171123美商ERA不動產飛鷹計畫-Flying Eagle
【學員A】
過去守現場攔截到的買家，不知為何都不出價？明明就是對此物件有興趣？打電話過去，第一通買家說嫌貴，第二通告知降價後買家仍選擇觀望，第三通時，買家的口氣已經表現出興趣缺缺的樣子。不曉得是什麼原因，也不知道該怎麼辦？......↓
答：學員針對買家，從頭到尾只猛攻同一物件，買家的感受是，你這個業務員「只想成交這一間、只想說服我買下這一間」，會有一種「你沒有為我（買家）的需求來著想」的感覺，表現出來的服務態度就不對。
建議的做法是，你應該針對買家的需求，介紹別的類似物件B、C、D，這樣買家才會覺得你貨源多，而且你有針對客戶的需求找尋、介紹，而不是一直強迫推銷要客戶買單某一間。
【學員B】
最近從591找到一位屋主自售的物件，去電想簽委託，屋主不願意但表示口頭約可賣，B爭取跟屋主碰面，到了現場屋主仍不友善，B想辦法閒話家常，過程不聊簽委託的事，沒想到就聊了2個小時，屋主竟主動表達願意給委託了，雖然委託期只願意給1個月，但已經相當值得鼓勵。
而其中一段的對話，我印象深刻……↓
屋主：我看妳很菜喔！
B：「是阿，我入行沒幾個月，『但我喜歡你的房子，因此我會把您的房子當作是我自己的房子，所以我會努力推銷。』」
這幾句關鍵句，B雖是不自覺脫口而出，卻意外有用，如果我是屋主，我聽了也很舒服，建議學員們可以把這話術學起來。
結論：閒談力，可以突破客戶心防，而讚美搭配同理心包裝出來的話術，也相當令人著迷，這兩點，都是業務力很重要的一環。（感覺B頗有潛力）
【學員C】
因為剛考取證照，公司名片也還在印製中。分享打電話給客戶的過程，內容聽得很零散，聽不太不出來問題是什麼？無法給予意見，持續觀察。
【學員D】
分享租賃經驗，強調沒有種族歧視，但偏偏某外國人說話反覆的頻率就是比較高，導致後來房東不爽，D為了經營客戶，只好犧牲服務費不跟房東收。我呼應，因為我過去的經驗也是如此，過去我常常為了服務某一外國人的租賃事宜，產生不少糾紛，也自掏腰包賠錢過，只能當繳學費、累積經驗囉。
D後來學到的教訓是：如果擔心承租方說話不算話，尤其是外國人，建議簽租約時都強制要求附加保證人，有嚇阻作用。
【學員E】
某物件招租月租金3.5萬，租客口頭出價3萬元，談定之後，E回頭告訴租客，租客卻說：「我有說要租嗎？」學到教訓，就算只是租的，也一定要收斡旋。
我的經驗是，除了租客耍房仲之外，也有可能是一開始的溝通出問題，導致E誤解租客的意思，說不定租客是說「如果我非得要租這間的話，那我出價只會是3萬而已。」
實務上的情況是，通常租案因為去化速度快，尤其是月租金低於5萬元的物件，很多承租方反而會覺得「付斡旋金怪怪的？這麼小額的案子還要把錢給仲介？」希望能直接口頭出價、溝通承租條件，若要租，直接約碰面簽約即可。
因此，我給E的建議是：小額租案，如果承租方真的不想付斡旋金來談，是可以理解的，如果怕承租方反悔、玩假的，建議多次詢問、再三確認承租方的意願與承租條件，大致上就八九不離十了。
【我】
《案例1-屋主底價多少？》
某天晚上接到一通陌生來電，劈頭就說：「你網路po的某物件底價多少？」
我：「您房子都還沒看就直接問底價？您要不要先看過再說？」
客戶：「那個案子我很熟啦！不用看，你直接告訴我底價多少，我覺得價格ok就直接出價談。」
沒見過面的買家，打電話給你劈頭就針對某物件問你「底價多少？」這類的情形，偶爾會遇到。
這類的來電客，可能有哪幾種情形？
答：按照過去的經驗，最有可能發生的情況是「本身就是同行，不然就是已跟同行看過的買家，只是想蒐集資訊做參考準備付斡。」因此，請不要天真的以為這是從天上掉下來的禮物，因為你只是被利用的工具而已。
如果是專任約，直接回答沒在怕，但如果是一般約，你該怎麼答？
答：通常這樣的情況，你可以回答「屋主沒給底價，您想要用多少價格買，我一定盡全力幫你您買到，不知明天或後天要不要來談談？」如果遇到堅持不碰面的買家，請不要抱以任何期待。
《案例2-嗜血性要強》
