【龔成問答信箱】（Q21681-Q21700）
Q21681：
老師，上完你整個課程，雖然我仍有d唔明，但我想信每天一點一滴去溫習你既notes，我會一步一步進步
我最感恩就係，依加個市上上落落，我都可以放心。因為你教識我，只要持有優質股，不用驚短暫股價既波動
1) 其實之前教既市賬率，市盈率，現金流，折現率...要計數既部份，係咪知下就得喇？
最重要係學會第6，7課既企業評估表，對嗎？
2) 你功課590話每股盈利增長係負數，即是代表什麼？
3) 老師，恕我能力偏弱，我唔識你評估表某些指標的意思，即是搵咩資料：
-生意與盈利保障程度高
-管理層理性
-總負債÷股東權益<100%
-負債的增長不過快
4) 老師，除了590外，還做了669，1211，發覺自己做多了一點，開始知d數據去邊度搵，熟習了一點。
但係指標好多都唔識做，唔能夠理性去分析，只主觀地表示 ✅或❎，甚至唔識做
5) 老師，想問下英磅走勢，你有何意見？
6) 老師，你課堂的第7堂內容非常豐富，如果分2堂講會好d
想問功課
7) 行業市盈率，照網站所示的寫下答案，還是搵返相近市值的股票公司作比較
如六福網站show 行業市盈率是35.47。
而其中 1856依波路 的PE 是710。另外，5間市值最大的股票（周大福，六福，周生生，冠城，力世紀），
當中係無盈利的，即無shows PE，係咪只計頭3間的PE? 還是照抄網頁的數字？
龔成老師︰
1) 唔係，其實這幾個是一些較主要的分析方法。除左用企業評估表中，去判定一間企業長線質素外。
我地都需要詐透過這些方法，去幫助我地計算合理值出來。因此，你係要比時間去了解的。但現金流折現法，會係較為複雜。初學者，可以先掌握其他幾個先。
2) 這個負數，係代表每股盈利由2019年去到2020年，出現66.4%的倒退。
3) 生意與盈利保障程度高︰好似一些公用股，市民基本上經濟好與壞，都要持續消費，故保障性會視為高。(六福0590︰算係一般)
管理層理性︰這個你可以睇佢市場策略，和多年年報。例如公司已經負債累累，市道又不好，還盲發展，可視為不理性。
又或者佢數年前，有些大計。但最終無疾而終，甚至朝令夕改，當經常有咁架情況，就算是不理性。(六福0590︰開店速度理性)
總負債÷股東權益<100%︰主要睇長線償債能力，你可以係BOC網站，財務比率個頁，就可以找到。我地一般要求，少於100%為之好(第7堂SLIDE45)。
但你留意翻，近年由於國際財報標準更改左。一些有較多租舖的業務，例如零售，好似六福這這類企業，我地會將個指標，調升為<150$%都接受。(六福0590︰34%)
負債的增長不過快︰你可以用過去多年數據作比較，如果負債增長較快，而負債相關的指標又明顯變差的話，你就要留意。(六福0590︰負債不多)
4) 這些係需要經驗去慢慢磨鍊出來，你預分析頭幾間，都係會有咁架情況。當你唔明，就睇翻NOTE，自己要多溫書，推論，之後真的都唔明就INBOX問我。
開頭係會較困難，但當你累積到一定經驗，你就會知道面對不同企業時，分析應該係點做。
5) 我對英磅無研究，比唔到實質意見你。但建議你除非有實際用途，否則唔好似貨幣，作為增值渠道。
在投資的角度，外匯不是最好的投資項目，因為說到尾，這些都只是一些貨幣，即是「政府借據」，貨幣中期會以週期的模式運作，但長期來說，都是貶值收場，因為貨幣只有「交易價值」，並無真正的財富價值。
而我地進行財富增值時，應該集中將資金投放在真正的資產，如物業、車位、優質股等。
6)要研究下。
7) 行業市盈率，我建議你找同業，最好係產品、質素、規模都相近的公司。你現時分析六福(0590)，你可以用周生生（0116）、謝瑞麟（0417）、周大福（1929）作參考。
依波路(1856)無論業務內容和規模，都不適合用作參考。加上過去幾年都虧損，令市盈率數據較異常，故不要將佢加入考慮之列。
你用水牛網，找到這幾間企業過去10年市盈率的4個中位數。再用這4間企業市盈率的上下限，去取出平均值，就是行業市盈率。
(即係4間企業的4個中位數，"最細"和"最大"的數字分別加起，再除以4，就是行業市盈率之上下限)
行業市盈率約為︰10 - 14倍
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Q21682：
你好，請問對退稅年金有咩評價？始終感覺上好似長時間鎖住舊錢 係唔係比較適合上左年紀而又無咩免稅額既人？
龔成老師︰
年金產品，主要係提供穏定現金流﹐較適合退休人士。
因為較年青人士，應先做好財富增值，這類產品就不太適合。
但同時，你都要睇翻佢節稅能力，同你將同一筆錢，去投資所得回報作比較。
因為投資回報始終有不確定性，而節稅金額和收取年金，係保證。若2者回報係接近，退稅年金就可以考慮。
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Q21683：
老師 你好，我手上現有1316 $13.7 有兩手, 1137 $16有1手 及圓通6123 $6.2有2手 請問可以繼續坐嗎?
龔成老師︰
持有一隻股票與否，唔好單單係睇中短期架帳面賺蝕，應從佢本質著手。就算而一刻帳面出現虧損，只要佢長線質素無變，照長線持有就可以。
你以上3隻股票，都係有質素，若你係年青至中年人士，係適合你長線持有。
耐世特（1316）本質中等，之前業績有點弱，但又唔算好差。你持貨唔算多，只係2手，照持有就可以。但因為質素始終不強，你預佢增長力之會係一般，不建議加。
香港電視（1137）業務有前景，但你要留意，佢有兩點都存有風險的。
第一，佢都會依靠人的因素，王維基成為了公司最值錢的資產，佢的想法好多，有生意頭腦。
第二，這企業現時搞網購，有增長力的，但同時存有一定的未知數。疫情過後的增長力會否減慢？故此股可投資，但不建議大注。
圓通速遞（6123）本身係一家以香港作為總部的國際貨運代理服務供應商，業務已擴展至多個國家，並在亞洲、荷蘭及北美設立了幾十個辦事處。
佢主要經營以下四項業務：空運及海運貨運代理服務、總銷售代理、配套及合約物流服務。
早前阿里巴巴（9988）入股增持，令股價大上大落，這的確會令企業有更多發展，前景正面，不過，估值方面已難。
因為這刻根本無法計算佢，之能賺多少錢，企業發展情況如果，只可以話好多不確定性，但股價就反映大部分利好因素。
因此，這股雖然有發展，但同樣股價上是有風險，相信之後的股價仍會波動。你現時只投資小注，係無問題，但要明白風險因素。
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Q21684：
Hello Sir, 我上年喺股市最旺盛嘅時間下入市, 本金80萬, 今年2月由賺20萬到今日我已經蝕咗本金30萬.
