【龔成問答信箱】(Q22741-Q22760)
Q22741:
Ar sir, 股票係唔係呃人既呢?
龔成老師︰
股票本身係一種集資和投資工具,同世界上所有工具一樣,都無對錯之分,係中性。
呃人與否,係視乎背係相關人士,有無令用股票這類工具漏動,去合法,甚至合法地騙小投資圖利。
我地買股票就是買入一盤生意,有些生意會騙人,但有些公司會真心做生意,長遠價值不斷增長,因此,我地買入前,一定要小心了解「該盤生意」。
我地唔係無方法,去避免騙人生意。
我地可以選股一些大型企業,或者有質素的ETF,作為投資目標。
如果係中小型個股,就一定要知道佢質素、行業前景、財務狀況等,才去投資。如果你連間公司點賺錢、行內有乜優勢、點解未來有發展和增長潛力,都答唔倒自已,咁就要停一停,唔好投資住。
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Q22742:
龔成老師你好, 請問8083中國有贊質素如何?現價合理嗎?謝謝你
龔成老師:
中國有贊(8083)集團主要於中國從事經營電商業務及支付服務業務,業務分類如下:
(1)電子商貿:透過電商品牌「有贊」提供各種有關虛擬批發及零售之線上及線下解決方案及服務,如「有
贊微商城」
以有「有贊零售」等SaaS軟體產品及人才服務、面向開發者的「有贊雲」PaaS雲服務、面向品牌商的「有贊推廣」與「有贊分銷」、以及面向消費者的「有贊精選」與「有贊微小店」。
(2)第三方支付服務。
(3)一鳴神州:提供第三方支付系統解決方案及銷售綜合智能銷售點裝置。
(4)一般貿易。
近年業務發展快速,生意增長力,不過,現時估值高,業務變化較,整體有好大的不確定性。加上佢過往在核數師報告出現過「保留意見」,盤數可能有古怪,雖然已是數年前的事,但都會扣分。
佢不是無潛力,但風險較高,這刻投資值博率不高。
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Q22743:
龔成老師,想請教你呀。我中女一名 未婚,我手持左幾隻科網股,仲要高位果時入,而家賬面 - 20幾萬,流動資金得番10萬。
我700同9988有月供,有聽你講佢地長線ok, 咁美團如何呀? 應該等定放左佢趁700 9988低入手?
冇左20幾萬 係有啲擔心。希望你可以指點下我個pro folio可以點
700 :649入 x240股=- $53700
3690: 399 入 x400 股=$-82500
9988: 238入x860股=-$69000
另外手持以下,
1137: 14入 x 7000 =-$32000
1211: 243入 x539 (月供)
1830: 7.2入 x2000
謝謝!
龔成老師︰
你唔好用買入價或帳面賺蝕,作為判斷一隻股票優劣的標準。你應著眼佢本身有無質素,如果有,中短期價格波動,令到出現帳面虧損,係無問題,照可以長線持有。
但如果係無質素,就算而一刻是賺定蝕,你都要將佢沽出。重點分析的地方,係企業質素,而非股價上。
睇翻你現有持股,從質素上睇,其實係無問題。但近期不少中央政策出台,都令都投資不確定性大左。但這些股票長線核心質素,暫時未見有明顯影響。
較大問題係,你這些股票買入價都偏貴,所以才出現較大虧損。而且你非常集中係新經濟股,特別係科技類。佢地雖然有增長潛力,同時風險都較高,你現時持有得太多。
以你年紀,潛力股(你持有的都是這類)可佔約4成,餘下應用以下平穏增長股。若你投資經驗較淺,潛力股比重,要再調至2成以下。到你學到一定投資知識,才慢慢調高。
建議你沽出部份,特別係美團(3690)和港視(1137)這類不確定性較高的潛力股,去換碼至平穏增長股,令組合更平衡。
另外,為了避免你再買貴貨,再有新資金的話,我建議你先利用月供模式,去做增值。透過平均價值買入法,去減低買貴貨風險,對你而言會較理想。
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Q22744:
老師,想問如果可買美股,買TCEHY 可以當月供分注嗎?
