樓價近年上升不少，商場物業同樣升值，帶動置富的股價上升。

若然樓價回落，這股的股價將有所調整，但當中的租金未必會下調，又或跌幅有限，因此股息回報其實有一定保障。在香港樓價處較高水平以及美國加息周期的前提下，投資者只要用上分注買入的策略，便能有效減少風險。

投資者不應著重股價回報，因為樓市再升值的空間已有限，所以往後股價將平穩發展，而焦點應落在股息回報率之上。

由於這房託以100% 派息的模式進行，所以股息穩定，但增長只能來自加租，而不是發展，因此股息將呈平穩增值的模式，而5.5%-6% 的股息率已是合理區。因此，現價合理。

投資策略可用分注買入，慢慢儲貨的模式，只入不出，長期甚至永遠持有作收息。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

【👍中衛好書推薦】

＃從精實變革邁向精實智慧製造
🔎智慧製造浪潮近十餘年來已儼然成為產業顯學，
對於發展超過70年的 #工具機產業 來說，是危機也是轉機，
尤其在經歷過疫情蔓延重創經濟發展的挑戰後，
#智慧轉型 更顯為產業能否再創下一波成長高峰與榮景的關鍵。
《工具機產業的精實變革4.0》的兩位作者，
投入精實系統研究數十年的東海大學劉仁傑教授與巫茂熾，
提出精實智慧製造，期盼能協助產企業啟動轉型動能與解方。

【💪各界專家讚聲推薦】
經濟部工業局局長／呂正華
臺灣工具機暨零組件公會理事長／許文憲
財團法人中衛發展中心企業輔導部總監／樊秉鑫
台中精機廠股份有限公司董事長／黃明和
友嘉實業集團總裁／朱志洋
上銀集團總裁、臺灣工具機暨零組件公會名譽理事長／卓永財
🎉《工具機產業的精實變革4.0》2021年9月10日重磅登場🎉
工具機產業所在之機械產業位居台灣４大 #兆元產業 之一，
也是極少數具產業群聚、短鏈優勢，
有機會與德日齊名的本土產業，
亦為推升台灣經濟成長的重要命脈之一。
本書由東海大學精實系統團隊，
聚焦工具機產業特性與發展歷程，
提出七項 #精實管理 的理論與程序，
再精選工具機產業熟悉的七個主題，
作為實踐精實變革的具體方法。
https://www.csd.org.tw/publish/preview/4060.html
#中衛叢書 #精實管理輔導 #數位轉型輔導

http://www.mrlamsan.com/2018/08/A2.html

小米在香港與豐澤獨家合作，第一次在豐澤全線平台首發推出小米手機，會於首四週於全線豐澤及eShop率先獨家發售其Android One手機最新產品小米A2，售價 1,999港元 (4GB +64GB)。是次是繼今年5月小米與長江和記實業有限公司（「長江和記實業」）宣佈合組全球策略聯盟後的最新發展項目。另外，雙方更獨家聯合發佈米家智能電風扇「座地式」，售價僅為519港元，為香港炎炎夏日帶來清涼。



小米A2與米家智能電風扇「座地式」會於全線豐澤及eShop (www.fortress.com.hk)，以及小米之家、小米網 (mi.com/hk) 率先發售。



小米香港營運總監羅燕說：「上一代Android One產品小米A1，憑著優秀的用戶體驗和厚道的價格，在香港廣受歡迎，這次小米A2帶來了更好的體驗，在豐澤的支持下，定會取得更佳的成績。」



豐澤董事總經理區文慧小姐蒞臨小米A2香港發佈會並表示：「豐澤十分高興再次與小米合作，成為全港首個獨家發售全新小米A2智能手機的零售商。顧客可於豐澤全線分店及網店率先購買小米A2。我們對小米A2的表現很有信心，期望未來與小米有更多合作，為顧客提供更多高質、價錢相宜的電子產品選擇。」



小米A2：旗艦性能 前後2,000萬「治癒系」拍照



小米A2採用5.99吋18:9全屏幕，搭配第五代2.5D康寧強化玻璃(Corning® Gorilla® Glass 5)，整體纖薄輕巧，僅達7.3毫米厚。「小蠻腰」的設計，更讓小米A2的視覺厚度大幅收窄，更易掌控。後置超淺指紋區結合機身防指紋塗層，手感如絲般順滑。



