匯錯帳號該怎麼辦?一萬多雖然不是什麼大錢,也是要認真工作幾天才能賺到,就這樣轉到別人帳戶了還完全沒發現。
事情是這樣的,七月初時收到通知才知道我搞了件大烏龍,房東說我五月的房租沒給,一直到他七月初查明細才發現,請我盡快把漏掉的房租補給他。
難道我真的忘記匯錢?先不管內心雷電交加,趕快查詢五月的匯款紀錄後,發現的確是我出包,總之先收拾慌張的情緒把費用補給房東,接下來就要想辦法把錢要回來。
後來也幸運,對方收到消息就很乾脆的把錢歸還,結束這場匯錯帳號的烏龍事件。
本來覺得這事太蠢還是別聲張,但是這年頭大家動不動就在團購轉帳匯款的,講講我的笨事給大家笑也好,萬一哪天手滑至少還有個怎麼處理的印象,不至於太慌張。
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處理流程我整理到最後面,這邊把來龍去脈再講清楚一點。
我五月份房租雖然匯款了,但那是不常用的網銀,沒留意到「常用帳號」裡頭的帳號還是舊的就匯了款,而去年中房東雖然沒講原因,但早有通知我改匯到新帳號。
既然是舊帳號,那應該還是能收到吧?確定狀況後就電話告知房東這個狀況,沒料到那個帳號是他前妻的戶頭,就是因為離婚才請我們改匯款到他的帳戶,既然確定是我耍蠢,那還是乖乖補上五月房租,並且想辦法自己去追回這筆帳。
雖然不是大錢,但突然多一筆可能一去不回的支出還是個重大打擊,只是抱怨跟生氣都不能解決事情,摸摸鼻子把錢補上後就開始跑流程了。
先試著聯絡前房東太太,很遺憾,畢竟離婚等於人生重來,電話和Line之類的聯絡方式全盤換過也是人之常情,所以隔了一天沒回應後,我這邊就開始跑程序。
先把匯出明細整理印出來,同時帶上刷好的存摺和手邊有的聯絡方式、原本要匯的正確帳號等資料過去,越齊全越好,至少要讓收款行確定你是真的弄錯而不是別有目的。
收款行是郵局,櫃台聽完我的說明後就請主管來處理,確認了明確的細節,也問了我本來想匯款到哪一個帳號,一比對發現帳號差很多,不是簡單的手滑按錯,我只好在櫃台放送房東離婚的溫馨小故事。(他們必須再三確認你是真的匯錯不是有其他意圖)
因為當場聯絡不到對方,郵局主管就請我留下資料以及填寫一張聯繫受款戶/轉出戶申請書,以便後續處理。
他們會先試著電話聯絡收款人,如果聯絡上了就會把我的聯絡資料交給對方,如果電話聯絡不到,郵局就會隔一段時間發信通知,第二封信件仍然沒回應的話才會進入下一個程序。
這個流程一般都需要兩週左右,所以要耐心等待郵局的回覆。
很幸運走到這邊我就和收款人聯絡上,畢竟是有往來過,也真的有那筆錯誤匯款紀錄,確定我不是詐騙後,對方不廢話的要了帳號,三分鐘後我就收回這筆款項了。
確定入賬後就傳訊和對方回報並且鎮重道謝,當天下午也收到郵局主管來電,確認我已經收回款項他們才能結案,我也終於能從這大半個月的緊張自責中解脫了。
▲那萬一沒聯絡上對方呢?
那天詢問過郵局的主管,萬一聯絡不上,他們會給我一張證明單,我再拿相關資料到附近派出所報案讓警政系統協助找人,雖然時間會拖更長,但一般小老百姓到這個流程通常就能找到人了。
▲但是萬一對方死不肯還呢?