某天接到屋主的來電委託，屋主說目前有租客，需要1個多月後房客退租時才能看屋、拍照，而在討論價格時，房仲發現屋主對於房價認知明顯低於社區行情超過一成以上。房仲當時沒想太多，基於此物件是大坪數卻無車位「應該不好賣」，加上有租客「暫時無法看屋」，於是鬆懈下來，跟屋主約定好1個多月後房客退租時，再約簽委託+拍照。
3個禮拜過去了，雙方再次聯繫，約定好下周二中午時段碰面，到了周一，房仲再次去電確認隔日碰面時間，沒想到屋主竟回：「真不好意思，我的房子剛剛已經簽約了，我也没想到那麽快就賣出去，謝謝你之前提供的資訊，如果有機會再找你合作！」
心得：從事房仲業，偶爾會遇到房價認知低於行情的屋主，這時，不戳破、不告訴屋主實情，是同業們彼此的默契，但，是否能成交，要比的就是誰有敏感度、積極度、嗜血性，如果鼻子夠靈，就會聞到錢的味道，要記得─天下武功無堅不摧，唯「快」不破。速度就是一切致勝的關鍵！記得，下次再遇到這樣的屋主，一定要及早運作。
《案例3-簽委託失敗集大成》
某位屋主要賣房子，因為不在我精耕範圍內，於是我pass給某位同事，沒想到，屋主打電話來跟我抱怨。
屋主說：
1.你的同事要來拍照，怎麼不事先說？我以為只是單純簽委託而已，我自住ㄟ，要拍照應該要提前講吧？我才能事先整理房子啊？而且我一個獨居女人，對方一個大男生，進到我臥室裡面拍照，我感覺很不安全。
2.帝寶旁邊的老舊公寓價格會一樣嗎？我這間是當地豪宅，實價登錄明明揭露我的成本是5x萬/坪，你的同事卻說這一帶行情是3x萬/坪，怎麼可以拿我的房子跟旁邊的老舊公寓相比擬呢？
3.服裝儀容不整，這就算了，每個人有每個人的風格。
4.但是抽菸口氣重，一般有抽菸的人，都不自覺身上、口氣有難聞的味道，你同事真的味道很重。
建議：
1.若要拍照，記得事先講，尤其是屋主自住的房子。
2.簽委託之前，麻煩做足功課，最起碼的功課是，房價查詢，不然專業度會大扣分。
3.不要衣衫不整，沒有西裝打領帶，至少整齊乾淨，若是當天休假便服+拖鞋，客戶臨時來電要看屋，也請事先讓客戶知道，你今天穿著有點隨意，平常不是這樣穿的。
4.建議有菸癮的同業，拜訪客戶前，身上噴一下芳香劑吧！嘴巴也可以噴口齒清新劑。
部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/11/171123era-flying-eagle.html
自售 車 要 簽約 嗎 在 [心得] 自售車輛心得分享- 看板CarShop - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
最近透過此板完成人生第一次的二手車自售
回饋一些心得給版友 希望可以提供給跟我一樣的自售菜鳥一些幫助
網誌好讀板：
https://dotblogs.com.tw/mystic_pieces/2017/12/01/221638
概要
所謂的自售，就是自行搞定交易行為。
監理站只負責把車輛擁有人由賣家改為買家，
並不會插手交易過程，頂多只會幫你確認稅款、罰單是否有繳清，
他也不會管你是贈與還是出售、有簽合約還是沒簽合約、
牌照稅燃料費買家部份負擔與否。
自售流程大概是：
上網公告 → 相約看車、試駕 → 簽約 →（eTag 退款）→ 過戶、交易
各步驟以下會有詳細的說明。
售價
一般來說，出售的價格有幾個項目要注意是否包含在內：
車輛售金、牌照稅、燃料稅、強制險、規費、停車費。
各個項目有無包含，沒有既定或約定成俗的標準，買賣雙方談定即可。
>> 車輛售金。沒什麼好說的。
>> 牌照稅。四月徵收當年度一月到十二月份的費用。1600 c.c.自用車是NT7120
>> 燃料費。七月徵收當年度一月到十二月份的費用。1600 c.c.自用汽油車是NT4800
（上面寫過，監理站只會管你過戶時該繳的稅是不是有繳清了，
並不會去在管新車主要不要幫忙負擔稅款，不會退費給舊車主再向新車主課徵）
>> 強制險。已繳的費用包含至幾月幾日，要看一下保險卡上的日期