龔成老師︰
Tencent Holdings Ltd ADR (TCEHY)同買港股騰訊(0700)係無大分別,我地分析是否值得投資時,都係睇佢長線企業質素。
騰訊受政策因素影響,中短期弱,企業的賺錢能力會略減,以及企業估值都會略減,不過,政策影響未到核心性,無令到企業無法賺錢,只是賺錢減少。
這企業長遠仍有質素,有發展力的。佢最有價值的,就是「平台」,這亦是現世代好有發展的資產。
佢業務模式係提供平台,如通訊平台、交易平台、入門網站、遊戲平台等,而收入來源則是其廷伸的服務,如增值服務、網絡廣告、電子商務交易等。
過往的業績理想,又身處長遠有增長的行業,加上擁有重要的資產,即龐大的客戶群,將來發展各業務都有相當的優勢,這都是騰訊值錢的地方。不過,政策會令其賺錢能力減,不過,長遠騰訊仍找到賺錢方法,簡單來說,就是現時定了新的遊戲規則,而企業要時間去適應,中短期賺錢能力減,但長遠會慢慢好轉。
現價合理區中間,分注或月供,都係可以。
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Q22745:
請問老師,700 長遠點睇
龔成老師:
1)騰訊(0700)受政策因素影響,中短期弱,企業的賺錢能力會略減,以及企業估值都會略減,不過,政策影響未到核心性,無令到企業無法賺錢,只是賺錢減少。
這企業長遠仍有質素,有發展力的。佢最有價值的,就是「平台」,這亦是現世代好有發展的資產。
佢業務模式係提供平台,如通訊平台、交易平台、入門網站、遊戲平台等,而收入來源則是其廷伸的服務,如增值服務、網絡廣告、電子商務交易等。
過往的業績理想,又身處長遠有增長的行業,加上擁有重要的資產,即龐大的客戶群,將來發展各業務都有相當的優勢,這都是騰訊值錢的地方。不過,政策會令其賺錢能力減,不過,長遠騰訊仍找到賺錢方法,簡單來說,就是現時定了新的遊戲規則,而企業要時間去適應,中短期賺錢能力減,但長遠會慢慢好轉。
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Q22746:
你好 龔sir,因為近年市況都好差,之前d貨一直壓住,尤其藍月亮,抽新股中左,到溝貨溝到12.8蚊,而家跌到6蚊樓下,我應該繼續持有定可以再加注呢?
龔成老師:
藍月亮(6993)不是劣質,但最新業績令人失望,由於上市前的數據幾靚,因此,有可能佢上市前執靚盤數,這亦是我對新股/半新股有保留的原因。
佢最新的中期虧損約$4400萬元,去年同期純利約$3億元。虧損主因是市場上,其他平台出現過剩的較低價產品,導致佢定價策略及產品在市場上的價格體系受到干擾。
為統一產品在市場上的定價,佢向其客戶提供若干折扣以穩定產品的市場價格,此類折扣對其於上半年的毛利率產生約9%的負面影響。
相信中短期未必強,但長遠,其實又不算好差,佢成立於1992年,擁有衣物清潔護理、個人清潔護理和家居清潔護理三大系列共73個品種的產品。
佢係中國洗衣液有龍頭地位,加上毛利率高,賺錢能力強。睇翻佢之前的資料,以零售額計算,藍月亮在洗衣液市場、濃縮洗衣液市場及洗手液市場的市佔率均為第一。
整體有質素,不過之前貴,現價算是合理區中間,你有貨可持有,加注不是不可,但暫時小注。
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Q22747:
老師,1177 近期有能力上到$7.5 嗎?
龔成老師:
唔分析短期走勢,但長遠無問題的。
中生製藥(1177)是潛力股,人口老化令佢長遠有唔錯的增長,無論是政府投入的行業資源,又或是人民生活質素令可控制資金上升,都令人們更在醫療方面投入更多。
佢已建立一套完整的商業系統,有多個已賺錢的藥品類別,同時毛利高,可以不斷將錢投資在新藥裡,這模式運作很好。
但這類藥物企業,難免有一點風險,因此要久不久檢視,中短問題不用理會,但如果有一些核心性的問題,就要再全面分析。
就這刻來說,這股可以一直持有,因為商業模式理想,高回報,不斷再投資令股東利益快速增長。加上睇翻佢的業績,保持增長,這令企業價值有實際的上升,令股價得以支持。
現價合理區中上部,有貨可持有,分注或月供可以,這股可以長線持有的。
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Q22748:
龔sir,我喺9988股價185時入咗貨,應該止蝕還是相信公司繼續有持好?
我目的係持中長線
但見股票不斷落,驚股價如果不斷落,我是否應該止蝕?
龔成老師:
我持有比亞迪(1211)13年,先有較明顯的收成。
我地買股票就是買企業,要耐心等企業成長,而不是著重短期股價!
