關於 皇都戲院地盤 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

San Po Kong Mansion, a #HongKong mega composite building that once integrated a single-hall 1,454-seat cinema & 540 residential flats, completed in 1967 (the year with leftist riots in Hong Kong & Cultural Revolution in China)

大廈右下方古怪的空置商場原為大型酒樓設計，酒樓背後更曾是一個有1,454個座位的大戲院(見第三張相片）。

過去一年鏡頭特別對香港五、六十年代商住綜合用途大廈建築有興趣，當時條例上開始打破四層唐樓、九層無電梯大廈為主的框框，各區紛紛建造着當時「最高」的綜合式商住大廈。前幾天偶然發現這一個動盪年代、動亂地區* 開業的「前」戲院建築。

皇都以外，其實當時亦有許多以戲院、商店和住宅合體的設計組合-- #新蒲崗大廈 1962-66年的建築入則圖便以”Theatre & Block of Flats “ 稱之。#鄭頌周 為工程師背景建築師。戲院部分設計以簡潔的長條形佈局，990座位的大廳低座加上464座位的上層樓座，配以梯級形普通水泥橫梁屋頂建造17米闊的無柱空間，結構實用至上。同層住宅和酒樓可見在聲學上與戲院有雙層分隔牆或以室外空隙隔聲，住宅共有540個單位，長形地盤的單位佈局能一字排開，地盤四面環街，不致於如過千單位的新都城、海山樓等，單位要向內庭「互望」。

承建商老闆並製片人 #盧林 為當時 #英華戲院 的院主。戲院1967年開業時播放「快樂年華」。八九十年代改名為 #麗斯戲院 ，2005年8月8日結業。2008年改則圖可見戲院樓座已拆掉，改為普通平面的樓板，加開窗戶後成為老人院，區内看戲的快樂年華不再。

* 六七左派暴動（香港在文化大革命期間的共產反英政府活動）早期事件的人造花廠工潮於新蒲崗發生
**the building facade doesn’t look straight not due to camera lens distortion but physical bended frontage of the building

old photos & ref from the internet &:
Gwulo: Old Hong Kong
Bosham Youtube Channel
CinemaTreasures.org
The Industrial History of Hong Kong Group
Wikipedia

#RitzTheatre #YingWahTheatre
#SanPoKongMansion #SanPoKong

［完了吧，如無意外］《我的筍盤男友》- 兼講葉念琛

1. 好，其實一路都想寫葉念琛，卒之有機會。今次細半講套戲，大半講葉念琛。可能更好，因為如果齋講葉念琛，可能就變咗流水帳由第一套講起，又長又悶。

2. 首先講結論，四大賀歲港片，黃子華葉念琛王晶黃百鳴，四套我都會睇。但寫呢篇文之時，只係睇咗黃子華葉念琛。但幾乎可以肯定，葉念琛呢套《我的筍盤男友》，係四套最正常嘅。留意我甚至唔講最好，我好難話你知呢套戲叫做好戲，甚至以葉念琛嘅戲本身都唔係（近年嘅全部唔係）。但只係鬥低，其他幾套更不堪。黃子華我寫咗 (http://bit.ly/3aRCMWC) ，王晶黃百鳴，怕且都唔使點講。但當然睇完先算。王晶黃百鳴即使畀人打入地獄後，其實都仲偶有OK的佳作。

3. 講返葉大導，我在好多地盤嘅個人介紹都提過鍾意佢。好多人都不能置信。雖然我唔係咩咁巴閉，但佢地都不能接受原來我係鍾意「MK活地亞倫」。我得承認，呢個半恥笑嘅花名，改得極好，唔知邊個發明。

4. 亦都有人懷疑我係扮鍾意葉大導，或者特登鍾意葉大導。好似own咗呢壇嘢咁，提起葉念琛就諗起我（佢未去到咁霉），又或者扮與眾不同。甚至係有啲自虐傾向，例如好多明知好爛嘅港片我都入去睇。當然唔只係為咗支持港片咁偉大，亦純粹係為放空。所以你明點解TVB劇咁受歡迎，因為好多人只係想放空

5.但我鍾意葉念琛，絶對係真心嘅。你問同我睇過葉念琛嘅女（都好多條，喂，佢拍咗好多戲，十幾年喎），應該feel 到，我係真心投入，甚至真心被感動嘅。

6. 喂大佬，我第一套睇嘅係2006年嘅《獨家試愛》，仲記得係在美孚影都戲院（但我明明唔係住美孚，又唔係嗰度返工，嗰時就係咁無聊）。唔可以話驚為天人，但真係深受打動。呢啲係就係拍畀我睇嘅！