升唔識食糊, 倒跌至一個位係我覺得不能承受要止血我唯有放。而家我倉位得返50萬⋯⋯
9618 $330
1810 $25
992 $10
2269 $108
388 $515
1833 $135
請問以上股票係咪都係好股？我唔等呢筆錢用, 我其實可以長期持有, 但係長線持有係咪都要止蝕?
我知你比亞迪由$80跌落去你都冇放棄過...但係我冇這份信心
Sir, 我應唔應該放一些新經濟股轉買舊經濟股？例如1299, 5..etc
先謝謝你的解答
龔成老師︰
你同好多散戶一樣，都犯左個錯誤，就係覺得「買入價」﹐係一個神聖的指標。
記住，不要用自己的買入價作為何時沽出的指標，也不要以回本後沽貨作為策略，同時，更加不要抱著「賺了多少就沽貨」這心態去投資。
沽出是基於這股已偏貴，又或沒有前景，質素有問題，而絕非由買入價決定。
相反，若你分析該企業的係有前景，就算中短期股價波動，令你有賬面虧損，我地都唔應該沽。
你以上持股，都係有質素。但有個問題是，你太集中係潛力股類(除了聯想0992，其餘都係潛力股)。
佢雖然有增長潛力，同時風險都較高，不宜持有過多。
若你係較年青，潛力股可佔約5成，餘下應用以下平穏增長股。但若你投資經驗較淺，潛力股比重，要再調至3成以下。到你學到一定投資知識，才慢慢調高。
未來時間，你就要加大翻平穏增長股部份，令組合更平衡。
平穏增長股：盈富(2800)、金沙（1928）、恆基（0012）、港鐵（0066）、友邦(1299)、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）、長建(1038)
匯控(0005)只係收息股，無乜增長力，如果你係較年長或者好保守，都可以加入佢。
現貨要否沽出部份，去換碼至平穏增長股，要睇翻你組合大小。如果金額較多，你可以沽出部份換碼。
但若金額較細，可能每隻只有1,2手，咁你照持有就可以，用新資金去令組合慢慢回復平衡，就可以了。
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Q21685：
龔成老師你好，本人女性今年32歲, 穩定月入6萬3. 戶口僅保持10萬儲蓄應付不時之需.
以往旅遊購物月月清, 最近終想通生活目標, 學習緊斷捨離多儲錢增值自己
經朋友介紹認識你, 希望學習投資重新出發
背景:
資產:3年前8成按購入5M新樓
固定支出28k(供樓,家用,租金,保險)
日常支出希望維持7k
長遠目標:
希望可以5年內換樓
現在目標:
想學習穩定增加資本, 等待時機買dream house (10M)
本人BB班, 過往無投資經驗或概念, 完全唔識股票; 希望得到老師指點初部方向, 建立action plan 一步一步增加財富, 謝謝你。
龔成老師︰
首先，你要改變以往不好的理財習慣，你試下每日記低自己每項支出，再睇翻有無邊D係無必要，盡量空出多一點資金，去做投資增值。
你現時有明確目標，就係細屋換大屋。由於你已有一間物業，我地現在要做的，就是透過優質股，去幫你累積一筆資金，達成你換大屋目標。
你可以選擇一些「平穩增值股」+「潛力股」作投資目標。
以現時大市合理區狀況，你可以考慮用部份儲蓄，進行月供股票。你可以每月先用一半儲蓄，另一半就先儲起架策略。
由於你投資知識不高，因此可較集中在平穩增長類股，至於潛力股，只宜小小注。此期間，你最好是努力提高投資知識，才慢慢增加翻潛力股比例。
餘下現金就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。
到5年後，你可以慢慢套現股票，去實行換屋大計。
但緊記，我地財富組合，唔好偏重係個別資產類別，要平衡，樓和股票都要有。因此你換樓時，唔好股票盡沽，要留有一定數量，可以用來持續增值，才算理想。
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Q21686：
老師好，我而家最主要係糾結好唔好買樓，如果買嘅話幾時買，買咩價位嘅單位好。
今年30歲，月入9萬，和父母住。每月支出1萬至2萬。
現金儲蓄 210萬左右，強積金27萬
投資方面︰
大部分2800，有82萬左右
最近加多咗啲水桶一，加埋大概50萬左右（不過好似有啲心急咗應該分細注啲注入）
2800 - 平均價 23.2, 29000股
3188 - 平均價 60.1, 1000股
1810 - 平均價 24.9, 5200 股
1177 - 平均價 8.31 , 13000 股
788 - 平均價 1.12 , 80000 股
0027 - 平均價 65.2, 1000股
388 - 平均價 451, 100 股
遲啲諗住加埋美股 台積電。
而家亦都開始做緊月供：銀河，港交所，小米，中生 每隻5000蚊
買樓方面，唔急住自住，可能都係當投資+- 收租
自己一兩年後亦都有機會想搬出嚟租屋住或者住返買咗嘅appartment， 不過我就係度諗，買樓咁麻煩又要交差餉管理費，可能仲要比錢裝修。
到底對我嚟講呢個係唔係一個合適嘅投資呢? 如果係嘅話我咁嘅情況應該買咩類型嘅單位好呢? 定係留返啲錢遲啲買股票好?