你應該減少睇股價,多睇企業年報。你耐心持有就得。
阿里(9988)有質素,中短期一般,但長遠仍有增長力,之前貴,現價去翻合理區。
係業務層面,擁有相當的優勢,不少業務處於壟斷狀態,同時增長理想。加上正不斷發展延伸業務,這都會成為企業增長的潛力,預期增長會持續,這是阿里最大的賣點。
以企業的長期發展計,這股的確優質,但股價都有一定的波動,現價算是合理翻D,但都不是大手時候。
始終將面對內地監管可能收緊,因此風險度增加左,不過,我相信佢的整體優質度仍在,內地不是不想佢賺錢,只是想規管佢。佢已建立好完善的業務,因此本身是無得輸,只是賺多賺少問題,現時監管多左,點都會影響賺錢能力。
對於這類優質、有發展,但現價未算特別平的股票,小注分注投資,或月供,是較好的方法,算是平衡了風險與增長的考慮。這股可以長線投資的。預佢現價約合理區中間。
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Q22749:
0305, 投資價值如何?
龔成老師:
無人能預測短期股價走勢,投資者只能從長遠角度分析。
五菱汽車(0305)質素算中等,業務都不算差,潛力度有的,但同時都有風險。
近期產品銷售不差,但我地分析時,唔可以只用咁短時間,就去決定一間企業品牌。這個平價車模式,可否能為佢持續增長,依然係一個問號。
以佢過去幾年,最高單年純利都不足2億,但現時市值好高,已經係唔平。近期此股急升了不時,此刻投資有一定風險。
如果以長遠角度分析,佢主要業務為於中國從事汽車零部件、發動機及專用汽車之製造及銷售業務。為中國商用微車發動機及汽車零部件之領導製造商,製造設施設於柳州及青島。
最近有中國品牌電動車大賣,而五菱汽車有做供應所以在當中有利益,因此都有潛力度。
不過,考慮到近期股價上升不少,這刻投資價值博率未算高。最好回翻先考慮。
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Q22750:
老師,3690 四百元及三百元有貨,美團是否有實力?是否可以等下?
thx
龔成老師:
美團點評(3690)有潛力的,但最大問題是估值難,之前貴。
佢過往一直虧損,到近一年,開始有正現金流,這是一個實質的利好因素,因為之前一直在燒銀紙,現時初步見到成效,不過,估值的方法好虛無,因為現時的市盈率仍過百倍。
如果有利好消息,佢可以上好多,但如果估值修正,股價可太跌。
只可以話,潛力是有的,現價唔算平,之前明顯貴,之後回翻好少少,大約合理中上部,不過,一定不能大注。小注持貨,是較好的做法。
如果你持貨佔組合比例%多,宜減。
如不多,可守。
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Q22751:
大師,富途跌咁多,係咪合理價啦?
謝謝
龔成老師:
富途(FUTU)有增長力的,但業務波動,有危有機類。
佢係一家在線經紀公司,提供一站式在線投資服務,騰訊(0700)為股東。該公司通過網上平台提供服務,其中包括香港、中國大陸,以及美國股市的市場數據、交易服務和新聞源。
佢以經紀佣金,以及手續費服務的形式產生收入。
這企業雖然有發展,但現時市盈率好高,股價變化大,要留意風險。好難話現時是否合理。
這股小注都可以,長線有增長力。
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Q22752:
龔 sir,近排股市有所調整,目前有什麼具潛質而又便宜的新潛力股可以買來長線持有?因為現時那些潛力股都偏貴。謝謝指點。
龔成老師:
安碩恒生科技(3067),終於去翻合理區,佢有長線投資價值。
這基金追蹤恆生科技指數之表現,而恆生科技指數,都是一些有質素的潛力股,例如阿里(9988)、騰訊(0700)、小米(1810)、美團(3690)等的新經濟類公司,長遠有潛力。所以有長線持有價值。由於基金有30隻股票,比起單一股票,風險能減低。
這基金上落較大,現價大約在合理區中間,因此,這刻不能大注投資。
最好的策略,就是月供,或自行分注小注慢慢收貨(例如每月買一次、或2個月買一次),總之慢慢入,不能用盡現金,原理如同不斷儲貨,這樣就能平均買入價,減少風險。然後就長線持有。
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Q22753:
老師 可吾可以問下你意見。419 華誼騰訊娛樂 應吾應該繼續持有
EPS 低到零,ROE/ROA 又持續負數,毛利率升但淨利率又持續下跌,總資產又係愈來愈少
仲有冇其他數據去分析公司個情況,麻煩老師了
龔成老師︰
華誼騰訊娛樂(0419)主要提供線上線下健康及養生服務,以及傳媒業務,質素不太好。
生意不佳,多年持續虧損,投資價值不高。
其實你見到佢,除左每年都蝕錢外。無論營業額、毛利都一直在倒退。基本上,你可以斷定這企業質素有限,不宜投資。
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Q22754:
成哥你好,我們情況是這樣的,我們夫婦二人加奶奶,家住屯門山景邨257尺單位多年,單位已以租者置其屋方式買入,一直想住得舒適點,唯資金追不上樓價。
前年大病一場(cancer),痊愈了,決心找自己舒適生活,減輕生活煩惱,亦想趁奶奶身體健壯時搬開享受一下自由時光,但我們二人資金只有九十幾萬,二人月入共有$41000,
可負擔$13000-15000供款一個月。(但病過的我買樓後留番至少三十萬現金比較理想)我們的計劃是將來奶奶需要時可接她過來住。
所以都幾難搵,依個時侯我們竟然抽中了居屋,有機會選購山麗苑
現在問題是,想請教一下你的意見,山麗苑比較偏遠,無論照顧奶奶及返工都是,但兩頭家咁樣供山麗苑比較無痛,我們應選擇嗎?定還是市面上我們仍有私樓選擇嗎?