7.《獨家試愛》係葉念琛嘅第二套戲。而之後咁多套，我全撚部都睇晒。咁我梗係講入場睇啦！幾時都係入場睇先計。《人約離婚後》我睇咗三次！（好八掛嘅應該發現，當時係我結婚前冇耐），《紀念日》我睇咗兩次。

8. 就連我在香港01嘅第一篇文，都係寫Stephy．篇文寫得唔好，費事貼（但要搵仲搵到）。重點係，我同01傾咗一排，但仲未嘔到文，就係到Stephy同万刀甲分手，先觸發到我覺得一定要寫啲嘢。某程度上係因為香港01我先真係變成一個「寫文」嘅人，亦都因為咁我先有個Facebook Page。而與其話我鍾意Stephy，不如話我係鍾意葉念琛鏡頭下呢個港女．
9. 所以你話影響大唔大？

10. 坊間對葉念琛好多批評好多恥笑，你一定聽過，我亦唔使一一駁斥或乜。我甚至覺得，我同葉大導合照時，佢都有啲懷疑我係想去抽水笑佢。（BTW，呢張相好經典，係我睇《獨家試愛》時捕獲佢影。你話，喂，又話在影都睇？呢張相點都唔係影都，況且2006年埃汾邊有咁老？答案係：張相係《獨家試愛》重映（！）嗰時影的，亦因為咁葉大導有出現）

11. 我只講兩樣嘢。第一，你話葉念琛啲戲凈係情情塔塔，係丫，「活地亞倫都係」。但情情塔塔咪就係嗰時嘅我生活嘅大部份。留意葉念琛拍嘅，一般唔係校園故事，又唔係豪門恩怨，就係普通職場男女嘅故事，你同（當年嘅）我。你話呵欠嘅，唔知有乜好睇嘅，我只能好武斷咁話：你根本唔識愛情。或者話：你愛情經驗唔夠。

12.同樣地，又話葉念琛啲戲全部都係偷食三角變—我想講，現實都係咁上下。你嘅現實唔係？恭喜你。咁你好幸福。但我嘅現實係。唔講太多自己嘢（唔係介意，係唔想失焦），但應該好多人知，當年我囡囡就係sort of （不知情嘅）小三，我背住當時正印女友偷食，後來仲有啲轉折，但最後我都係同囡囡結埋婚。呢個小三炮友（唔通一男一女去釣魚？）變埋正室嫁埋嘅故事，好多人都覺得好勵志，勵志過華潤勵致。你可以話因為我係啲咁嘅賤人所以我睇葉念琛，亦可以話因為我睇葉念琛所以我係咁嘅賤人（但明顯係前者居多）。但又係嗰句，唔好咁虛偽啦，你冇做過人第三者？冇搶過人男女朋友？你自己冇，朋友都有啦。我當都係冇，都總有其他人想嚟搞你或你另一半掛。根本現實就係咁，葉大導話齋，情場如戰場 要愛就要搶。你冇畀女人摑過，冇畀人狠狠咁恨過，可能代愛你根本冇真正戀愛過。正如冇跌親過即係你踩得唔夠快，冇飲過海水泳池水即係游得唔夠深（？）

13. 第二，我對葉大導嘅欽敬，正係在於佢啲戲咁多年都可以玩同一樣嘢（其實近年已經唔係）：男男女女，偷食，三角戀。One trick pony．喂，你估易？洛賓的軌蹟咁，係呀，一樓都係呢招架啦，入波呀，吹咩？

14. 李小龍除咗講be water 外，仲有講過，練一萬招嘅人佢唔驚，但佢驚一招練一萬次嘅人（所以唔好睇咁多四仔，專心練好啲傳教士啦）。葉念琛就係呢個一招玩一萬次嘅人。

15. 悶？睇你點睇。正如我一樣（！），其實咩安雅會談呀 (http://bit.ly/2TVopKJ) ，失身記呀(http://bit.ly/2R6wzwZ)，我在個人FB都講過好多次，現實生活更講過無數次。但我啲識咗廿幾三十年嘅朋友都係百聽不厭，因為好似次次都有新嘢—唔係我前言不對後語。而係可能手法唔同，舖排唔同，或者講返一啲我當時嘅諗法，或者一啲冇提嘅細節。