龔成老師︰
我地投資，除左要選擇一些適合自己的優質資產外，組合的平衡性，同樣都係好重要。
若你無實際需要，我建議你先同家人同住，節省更多資金用作投資。若你無自住急切性，可先從投資角度去考慮，現時股市值博率相對樓市較高，加上你己有一間appartment，我地應先從股市這裡入手。
以你30歲計，投資應以增長為主。你現時持有股票，和月供計劃，大致上係可以。
但月供上，有少少偏重係潛力股(1810, 0388, 1177)，風險會稍高。未來可以加入一些好似盈富(2800)的平穏增長股，令組合更平衡。
另外，我建議你每月儲蓄最好可以做到，係收入一半，即係$45000。其中$25000作月供(加多一隻$5000平穏增長股)，$20000儲起。
平穏增長股︰盈富(2800)、金沙（1928）、恆基（0012）、平安(2318)、中銀（2388）、港鐵（0066）、長建(1038)、領展(0823)、希慎(0014)、太古地產(1972)
現時大市只在合理區，現金和股票，最好各一半。你現有資金可以用多少少入市(美股、台積電、港股都可以。)。餘下的資金，就等大跌市才動用。
至於物業，現時香港樓市係合理區頂部，投資價值未算好高。但若你此期間，發現一些有質素，又平宜的旬盤，你都可以考慮用現有資金入貨，之後放租。
因為，我地長線財富組合，唔可以偏晒係股票類，都要加入物業類，令組合更平衡健康。
但由於現時物業值博率不高，你可以集中股票先。而買邊類物業，我會建議初階投資者，先從住宅開始。
若資金較少，可以先入手較細單位(但最好都有300呎以上)，但必需要有質素和投資價值。你可以睇我本<5年買樓4步曲>，會對物業投資，有較完整解釋。
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Q21687：
龔老師你好，我30歲，剛在美股損失了很多，差不多70%身家！現持有︰
941*47蚊入
6618*160入
939*6蚊入
現打算月供2800 和6818
現金只餘下數萬元！
你覺得可以嗎？還有機會番身嗎
龔成老師︰
係而個時候，你唔好先諗翻身問題。你要先想清楚，美股出現重大損失的原因。
美股雖然近期係較波動，但不至於7成上落，所以你投資技巧和方法，一定係出左核心性的問題。
記住，我地買入一隻股票，就等同買入一間企業，一定要知道佢質素、行業前景、財務狀況等，才去考慮否投資。
當我地確認係值優質股後，我地會用平貴定入貨策略，並長線持有。而唔係做短炒，去賺差價。
更加唔好用衍生工具，或者槓桿，因為好難玩，個風險會好高。
你現時持有股票，都係質素。但中移動(0941)和建行(0939)只係收息股，增長力唔會太高，以你30歲計，有點保守，建議不要再加注。
至於月供方面，你可以投資「平穏增長股」和「潛力股」。你每月5成儲蓄，其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。
你所選盈富(2800)係可以，但中國光大銀行（6818）都係收息股，唔係咁適合。
選股上，你可以投資在平穏增長股︰盈富(2800)、金沙（1928）、恆基（0012）、平安(2318)、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣(0003)、長建(1038)、粵海(0270)、領展(0823)。
潛力股可選安碩恒生科技(3067)、比亞迪(1211)、阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、中生製藥（1177）、福壽園(1448)、ＧＸ中國電車基金（2845）。但佢地波動性和風險會較高，你要自己平衡。
你現時無太多投資經驗，潛力股這類風險較高的股票，你就不要持有過多，最多維持2-3成好了，甚至先集中係平穏增長股類。
到你有一定投資經驗﹐潛力股比重可以相應調高，佔組合約3-5成。
餘下的另一半現金，我地就等機會，當大市出現較大回調，就加大力度掃貨，然後作長線投資。
最重要係，你要努力學習正確投資知識。只要你能運用正確投資知識和技巧，長線回報一定會唔錯。
而一刻你可以先做月供，但你再加大投資前，要先了解過往失利原因所在，才好再投入更多資金入市。
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Q21688：
龔sir你好，我是一個新手，想試吓買少少投票賺少少外快。我聽別人介紹買＂美團＂但不知從何入手，求指引
龔成老師︰
首先，你要清晰一個好重要的投資概念。我地投資股票，其實等同投資一間企業。希望透過其自然增長，以達至財富增值的目的。
所以，我地投資一定係長線(3-5年，甚至更長)，而唔係短期炒賣，去賺差價。
美團點評（3690）有潛力的，過往一直虧損，到近一年，開始有正現金流，這是一個實質的利好因素，因為之前一直在燒銀紙，現時初步見到成效，不過，估值的方法好虛無，因為現時的市盈率仍過百倍。
如果有利好消息，佢可以上好多，但如果估值修正，股價可太跌。
只可以話，潛力是有的，現價唔算平，之前明顯貴，之後回翻好少少，大約合理區頂，不過，一定不能大注。小小注，是較好的做法。
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Q21689：
龔成老師，你好，最近在facebook發現到你的專頁， 發現你回答讀者問題 提供的意見務實而有用， 非常欣賞 。希望你也可為我提供一些意見
本人32歲，未婚，與家人同住，沒有租樓壓力
月入22000, 擁有積蓄70萬。
一路以來都沒有意識到投資嘅重要，只係識儲錢擺銀行。 直至最近意識到錢擺銀行,遠追不到通脹。
直至上月開始學投資，由於好多嘢都唔識 同唔了解，所以暫時都係偏向保守 型投資。
1.)我放咗三十萬在銀行做咗個守約儲蓄保險計劃,年期8年
8年後可拎到38萬x，平均年利率3.6厘
請問老師你認為呢類型產品做得過嗎?定還是 只年期長回報少?
2.) 想放十萬 在股票市場,暫時手持:
中國移動一手
香港電訊一手
盈富基金一手
中國銀行3988一手
二南方納指500股
(啱啱投資就遇著跌市😅)
請問以上嘅組合可以嗎 或有冇更好的建議可供參考?
3.) 另外想投資15萬 到保險公司購買基金或 月供 盈富基金/voo
請問老師你會比較推薦哪一樣?