以我們資金是否太危險,如果買市面私樓,突然有需要(病)放樓回山景邨住,賣樓容易嗎?可否給沒有置業經驗的我們少少意見,謝謝你!
幾方面應該怎樣平衡?
龔成老師︰
坦白講,以你們現時預算和收入,市場上可選擇私樓唔多,而且呎寸都會好細。
其實山麗苑作為自住樓,以你們現時財務狀況,相信會係一個較好選擇。
但你們除了價錢,都要考慮多2點。首先,一定要確保自己長線"供得起"。
第二,你們要從生活角度(例如往返工作地點、家庭生活、照顧你奶奶等),去考量這個地方是否適合。講緊唔係短期,而係長線10-20年。
如果這2點都係過關,其實你買入係可以。至於再有餘下資金,你先要保留部份,用作應急。再有餘力,才去投資優質股,進行增值。
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Q22755:
老師,其實點解要用月供方式,例如港鉄0066一首2萬蚊,假設月供5000蚊,要供4個月才買到一手,但如我用2萬蚊可直接入一手,
係咪只係因為平均成本法這個原因,只是平衡番個買入價?
而你建議用平穩增長股去增值,是否因為你分析港鉄係有增長力,長揸多年後,這隻股價會升,而令財富增值?因為如果keep住月供十年,會hold住好多貨,
要假設佢股價升,先可令財富增加。
我持有呢d貨︰
0005匯豐1600股,
1088中國神華500股,
1398工商銀行5000股,
2388中銀香港
是否應該放左佢,用黎投資其他股?
如月供股票,或開股票戶口,你建議用邊間銀行比較好?我儲蓄用hsbc,所以順便在hsbc買股票。
巴菲特同你嘅書,首選你建議睇邊本較適合。謝謝您!
龔成老師︰
無錯,月供目的係希望透過平均價值買入法,去減低你買貴貨風險。這個方法,比較適合不懂估值的初學者。若你對估值定平貴有足夠經驗,直接買係可以。
港鐵(0066)有質素,可長線投資。佢是全港唯一的鐵路營運商,加上政府會比佢地產方面的優勢。長遠正面。
佢2020年出現虧損,主要係由於物業重估所造成,這只是一個會計上數字。扣除這部份影響﹐其實佢今年都係有盈利。
雖然近年有不利因素,影響了中短期盈利,雖然會扣分,但最核心的本質不變。
睇翻資料,港鐵過往正常年份,一年可以賺$160億,就算扣除物業重估,都有過百億,當中包括了鐵路經營部分,以及物業的發展、物業的租金收入。基本上,每年都過百億的。
物業發展部分,長線正面,收租部分,無問題。
因此,長遠發展仍是正面的,會有一定增長力。這股可長線投資。現價大約在合理區中上部。
而你現時持有股票,都係有質素。我地唔好成個組合,只集中係3,4隻股票身上。
最重要是建立一個長期的「財富組合」,要優質,要平衡,要適合你的年齡與風險承受程度,新舊經濟各類股都要有。
同一行業不能高於組合30%,同一股不能高於組合15%。要平衡,建立後長期持有,不是買賣賺差價,而是成為你財富組合一部分。
你現時持股,最大問題係集中晒係銀行業。你可以沽少少,換至其他優質股。如果唔想沽,就用新資金去慢慢平衡翻個比重。
至於用邊間銀行,無特別建議。除了收費,你可以睇翻邊間較方便你,咁就可以。
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Q22756:
hello sir~想請教下你~我手上冇物業,想愛嚟自住,做9成按揭,你覺得wetland 300尺$5xx單位值得入手嗎?thx~
主打_WETLANDSEASONSBAY.pdf
本身返工/住都係葵涌
龔成老師︰
參考其他附近樓盤,其實個叫價都有少少貴,主要係新樓關係。這就是我經常叫大家,盡可能都唔買1手樓,因為當中溢價,會令大家比多左成本。
如果這個是你自住樓,只要滿足到你長線生活所需(未來10-20年),而且又有信心長期供款都無問題,咁就可以。
但若你係諗住暫住,遲些有錢再換大屋,你就要留意。因為佢本身地理位置較偏,加上單位呎寸都較細,其實投資價值唔會好高。
