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200709CTWANT房仲作家槓建商2／危老容積獎勵應歸誰？建商全吞：與地主無關
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北市松山區預售案「松蔦青語」驚爆糾紛。地主兒子正是知名房仲作家陳泰源，陳泰源向本刊投訴，家中祖產與建商大家地產協議「合建」，建商卻私自申請「危老」，過程還涉及偽造文書，甚至不給地主選屋就開賣，幾經協調無效，只好提告。

記者：林榮芳 2020-07-09 06:00

陳泰源的爺爺陳金火早年是礦工，後來落腳饒河街經營「隆興棉被店」，與奶奶兩人白手起家，陳家大家族是饒河街3大地主之一，「爺爺有8個小孩，包含嫁出去的姑姑，都是一人一整棟房子當嫁妝。」陳泰源說。饒河街夜市一位住戶回憶，「陳家阿公（陳泰源的爺爺）可說是『饒河街王永慶』，這裡沒人不認識陳家。」

陳金火過世後不久，「隆興棉被店」因消費型態改變，生意受影響，陳家改當包租公。2014年間，建商「寶吉第建設」（後由「大家地產」接手）買下「松蔦青語」基地的其中一塊地，再與陳家及另一位地主簽署合建；危老重建條例則於2017年5月間公告實施。

「建商『大家地產』未經地主同意，私自申請危老重建條例，附給信託銀行的補充協議也是偽造的，且地主尚未選屋即銷售，可能導致一屋二賣，經過信託銀行、建管處、議員協調，『大家地產』仍不理不睬，根本是欺壓我們。」地主陳俊發投訴。

「我爸媽只是單純的小老百姓，一直秉持互信的原則。」陳泰源表示，他們多次詢問建商有無申請危老重建條例，建商均回「沒有」，「去年10月，我看到媒體報導，老家基地通過危老重建條例，建商卻仍睜眼說瞎話否認。」

「建商把我們的房子拆了後，竟態度180度大轉變。」東窗事發後，陳家向建商提出危老獎勵的容積（28%）應該與地主依比例分，建商堅持照原定契約分配坪數，更說「這是我們努力的結果，與地主無關。」

對此爭議，法揚知識整合顧問經理白宗益說，危老獎勵增加了建案容積，可賣的戶數變多了，相對也稀釋了原本地主能持分土地的坪數；而老屋改建發展協會理事長胡偉良也表示，通常建商為了作業上的順利都會要求代刻印章，同時也會約定使用範圍，是很普遍的，但如果談合建時沒有危老條例，後來申請到獎勵，應該由雙方分享才公平。

不過另一建經開發業者則透露，實務上只要地主信託了便代表同意合約內容，建商可拿地主印章申請各種獎勵坪數，一案可能有數十至上百個地主，所以往往不會特別跟地主交代坪數如何產生，因此，建商可主張依照原合約內容，若是原合約載明是固定坪數分回，申請危老多出來的容積獎勵則可不用和地主共享。

對於合約究竟如何分配坪數，陳俊發表示，因為有載明若第三人知道則視同失效，所以不便透露，也因此讓他啞巴吃黃蓮。現在建商不僅不願依比例，和地主分享危老重建條例的容積，「就連原來簽署的合約內容，建商都不履行，我自行估算損失了68.66坪。」陳俊發說。

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#松蔦青語地主尚未選屋就開賣恐一屋二賣地主呼籲與建商和解前買家慎思

#大家地產目前是一案建商

#卓家雄偽造文書盜用印章私吞危老容獎

＃黑心建商卓家雄主張拿地主的房子私下申請的危老容積獎勵與地主無關

200112蘋果 看懂合約書 避開買屋、裝修合約陷阱
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不論買賣房產、裝修房子，都需簽訂合約書，不過裏頭的白紙黑字，你真的都看懂了嗎? DQPA住宅消保會與新北市政府法制局，日前共同舉辦「預防裝修糾紛教育宣導」座談會，教你看懂合約書，並揭露許多不為人知的「買屋&裝修」合約陷阱。

