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▍房地合一及都市更新課稅精解
【作者】
林松樹│國富浩華聯合會計師事務所董事及執業會計師
陳嘉鈴│國富浩華聯合會計師事務所審計部副總經理
【內容簡介】
本書將現行取得或處分不動產交易問題，分成「個人買賣房地分離課稅—舊制個人」、「買賣房地持有及交易稅負」、「個人房地合一實價課稅新制與舊制比較差異」、「合建分售、合建分屋及自地自建地主」、「建設公司房地合一新、舊制」及「都市更新稅負解析」等六個單元，每一個單元再細分為若干主題，針對與每個主題有關的法令及實務見解進行實例解析，並檢附相關重要的行政函釋等，使讀者能系統性地學習每一個單元的理論與實務。作者並針對現行房地合一等申報書填寫、都市更新財務報表成果備查及投資抵減檢附實例供參考，讀者亦可透過目錄檢索相關需要了解的疑義，快速搜尋相關議題之實務方向，是一本專為房地合一及都市更新課稅設計的專業指引工具書。
☆作者以豐沛學養、多年實務經驗，用建築業的語言，寫出這本建築業要看的書！(中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會秘書長／于俊明)
☆本書為作者多年實務經驗與稅務理論的心法分享，對認識都更與房地合一稅深具參考價值！(國家住宅及都市更新中心董事長／花敬群)
☆本書初版問世就是我教學備課、不被學生問倒的寶典；再版增加都更課稅內容，是會計師與房地產專業人士必備的新秘笈。(臺灣大學特聘教授／林世銘)
☆本書完整收錄都市更新條例增修訂的稅賦、更新成果財務備查及財政部營業稅的函釋，協助參與者掌握法令動態與滾動式新增問題，並依解析內容研擬回應方案，提升個案長期推動的穩定性。(臺北市都市更新整合發展協會理事長／林育全)
☆作者用其幾十年的專業與實務經驗，再次出書跟社會大眾分享，實乃所有建設公司、地主、各方讀者的福報。(漢皇開發股份有限公司董事長／孫正乾)
☆本書提供都市更新與房地合一稅下，各項不同土地持有背景及參與都市更新之所有權人、實施者與相關權益人面對實務問題之解方，我強力推薦這本有關都市更新及房地合一稅制的好書，願有福份者共享之。(千瑞營造股份有限公司董事長／黃志桐)
☆這不但是一本建築相關從業人員必備的工具書，更是一般民眾保障自己房地產稅賦權利的精彩作品，本書以案例條理式的探討方式呈現，讓讀者得以分享作者多年豐富實務經驗的成果。(社團法人新北市都市更新學會理事長／辜永奇)
☆無論是建設公司於預售前的房地拆算比例，或現今危老重建地主土地與建商建物互易等專業稅務評估分析，作者均能提出清楚明瞭且令人安心的建議。本書集不動產各項稅務與實務於一冊，是專業且實務的工具書，真心值得推薦！(臺北市危老重建推動師協會理事長／駱璋玲)
☆長期鑽硏都更之專業都更會計師，鉅細靡遺地將都更涉及的所有稅務實務與問題分門別類完整的闡述，是一本相當專業實用的工具書，值得推薦。(國富浩華聯合會計師事務所所長／蘇炳章)
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自地自建 分享 在 #冰蹦拉icebonla Youtube 的最佳貼文
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自地自建 分享 在 幸福空間 Youtube 的精選貼文
找一塊親近自然的地，建造一幢夢想中的大房子，過著自己想要的生活，幾乎是每個人心中縈繞不去的夢想。對王仁甫與季芹來說也是如此，跟上自地自建風潮，花了6年時間打造出海景度假宅，克服購地、蓋屋許多問題，從裝修門外漢變成建材琅琅上口的內行人，兩人再度回憶自地自建過程，除了分享爆笑甘苦談，也為想蓋自己房子自力圓夢的人帶來寶貴經驗談。
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自地自建 分享 在 幸福空間 Youtube 的最佳解答
找一塊親近自然的地，建造一幢夢想中的大房子，過著自己想要的生活，幾乎是每個人心中縈繞不去的夢想。對王仁甫與季芹來說也是如此，跟上自地自建風潮，花了6年時間打造出海景度假宅，克服購地、蓋屋許多問題，從裝修門外漢變成建材琅琅上口的內行人，兩人再度回憶自地自建過程，除了分享爆笑甘苦談，也為想蓋自己房子自力圓夢的人帶來寶貴經驗談。