而且,佢周邊生活配套一般,另外,你返工在葵涌。
若你真的打算購買,你最好到實地周圍走走,幻想下將來生活模式(例如買生活用品、食飯、娛樂等),真的覺得無問題,才好考慮。
反而我建議你在葵涌區找物業,會較好。
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Q22757:
請問龔sir 9988 仲有冇前境,想係190蚊以下建倉
仲有1211 長遠發展真係非常好?好多專家都話好 想問埋龔sir先決定買唔買 想放佢3至5年到
龔成老師︰
阿里(9988)有質素,中短期一般,但長遠仍有增長力,之前貴,現價去翻合理區。
係業務層面,擁有相當的優勢,不少業務處於壟斷狀態,同時增長理想。加上正不斷發展延伸業務,這都會成為企業增長的潛力,預期增長會持續,這是阿里最大的賣點。
以企業的長期發展計,這股的確優質,但股價都有一定的波動,現價算是合理翻D,但都不是大手時候。
始終將面對內地監管可能收緊,因此風險度增加左,不過,我相信佢的整體優質度仍在,內地不是不想佢賺錢,只是想規管佢。佢已建立好完善的業務,因此本身是無得輸,只是賺多賺少問題,現時監管多左,點都會影響賺錢能力。但長遠仍是有發展的。
比亞迪(1211)係潛力股,業務發展理想,研發不斷進行,汽車賣得好好,電池技術發展得很好,行業前景良好,企業長遠發展正面。
但這股經常都處略貴水平,大約去翻$135先算合理。如果本身有貨,可長線,但預佢股價波動。
如果唔夠貨或無貨,而又想買入,只建議月供,在$180以下先月供較好,但如果真的好想儲貨,同時現金足,現價以小注模式去月供,都可以的。
又或者可考慮GX中國電車(2845),這基金的目標是追蹤Solactive中國電動車指數NTR「相關指數」表現緊密相關的投資回報。
持股中最重就係比亞迪A股(002594),以及與中國電動車產業有關的股票,中國因為能源問題,長遠一定要發展電動車,這是大方向,故此股有一定投資價值。
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Q22758:
龔老師午安,不好意思打擾了,你係否用緊富途?呢間如執笠,有沒保障?很安全嗎?
上星期去咗hsbc間問左,佢話沒“月供美股“功能,為什麼?請問富途有月供美股嗎?
龔成老師︰
我不是在用富途,但其實香港監管唔差,富途都算安全。
《證券及期貨條例》下的投資者賠償制度設有投資者賠償基金,會為因中介人違責而蒙受損失的投資者提供賠償,每人上限50萬賠償。
若合規銀行或證券行出現破產,你投資證券之損失,可以從<投資者賠償基金>中,獲得最高50萬保障。
當中賠償細節,你可以參考翻<投資者賠償有限公司>網站,會有較詳盡解釋。
其實在一般的情況,就算股票行倒閉,你的貨都無事,因為佢只是中間人,你的貨無影響,除非佢中間有造數,例如每次你買貨,都無同你買。
至於匯豐點解無月供美股,我都唔清楚。至於富途有無,你要自己去了解翻。
但美股其實可以1股股買,你自行每個月定時定額買貨,其實都做到月供的效果,不必一定要用月供服務。
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Q22759:
龔sir,你好!我今年26歲,想向你請教,我剛轉新工作,新工作月薪約4萬,每月供樓1萬元(目前出租給別人)。因為上班地點太遠,剛買了車,所以流動現金只有15萬。
目前持有以下股票:
1691 2000股 $22.5
3690 200股 $281.2
6969 1000股 $47.5
9666 500股 $79
6823 2000股 $10.76
6823打算長放當少少收息股,其他基本面我看都是有營利能力,請問可否繼續持有?
另外現在每個月可以再支出1萬元作投資,請問現時我的組合是否有任何股票需要賣出,或可以增加甚麼類型的股票?謝謝你!