小米A2前置相機使用的Sony IMX376感測器，支援像素四合一技術。暗光場景下，IMX376的四個像素將四合一成2.0μm的大像素，大幅提高單位像素感光量，讓夜景拍照和視頻更清晰、明亮。在極暗環境下，也可自動打開柔光燈補光。而在光線充足的日光下，前置相機則具備2,000萬像素高解像度，眉毛、頭髮都清晰分明。



此次小米A2採用全Sony相機，後置1,200萬像素Sony IMX486加上2,000萬像素Sony IMX376的組合，可基於不同光線環境自動切換成像。配備IMX376四合一2.0μm大像素結合雙f/1.75大光圈，大幅提升進光量。即使光線不佳，夜景人像模式拍攝仍然清晰。



小米A2搭載Qualcomm® Snapdragon™ 660 AIE移動平台，讓用戶享受高智能的手機操作。此外，配備4GB的LPDDR4x記憶體，更帶來足以媲美旗艦級的強勁性能和持久續航力。



Android One系列新品，系統升級更輕鬆



小米A2作為Android One系列手機，搭載Android 8.1原生系統，內置Google最新AI軟件，可根據使用者習慣優化電池管理。此外，支援Google Assistant和Google Lens等功能，使用更加方便。手機也內置Google Play Protect防護機制，每月安全軟件更新，用戶無需擔心私隱安全。其中，小米A2還加入了Google的Project Treble計劃，系統升級更快更容易，使用者可輕鬆享受最新服務。



小米A2在香港發售4GB+64GB版本，售價1,999港元，將於8月7日中午12點於全線豐澤及eShop (www.fortress.com.hk)，以及小米之家、小米網(mi.com/hk) 率先發售。



用科技創造自然風 米家智能電風扇「座地式」



米家智能電風扇「座地式」，採用翼型剖面7羽葉扇葉，直流電機輸出穩定強勁風源。它通過自主研發的模擬自然風的算法，炎炎夏日，在家中也能讓用戶享受自然風吹拂的幸福感。電風扇還支持智能應用程式控制，100檔無級變速調節風速，操作更簡單、方便。米家智能電風扇「座地式」售價僅為519港元，將於8月7日中午12點於全線豐澤及eShop (www.fortress.com.hk)，以及小米之家、小米網(mi.com/hk) 發售。



(Google, Android One, Google Play 以及其他標誌為Google LLC.商標)
#小米
#開箱
#試機
#unboxing
#unbox