16. 同活地亞倫一樣（所以叫佢MK活地亞倫真係好正），葉念琛可能冇正版活地亞倫嘅智慧，但佢地有樣嘢好似，就係咁多年都係嗰啲主題！一招練一萬次。念念不忘，必有迴響。總好過啲學藝不精嘅人，行都未行好就學走。兩位活地亞倫都係，你擺明知佢會點，擺明係咁genre ，點丫？

17. 葉大導同正版仲有一個共通點，亦係我佩服佢嘅一點，覺得出面低估佢嘅原因：佢地，都係可以只係賣自己個名嘅編導！（另一個應該係彭浩翔）

18. 外國其實唔少見，但香港相對地幾少見。有邊個導編真係可以長期賣自己名？可能係杜琪峰，可能係王家衞嗰啲級數。但佢地都唔係拍死一個類型啦，係咪？

19. 更加堅嘅係，喂，杜琪峰唔多唔少都要靠劉青雲古天樂任達華，王家衞都係要靠梁朝偉。

20. 葉念琛呢？佢真係咩演員都唔使用！唔使特技，唔靠色情，唔使靠賣香港情懷（事實佢啲戲就最本土），甚至唔使點宣傳。難聽啲講你畀堆垃圾佢佢到交到嘢畀你。有金童玉女Stephy万刀甲固然好。但係咪冇咗佢地葉念琛就冇戲拍？唔係咯大佬。佢先係套戲嘅主角，男女主角呢啲只係過客。呢點好重要。佢係一個有好強勁個人風格，可以只賣自己招牌嘅導演。嘿。

21. 唔好恥笑或鬧，仲有一樣嘢。我地講緊商業片，係咪？我地唔係討論緊杜魯福小津安二郎下話？商業片最緊要係乜？賺錢。唔使套套大賺，甚至唔使套套賺，但最好封蝕本門，最好老細唔使輸到仆街。功夫嘅嘢，有票房咪叻仔，冇票房咪返去自己打文青飛機。

22. 葉念琛正係因為賣自己招牌（而我相信佢唔係拎好多錢），所以佢啲戲，全部都唔會高成本，我有理由相信多數都賺錢，至少唔會蝕。所以佢可以開戲長開長有。記唔記得舊文講過？只要不死，就是活著。你冇戲開，你有乜理想都係把撚。

23. 互為因果，葉念琛嘅戲，求其搵啲後生新人去拍就得，新人供應源源不絶，一定唔會貴，紅咗扭計嘅，貴嘅，咪換第個。再加埋班佢長期合作嘅綠葉班底（阿Bob，麥玲玲之類，唔係佢地做乜會上無線唱《好好戀愛》？）(http://bit.ly/2RK03AY) 。佢啲戲又唔使靚景，又唔使特技，仲可以搵贊助搞植入，封晒蝕本門，老細點會唔開心？

24. 仲有樣嘢，你班友成日強調港味嘛。葉念琛嘅戲正係好有港味（當然都用過台灣演員）。因為佢唔使點理大陸票房（雖然係有上的）。點解可以唔多理大陸票房？咪又係成本低，只做香港都夠。

25. 更加唔好講，因為葉念琛，製造咗幾多就業機會畀啲奀星。難聽講句，出面搵老細嫁才俊都靠呢啲叫高啲價。功德無量呀
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26. 今次呢套《我的筍盤男友》，講真，冇乜好講。我話好好睇係講大話，你要講情節不合理係大把（但好似冇三角戀噃）。但我想講，至少係完完整整嘅一套戲。要求好低？你可以睇下其他幾套賀歲片。

27. 窮家女孩戀上富家子，屋企人反對，嘩，呢啲情節真係拍咗一百幾廿年。但至少在葉念琛手上都仲係正正常常（唔好咁高要求）。好彩冇出現吳家麗開張支票叫條女開個價嘅老撚土情節。「但食麵包（定鬆餅？）嗰下真係笑咗」。

28. 演員啲表現都算係恰如其份，綠葉配角嘅繼續綠葉配角，陳家樂個look就擺明係劉鳴煒個look，講嘢都差不多，有啲說服力的。

29. 然後到女主角，嗯，真係之前我都唔識，李靖筠Gladys。拿我是個膚淺嘅人，但我第一眼嘅感覺係：喂大佬，咁醜嘅女，還我Stephy呀。或者蔣家旻蘇麗珊都好丫。