龔成老師︰
你現時持有股票,都係有質素,適合長線持有。當中思摩爾國際(6969)和美團(3690)由於不確定性高,加上監管風險高左,長線不宜持有太多。
我地投資增值會運用「先增值,後現金流」作方法,初期投資較有潛力的股票,令財富較快增值,當增值到一定金額後,可開始將財富分配至平穩增值型股票,然後到已累積了相當財富後,才漸漸轉成收息型股票,為自已創造穏定現金流。
你26歲,應以增值為主,香港電訊(6823)只係收息股,增長力不高,不太適合你這個年紀。現貨照持有係可以,但不要再加注。
未來時間,建議你用「平穏增長股」 + 「潛力股」作組合,去創造一個增值平台。
現在你每月先用5成儲蓄做月供。其餘先儲起,用一邊月供一邊儲蓄的策略。
由於你投資知識不高,因此可較集中在平穩增長類股,至於潛力股,只宜小小注(不多於3成)。最好是你先提高投資知識,等到你有一定知識和經驗,才慢慢增加潛力股比例(大約5成)。
現時大市只是合理區,你現有15萬資金可以先投入多少少,用"分注"形式,慢慢買貨。餘下部份,就連同每月所儲倒的資金,就等大市出現一定程度的下跌,才大力度掃貨,然後長線投資。
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Q22760:
龔sir 你好,我都同意你用月股分階段入貨,但有時用月供的價唔好,我見中銀而家有個碎股易佣金0.25%,牛牛都有碎股單,但唔識加埋其他雜費,
用邊個買抵d,因為想分開買幾隻,手續費每個月加埋都唔平
龔成老師︰
其實你買碎股和月供,一般都係經紀佣金、印花稅、交易徵費等。因為每間銀行都唔同,你可以打去客服,查詢下邊個方法最抵。
但如果你係初學者,我比較建議你月供。因為月供就係透過"定期定額"供款,去平衡你買貴貨風險。
如果你唔識估值,去定平貴。自己去決定買貨價格,有機會令你買貴左,影響長線回報。
若用碎股方法較平,你就要幫自己每月定個日子,好似月供咁做。每月就在當天,不理股價,直接用同等金額去買碎股,咁都可以做到月供效果。
記住,係你未真正學懂估計前,唔好去自己定平貴,去經常調整每月儲股策略,好易出事。
當然,如果手續費佔比真的好高,你可以考慮用「自行分注」,例如每隔2、3個月買一手的方法進行。
又或者月供一些指數基金,就可以做到「平衡投資組合」這動作。
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若你有問題想向本人發問,可在龔成的fb專頁中(www.facebook.com/80shing)inbox龔成,但要注意如無特別聲明,有可能將問答放上網,當然,會將發問者的身份,以及有關個人資料的部分刪去。
另外,我所給予的各種意見,只是供大家參考,當中無任何銷售及推介,不涉及任何利益,其實大家應該要有獨立分析的能力,我只是給予一些方向及純參考模式。
由於提問人數眾多,見諒無法即日回覆,如果是普通的提問,預起碼要7天以上才能回覆,若然是較複雜的提問,起碼要10天才能回覆,希望各位能諒解。
同時也有4部Youtube影片,追蹤數超過621的網紅Grace Chia Hsin Liu,也在其Youtube影片中提到,#割雙眼皮 #縫雙眼皮 #BDSM返校日 雙眼皮手術是所有整形手術中, 最具畫龍點睛的一種, 原本兩眼無神、相貌平平的人, 可能在做完手術後脫胎換骨。 那雙眼皮手術種類那麼多,又該如何選擇呢? =============================================== 大家好 我...
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第四集 (一連七集) 哈佛知識分享: What is strategy? How do you create value? 什麼是策略 ? 你如何創造價值?
一開始我講過:
"The first test of a strategy is whether your value proposition is different from your rivals. If you are trying to serve the same customers and meet the same needs and sell at the same relative price, then you don't have a strategy. " by Michael Porter
如果你嘅價值主張係同你嘅競爭對手一樣, 即係話你服務緊同一班顧客, 解決緊同一問題, 收緊差唔多價錢的話, 哈佛教授米高波特就講你係「人做你做」,你「無策略」 。
咁何謂一個好嘅策略 Good Strategy? 教授講要經得起五個 Tests:
A distinctive value proposition 獨特的價值主張
A tailored value chain 度身訂造的企業價值鏈
Trade-offs different from rivals 同競爭對手不同的「取捨」
Fit across value chain 成條企業價值鏈的活動要配合
Continuity over time 持續性、持續性,不能一時一樣
今集先再你講(1) 同 (2)。 (1) 何謂獨特的價值主張? 你先回答以下三條問題,睇下你同競爭對手有乜唔同。
Which customers are you serving? (What end users? What channels?) 你服務緊邊班客? 誰是最終顧客? 什麼渠道接觸他們?
Which needs are you going to meet? (What products、features、services?) 你想滿足他們什麼需求? 什麼產品、特徵 、服務?
What relative price? (Premium or discount?) 相比起競爭對手,你打算賣貴啲或平啲?
