210622工商 如何讓銀行看得起你？買房新手必看6大重點
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買房除了自身的喜好及挑房哲學，買房之前如何培養財力證明以爭取優惠房貸更是重要！尤其我買的是限制更嚴格、權狀未達15坪的套房，讓我來分享與銀行交手的過程中，究竟有哪些眉角是要特別注意呢？
堅守預算上限
雖說買房是一個妥協的過程，但有些底線不能退讓。以條件設定來說，過去我（房仲）都以「符合客戶需求」找房，預算其次，畢竟出錢的不是我，何況買家通常對房仲也會有所保留，所以剛開始我總會介紹價格超出一點或接近上限的房子。
如今換成我是買家，反而以「預算」為最優先前提。一朝被蛇咬，十年怕草繩，投資是該有壓力，但不該壓得讓人喘不過氣，我曾經高估自己的賺錢能力，買了高額儲蓄險，帶來長達6年的自虐式生活，但我不願再為了置產而影響生活品質。因此我堅持預算不調升，改放寬其他條件後繼續找房，畢竟銀行最後給我「搞什麼花招」我不會預先知道，唯有保守評估才能守住安穩的心。
談到房貸，主要分4大項目：還款年限／年期、貸款成數、房貸利率、只繳利息不繳本金的寬限期／寬緩期。以我從業10年的心得，影響這4個項目的因素，屋況其次，購買人本身才是重中之重！
如何讓銀行看得起你？
還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款99％」的新聞嗎？那時因為還沒有「豪宅限貸令」（台北市總價超過7000萬元以上房貸上限6成），所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣最高貸款至85成，而頂新魏家的財力已經大到銀行不怕它倒，又渴望賺取客戶的利息，兩情相悅最終取得超優惠貸款成數。
我想表達的是，房子條件再爛或是總價超高，導致銀行不願意放款太多時，如果購買人的財力證明夠雄厚，通常貸款仍不是問題。然而，每個人的工作性質不同，培養財力證明的方法自然也不一樣。
以我為例：我待的公司規模並不大，又是零底薪的業務型態，像我們這種人在買房時，銀行給的條件通常不太好，所以我努力在其他財力上培養證明。除了買房自備款的活存加定存共上百萬元，長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢；還有2張在2018年已繳清的6年期高額美元儲蓄險保單，且不解約亦不申請保單質借；以及每月的信用卡帳單都繳清不拖欠，也沒使用過最低應繳金額，維持零負債及良好的信用評比。
我發現，現代銀行普遍已與時俱進，知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」，所以在申請貸款時，有的專員甚至不要求看存摺，而是請我簽名授權，讓銀行直接向國稅局調閱我近2年的年度綜合所得稅申報紀錄。
像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講，縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明，他們也會因為我的職業是業務員而不採信。講更直白點，對於收入不穩定的職業，如果希望爭取好的貸款優惠，財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「2年前」就開始培養！
還款年限
目前市面上主要有20年期及30年期兩種，有的銀行為了搶客甚至推出40年期專案，而還款年期的長短，攸關屋齡與購買人的年紀。
以人來說（通則非一定）：銀行會以法定退休年齡為依據（也就是65歲），假設購買人年紀低於25歲，那麼65−25＝40，也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲，那麼買房還款年限最長就是20年了。
以房來說（通則非一定）：銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據判斷房子的壽命。加強磚造為約35～40年，RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼骨）的耐用年限為約50～65年。算法跟人的退休年齡一樣，簡言之，屋齡越新，貸款年限越長。
以我為例：我買的是SC結構，屋齡約10年的房子（代表建物壽命還有至少40年），雖然我已37歲（距離法定退休年紀尚餘28年），但由於我具備「首購」身分，所以銀行經綜合考量之下仍願意給我30年期。
要注意的是，雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕，但銀行賺的利息也就越多。所以我的策略是，30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力，但不代表真的要繳滿30年，只要有賺到較多的獎金或意外之財就早點繳清。因為時間可以換取金錢，但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。
貸款成數