30. OK，我知，唔好睇樣咁膚淺，身材都好重要。「但都好似冇」。OK，我明白，想睇女落夜總會嘛。人地係artist(e)，唔係賣樣。聽聞好似其實主力係唱歌，咁當然OK，況且而家好似鍾意呢啲文青女神系（咩係文青女神？冇胸咪文青女神）。同埋，聽聞，其實最後跑出反而可能係呢啲女仔，就係夠型格，唔會睇咗都唔記得。

31. 但我是死士，我寧願相信，葉念琛都一早知佢唔靚（你睇佢咁多年拍過幾多女明星？倪晨曦連詩雅周秀娜鍾嘉欣喎），但正係睇中佢呢點，搵佢演呢個窮家平凡女孩。就係搵個唔靚嘅。雖然現實上Stephy周秀娜都係窮家女孩（窮家女唔可以靚同大胸？姿色改變命運嘛）。

32. 仲有樣嘢，budget．都要講，葉念琛啲戲，卡士係越嚟越弱嘅。嗰時Stephy 万刀甲未算一線明星，但好多人都識，之後仲有佘詩曼周秀娜之類。但到近年就變咗蔣家旻蘇麗珊甚至今次呢位。

33. 但，市道唔好嘛，加上而家葉大導啲戲都冇當年咁收得（互為因果）。自然樣樣慳。你咪理，我覺得一個成功嘅工匠（你唔係當葉念琛係藝術家呀？）理應如此，我都係咁（？！）。老細畀三皮嘢筆直，我咪同你請三皮嘢之中比較好又啱用嘅人。你畀兩皮嘢，我咪同你搵兩皮嘢之中冇咁甩皮甩骨嘅。你畀一皮嘢，我咪搵件甩皮甩骨但至少唔係炸咗你間公司嘅友咯。睇送食飯嘛

34. 除咗影員，仲有好多位睇到筆直係有限的。劇組似乎搵唔到豪宅（但，喂，英皇喎），安排呀幾十億富豪才俊都只係serviced apartment，又算數。但大佬，名流女士佢老母搞生日會，在六公館搞？Seriously？另外，啲佈景版嘅女，亦未免太MK太大陸太O靚模，唔係咩上流party見到嘅女咯。

35. 但，正係限米煮限飯嘛，都係嗰句，不死就是活著，冇戲開我話知你天才橫溢。點先長玩長有？就係唔好蝕錢。蝕都唔好蝕到仆街。你估導演咁易做？咁易做你做咗啦。

36. BTW，當年我在01有篇文，講賀歲片咁多年嘅轉變，然後反映返社會。嗰篇文都幾多人睇，雖則有啲長。可以畀你回下帶 (http://bit.ly/2RMqplL)

《十大重建消失的舖》.... 今次走勻全港十區同你介紹「十大重建而消失的商舖」。不是按規模大小，而是十大特別有意義的項目。 因為重建，有幾多間舖消失了? 香港人均零售樓面又有幾多呢? 對未來有什麼啟示?

Answer in video:
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東涌，青衣，將軍澳，馬鞍山，西九，啟德除咗都係新發展嘅地區同埋有個共通點，無舖賣。 舖同樓唔同。 樓會越來越多，但舖(我講緊街舖， 尤其是市區嗰啲 )則只會越嚟越少。 可以買賣的更加少。 點解? Now I tell you why!

第10: 我後面原本係著名嘅灣仔喜帖街，即係利東街。 由於市建局2003啟動重建，利東街/麥加力歌街一帶佔地八萬九千平方呎， 2010年2月起利東街永遠封閉。 150間街舖從此消失， 變成咗我後面呢個囍滙商住混合項目嘅項目。 而家信置同埋合和揸住曬，咁仲有冇鋪賣，zero!

第9: 經皇后大道東走向金鐘方向幾步，近PP3嘅保華大廈、安頓街、蘭杜街一帶嘅舊樓， 佔地一萬二千八百平方呎，太古於2017年底就以20.55億強拍買入，其中一間400呎嘅舖之前仲升咗2393倍，先以1.41億被收購。可惜呢度30間街舖亦將會消失。可能變成另一個PP4, 一個發展商揸住曬，無舖賣!

第8: 最近好hit嘅topic， 梗係新世界喺北角英皇道嘅皇都戲院項目啦。 皇都戲院係1952年落成， 佔地三萬五千平方呎，當年為戲院、商場同埋住宅嘅大型綜合建築項目。 戲院係1997年結業， 而家部分改為桌球會。 新世界收下收下收下， 收到八九成業權啦，就係2018年10月正式向土地審裁處申請強拍。 之前我都逐一逐一報道過， 唔少舖都高於市值5至8成賣咗， 擺到明就係被收購。 強拍重建落實後，80間舖從此消失。 又係一個發展商揸住曬，唔賣!