我希望呢15萬嘅投資係比作一個中長線嘅儲蓄
非常感激， 期待你回覆
龔成老師︰
1) 這類保險產品，係穏陣，但增長力好弱。持有太多，會拖慢左你財富增長力度。
你若真係想保守點，持有係可以，但金額上要作出平衡。
2) 當我地進行人生財富累積時，會運用「先增值，後現金流」方法。年輕人應著重於增值類資產，而較年長的，就應著重保守類別。因年輕人財富系統未成形，同時負擔較少，可以承受較高風險，所以應以增長為先。
例如初期投資較有潛力股票，令財富增值較快，到一定金額後，可轉較平穩增值的股票。最後有相當財富時，才換成收息股去為自已創造穏定現金流。
以你現時32歲去計，應以增值為主。中國移動(0941)、香港電訊(6823)、中行(3988)主要係收息，增長力唔高，不宜持有太多。現貨可持有，就不要再加注。
二南方納指(7266)係追蹤納指表現，納指升1%，佢會升2%。但相反，當納指回調，你架損失會係雙倍。這類槓桿ETF，我唔建你用，風險太高。
若你想投資納指，可以投資美股Invesco QQQ Trust(QQQ) ，是追蹤納斯達克100指數，會較適合你。
將來時間，你可以投資「平穏增長股」和「潛力股」。
如果你現時無太多投資經驗，潛力股這類風險較高的股票，你就不要持有過多，最多維持2-3成好了，甚至先集中係平穏增長股類。
若你有一定投資經驗﹐潛力股比重可以相應調高，佔組合約3-5成，視乎你投資經驗多寡和了解這些股票程度而定。
3) 3者都可以，但由於基金一般都有一定收費，長線拖低你回報。除非你肯定佢長線回報，會明顯優於大市，否則你投資盈富(2800)或VOO，會較為理想。
但留意，現時大市只係合理區，未到好平。資金一定唔可以盡用，而且係要分注咁，慢慢入貨。餘下資金，就等大跌市，才出手入平貨。
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Q21690：
Hello龔sir，我睇咗你本“股票勝經”，都成日睇你Facebook page嘅video同解答網友投資問題，穫益良多，多謝你！
我呢排都買咗少少“安碩恒生科技”3067嚟長線投資。想請教吓，你點睇“華夏恒生生科”3069，同3067相唔相似？係唔係長線投資嘅好選擇呢？
龔成老師︰
華夏恒生生科（3069）主要係追蹤恒生香港上市生物科技指數之表現，係一隻不錯的ETF，值得長線投資。
指數包含51隻成份股，當中有「藥品」、「⽣物技術」等公司。較為人熟識的，有藥明生物（2269）、京東健康（6618）、中生（1177）等等。
隨著人口老化和人均收入增加，對優質醫藥的需求只會有增無減。此股都有質素，可作長線投資。但你預佢會較波動，最好用月供模式儲貨，並長線。
但留意，華夏恒生生科（3069）和安碩恒生科技(3067)都係潛力股類，風險會較高。
假設你算係年青，佔5成左右好了。若你投資經驗較一般，比重就要再下調少少。如果你係接近退休之年，這類股票風險太高，就不太適合你了。
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Q21691：
龔成老師，我有個問題請教一下，我是澳門的，我打算一年半後結婚，現在和家人一起住，結婚後大機會和老婆家人住，
我比較偏向買鋪位，但可能要結婚後才夠錢，我是否應該在結婚前先用了青年首次置業先買個唐樓，到之後再用唐樓換鋪位？
結婚費用我工作一年半是完全足夠的，買唐樓首期現在是足夠，但鋪位就不足夠。
龔成老師︰
你都可以用這個方法，以資產追資產模式，去先買唐樓，再增值後轉買舖位。
至於澳門的青年首次置業計劃，其實我唔太清楚具體情況，細節位未必好清楚。
但首先，你要睇翻這唐樓是否有質素和投資價值，唔好純粹因為個價你可以承擔，就盲目出手，最緊要睇佢升值潛力和租金回報率，是否合理。
同時間，你要考慮你用左這個首置機會，你將來要自置自住居所時，就不能享受高成數優惠。
另外，投資舖位，對投資物業技巧要求較高。若你這方面經驗唔係太多，你就可能要提升這方面知識，才出手會較好。
若不買唐樓，你都可以考慮用優質股，去為置業資金增值，都係一個可行方法。
至於結婚資金，你就不要用來投資。因為只有1年半時間，用來投資增值，風險會太高，最多只宜作定期存款。
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Q21692：
龔成老師您好，今日想主要問問好多人心目中既股王 騰訊 (700HK)。
我有睇過有人問過700而龔成老師覺得依家係係合理區頂部。騰訊現時PE為29到，以historical 10年PE average 35到，我用個PE range 24.5-52.1黎睇，
依家已經俾過往既十年黎講相當較平而股價區會由500-1050所以覺得580已經相對比較便宜，所以想問問龔成老師咩睇法?
同埋龔成老師每次都基本上會叫人留有現金，係大跌市既市時候買入優質既股票。騰訊由高位770跌到依家580差唔多已經跌左25%。
想問下依家係唔係到龔成老師成日講既大跌市，而呢個係買入良機長線持有?
同時都想問下之前都係百度220蚊，姐係由高位跌左差唔多4成個陣買入打算長線持有。
因為百度仲下跌緊到依家差唔多175蚊，上次220蚊買入又合乎龔成老師” 大跌市”的睇法嗎?
謝謝回覆!
龔成老師︰
騰訊（0700）本身已經好大好大隻，要再高速增長並不容易，雖然手遊的長遠發展仍會不錯。
但要帶動這股倍升，相信並不容易。所以，我地唔可以完全參考過往數據，要因應現有情況，作出合理調節。
當你運用過往的市盈率作估值時，要留意翻環境與企業的情況有無改變，當一間企業有較高增長時，市場會比佢一個較高的市盈率，而騰訊5-10年前，仍處於好高增長狀態，到了今天，是中高增長狀態，估值當然會有調整。
此股相信依然有唔錯增長力，但唔會去到以前咁高。而價算係合理區頂，如果你去到平，你預跌多3-4成，才算平宜﹐故現時未稱得上係明顯買入良機。
百度（9888）有質素，有獨特性，長遠發展不差。
佢係全球最大的中文搜索引擎「百度」的營運商，係內地用家搜尋資訊主要對口，用戶規模突破10億，百度App日活潑用戶超過2億，多個指標都處中國第一。
百度在規模和質素上，一定係有。
但我地唔好單純用比較現價和上次高位距離，因為早前科網股被熱炒，不少相關股票，都因而被大幅推高。
我地應用翻企業本身價值，去衡量佢現時價格水平，是否合理。
佢雖然已跌到$18X，但唔算係平，只是合理區頂至略貴水平。但長線有增長力，若無貨，現價小注投資係可以。
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Q21693：
龔成老師，一直睇開你嘅理財資訊，本人34歲，持有現金50萬左右，偏向增長組合。因為最近股市比較波動，所以想問吓老師意見。現持有以下股票：
1810 200×23
6618 350×130
700 600×100
883 6000×9.3
1928 1200×32.9
請問咁嘅組合係唔係有啲雜亂無章？想再增持1810同700，亦想加入823、981同2382，但未知合理價位同時好似業務有重疊。多謝老師嘅時間
龔成老師︰
你組合唔算好亂，整體上都有質素，係合你長線持有。
中國海洋石油（0883），質素都算有，但不是最高質類別，佢對油價較為敏感，所以，如果長遠油價向上，佢都會增值的。
雖然佢都有一定的規模及質素，但卻不是最高質素的企業，這是由於佢地的產品自主力較弱。
石油是商品，當中沒有差異性，佢地要將石油賣出，只能跟國際油價，這令佢地處於被動狀態，沒有價格自主的能力，這令佢地的獨特性有限。