這下就要進入司法程序去提告了,不管是原告被告,只要跑法院對一般人來說都非常麻煩就是了,腦子清楚的人不會為了這點小錢浪費那麼多時間。
因此萬一哪天跟我一樣笨匯錯帳號,在台灣這種鋪天蓋地的戶政制度下,能拿回來的機率還是很高,只是要花時間跑程序滿累的,這種笨事我來一次示範就好(泣)
最後阿啾再把「萬一匯錯帳號後的處理流程」整理一次,希望大家都沒有機會用到。
▲如果有對方聯絡方法請直接和對方聯繫
▲準備自己的存簿和轉帳明細等證明資料,到收款方的銀行櫃台辦理
▲等待對方聯繫(視每間銀行處理程序會有不同時間)
▲若對方無法聯繫上,銀行會給一份證明,拿這份證明到警局報案讓警政單位介入
▲萬一對方仍不肯還款才會進入訴訟程序,這是民法的不當得利,除非有明確對方拒絕還款的證據才能告侵佔,不要告錯條目囉。
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210622工商 如何讓銀行看得起你?買房新手必看6大重點
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買房除了自身的喜好及挑房哲學,買房之前如何培養財力證明以爭取優惠房貸更是重要!尤其我買的是限制更嚴格、權狀未達15坪的套房,讓我來分享與銀行交手的過程中,究竟有哪些眉角是要特別注意呢?
堅守預算上限
雖說買房是一個妥協的過程,但有些底線不能退讓。以條件設定來說,過去我(房仲)都以「符合客戶需求」找房,預算其次,畢竟出錢的不是我,何況買家通常對房仲也會有所保留,所以剛開始我總會介紹價格超出一點或接近上限的房子。
如今換成我是買家,反而以「預算」為最優先前提。一朝被蛇咬,十年怕草繩,投資是該有壓力,但不該壓得讓人喘不過氣,我曾經高估自己的賺錢能力,買了高額儲蓄險,帶來長達6年的自虐式生活,但我不願再為了置產而影響生活品質。因此我堅持預算不調升,改放寬其他條件後繼續找房,畢竟銀行最後給我「搞什麼花招」我不會預先知道,唯有保守評估才能守住安穩的心。
談到房貸,主要分4大項目:還款年限/年期、貸款成數、房貸利率、只繳利息不繳本金的寬限期/寬緩期。以我從業10年的心得,影響這4個項目的因素,屋況其次,購買人本身才是重中之重!
如何讓銀行看得起你?
還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款99%」的新聞嗎?那時因為還沒有「豪宅限貸令」(台北市總價超過7000萬元以上房貸上限6成),所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣最高貸款至85成,而頂新魏家的財力已經大到銀行不怕它倒,又渴望賺取客戶的利息,兩情相悅最終取得超優惠貸款成數。
我想表達的是,房子條件再爛或是總價超高,導致銀行不願意放款太多時,如果購買人的財力證明夠雄厚,通常貸款仍不是問題。然而,每個人的工作性質不同,培養財力證明的方法自然也不一樣。
以我為例:我待的公司規模並不大,又是零底薪的業務型態,像我們這種人在買房時,銀行給的條件通常不太好,所以我努力在其他財力上培養證明。除了買房自備款的活存加定存共上百萬元,長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢;還有2張在2018年已繳清的6年期高額美元儲蓄險保單,且不解約亦不申請保單質借;以及每月的信用卡帳單都繳清不拖欠,也沒使用過最低應繳金額,維持零負債及良好的信用評比。
我發現,現代銀行普遍已與時俱進,知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」,所以在申請貸款時,有的專員甚至不要求看存摺,而是請我簽名授權,讓銀行直接向國稅局調閱我近2年的年度綜合所得稅申報紀錄。
像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講,縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明,他們也會因為我的職業是業務員而不採信。講更直白點,對於收入不穩定的職業,如果希望爭取好的貸款優惠,財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「2年前」就開始培養!