"The value proposition is the element of strategy that looks outward at customers, at the demand side of the business. The value chain focuses internally on operations. Strategy is fundamentally integrative, bringing the demand and supply sides together." by Michael Porter
策略入面的「價值主張」 是從由顧客的「需求」角度出發。 「企業價值鏈」反而是由內部的營運流程「供應」出發。 策略的基礎就係把「需求」及「供應」兩者整合在一起。
你要有好嘅策略,你就要第 (2) Have a tailored value chain 有一條度身訂造的企業價值鏈。由入貨、加工、包裝、市場推廣、 銷售 、出貨、至售後服務都要同競爭對手唔同, 都係度身訂做去服務你以上「價值主張」要服務的顧客。
Michael Porter 話做生意常犯嘅錯誤,亦都係最忌嘅就係 "Stuck in the middle" 「卡住喺中間」。即係平又唔係平過人, 靚又唔係靚過人, 服務嗰班客或者佢哋嘅需求又唔係特別嘅過人,咁你就乜唔係,「價值主張」無乜特別,好難突出。咁你可以點?
例如, 如果就咁開間租車公司,你點同業界巨頭 Hertz, Budget, Avis 打呢? 好容易就 "Stuck in the middle", 因此絕大部分嘅租車公司你都唔會識,我亦都唔會提。 但美國有間獨特的租車公司,Zipcar, 佢同一般嘅租車公司好唔同。
Zipcar 唔係好似絕大部分嘅租車公司咁, target 區外客, 到咗某個城市要租車週圍走。佢係 target 平時市區內住,無養車, 但突然間想租車走一轉嘅人仕。佢唔係按「日租」,而係按「時租」, 你想去超級市場買一轉餸都可以租。
Zipcar冇話特定嘅租車中心, 而係啲車周街泊, 透過佢嘅Apps 你就知道架車泊咗係邊度及還車地點。 咁就更加方便同埋近你屋企。公司營運成本都平好多。
Zipcar 的車種經常畀人感覺係較 “Cool" ,比較型仔啲、環保啲。 佢唔會花好多錢大賣電視/戶外廣告,而係喺架車身上面貼住大大個公司 hip logo,變相周街免費流動廣告。
Zipcar 叫自己做 Car Sharing Company, not Car Rental Company。因為唔係個個人都租得,而只係付月費/年費的會員才能夠租。 依家月費每月7元美金或年費70元美金。咁佢就可以每次收費更平出租,但重複地賺你個月費年費。 佢想建立個形象就係 Car Sharing 遠遠環保過自己一個買架、保養、同埋棄置成架車。專攻年輕、活躍、較 "Green“ 的新一代。
Zipcar 仲有好多好多嘅特點講唔晒。總之就係,佢嘅 value proposition 價值主張 (Which Customers? Which Needs? What Relative Price?) 同所有其他租車公司巨頭都唔同, 成條嘅企業價值都係為咗個「價值主張」而去度身訂,同所有競爭對手都好唔同。
記住前幾集我同你講過,what's the right mind-set for competition? 你應該點諗競爭?
盡量得,你應該諗 Not be the the best, but be unique。 唔係要做到最好,而係做到最獨特。Zipcar is unique.
Not be number 1, but earn higher returns. 唔係要做到第一,而係要多啲回報,賺多啲錢! Zipcar 回報最高嘅係不斷重複收嘅月費年費,最穩定。
Not focus on market share, but focus on profits. 唔係要市佔率,係要利潤。Zipcar 賺錢。
Not serve the "best" customer with "best" product, but meet the diverse needs of target customers. 唔係要「最好」嘅產品,畀「最好」嘅客。而係用唔同嘅產品,滿足唔同顧客嘅需求。Zipcar 班客同其他租車公司好唔同。
Not compete by imitation, but compete by innovation. 唔係人做你做,而係要創新! Zipcar 肯定創新。
Not ZERO SUM game, but POSITIVE SUM. 唔係「零和遊戲」、互相廝殺, 而係大家從不同層面創造價值, 可以有好多個贏家。Zipcar 吸引咗一班平時唔係租開車嘅客, 佢做大咗個餅。
Zipcar 就係做到上 "Be Unique“ 嘅表表者。因此短短幾年間就可以係租車業界一支箭咁標上去,2000年係美國波士頓創立, 2013年就俾另一租車業界巨頭 Avis Budget Group 以美金5億收購了。2016年9月 Zipcar 公佈,全球9個國家,500個城市,擁有超過一百萬個會員。 一百萬個付費會員, 即使全部人唔租車,只係收月費年費都幾和味。 呢個就係我成日所講嘅做生意要做「農夫」,唔好做「獵人」,必須要客人係重複性購買, 你塊田先至會越嚟越大。
包括我自己在內,如果我純粹買賣舖, 根本我同其他商舖投資者無分別, 我錢又唔夠佢哋多,經驗又唔夠佢哋老到。 直接對撼,I have no strategy! 但我做「商舖基金」就完全唔同啦。班目標顧客、佢哋嘅需求、我所收嘅價錢,都完全唔同。 大家都係做「舖」,但我成條做「舖」嘅「企業價值鏈」, 由集資、買舖、 整理間舖、搵租客、諗計仔幫佢做多啲生意、至出售間舖、同售後服務, 都係同其他競爭對手唔同。亦都解釋咗點解, 即使社運/肺炎,我哋基金每季集資起碼6000港幣都季季爆額,近年全香港買賣街舖無人多過我哋, 我相信只要我哋專注係我哋條買舖的獨特嘅「企業價值鏈」,未來幾十年香港都唔會有人買賣舖多過我哋。
"Choices in the value proposition that limit what a company will do are essential to strategy because they create the opportunity to tailor activities in a way that best delivers that kind of value." by Michael Porter
「選擇」係重要嘅! 你公司就要選有乜嘢做,同更重要 - 有乜嘢唔做,咁你先至可以更加度身訂造地做好你成條「企業價值鏈」,去為你嘅「價值主張」創造最佳價值。
有興趣一齊研究下點做? 聽多啲 Michael Porter,就來我星期六嘅早餐會啦! 下集我再同你講 (3) Trade-offs different from rivals 同競爭對手,應該有什麼不同的「取捨」?