這類商品企業，都可投資，但就要明白不是最高質的企業，不宜持有太多。建議你沽少少，換至其他優質股。
中芯國際（0981）、舜宇光學科技（2382）、騰訊（0700）現價算係合理區頂部，小米(1810)則是合理區頂至略貴，領展(0823)算合理區中上部。
這些股票，若你無貨，而價可以首注。但有貨者，建議再等佢有明顯回調，才出手。
小米(1810)、舜宇光學科技（2382）和中芯國際（0981），行業性質上有重疊，加埋不要高於組合3成。
另外，你持股和目標股票，不少都係潛力股，佢雖然有增長潛力，同時風險都較高，不宜持有過多。
以你34歲計，潛力股可佔約5成，餘下應用以下平穏增長股。若你投資經驗較淺，潛力股比重，要再調至3成以下。到你學到一定投資知識，才慢慢調高。
未來時間，你就要加大翻平穏增長股部份，令組合更平衡。
現時大市在合理區，你50萬現金，可以用多10-20萬，以分注形式入市。餘下現金，我地就等大跌市機會，才出手掃平貨。
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Q21694：
龔成老師你好，我最近經常睇你fb專頁同書本，裡面學到唔少，宜家想付諸實行！
我宜家22.5歲，工作左兩年半，現時人工26k，每年大概會加1.5k，開支方面: 每月家用10k, 儲蓄保險每月供款2.5k （為期五年，已供了兩年）,
還有每月日常消費大概3k，剩下用作儲蓄/投資，我目標係二十五歲時有一個穩建成長及帶來現金流的投資組合，
而帶來嘅現金流則可用作再投資、儲蓄或支付日常開支, 例如每月交通費。
我本身對股票幾有興趣，炒左股一年半，雖然會自己研究下圖表、聽下財經節目，但係暫時都係輸錢，加上工作關係唔可以經常睇實個市，而且有時心理壓力都大，
因為有時啲股票好波動，可能幾日已經輸一兩成，所以我想改變下我現有嘅投資方法，以下係我嘅方案：
1. 自行睇位分注吸納科技ETF 3067, 剛在16.5入了第一注，每跌10%加注
2. 月供股票，每月供款金額約$10000
從以下每個板塊挑選一至兩隻月供，每隻供款金額約$1000-2000
- 穩定增長+收息為主 （第二個水桶）
消費板塊：1044 上月已開始供, 想加914可以嗎？
內房板塊 ： 813 or 2007 （二選一）
金融板塊：需要包含嗎？如需要，心儀2628 or 659
- 高增長 （第一個水桶）
生物醫藥板塊 ：1833 + (醫藥ETF?)
可再生能源、環保板塊: 未有特別心水（916？6865？ 586？可以嗎？）
物管板塊: 823 or 3319 or 1821 (三選一至二）
科技板塊：981，1810，2382，9988，9618 （五選二至三）
每隻股嘅供款金額應該會一樣（e.g大概每隻$1000）但係有些板塊會供多於一隻（例如科技、消費、醫療，因為我較睇好這些板塊或者裡頭潛力股較多）
所以7個板塊投資嘅金額唔會係平均14%（100÷7），反而有啲佔比會重啲，有啲則輕啲
想問這個投資方案可以嗎？
還有我現持有以下股票，打算將部分分批賣掉，套現出來的現金打算儲下來留在跌市時分注吸納或用在月供
6186 2000股 買入價 24
2318 1000股 買入價 50
6865 1000股 買入價 34.5
285 500股 買入價 43.85
7226 1000股 買入價 9.96
189 2000股 買入價 7.5
6601 1500股 買入價 9.2
6049 200股 買入價 69
6110 1000股 買入價 12.6
2333 500股 買入價 23
3319 250股 買入價 35.2
9888 50股 買入價210
想請教下你，謝謝
龔成老師︰
你過去的投資方法和理念，都唔係咁正確。
我地投資股票，其實等同投資一間企業。希望透過其自然增長，以達至財富增值的目的。
所以，我地投資一定係長線，而唔係短期炒賣，去賺差價。因此，我地唔會係用睇圖表，這類技術分析方法，更加唔需要成日睇住個市。
另外，當我地進行人生財富累積時，會運用「先增值，後現金流」方法。年輕人應著重於增值類資產，而較年長的，就應著重保守類別。因年輕人財富系統未成形，同時負擔較少，可以承受較高風險，所以應以增長為先。
例如初期投資較有潛力股票，令財富增值較快，到一定金額後，可轉較平穩增值的股票。最後有相當財富時，才換成收息股去為自已創造穏定現金流。
以你現時22.5歲去計，是財富增值的黃金時期。
你重點唔係要現金流去再投資，而係直接集中係一些較有增長力股票，去累積一筆財富。
"保險"只係理財中防守部份，買足夠保障就可以，增值可以留比優質資產(如優質股、物業等)去做。買太多，只會拖慢你財富增長力。
現時，你自行睇位分注吸納安碩恒生科技(3067) ，這方法可以。
月供策略上，你可以投資「平穏增長股」和「潛力股」。現時大市只在合理水平，除了月供外，每月都要留有一定資金，等大跌市才掃貨。
選股上，你上述板塊都可以。但內房負債較較高，不宜持有太多。而且一些不確定性較高的股票，都唔建議用來月供。
以下是一些較有質素的月供組合，你可以從中參考。
你可以投資在平穏增長股︰盈富(2800)、金沙（1928）、恆基（0012）、平安(2318)、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣(0003)、長建(1038)、粵海(0270)、領展(0823)。
潛力股可選安碩恒生科技(3067)、比亞迪(1211)、阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、中生製藥（1177）、福壽園(1448)、ＧＸ中國電車基金（2845）。但佢地波動性和風險會較高，你要自己平衡。
如果你現時無太多投資經驗，潛力股這類風險較高的股票，你就不要持有過多，最多維持2-3成好了，甚至先集中係平穏增長股類。
若你有一定投資經驗﹐潛力股比重可以相應調高，佔組合約3-5成，視乎你投資經驗多寡和了解這些股票程度而定。
至於持股方面，如果有質素，我建議你長線持有。若你想留一些資金，捕捉大跌市機會，可以新資金來做。
怛留意，ＸＬ二南方恒科（7226）產品之投資目標為追踪恒生科技指數每日表現兩倍（２ｘ）的投資業績。
雖然我長遠認為，恆生科技指數正面，但中短期可以較波動，由於這基金有槓杆，就會令價格更加波動，其實有風險。
我會較建議投資無槓杆的恆生科指ETF（3067），始終較好。
東岳集團（0189）、滔搏（6110）質素中等，唔建議持有太多。
朝雲集團(6601)不確定較高，不宜持有太多。若現時只佔你組合一小部份，可以持有。
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Q21695：
老師，我這次的置業目標，計畫的使用的方法會較為特別，我想和你分享一下。
我即將39歲，月入＄29000, 已婚，有1小孩（即將6歲）。
我有1個物業（屯門兆康苑，已補地價），管理費＄700, 做按揭時是自住的，現時已出租（月租＄10500），按揭利率為H+1.23%, 2019年轉按了，轉按時銀行估價540萬，我借了6成，供款期為30年。此物業我在2010年買入，當時樓價115萬，做7成H按揭，一直收租至2015年結婚後自住。
我太太即將36歲，月入＄36000, 2019年購入屯門新樓御半山自住，樓價666萬，做6成按揭，按揭利率為H+1.23%, 30年供款，管理費＄1900.