還款年限
目前市面上主要有20年期及30年期兩種,有的銀行為了搶客甚至推出40年期專案,而還款年期的長短,攸關屋齡與購買人的年紀。
以人來說(通則非一定):銀行會以法定退休年齡為依據(也就是65歲),假設購買人年紀低於25歲,那麼65−25=40,也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲,那麼買房還款年限最長就是20年了。
以房來說(通則非一定):銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據判斷房子的壽命。加強磚造為約35~40年,RC(鋼筋混凝土)、SRC(鋼骨鋼筋混凝土)、SC(鋼骨)的耐用年限為約50~65年。算法跟人的退休年齡一樣,簡言之,屋齡越新,貸款年限越長。
以我為例:我買的是SC結構,屋齡約10年的房子(代表建物壽命還有至少40年),雖然我已37歲(距離法定退休年紀尚餘28年),但由於我具備「首購」身分,所以銀行經綜合考量之下仍願意給我30年期。
要注意的是,雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕,但銀行賺的利息也就越多。所以我的策略是,30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力,但不代表真的要繳滿30年,只要有賺到較多的獎金或意外之財就早點繳清。因為時間可以換取金錢,但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。
貸款成數
一開始,我找的是中國信託,才知道原來它們不承作套房,縱然我是VIP客戶,最高也只能貸6成,後來換國泰世華,沒想到它們最高能貸85成,這樣一來一回就差了25%,也就是將近250萬元的自備款!
不過每家銀行的政策都不同,且每年都在變動,今年國泰世華銀行承辦小套房最優惠,並不代表明年也是喔!
房貸利率
每家銀行略不同,甚至同一家銀行會出現2種方案。像我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一,核貸下來後竟端出2種方案讓我選擇。
方案1:貸款7成,利率1.48%,無寬限期。
方案2:貸款8成,利率1.31%,3年寬限期,但要加收1筆48600元的房貸型壽險。
起初,兆豐為了引誘我找它們申貸,只講方案2卻絕口不提「房貸型壽險」,直到核貸下來後才說因為我買的是套房,加上我本身是零底薪的業務等因素,因此必須加保才可以啟動方案2。原本我被唬住了,後來問朋友才知道,這筆費用其實在一開始申貸時就該讓客戶知道,當然也有可能是我誤會兆豐了,所以我要苦口婆心勸讀者,不管如何,買房一定至少要找2家銀行,貨比三家不吃虧。
寬限期
還沒有買房經驗的人,或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金,但這樣代表你並沒有完全搞懂。
以20年期搭配2年寬限期來說,我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息,等2年過後再啟動20年的本利攤還,也就是2+20=總共22年。正解是,頭2年只繳利息,剩餘的18年本利攤還;換句話說,原本可用20年攤還的本金,卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點錢,先樂後苦的概念。
我要強調,這並無所謂對或錯,只是偏好使用寬限期的人與我觀念不同罷了。以我朋友為例:他的房子價值1000萬元,月租金行情約2萬元,如果啟動寬限期,每月只需負擔約1萬元利息,只要寬限期一到,就轉貸(換銀行)並持續使用寬限期,就這樣無限循環,他可以永遠不繳本金,每月只付1萬元的利息,就能住在月租行情2萬元的房子裡,如果有閒錢,還可以去享樂或投資。從這個角度看,買房似乎比租房划算,差別只在能否湊出自備款而已。
最後我選哪種方案?
兆豐的方案2:貸款8成,利率1.31%,3年寬限期,房貸型壽險48600元。
國泰世華:貸款85成,利率1.31%,無寬限期。
以上是銀行核貸下來的2個方案,最後我選擇了國泰世華,而我的想法是這樣的。
如果選兆豐,代表未來3年期間我可以光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息,每月還有1萬元零用錢可花用,同事也附和說:「3年很長,3年內會發生什麼事不知道,只繳利息,及時享樂,等3年後說不定房價漲了,到時再賣掉,獲利了結,豈不爽快!」聽起來似乎很有道理。
只是,寬限期並不符合我的價值觀。一來我的個性偏好「先苦後樂」;二來這是我人生的第1間房子,算是「起家厝」,我本來就打算長期持有;三是我把買房當存錢,所以沒有不繳本金的打算;四是小套房可以貸款85成,且不需購買房貸型壽險,某個角度也算證明自己的財力被銀行認可的里程碑。
還有1個觀念也很重要:只做自己擅長的投資。我的強項就是不動產,如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或其他,反而可能虧錢。寬限期會讓人留下更多的現金在身上,而閒錢越多則越想作怪,這是人性。既然這樣,不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧!
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