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自地自建 分享 在 自地自建全記錄 - Facebook 的推薦與評價
歡迎加入「自地自建全記錄」分享討論自建設計、居家築夢的相關話題。請勿張貼廣告，對外連結僅限愛美香。社團創立是為了完整紀錄從買地、蓋房、裝修、入住，整個過程 ... ... <看更多>
自地自建 分享 在 2022年屏東自地自建經驗分享從零開始 - Mobile01 的推薦與評價
要自地自建之前，需要了解的背景知識很多，先學習各方面的知識，多看前輩的文章，但是別人的需求與你的不同，口袋深度也不同，所以最後還是要自己下決定， ... ... <看更多>
自地自建 分享 在 看板home-sale - [心得] 電梯透天-自地自建分享 - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
地點：北部市區
建坪：170坪
單坪造價：10萬
結構：RC結構
水電：PVC配管、多迴路、回水系統、軟水系統
衛浴設備：TOTO
窗戶：鵝牌13公分氣密窗（8+5膠合玻璃）
電梯：12人客梯
建材：花崗岩、觀音石、冠軍磁磚
格局：6房 7衛浴 4廳 (每間臥室坪數約15坪)
12人電梯保養費：40000元/年
100m網路費：10908元/年（防盜、監視系統）
建地是民國100年時購入，很幸運的在自家公司旁地主想要賣地過來問我們要不要買，當
時地主開價超過這地段溢價50% 雖然這價格在附近是有成交的 但還是覺得過高，在議價
過程中還好地主人也很好談就各退一步取中間價，其實當時第一塊看的是同段路距離公司
100公尺的土地 面積大快一倍，找風水師來看又去土地公廟擲杯 土地公說緩緩不需急，
結果兩個月後隔壁地主就上門詢問土地了。
我自建無貸款，款項是分期基礎開挖完成、樓層地板完成給......每期是用樓層完成去分
，大概每層要花一至二個月，每期款項百萬支付給營造廠。
鵝牌13公分窗框的厚度...
裝潢
沒請設計師自己找木工做平釘、層板天花板層板，其餘沒什麼多餘的裝潢，崁燈選用三色
切換 蠻實用的 有時想開白燈 有時想開黃燈。
越檜實木門(門寬加大到100cm左右 合字)
臥室標準門寬規格90cm，建議加大到100cm，家具、人進出都順暢，門寬尺寸要對文公尺
紅字
南亞塑鋼門(門寬加大到90cm左右 合字)
系統櫃是營造廠老闆推薦的工班，師傅直接板材工廠拿貨價格很公道，找了四五家系統櫃
廠商都是同家工廠拿貨，同等級板材去對比價差快20萬...
地板石材 花崗岩藍珊瑚
外牆石材
當時拿著圖一（觀音石）照片給石材廠說要貼這種石材，廠商就給樣品參考 就拿樣品去
對比圖二圖三（花崗岩654）結果發現很像可是有差距，是不是有等級之分？一問才知道
是不同石材 最後選觀音石（訂製尺寸），每片石材尺寸加大裁切等一個多，結果烙賽...
...石材廠小老闆搞錯搞到654 整批載回去變成庫存...讓我在等一個月
654價格比觀音石貴，但外牆貼起來不好看 顏色有點單調 沒漸層感
觀音石 顏色偏藍 漸層
花崗岩 654 顏色偏黑 均勻色
部分使用印度黑金花崗岩，千交代萬交代 石材金點要豐富，不然會顯得單調
弱電
網路、電話、防盜、監視器相關...這配置要歸納在水電上，水電師傅如果配管沒配到弱
電管就很麻煩
網路線配線有分Cat5、Cat6網路線，建議至Cat6線，現在MOD是必備需要較大頻寬，配線
時要問清楚 因為蠻多師傅還在用Cat5線。
申請電話、光纖到府網路，管線地下化所以要開挖馬路 公文從縣府到地方整整跑了三個
月才通過...為了等工程單位挖路穿管線，開挖馬路大概十米左右 會勘評估說大概要二十
萬工程款 他說中華電信會自行吸收，中華電信會來評估說馬路開挖埋管效益 如果位置
在難建置的地方 可能牽線工程費（挖馬路、電線桿）就要自己出。
題外話：電話線、第四台外線牽線，千萬要堅持走地下管線，評估人員來得時候每個都想
要插我監視器BOX盒進來屋內 百般推辭說地下可能沒辦法佈線其實可以只是他們要簡單做
，天然氣佈管馬路開挖是屋主自付 當時開挖費用16萬...