唐家儀／台北報導......↓

住宅消保會創會理事長吳翃毅表示，買賣房產動輒上百萬，為保障交易安全，多會要求作履約保證，不過部分仲介公司會指定使用他們配合的建經公司，但吳翃毅說，其實民眾可以拒絕，主張選擇銀行系統的價金信託，便宜又安全，因為建經公司還是會經過銀行，有一點「多了一道手續，又被多扒了一層總價萬分之六的手續費」，以一間2000萬的房子為例，作履約保證要1萬2千元，買、賣雙方各自付6千元。

另外吳翃毅說，買房的屋況說明書，會註記該物件是否為凶宅，然而寫的卻是「產權持有期間」，代表若現任屋主持有期間沒發生過非自然死亡案件，不代表前任、前前任屋主沒有，因此建議民眾仍需多向左鄰右舍、鄰里長打聽，或上台灣凶宅網查詢。

除了凶宅，民眾最怕買到海砂屋，卻可能之前不曾檢測，故屋主勾選「非海砂屋」，然而氯離子的含量標準訂立為每立方公尺不得超過0.3公斤，只要超標就是海砂屋，吳翃毅建議，除了檢查牆壁有無粉狀、塊狀脫落、鋼筋外露情況，最明確的做法，還是請來國家認證的檢驗廠商進行檢測，尤其是無電梯的老公寓，卻又裝潢好的房子。

座談會講師之一，美商ERA不動產資深經理陳泰源補充，在總價不變的情況下，有些仲介會自己調配車位、房子之間的價格比例，調高車位價格，讓消費者誤以為買到房子單坪較划算的價格，假設房子15坪，總價1000萬元，屋主開價房子750萬、車位250萬，則房子單價50萬元； 但總價不變的情況下，仲介設定房子700萬、車位300萬，則房子單價變為46.6萬，少了3.3萬元。

陳泰源說明，車位有一區間行情，越底層價格越低，而夾在中間、沒那麼好停的車位價格也低，民眾可據實價登錄多加推敲、殺價，或要求仲介提供屋主委託書，上面有紀載屋主房屋、車位的個別開價。

至於裝修合約，則應註明清楚簽約、開工、完工日期，否則恐被工班延期延到天荒地老；若在合約中發現，對方要求簽訂「保密條款」，如不能揭露合約內容，吳翃毅說「這100%都是有問題的，因為裝修並無所謂競業條款，或需要保密的事物」，若看到此合約內容，建議直接換下一家公司; 而付款的匯款對象，直接匯給簽約的承攬人，而非該公司的其他人。

若想有效避免裝修糾紛，最好事先申請「住保信託」，透過公正第三方保障機制，確保業者專心施工履約，確保品質，指導消費者了解合約、工程進度並簡化信託過程的事項，設計師也可專心施工、不怕屋主拖欠款項; 簽訂契約時，可參照內政部營建署公布的契約書範本，或至住宅消保會下載具住保信託的合約書。

此公益座談會為3個月一期課程，每月1場次，循序漸進教你看懂合約書、設計圖、估價單、並搞清楚驗收、保固上的各種小眉角，下次演講時間為2/15、3/14有興趣的民眾，都可上住宅消保會 粉絲專頁報名 。

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台灣鄉土民情(一百二十七)

今天要談台灣的鐵路歷史，要講台灣鐵路第一段歷史進前（之前），我先講一段中國大陸鐵路歷史。

交通是文明之母，鐵路運輸是交通最主要的命脈。鐵路對實業建設的貢獻是非常大。世界公認第一台的「火車母」（即火車頭）是英國人喬治.史帝文生發明，伊在一八二五年因為製造出「運轉第一號」，而得著「火車發明人」的名聲。