現在我打算購置第3個物業作投資（名義上是我外父自住用途）。
我外父和外母現聯名持有1個私樓物業（深井碧堤半島）作自住（已完成供款），並持有1個該屋苑的私家車位（已完成供款）。
他們本身是舊制已退休的公務員，有長俸，外父（即將61歲）的長俸較多，有＄30000, 我跟他們談過我的想法，但要他們將現聯名持有的物業改為獨名持有（外母持有），然後當我看中物業時，我外父便可用首置名義（投資）入市
若他能通過壓測的話便可做到9成按揭（樓價800萬或以下），30年供款，供樓戶口要用他名下的，直至按揭總額還款至低於6成方可改為我名義的戶口供樓，當然，所有相關費用，包括供樓會由我承擔。又假設我外父的長俸過不到壓測，也可加我做擔保人，但便只能做8成揭揭。
這樣，我便能合法地做到我想做的。這個物業會由我打理一切，雖然名義上不是我的，但我太太是獨女，就算當我外父、外母百年歸老後，物業仍會被視為遺產留給我太太。
這第3個的物業（嘉輝花園）我會出租，實行以租養樓。
龔sir, 對於我的計畫，不知你會有何評價。
而我和我太太預計會60歲退休
龔成老師：
方向不是不可，但有幾點要講翻。
第一，你地（我以整個大家庭作單位），將會持有4個物業（連同你外父外母聯名那物業的計），在整個財富配置中，其實出現了集中風險。因為我地投資，其中「平衡」都是好重要的，加上香港物業增長力最高的年代過往，我預期往後10年、20年，將會是平穩增長年代。
因此，如果從財富配置的角度，投資其他項目的回報，以及對整體財富的平衡度，將會是最好的。
第二，當涉及的人物愈多，就愈容易出現問題，始終大家都會有不同意見，每個人都是獨立個體，因此，如果日後有甚麼問題出現，會對你地的關係有所影響。
第三，壓力測試，我都唔能夠講得好清楚，佢是否能過關，你最好問清楚先好進行。
第四，買樓有一個好關鍵因素，就是「供得起」原則，如果樓市及租金下跌，你地的防守力如何，如果有一段時期租不出，你地的資金是否頂得住？
至於大方向，其實可以，但你地要明白上述的風險，大家都有共識後，先可以進行。
至於嘉輝花園，可以的，有質素。
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Q21696：
老師。其實968呢隻股似唔似資源股，價格比市場影響。因為記得上堂老師不太建議投資呢啲股。
龔成老師：
有少少影響，因此在價格自主能力方面，未能去到好強。不過，我地要睇翻佢本身有無技術，如果擁有技術的話，其實佢能否以較低成本生產到產品。
同時，能生產到較高質的產品，這就會產生了產品價格的差異性，反映企業有質素。就能跳出課堂所課，無法加價的問題。
因此，你在分析時，要小心分析佢的技術，是否行得較前，以及往後的技術發展如何，這是決定企業有無質素的關鍵位。
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Q21697：
老師，多謝你回覆。其實我由細接觸好多活動都揾唔到自己真正興趣，直到大學期間睇左富爸爸本書改寫左我人生同觀念，就瘋狂睇其他理財投資書，開始決定長遠目標和寫成功日記，我可以樂此不疲連續睇書，就諗呢個係未我興趣但又害怕(當時中係由窮人思維變緊富人思維中)。
直到網上遇到你，你完完全全教我地點樣實行，開始接觸股票，睇你著作，呢個時侯我已經好肯定咁揾到自己興趣(想成為專業投資家)同人生價值，生活習慣，思維幾年內睇到自己變化好大，亦同身邊人分享理財重要性同推薦你網站。
見到佢地有改變 自己好滿足同開心。我想激動分享既係你地好偉大！啟蒙左我，來來回回咁多年我終於揾到自己目標，好開心！
我亦知自己揾唔到全職一時既低落，調整心態，唔會花時間諗(曬時間)，自己能力范圍亦會幫助其他人，相信你同其他作家都希望會見到呢個乘的效應！好啦！
知道阿SIR貴人時忙，我知我多野講，但太激動所以想同你分享，感謝你同其他作家，感恩遇到你地！
龔成老師：
其實你自己都好明白方向，只是一些短期問題。
你知唔知，決定一個人是否成功，不是睇佢順境，是睇佢逆境，如果一個人要對逆境，都能夠保持正確方向行，做出一些對自己長遠利好的決定，這類人成功，只是遲早的問題。
加油啦！
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Q21698：
呀sir 我現家重整左股票組合
9988@242 2手
285@47 3手
1810@26 5手
1211@178 1手
我草緊錢準備跌市加倉，但如果到時資金有限，我加倉次序應該點排好，比亞迪其實好想加先，因為得一手，唔該晒呀sir幫我解答
龔成老師：
你所持有的，都是有質素的股票，可以長線投資，無問題，最緊要唔好太著重短期股價上落。
另外，你出現了集中風險情況，同一系的公司，不能太多。
同埋，你整個組合都是潛力股，你應該加入平穩增長股，去平衡整個組合。
所以，你加倉時，應該加入其他。如果想加入上述的股，要跌更明顯下跌才出手。
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Q21699：
你好龔SIR，小弟剛睇完《股票勝經》，而家睇緊《50優質潛力股》，暫時只買了幾隻你比較常推薦的潛力股(2800, 0823, 0012, 1928, 3319, 3918)每隻目前都係入唔1-2手
部份都有輕微升幅，部份好似因為之前美國提及是否加息而出現跌市，所以有下跌，想請教一下點解只係討論美國加息與否，都會對股市咁大影響，小弟只了解過對樓宇按揭利息有影響，如果美國真係加息，是否會做成大跌市？
另外想問一隻股票，虎都(2399)早前見阿里巴巴同虎都旗下公司合作，這隻股票是否有潛力？但見最近股價一直大跌，這股值得投資嗎？
希望龔SIR可以提供意見，謝謝
龔成老師：
你上述持有的股票，都有質素的。
可能你會見到股價之前升，之後跌翻，但其實唔需要太過理會。
至於投資市場，一向是以一個「預期」的模式運作，即是說，不是發生了才反映，而是預期之後點發生。