第7: 又係太古， 不過今次拍埋恒基。 喺太古王國旁邊，鰂魚涌呢道嘅濱海街16至94號連同英皇道983至987A號， 連埋瑞士樓呢一列嘅十多幢舊樓， 成條街長300米，佔地四萬四千呎， 2018年11月啱啱申請強拍， 估值26.6億。 重建後，太古梗係唔會賣啲鋪啦，40間舖從此又唔見晒。

第6: 返番中環半山卑利街/嘉咸街一帶， 由中環中心行上嚟些小， 佔地約五萬六千呎，而家工程進行得如火如荼。 市建局把地盤分成ABC三個，先後分別同信置(A)，長實(B)，永泰同資本策略(C)合作發展， 2007年啟動，預期2022年全部落成， 到時呢道有冇舖賣? 唔知，但係可能都係零。近100間舖可能又從此消失。

第5: 今次梗係要過下海啦， 因為大部分重建都喺九龍區。 淨係睇市建局啟動過嘅75個重建項目， 57個都係九龍。 新界(除咗荃灣嗰兩個楊屋道及萬景峯嘅項目以外)基本上係無重建嘅。

先嚟旺角買返對波鞋先， 波鞋就越嚟越多 , 不過可以賣買嘅舖又少咗38間。 點解? 因為市建局2007年開始，就收咗波鞋街呢度一楂嘅舖， 佔地三萬六千平方呎，同新世界起成咗呢K28嘅商住項目， 同K11一樣，啲舖梗係唔賣啦， 大家又要行商場啦。

第4: 男士們，以前多唔多嚟尖沙咀金巴利道嘅香檳大廈呢? 我都係聽人講㗎咋， 呢度曾經係一樓一鳳，色情事業嘅聚集地。 佔地二萬六千呎，香檳大廈於1957年落成， 雖然只得八層高，曾經係半島酒店之後，當時九龍最高嘅建築物。 亦曾經係香港著名相機同攝影器材嘅集中地， 80年起開始沒落， 90年代多個單位被劏成為一樓一鳳， 曾經盛極一時叫做香港「性」地。

由於樓齡過咗50年，近年不斷傳出財團收購嘅消息。 好似2018年1月時， 恆基就向霍英東家族買咗地下同LG層合共十個舖位，作價1.15億。 之後上個月(2018年10月)恒基再用多1.25億買入多十間舖，我之前都有報導過(第998-999成交)。 雖然依家應該仲未收齊八成業權門檻申請強拍， 相信收下收下距離收齊唔遠。 重建之後， 啲舖肯定好似對恒基自己對面美麗華廣場咁唔會再賣散，到時尖沙咀又無咗90間可以買賣嘅舖啦。

第3: 嫌香檳同波鞋個項目細? 整個大啲畀你睇睇。 我而家企咗喺土瓜灣， 庇利街/榮光街/啟明街/鴻福街/銀漢街一帶， 可能你呢世仔都未來過， 但再唔嚟, 呢度嘅大約二百間舖就好快冇晒啦。 呢度每間舖市建局收緊大約千二至千八萬。

土瓜灣真係好多重建，淨係呢幾條街，市區重建局就落實咗七個重建項目， 睇住我地圖框住呢七個， 合共佔地二十三萬九千平方呎。 預計呢七個項目喺未來十年相繼落成，到時有冇舖賣? 我唔知。我只知道肯定唔少變成商場， 大發展商自己揸住曬。 即使有商場內嘅細舖劏出來，大家記住千祈唔好貪平買。 地舖頂多輸一兩成，劏舖分分輸剩你一兩成。

第2: 未來嘅消費，我相信唔止係南向北移，而且係東向西走。 因為港珠澳大橋，高鐵通車同埋西隧減價都係西邊，東邊反而只係本土消費多啲。 講重建消失嘅舖，梗係要講下九龍西啦。

呢度係大角咀，好吖。 重建一流呀， 如果唔係市建局都唔會喺度落實咗十個重建項目。 未計已經落成嘅洋松街新鴻基形品▪星寓，必發街華人置業嘅 i-Home, 櫻桃街南豐嘅海桃灣， 埃華街信置嘅 Park Ivy， 其他仲起緊嘅六個地盤就係呢度，六個地盤合共佔地六萬四千平方呎，重建後又有約70間地舖將會唔見啦。