數位保全系統(防盜、煙霧偵測系統)可手機設定解除，入侵通報透過手機通知，比傳統的
保全系統好用而且不需要收年費。目前舊家使用傳統保全系統設定通報都很麻煩，所以改
成數位的。
NEC電話總機
大華監控主機 16路 (500萬畫素、10T硬碟)
監視器推海康威視、大華兩個品牌在功能及手機監看最穩定，鏡頭能直上IPCAM最好（畫
質清晰 影像不殘影）。
12人客梯（建議裝不斷電系統）
電梯規格要在建築圖還沒畫完前的決定，因為關係到機坑大小及電梯門出入口寬度設計。
電梯建議去建案看電梯大小考慮要不要加大，當初我去看6人家用梯 心得只有非常小，所
以裝12人客梯，所有電梯品牌中，三菱最穩順少異音 可是三菱缺點是後勤輸其他兩家品
牌。
電梯大品牌：三菱、崇友（東芝）、永大（日立）
太陽能熱水器
容量要裝大，我裝微電腦控制系統 可以設定溫度、加熱時間 比較省電不會一直加熱，冬
天洗澡從沒缺過熱水。搭配回水系統冬天開水就是熱水不用等，只是回水系統的概念就是
要新增一台小熱水器跟馬達，熱水管裡熱水重複回抽到小熱水器加熱是一種很浪費電的系
統。
水塔基座
防止鎖水塔直接鎖在樓板上有可能會導致漏水，有做基座，水塔尺寸須先找好 板模時直
接做。
軟水系統、Ro逆滲透淨水器
ToTo衛浴管線配置比較特殊，配管前需先告知水電型號，要使用免治馬桶旁需配插座
三合一暖風機必裝冬天時很好用
乾濕分離 長條型地排
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自地自建耗費心力，不如直接買建商蓋好的房，我在自家公司上班 時間彈性但在自建上
花太多時間在規劃監造 原本為狗設計的玩樂休息區域，結果在搬過來兩個禮拜後因病當
天使了，現在看到那個地方都想到說跟牠說過以後這裡是妳玩樂睡覺的地方...。
有牌照的營造廠，自地自建案子坪數沒有很大 基本上都不會想接，不然就是硬體綁規格
綁死死 碰到最好笑的營造廠 自己家用鵝牌氣密窗 結果說廠商沒辦法配合 要我改他牌窗
戶，營造土木心態「自地自建客戶不會有回頭客，所有一次就要賺飽飽」，就算你監工在
專業清楚仔細，找到不搞鬼的營造廠才是最重要，房子是幾十種工班合力建造成 不要想
一人能改變什麼，現在這時代是營造老闆去求拜託工班來做，而且工班師傅脾氣也很硬別
得罪......。
千萬不要找沒牌土木包工程，因為要去借牌照（需借牌照費），砌磚、粉牆、油漆、貼磁
磚 通通都會 通通不專精 磁磚可能貼歪歪之類的，現在都專業分工 我貼外牆磁磚時 貼
磁磚跟填縫是不同工班分開來，廁所空間貼磁磚也分兩個工班來貼（牆壁、地板分工班）
。
綁鋼筋、灌漿、板模、水電 ，都要拍照紀錄方便後來需要找問題時拿出來看，不要說已
經有建築圖、水電圖就不用紀錄，因為工程實務上沒辦法百分百照圖施作 紀錄是必要的
。
在自建前我走訪至少十幾棟自建中的房子跟屋主交易意見也看建築外觀做參考，基本上每
個屋主都是幹幹叫 對營造都是有所怨言的，有蓋完一年多外牆就變很髒，有淋浴間裝兩
個蓮蓬頭，有入新居宴客全棟開冷氣結果跳電的，有裝完電梯才發現空間超小的...零零
總總 所以多走多看多聽。
房子在2017年尾簽約 2020年年尾完工入住，營造老闆說如果同樣規格2021年簽約工程款
總價會多大概400萬 可見工資原物料漲的多兇，不過我這地段的房價也增值蠻多的。
總結建議
1.水電圖（需額外加價）
2.建築外觀3D圖（需額外加價）
3.不要用洗抿石子
4.門寬度加大，樓梯寬度加大
5.樓梯用石材，不要用磁磚
6.PVC配管
7.配電迴路計算好
8.做滴水條
9.窗戶玻璃做膠合玻璃
10.多找幾家營造估價
11.妳就是一隻肥羊，睜一隻閉一隻眼
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※ 編輯: jiouje (223.138.197.91 臺灣), 11/03/2021 22:26:45
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