美國加息，理論上會對樓價有影響，會下跌，因為供樓的成本增加左，但要睇到時加多少，如果加幅不大，根本無乜特別影響。
加上香港樓的供應不足，需求大，因此樓價下跌根本有限。
至於虎都（2399），擔心佢炒作多過實際，唔好比一D表面因素影響，要睇企業的實際發展。暫時唔太建議投資，風險高。
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Q21700：
龔sir, 你好，想請教一下我有2百萬想放入股市買入一些收息股來做被動收入，請問有什麼股票現在可買入/介紹？
而我會分開十期，每月買入二十萬元股票，這個方法好嗎，還是分開五期，每期四十萬較好？
我現年46歲，打銀行工，有供緊樓。想將這些被動收入補償供樓利息的支出和增值。
下列是而家月供股票
$2000 - 66 （平均價 42.77）
$4000 - 2800 （平均價 26.12）
$2000 - 1928 （平均價 32.59）
我仲想問吓，呢$2,000,000嘅投資應該買入幾多隻股票呢，五隻會唔會太多？我大概希望有 5% - 7% 嘅收入。謝謝
龔成老師：
你46歲，可投資平穩增長股，加收息股，你不用100%投資收息股，因為你這年齡仍有財富增長力。
我會建議你分10期，每次20萬，分12-18個月進行，慢慢分注投資，能將買入價平均，你可以投資5-10隻股票。
你可以建立一個收息股的組合，目標是5%、6%的股息率的收息股，例如港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、恆生（0011）、置富（0778）、陽光（0435）、高息基金（3110）都可以。
如果你能承受到風險，有些更有超過8%、10%的高息股，但股價就略有風險，要自己衡量，佐丹奴國際（0709）、中石化（0386）、互太紡織（1382）等（記住，股價略波動，只能小注）。
現時月供的，可以保持，長期進行就得。
要留意，你不能用盡所有現金，要同時留有部分資金，等機會投資。
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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。
另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。
由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。
老謝租屋兆基 在 [心得] 與租賃管理公司簽約要小心！ - 看板rent-exp 的推薦與評價
看板上最近有好幾篇該代管公司有關的文章，本文提供這次跟某代租代管公
司交手的經驗，目的在提醒大家跟代租代管公司租屋時務必要注意的要點，
以免再有人權益受損。
事實經過
一、簽約
小弟跟女友去年九月初在數字網站上找到這間台大附近的獨立套房，那是一
間四層樓老公寓的二樓，二、三樓同屬一個房東，總共有十二間套房。
起初帶看房屋的是一個A先生（網站上寫是「屋主」），他聲稱他們是一群
人合夥買屋來出租，物件很多所以會輪流管理。我們表示要租之後，他要求
我們先付10000的訂金，幾天後簽約時又付了兩個月的押金，都是現金付；
簽約時我們才被告知要再繳800元的管理費和預繳電費，跟網站上寫得都不
一樣。
押金收據如下：
簽約時，A先生在契約上的「出租人」欄寫下的姓名是「B女士」、房租匯款
帳戶的戶名也是B的名字，A表示那是他們的合夥人之一。如圖所示，契約上
只有我的簽名，A只在出租人的聯絡人欄寫了他的姓氏、留下一支手機號
碼，身分證號、地址等其他個人資料一概沒有，但因為我急著入住也不疑有
他就簽了，殊不知這個約他媽的賣身契一樣，條目非常複雜，每一條都針對
房客。
入住後不久，「房東」換成仍然自稱合夥人的C先生（仍使用同一支手機）
負責修繕、抄電表等工作。
契約長這樣：
二、施工噪音
今年一月中，四樓鄰居突然開始室內裝修工程（施工當天才在公寓一樓貼佈
告，那天是被電鑽的聲音嚇醒的），施工屋主也不留任何聯絡方式。工
人每天早上八點準時開始鑽牆、敲打，一開始那幾週真的整棟房子都在震
動、甚至正常音量講話都聽不請楚，而且公告工程要持續到暑假。
我們只能跟自稱「房東」的管理人C反映，但其回應僅止於施工時段一切合
法，除非噪音超標不然無法開罰。我打過很多次1999和110，但聲請環保局
現場稽查一定要在三小時前，電鑽聲是間歇性的，根本無法預測什麼時候會
吵，若稽查時剛好沒聲音，稽查員就會走人，所以檢舉幾乎無效。
後來，有某位我們不認識的房客在施工的佈告上寫了「死全家」等字眼，當
晚四樓屋主就帶著警察來蒐證，之後又貼了一張布告說要提告恐嚇，要寫字的人
出面自首。我們嘗試跟管理人告知這件事，但他死都不接電話。
過完年後，我萌生了搬家的念頭。沒道理我付這麼貴的房租卻有三分之一的
時間無法使用房子吧？
這時我才細看契約和爬文，開始懷疑可能遇到二房東或者代管公司。
三、租賃管理公司
為了證實二房東或者代管公司的假說，我用房東留的那隻手機去google，逐
漸追到一間滿有名的租賃管理公司。公司網站上不斷強調房東在現行法律上
的弱勢；主打他們的服務就是房東從頭到尾不用出面、只要等著收租。
而且，我還在該公司粉絲頁的照片找到了這幾任的管理人，由此我才發現他
們自稱合夥人根本是唬爛的，真正的房東應該是契約上的「出租人」B女士。
為了確認，我致電現任管理人C，跟他說我對契約有疑問，想要找房東本人
談，並且要求他出示B女士的委託證明，C不回答問題、且馬上換了一個管理
人D打來跟我談，我一樣跟他要委託書，他聲稱那是內部資料不會提供。我
心裡OS：既然無法確認你們的身份，那我何必繳房租給你？我怎麼確定
你不是詐騙集團？
之所以不先跟管理人表示要終止合約的原因是，按照民法，終止契約的意思
表示必須對出租人為之，這些人在法律或原契約都跟我的租賃無關。為了意
思表示，我擬了兩封存證信函，一封給四樓施工屋主，請求延後施工時間、