呢楂舖唔夠多? 最勁嘅應該係恒基係大角咀道以西，近奧海城嗰邊嘅利得街、福澤街、 嘉善街、角祥街一帶嘅利奧坊重建項目，分為五期發展，合共約佔地超過11萬平方呎。

未起前有大約80間地舖係利奧坊呢道，起好後? 又變成好似係我後面呢個商場咁啦，一個發展商揸住曬，無舖賣。 連同之前市建局起緊嗰六個地盤嘅七十間舖， 大角咀又將會對一百五十間舖講拜拜啦。

第1: 梗係要講我由細浦到大嘅觀塘裕民坊啦。 呢個係市建局同埋香港有史以來最大型嘅市區重建項目。 主地盤及月華街地盤合共佔地57萬平方呎， 係我上面講嗰九個地盤嘅總和， 牽涉超過1600個業權，三千個居民，同520間舖。

呢個項目早於1998年已經由前土地發展公司公佈 ， 2007年市建局起正式啟動， 分五期落成， 當中會有住宅，office, shopping mall, 酒店, 政府辦公室，社區中心，公園， 交通交匯處等綜合設施 。預期2026年完工。 前後預期要搞近30年。頭三期係由信置同埋華人置業發展緊。 咁大個項目，起好之後肯定好似APM咁，又係冇舖賣。 嗰五百幾間舖從此又消失。

根據政府統計處及差餉物業估價署數字，香港依家大約有280萬個住宅單位。 零售方面，總面積有1.2億平方呎， 除以740萬個香港人，即每個香港人有16呎嘅零售空間。每年新落成就大約有120萬平方呎嘅新零售樓面。 但記住喎，呢啲絕大部分都係商場、樓上舖及銀座式商廈。 喺條街嘅地舖係無新供應之餘，仲不斷地減少緊。 我重複，係無新供應之餘，不斷地減少。

粗略估計香港大約有十萬間街舖， 由於收購重建，可以買賣嘅街舖不斷地減少緊，淨係上面嗰十大個案就已經冇咗千四間舖。 市建局只佔市區重建少數，我估計佢哋咁多年嚟就收咗大約二千間舖。私人發展商仲多，大約萬幾間啦。

買鋪無非等收租，等加租，等升值，博重建。經濟理論101教我， 如果一樣商品只會減少，沒有新供應，而永遠有基本需求的話，唔怕買，長遠必升。 除非啲人開始識飛天，我就怕。因此我咁多年嚟都鐘情於街舖， 去證監會攞正牌成立埋香港首間商舖基金，2009年至今買賣接近一百間單舖， 算有些少成績。你.... 又會唔會想買呢?
第10: 灣仔喜帖街(利東街) - 150舖
第9: 皇后大道東保華大廈、安頓街、蘭杜街 - 30舖
第8: 北角英皇道皇都戲院項目 - 80舖
第7: 鰂魚涌濱海街/英皇道瑞士樓 - 40舖
第6: 中環卑利街/嘉咸街 - 100舖
第5: 旺角波鞋街 - 38舖
第4: 尖沙咀金巴利道嘅香檳大廈 - 90舖
第3: 土瓜灣庇利/榮光/啟明/鴻福/銀漢街 - 200舖
第2: 大角咀市建局及恒基利奧坊 - 150舖
第1: 觀塘裕民坊及月華街 - 520舖
合共消失1398舖

《十大重建消失的舖》
今次走勻全港十區同你介紹「十大重建而消失的商舖」。不是按規模大小，而是十大特別有意義的項目。 因為重建，有幾多間舖消失了? 香港人均零售樓面又有幾多呢? 對未來有什麼啟示?

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東涌，青衣，將軍澳，馬鞍山，西九，啟德除咗都係新發展嘅地區同埋有個共通點，無舖賣。 舖同樓唔同。 樓會越來越多，但舖(我講緊街舖， 尤其是市區嗰啲 )則只會越嚟越少。 可以買賣的更加少。 點解? Now I tell you why! 

第10: 我後面原本係著名嘅灣仔喜帖街，即係利東街。 由於市建局2003啟動重建，利東街/麥加力歌街一帶佔地八萬九千平方呎， 2010年2月起利東街永遠封閉。 150間街舖從此消失， 變成咗我後面呢個囍滙商住混合項目嘅項目。 而家信置同埋合和揸住曬，咁仲有冇鋪賣，zero!  