一開始，我找的是中國信託，才知道原來它們不承作套房，縱然我是VIP客戶，最高也只能貸6成，後來換國泰世華，沒想到它們最高能貸85成，這樣一來一回就差了25％，也就是將近250萬元的自備款！
不過每家銀行的政策都不同，且每年都在變動，今年國泰世華銀行承辦小套房最優惠，並不代表明年也是喔！
房貸利率
每家銀行略不同，甚至同一家銀行會出現2種方案。像我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一，核貸下來後竟端出2種方案讓我選擇。
方案1：貸款7成，利率1.48％，無寬限期。
方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，但要加收1筆48600元的房貸型壽險。
起初，兆豐為了引誘我找它們申貸，只講方案2卻絕口不提「房貸型壽險」，直到核貸下來後才說因為我買的是套房，加上我本身是零底薪的業務等因素，因此必須加保才可以啟動方案2。原本我被唬住了，後來問朋友才知道，這筆費用其實在一開始申貸時就該讓客戶知道，當然也有可能是我誤會兆豐了，所以我要苦口婆心勸讀者，不管如何，買房一定至少要找2家銀行，貨比三家不吃虧。
寬限期
還沒有買房經驗的人，或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金，但這樣代表你並沒有完全搞懂。
以20年期搭配2年寬限期來說，我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息，等2年過後再啟動20年的本利攤還，也就是2＋20＝總共22年。正解是，頭2年只繳利息，剩餘的18年本利攤還；換句話說，原本可用20年攤還的本金，卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點錢，先樂後苦的概念。
我要強調，這並無所謂對或錯，只是偏好使用寬限期的人與我觀念不同罷了。以我朋友為例：他的房子價值1000萬元，月租金行情約2萬元，如果啟動寬限期，每月只需負擔約1萬元利息，只要寬限期一到，就轉貸（換銀行）並持續使用寬限期，就這樣無限循環，他可以永遠不繳本金，每月只付1萬元的利息，就能住在月租行情2萬元的房子裡，如果有閒錢，還可以去享樂或投資。從這個角度看，買房似乎比租房划算，差別只在能否湊出自備款而已。
最後我選哪種方案？
兆豐的方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，房貸型壽險48600元。
國泰世華：貸款85成，利率1.31％，無寬限期。
以上是銀行核貸下來的2個方案，最後我選擇了國泰世華，而我的想法是這樣的。
如果選兆豐，代表未來3年期間我可以光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息，每月還有1萬元零用錢可花用，同事也附和說：「3年很長，3年內會發生什麼事不知道，只繳利息，及時享樂，等3年後說不定房價漲了，到時再賣掉，獲利了結，豈不爽快！」聽起來似乎很有道理。
只是，寬限期並不符合我的價值觀。一來我的個性偏好「先苦後樂」；二來這是我人生的第1間房子，算是「起家厝」，我本來就打算長期持有；三是我把買房當存錢，所以沒有不繳本金的打算；四是小套房可以貸款85成，且不需購買房貸型壽險，某個角度也算證明自己的財力被銀行認可的里程碑。
還有1個觀念也很重要：只做自己擅長的投資。我的強項就是不動產，如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或其他，反而可能虧錢。寬限期會讓人留下更多的現金在身上，而閒錢越多則越想作怪，這是人性。既然這樣，不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧！
省出一棟房：24招易上手的存錢絕技(本文摘自陳泰源著《省出一棟房：24招易上手的存錢絕技》，台灣遊讀會股份有限公司提供)
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股票質借利息 在 [心得] 股票質借心得分享- 看板Stock 的推薦與評價
目前有用過的借貸方案
1. 股票質借-國泰銀行(1.9%) 250萬
2. 股票質借-元大證券(1.8%) 500~600萬
3. 原屋融資 aka 理財型房貸(1.32%) 400萬
4. 個人信貸(1.9%)80萬
自有資金約400萬，總"部位"約1350萬(非淨值)
分享股票質借的常見Q&A
Q1.如何辦理股票質借
A1.拿自己的庫存股詢問證券營業員，請他報股票質借的利率
一般部位大於等於500萬以上比較能談到優惠利率(2%以下)
類股盡量以大型權值股，最好是0050的成分股為佳
Q2.股票質借的借貸比例
A2.上市公司6成、上櫃公司5成。警示股、關廁所的不能質押
其他就看證券公司認定，元大證券不能押元大金、不能押合一
0050、0056、006208、00692等原型ETF都可以押
其他就要詢問自己的券商
Q3.質押股票的價格如何認定?