世界第一條鐵路，就是「運轉第一號」，在一八二五年在英國的礦場鐵路通車，這條鐵路全長只有十外英里。 中國第一條鐵路慢40年（在一八六五年，清朝同治四年）， 由一位英國做生理人杜蘭德私人出錢鋪設治北京宣武門外，全長只有一里外的小鐵路。北京第一台火車並沒喚醒中國人，去體認火車對交通運輸的好處，當時的中國人聽著「火車母」的叫聲，反倒返大驚小怪、謠言四起，甲火車當做「怪物」。

所以，這條小鐵路都也袂營業，就被治安當局拆掉。以後英國的商人數次向滿清政府建議開設鐵路，但是滿清政府始終無同意。 到甲一八七四年（清朝同治十三年），上海的英國商行─怡和洋行，再度向中國政府申請一條由上海斜閘北到吳淞口的鐵路，滿清者批准。

這條鐵路施工三年，在一八七七年完工，火車通行了後，足鬧熱！不幸在通車了後無外久，就發生了事故，撞死一個滿清兵仔，滿清政府非常生氣，命令停駛，但是英國方面因為血本無歸，攏無回收，當然不肯，引起糾紛，後來中國政府付二十八萬五千兩銀將英國人投資的鐵路買去，代誌者解決，「路權」買起來了後，滿清政府馬上派人將鐵路掘掉，安罩民心。

之後真久時間中國一直沒鐵路，一直到甲公元一八八一年，才對河北省唐山到胥各莊，開一條專門車土炭的鐵路。 講起來，使人好笑，因為滿清政府反對用「火車母」，煤礦局起頭叨用馬來拖火車廂，避免火車聲隆隆叫，來擾亂安寧。但是用馬拖慢吞吞，工作效率低，第二年煤礦局偷偷解換用火車母拖。

這件代誌引起了「御史大人」（相當今日之監察委員）真生氣，認為煤礦局膽大包天，「御史大人」就甲皇上啟奏，伊講「火車母」走鐵枝路，乒乒碰碰，會震動皇室的陵寢，會破壞紫禁城的風水地理，噴出來的黑煙會傷害五穀！請聖上明令查禁。追究責任，加在當時各文武大臣攏用火車母，所以光緒皇帝也不便反對，這條鐵路終於受了滿清政府之允准，中國鐵路向前邁進一大步，六月九日這一天，國訂假日為「鐵路節」。

台灣鐵路計劃，最早是由福建巡撫兼台灣學政丁日昌負責設計規劃。丁日昌曾經在1876年，奏請朝廷將英國人治1876年時袸造的鐵路因為撞死人拆起來搬來台灣用，但是滿清政府不准，滿清政府講沒夠經濟效率，拒絕丁日昌之建議。劉銘傳出任台灣第一位巡撫之時，劉銘傳思想卡開明，伊極力主張在台灣興建鐵路。

一八八七年七月十日（光緒十三年五月二十日），「全台鐵路商務總局」成立在台北牛埔仔（在今日南京東路與中山北路交叉點一帶），全權負責鐵路的鋪設工作，台灣第一條鐵路於是在光緒十三年七月開工，由大稻埕（今延平北路一段） 往東北開始興建，經過「錫口」（錫讀台語音乃昔日之昔音） （錫口乃舊地名松山矣）、南港、水返〈ㄉㄣ〉腳（汐止）、八堵（八堵讀台語音是ㄆ ㄟ堵並非ㄆㄚ堵），向基隆推進， 工程是由德國人畢克爾所設計。 當時工程，是採用包工制，分段施工，包乎包商。

工程費是有分高低，石頭若用卡多，工程卡歹做的路段，每一丈的工資四兩銀至八兩銀，卡平的地段是一、二兩銀左右，政府並且派官員監工協助，由提督劉明幹統領李定明，蘇德勝以及兵士七八百人參加造路，造路的兵士除了月級以外，每日另外有一錢的工資。

一八八年八月二十五日（光緒十四年七月十八日），大稻埕到錫口（松山）這段鐵路先試車，台灣居民終於第一次看見火車治咧走「鐵枝路」。一八九一年（光緒十七年）十月，台灣第一段鐵路大稻埕到基隆路段，終於完工，全長二十八點六公里。