第9: 經皇后大道東走向金鐘方向幾步，近PP3嘅保華大廈、安頓街、蘭杜街一帶嘅舊樓， 佔地一萬二千八百平方呎，太古於2017年底就以20.55億強拍買入，其中一間400呎嘅舖之前仲升咗2393倍，先以1.41億被收購。可惜呢度30間街舖亦將會消失。可能變成另一個PP4, 一個發展商揸住曬，無舖賣! 

第8:  最近好hit嘅topic， 梗係新世界喺北角英皇道嘅皇都戲院項目啦。 皇都戲院係1952年落成， 佔地三萬五千平方呎，當年為戲院、商場同埋住宅嘅大型綜合建築項目。 戲院係1997年結業， 而家部分改為桌球會。 新世界收下收下收下， 收到八九成業權啦，就係2018年10月正式向土地審裁處申請強拍。 之前我都逐一逐一報道過， 唔少舖都高於市值5至8成賣咗， 擺到明就係被收購。 強拍重建落實後，80間舖從此消失。 又係一個發展商揸住曬，唔賣! 

第7: 又係太古， 不過今次拍埋恒基。 喺太古王國旁邊，鰂魚涌呢道嘅濱海街16至94號連同英皇道983至987A號， 連埋瑞士樓呢一列嘅十多幢舊樓， 成條街長300米，佔地四萬四千呎， 2018年11月啱啱申請強拍， 估值26.6億。 重建後，太古梗係唔會賣啲鋪啦，40間舖從此又唔見晒。

第6: 返番中環半山卑利街/嘉咸街一帶， 由中環中心行上嚟些小， 佔地約五萬六千呎，而家工程進行得如火如荼。 市建局把地盤分成ABC三個，先後分別同信置(A)，長實(B)，永泰同資本策略(C)合作發展， 2007年啟動，預期2022年全部落成， 到時呢道有冇舖賣? 唔知，但係可能都係零。近100間舖可能又從此消失。

第5: 今次梗係要過下海啦， 因為大部分重建都喺九龍區。 淨係睇市建局啟動過嘅75個重建項目， 57個都係九龍。 新界(除咗荃灣嗰兩個楊屋道及萬景峯嘅項目以外)基本上係無重建嘅。 

先嚟旺角買返對波鞋先， 波鞋就越嚟越多 , 不過可以賣買嘅舖又少咗38間。 點解? 因為市建局2007年開始，就收咗波鞋街呢度一楂嘅舖， 佔地三萬六千平方呎，同新世界起成咗呢K28嘅商住項目， 同K11一樣，啲舖梗係唔賣啦， 大家又要行商場啦。

第4: 男士們，以前多唔多嚟尖沙咀金巴利道嘅香檳大廈呢? 我都係聽人講㗎咋， 呢度曾經係一樓一鳳，色情事業嘅聚集地。 佔地二萬六千呎，香檳大廈於1957年落成， 雖然只得八層高，曾經係半島酒店之後，當時九龍最高嘅建築物。 亦曾經係香港著名相機同攝影器材嘅集中地， 80年起開始沒落， 90年代多個單位被劏成為一樓一鳳， 曾經盛極一時叫做香港「性」地。 

由於樓齡過咗50年，近年不斷傳出財團收購嘅消息。 好似2018年1月時， 恆基就向霍英東家族買咗地下同LG層合共十個舖位，作價1.15億。 之後上個月(2018年10月)恒基再用多1.25億買入多十間舖，我之前都有報導過(第998-999成交)。 雖然依家應該仲未收齊八成業權門檻申請強拍， 相信收下收下距離收齊唔遠。 重建之後， 啲舖肯定好似對恒基自己對面美麗華廣場咁唔會再賣散，到時尖沙咀又無咗90間可以買賣嘅舖啦。

第3: 嫌香檳同波鞋個項目細? 整個大啲畀你睇睇。 我而家企咗喺土瓜灣， 庇利街/榮光街/啟明街/鴻福街/銀漢街一帶， 可能你呢世仔都未來過， 但再唔嚟, 呢度嘅大約二百間舖就好快冇晒啦。 呢度每間舖市建局收緊大約千二至千八萬。