本集主題： #彩墨展　#吳孟珊專訪
　
▲探討存在與轉化 － 吳孟珊筆下的變奏山水
▲從小與山為伍的吳孟珊，意識到近年來環境變遷對生態造成的迫害，大自然已非往昔美好，她企圖以創作者的角度呈現作品，呼籲大眾重新省視環境議題。
　　吳孟珊從小受熱愛藝術的母親影響，記憶中，母親總是會帶著她恣情地在牆壁上塗鴉，小學時，孟珊與母親靠著繪畫入門的書籍自學繪畫，而到孟珊國中後，開始上畫室學習鉛筆素描的基礎課程，因此升學時，也如她所願地進入復興商工繪畫組。這段期間，一直都是學習油畫與版畫的西方媒材為主，直到進入華梵大學後，孟珊進而接觸了水墨書法課程，從大學一路持續臨帖練字的習慣，至今未變。
　　
　　大學畢業後的孟珊，轉而從事全然不同於水墨的設計工作–布料開發，她經常忙碌地出差和參展。2014年時，吳孟珊於某次因緣巧合下，突然有種想繼續念書的想法，因為對她來說，“設計”就是一種畫畫，從珠寶設計到包款設計、以及布料開發設計，都是為不同屬性的產品，進行一場美的視覺改造，她一直認為：設計，其實就是用電腦繪出自己想像中的草圖，在繪出前的過程需要資料收集：包含流行趨勢、色彩計畫、線條筆觸、材質搭配、價格考量、地區文化的接受度，這些就像是她在完成一件作品的本質，所富含的一切。於是，吳孟珊在忙碌工作的同時，也於台師大碩士水墨創作組開始進修，在重返校園的生活中，她在學習過程裡受到很大的影響、漸而建構起自我的反思，也由此衍生出山水系列創作的脈絡。
　　
▲山的記憶
　　山為這次的主軸創作，吳孟珊幼時印象最深刻的，莫過於與家人出遊時的景像，她最喜歡坐著車裡，享受著從窗內看著近景、望著遠方綿延不絕的山峰，當時假日遊玩最常經過的地方也都是山區，甚至後來考取上的華梵大學，也位於石碇區的大崙山上，幾乎都是以山為主的視覺記憶，對孟珊來說，也是一種安定以及沉穩的符號，反觀這幾年的氣候變遷，大環境的改變，讓她對於山這樣安定、沉穩的符號，有了一種不確定性的反詰。
　　
▲生態轉變引起創作動機
　　面對近年來自然生態系統的變化，對人類社會造成極大的衝擊，這是從工業革命後所帶來的諸多後遺症，如環境污染，冰山融化，熱帶雨林的減少，火山爆發..等等自然災害的不確定性，吳孟珊深受環境變遷的影響，也對這樣現況有著許多感觸，她嘗試著以山的不同面貌，建構個人對於山的圖像語彙，表達對生態環境的反思，試著從人與自然，人與社會以及人自身的生態審美關係中，取得其中的平衡點。
　　
▲大自然的循環為創作脈絡
　　此次展出的冷調冰山水系列，探討的是冰山與冰河的狀態演變，這是了解長期氣候變遷的重要指標，孟珊試著呈現人與自然共存的價值。她透過作品，希望喚起人類與自然生態環境物種的體認，與自然共生的價值、以線條筆畫方式進行創作，冰山與水的色彩意象，帶入北極熊物種與環境的關聯，企圖營造出不同的視覺觀感，並且表達自然生態的循環是相依的。
　　
　　而較濃重感的火山水系列，也是此次展出中吳孟珊最滿意的創作。由於火山噴發和人類的活動息息相關，火山作用具有毀滅性的破壞力，不僅造成人類與財產的損失，更會危及人類與大自然動植物的生命，反觀火山的益處從火山地質，火山地形以及後火山作用的地熱和溫泉，以及肥沃火山土壤都讓地表從新賦予新的開始，從反方向來表現，火山爆發下所展現的力量與生命契機。以重彩方式呈現火山爆發所帶來新造陸地的多彩多姿，並藉由繽紛多色的煙霧，而期待著未來的迷幻和生命力的不可限量。
　　
　　長期從事設計產品流行趨勢工作的吳孟珊表示：其實在這個產業中，不難發現很多來自於不同國家文化的風俗，紡織貿易產業的趨勢、以及每一年的顏色、材質、新技術，對她來說，都是一種靈感的發想和來源，從紡織段來說，布料由經緯交織而成，產品根據顏色、季節、功能，不同種材質的搭配，就像藝術創作那樣的不可預期，是一種偶發性，但也可以是一種可預測性的結果。
　　
▲環境變遷的反思
　　吳孟珊認為：創作代表一種精神上的生產活動，藉由藝術創作本質深入理解並且認識自我與人，社會，環境之間的關係，也是一種實踐的活動表現。從自然界中獲取的靈感–山，在個人水墨書寫性上，她試著譜出屬於自我調性的創作，也是一種對環境變遷的反思，期許大家在面對現代工業社會在人與生態環境上出現倫理的失衡，進而影響觀者，一同以行動來保護以及重視這個地球的生態。
　　
▲吳孟珊–呈現變了奏的山水全貌，試著喚醒大眾的生態反思。
　　
　　
吳孟珊（MOSEN　WU）簡歷：
　　
學歷：
國立臺灣師範大學美術系 水墨創作組 在職碩士班 ( 2014/9~在學中)
華梵大學 美術系 水墨組 學士畢業 (2004/9 – 2008/6)
復興商工 美工科 繪畫組 畢業 (2000/9- 2003/6)
　　
經歷：
協虹實業有限公司 產品設計師 (2009/8-2010/8)
瑞遠股份有限公司 產品設計師 (2010/8-2013/4)
潤泰全球股份有限公司 印花開發設計師 (2013/6-2014/9)
IROO 依洛國際開發股份有限公司 印花開發設計師 (2015/6-2016/7)
汎果創作國際有限公司 產品設計師 (2016/10~
　　
經歷：
中華民國(第30屆)全國青年盃水彩寫生高中組比賽第2名
台北市光華獅子會(2002)水彩寫生優選
　　　　
　　　　
策展單位粉絲頁： 金車文藝中心（承德館）
展出日期：2017/01/14－2017/03/05
開放時間：每日11:00-18:00（周一休館）
金車承德館地址：台北市承德路三段131號4樓