A3.以過去6個月的平均價格為準，如近期價格劇烈波動或大漲
只能以平均價格認定。
建議質押以穩定的大型權值股為佳，避免維持率上下波動
利率也會比較好談
Q4.質押規定的維持率?
A4.一般是140%以上，借過國泰銀行、元大證券都是140%
這部分要詢問自己的券商
Q5.質押借貸的時間可以多長?
A5.根據我的業務說法，金管會不希望民眾借貸投資
所以股票質借的合約期間限制在18個月內
通常券商會簽12個月，到期再展延6個月
BUT!!質借可以借新還舊，例如質押1000萬的0050
有600萬的借貸額度，先借300萬出來買股票
等18個月快到期時，再借300萬出來把之前的還掉
借貸期限就會以新借的300萬為準再加18個月
這部分有肉身測試過
Q6.股票質借的額度?
A6.自身經驗是基本可申請到500萬，再往上要附財力證明或是股票部位
財力逐漸提高也可以申請調高
類似申辦信用卡基本額度約10~15萬，再往上通常就要附財力證明或
交易量很大才可以。
Q7.質借出去的股票，配股配息有影響嗎?
A7.沒有影響，配股配息跟平常一樣，也都會給通知書並扣稅
Q8.質押的股票可以賣出嗎?
A8.可以。賣出得到的價金會強制還款，但可以再借出
Q9.股票質借需要定期還本息嗎?
A9.不用。可以只還息，不強制定期還本。
可以凹單凹到獲利出場再還款
Q10.可以質押零股嗎?
A10.肉身測試結果，國泰銀行可以質押零股
但元大證券只能以張為單位
這部分就要看各家券商了
Q11.升息、降息質押借貸的利率會跟著變動嗎?
A11.目前營業員的說法是不會。利率永遠維持不變
這部分我很存疑，也許升息一碼不會
但升息三碼還會不跟著調嗎? 我猜會等合約到期不再續約
要求依新利率重新簽約
這部分等2022下半年升息後肉身測試再回報
Q12.股票質借的注意事項?
A12.當持股辦理現金增、減資時，該檔個股的部位無法質借
但維持率不變
例如持有900萬的0050+100萬的東鋼
近期東鋼辦理減資，再暫停交易期間可以借貸的額度僅有
0050的900萬*60%=540萬(如果個人額度只有500萬，仍然只能借到500萬)
假如之前已借貸500萬，並以900萬的0050+100萬的東鋼質押
維持率仍為(900+100)/500=200%
不因為暫停交易期間導致維持率驟降
以上均為個人經驗分享，如果大家有不同的經驗也歡迎推文分享
建議將股票質借當成資金水位調整的金庫
適度的使用可以加快財富累積
例如用1000萬的股票質押，得到600萬的"額度"
當有合適的買點或是標的時陸續買入200~300萬
當個股漲高要獲利了結時，賣出後直接還款
不用煩惱資金要在哪裡停泊
當有買車、裝潢等資金需求時，可以借貸出來使用
等年終、業績獎金、股息下來時再還款
不用強制賣股換現金
維持率建議保持在250%以上，至少可承受40%下跌風險
投資都有風險，任何工具都請自行評估後使用
信箱爆了，有問題歡迎推文詢問XD
祝大家投資順利
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希望能改進
基本可以利率直接看待
簽訂後的借貸跟還款可以靠APP處理
方便性不如一般的股票質借
後來換到其他分點，談到1.8%
簡單說，利率都是可以談的XDD
所以我最後選擇使用元大證券的質借體系
借貸就是雙面刃，賺賠都會放大
※ 編輯: aulau (150.116.183.91 臺灣), 04/03/2022 18:49:28
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