土瓜灣真係好多重建，淨係呢幾條街，市區重建局就落實咗七個重建項目， 睇住我地圖框住呢七個， 合共佔地二十三萬九千平方呎。 預計呢七個項目喺未來十年相繼落成，到時有冇舖賣? 我唔知。我只知道肯定唔少變成商場， 大發展商自己揸住曬。 即使有商場內嘅細舖劏出來，大家記住千祈唔好貪平買。 地舖頂多輸一兩成，劏舖分分輸剩你一兩成。 

第2: 未來嘅消費，我相信唔止係南向北移，而且係東向西走。 因為港珠澳大橋，高鐵通車同埋西隧減價都係西邊，東邊反而只係本土消費多啲。 講重建消失嘅舖，梗係要講下九龍西啦。 

呢度係大角咀，好吖。 重建一流呀， 如果唔係市建局都唔會喺度落實咗十個重建項目。 未計已經落成嘅洋松街新鴻基形品▪星寓，必發街華人置業嘅 i-Home, 櫻桃街南豐嘅海桃灣， 埃華街信置嘅 Park Ivy， 其他仲起緊嘅六個地盤就係呢度，六個地盤合共佔地六萬四千平方呎，重建後又有約70間地舖將會唔見啦。 

呢楂舖唔夠多? 最勁嘅應該係恒基係大角咀道以西，近奧海城嗰邊嘅利得街、福澤街、 嘉善街、角祥街一帶嘅利奧坊重建項目，分為五期發展，合共約佔地超過11萬平方呎。 

未起前有大約80間地舖係利奧坊呢道，起好後? 又變成好似係我後面呢個商場咁啦，一個發展商揸住曬，無舖賣。 連同之前市建局起緊嗰六個地盤嘅七十間舖， 大角咀又將會對一百五十間舖講拜拜啦。

第1: 梗係要講我由細浦到大嘅觀塘裕民坊啦。 呢個係市建局同埋香港有史以來最大型嘅市區重建項目。 主地盤及月華街地盤合共佔地57萬平方呎， 係我上面講嗰九個地盤嘅總和， 牽涉超過1600個業權，三千個居民，同520間舖。 

呢個項目早於1998年已經由前土地發展公司公佈 ， 2007年市建局起正式啟動， 分五期落成， 當中會有住宅，office, shopping mall, 酒店, 政府辦公室，社區中心，公園， 交通交匯處等綜合設施 。預期2026年完工。 前後預期要搞近30年。頭三期係由信置同埋華人置業發展緊。 咁大個項目，起好之後肯定好似APM咁，又係冇舖賣。 嗰五百幾間舖從此又消失。

根據政府統計處及差餉物業估價署數字，香港依家大約有280萬個住宅單位。 零售方面，總面積有1.2億平方呎， 除以740萬個香港人，即每個香港人有16呎嘅零售空間。每年新落成就大約有120萬平方呎嘅新零售樓面。 但記住喎，呢啲絕大部分都係商場、樓上舖及銀座式商廈。 喺條街嘅地舖係無新供應之餘，仲不斷地減少緊。 我重複，係無新供應之餘，不斷地減少。

粗略估計香港大約有十萬間街舖， 由於收購重建，可以買賣嘅街舖不斷地減少緊，淨係上面嗰十大個案就已經冇咗千四間舖。 市建局只佔市區重建少數，我估計佢哋咁多年嚟就收咗大約二千間舖。私人發展商仲多，大約萬幾間啦。 

買鋪無非等收租，等加租，等升值，博重建。經濟理論101教我， 如果一樣商品只會減少，沒有新供應，而永遠有基本需求的話，唔怕買，長遠必升。 除非啲人開始識飛天，我就怕。因此我咁多年嚟都鐘情於街舖， 去證監會攞正牌成立埋香港首間商舖基金，2009年至今買賣接近一百間單舖， 算有些少成績。你.... 又會唔會想買呢? 

第10: 灣仔喜帖街(利東街) - 150舖
第9: 皇后大道東保華大廈、安頓街、蘭杜街 - 30舖
第8:  北角英皇道皇都戲院項目 - 80舖
第7: 鰂魚涌濱海街/英皇道瑞士樓 - 40舖
第6: 中環卑利街/嘉咸街 - 100舖
第5: 旺角波鞋街 - 38舖
第4: 尖沙咀金巴利道嘅香檳大廈 - 90舖
第3: 土瓜灣庇利/榮光/啟明/鴻福/銀漢街 - 200舖
第2: 大角咀市建局及恒基利奧坊 - 150舖
第1: 觀塘裕民坊及月華街 - 520舖

合共消失1398舖