並不是像稅款一樣都是到12月。這詳細的費用要參考被保險人的資訊
一般大概就是一年 NT2000 上下的額度
>> 規費。到監理站辦理過戶需要 NT200 元的手續費，
除此之外，若要更換新領牌照登記書車主聯，會有 NT15 元的手續費。
（因為車主聯上含有某任車主的姓名、身份證字號、電話、地址、...等個資，
更換後可直接改為新車主的資料，避免不必要的個資外洩）
>> 停車費。到監理站過戶說不定交車時要出收費停車場，這個費用要誰付？
我是沒遇到這個問題，但想到就列一下
詳細流程
1. 上網公告。我個人是透過 PTT CarShop板，以便過濾買家，避免不必要的麻煩。
相約看車、試駕。在約定看車、試駕之前，
最好對於車況、售價等資訊有一定程度的共識，
否則也只是浪費彼此的時間。看車試車我個人並不會先要求訂金或簽約，
據說有些二手車商是這樣搞的。試駕請自行注意安全，
畢竟要給陌生人載，總是抖抖的～
2. 簽約。這個步驟不是必要，但為了保障買賣雙方，強烈建議不可少。
我個人是直接使用行政院「中古汽車買賣定型化契約範本」，
填空並將不需要的部份加上刪節線，並沒有修改或刪除任何文字，
讓買賣雙方都能比較放心。有幾個要特別注意的點：
。「 二、本契約於中華民國____年___月___日經甲方(買受人)攜回審閱___日
（契約審閱期間不得少於二日）」，意指遞出合約兩天後才能過戶交易。
。「第二十條：(保固責任)」的部份，我將「□其他特約事項及約定理由：」打勾，
並在後頭註記「無保固責任，現況交車。」，就我的 Survey 結果來說，
一般自售車較少會提供所謂的保固；二手車商，比較常有保固。
如果買賣雙方車主過戶當天都會到，可以考慮當天由某方印出再簽名即可。
若雙方當天都是代理人出席，就比較麻煩，可能需要先約一天印出面交。
3. eTag 退款。這個項目我不確定是否要在過戶前進行，應該是不需要。
eTag 過戶不需要將貼紙撕掉，僅須將裡頭的餘額申請退款即可，
詳情可參考官網說明。在遠通電收官網竟然找不到線上退款的頁面，
後來是透過電話完成這項作業，會退到指定的帳戶中。
4. 過戶、交易。這就是相約監理站變更車輛擁有人並且現金交易啦。
當天依序主要有幾個步驟：
>> 強制險過戶。雙方要先相約至原車主的產險公司（一般監理站旁都會有）
將強制險過戶給新車主。而第三責任險的部份一般是會透過匯款的方式退費給原車主，
並不會直接轉給新車主。畢竟第三責任需求不見得相同，被保險人級距也不同，
投保費用也就不同，直接過戶意義不大。
>> 驗車。出廠十年以上的車，若不是最近一個月內才完成定檢，
必須到監理站進行免費臨時驗車（臨時驗車民間代驗廠無法提供服務，
一定得到監理站）。而臨時驗車不像代驗廠會有人幫你驗，
必須自己依照指示逐一檢驗（輪胎對準某個位置、放空檔、放煞車、踩緊煞車等），
有一點刺激，但可以一驗再驗。
檢驗過程我只給了行照登記，並沒有給什麼過戶申請書之類的東西。
PS. 並不是每個監理站都有提供汽車驗車服務，請先查詢一下。
>> 過戶、交易。至監理站登記，要攜帶的東西請見監理站官網。
記得帶印章，過戶申請書監理站會幫你印，不需要自己先準備；
新領牌照登記書車主聯代辦人也可申請補發，不用先簽什麼委託書之類的。
交易的部份就是給現金啦，請自行注意偽鈔等問題
（監理站沒有點鈔機可以借你點鈔 :p）。
以上，希望對各位有幫助。
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.161.23.138
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CarShop/M.1513094690.A.B64.html
※ 編輯: mysteriousGE (1.161.23.138), 12/13/2017 00:05:19
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