一封給房東B女士表示要終止合約。然而，存證信函必須經郵局雙掛號、對
方簽收才具備「送達」之效力，但房東真實身份、地址我都不知道，存證信
函也無處可寄。這意味著房客甚至無法開始法律程序，公司讓你連要吉誰都
找不到；亦即房客在一開始就處於被動。
另外，按照原契約，房客「不得以任何理由中途退租」，若中途退租則不只
押金被扣、還可能再被追討違約金，代管公司絕對有一套SOP處理中退的房
客，讓你拿不回押金。因此，我決定ㄧ定要繞過他們，直接找屋主。
四、與屋主交涉
我用契約正本到地政事務所以利害關係人身份調出第三類土地登記謄本，確
認B女士是房屋的唯一所有人，沒有共同持有的問題，並且謄本上也有B女士
購屋時登記的住址，我們直接到那個地址按電鈴表明是房客，有些問題想要
商量。
房東本人是個和善的中年婦女，我們決定直接攤牌，說因為噪音想要終止租
約、拿回押金。交涉的過程我們把姿態擺得很低，兩個大四的窮學生好不容
易敖到快畢業不能好好躲在房間裡不出門嗎QQ、錢也是爸媽辛苦賺的我們只
想拿回這兩萬一然後搬家而已啊。
房東本來推說不確定有無權限決定，因為已經委託給管理公司了、押金也在
公司手上，但他會去跟公司幫我們反應看能不能少扣點押金或是施工期間房
租打折；最重要的是，他說如果是他自己租給我們的話他會同意退押金。
跟房東談完之後兩個小時不到，管理人D就打來了說「聽說你去找我們大股
東啊？」然後要我們盡快搬家、押金會退還，約定三天後點交房子。電話
中我又問了他一次「所以你們到底是不是代管公司啊？」他還堅持自己是合
夥人，這時也沒有必要在戳破他了，既然確定房東跟公司有合法的委任
關係，那就該好好跟公司對決了。
五、點交當日
我的目的只是要拿回兩萬一的押金而已，聽到對方說會退之後，本來以為這
件事已經到此為止了，但該公司點交那天證明文件填得不清不楚，差點就功
虧一簣。
點交證明：
管理人D確認設備無損之後拿出這張表，勾下「中途退租」、在底下備註欄
只寫上「因樓上住戶施工房客反應無法居住」，然後叫我簽名。當下我就發
現這傢伙就是要來陰我的，我如果同意他這樣寫，就會按照合約「中途退
租」來處理，一毛錢都要不到！
我表示這張文件你不填清楚我不可能簽，你們那麼大一個公司卻耍這種小手
段；Ｄ才很不情願的改勾「協調退租」，並在下面加註「退還兩個月履約
金、結算水電、租金天數」，水表電表都清清楚楚、多住天數要多少租金也
都可以算，但他完全拒絕現場結算，說要回去讓會計算。（你不是
自稱合夥人嗎，怎麼會沒有權限決定還多少錢？若你沒權限的話，憑什麼是
你來跟我點交？）
Ｄ還放話說如果沒匯錢或你覺得金額不對儘管來吉，最後我們放棄跟他僵
持，想說既然都有錄音、文件上也寫了會退錢，就還了鑰匙簽了名，對方說
按照合約，當月10日前退租者，於25日退還押金。我們也只能等到25號。
3/28，就在我存證信函都已經寫好、差點就去法院聲請支付命令的時候，對
方居然匯錢了。
建議和結論
整件事從寒假一直弄到開學後一個多月才解決，期間只能說是心力交瘁。整
個交涉過程中我們問了一個律師、剛考上律師正在服替代yee的同學、
崔媽媽基金會的法律諮詢、好幾個法律系畢業或在學的朋友才搞定。畢竟得
到很多人的幫忙，希望我們的經驗能有一點公共性，讓其他人遇到類似事件
時可以有個參考。以下列出一些跟代租代管公司簽約要注意的事項：
ㄧ、簽約前
如何判斷對方是代管公司？
1.他們可能會自稱屋主或者屋主的「合夥人」
2.契約通常是很複雜的定型化契約，上面只有承租人需要簽名，房客亦不會
獲得出租人或屋主的任何聯絡資訊。
3.他們可能會收高額的訂金，讓你無法反悔不簽約。另外，押金他會要你現
金支付，這筆錢會在一直公司手上，不會交給房東
4.每個月可能要繳有一筆不便宜的「管理費」（而且也沒來掃公共區域倒垃圾等），
真房東並不知道公司有多收這筆錢。
因此，支付任何款項之前，絕對要看過契約，不要把自己賣了都不知道；也
務必確認對方身份及住址，身分證、所有權狀或稅單、委託證明三個都要看
到，若對方拒絕出示那基本上就有問題，發生爭議時會非常非常麻煩。
二、簽約後
1.租約期間任何自然損壞、鄰損、權益侵害都務必要蒐證，人證物證都可以
（本案中還有其他房客因為不堪噪音，在一樓公告上寫了恐嚇的文字，被施
工屋主提告恐嚇）。
2.代管公司是有意的讓你找不到真正的房東，但如果發生類似能要解約的情
事，一定要找到契約上的出租人/甲方，除非跟你簽約的人可以證明自己是
甲方合法的代理人，否則你根本無法開始法律程序。
3.噪音問題有最高法院92年台上字第164號判決可以參考：「於他人居住區
域發出超越一般人社會生活所能容忍之噪音，應屬不法侵害他人居住安寧之
人格利益，如其情節重大，被害人非不得依民法第一百九十五條第一項規定
請求賠償相當之金額。」
在我們的案例中，就算要走上訴訟，我們手邊已經蒐證了噪音、並參考民法
424條的相關判決（參見新北地院民事97小上73號判決）：因為非房屋本身
的瑕疵，危及承租人健康時，承租人也能要求中止。其次，我們也知道房東
本人住處、跟房東交涉的過程、質疑管理人身份的談話、點交過程都有錄
音。
三、退租時
1.代管公司不可能用現金退還押金，從契約來看，從解約到退款都會隔ㄧ段
時間，這是為了讓他找到下一個房客，把下任房客的押金拿來退你，房東才
不會有掏錢出來的感覺。
2.為了確保對方匯款，房客應該盡量要求文件寫明：退還款項、金額、退還
日期、點交人姓名/身分證字號/住址、空白格子要劃掉。
3.點交時房屋現況要拍照存證，以免他以設備損壞為由扣錢。
結論
租賃管理公司近幾年似乎越來越多，他們的業務包辦了從裝潢、找房客、管
理、涉訟事件處理的所有流程，房東從頭到尾都不用出面，這跟過去大多數
自租的狀況都不同，因此可能有人不諳他們的手法而吃虧，這裡提供一點經
驗，希望大家找屋時要多加注意。
大guy4醬，感謝大家耐心讀完，有問題請直接在推文發問，
寫得有點冗長又零碎，すみません。
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