。。。。。
My hobby 《星期六早餐會》!
九月份早餐會 Topic: Applying "Michael Porter" to your business: How to compete and win!
哈佛分享: 如何應用「米高波特」於你盤生意? 點競爭? 點贏?
講起哈佛策略教授, 無人出名過 Michael Porter. 有幸我2017年在哈佛親身上過他教的課程, 今次早餐會同你分享,希望對你做生意亦有所啟發。
有興趣參加啦 😃 每次限四位 (包括我)。 人多傾唔到計。
9月份,逢星期六早上9時開始,約三小時。地點中環。
對象: 中小企老闆/創業者/公司管理層,連我限4位。
有興趣參加的話,請 whatsapp 你的名片給 Suki (我助手) (+852) 5566 1335。
我唔係靠呢行搵食,免費,我請食早餐 😉 Be friends ..... 有機會到時見你。李根興 Edwin
www.edwinlee.com.hk
www.bwfund.com
聯絡李根興 whatsapp (+852) 90361143
#michael_porter #競爭策略
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第四集 (一連七集) 哈佛知識分享: What is strategy? How do you create value? 什麼是策略 ? 你如何創造價值?
一開始我講過:
"The first test of a strategy is whether your value proposition is different from your rivals. If you are trying to serve the same customers and meet the same needs and sell at the same relative price, then you don't have a strategy. " by Michael Porter
如果你嘅價值主張係同你嘅競爭對手一樣, 即係話你服務緊同一班顧客, 解決緊同一問題, 收緊差唔多價錢的話, 哈佛教授米高波特就講你係「人做你做」,你「無策略」 。
咁何謂一個好嘅策略 Good Strategy? 教授講要經得起五個 Tests:
A distinctive value proposition 獨特的價值主張
A tailored value chain 度身訂造的企業價值鏈
Trade-offs different from rivals 同競爭對手不同的「取捨」
Fit across value chain 成條企業價值鏈的活動要配合
Continuity over time 持續性、持續性,不能一時一樣
今集先再你講(1) 同 (2)。 (1) 何謂獨特的價值主張? 你先回答以下三條問題,睇下你同競爭對手有乜唔同。
Which customers are you serving? (What end users? What channels?) 你服務緊邊班客? 誰是最終顧客? 什麼渠道接觸他們?
Which needs are you going to meet? (What products、features、services?) 你想滿足他們什麼需求? 什麼產品、特徵 、服務?
What relative price? (Premium or discount?) 相比起競爭對手,你打算賣貴啲或平啲?
"The value proposition is the element of strategy that looks outward at customers, at the demand side of the business. The value chain focuses internally on operations. Strategy is fundamentally integrative, bringing the demand and supply sides together." by Michael Porter
策略入面的「價值主張」 是從由顧客的「需求」角度出發。 「企業價值鏈」反而是由內部的營運流程「供應」出發。 策略的基礎就係把「需求」及「供應」兩者整合在一起。
你要有好嘅策略,你就要第 (2) Have a tailored value chain 有一條度身訂造的企業價值鏈。由入貨、加工、包裝、市場推廣、 銷售 、出貨、至售後服務都要同競爭對手唔同, 都係度身訂做去服務你以上「價值主張」要服務的顧客。
Michael Porter 話做生意常犯嘅錯誤,亦都係最忌嘅就係 "Stuck in the middle" 「卡住喺中間」。即係平又唔係平過人, 靚又唔係靚過人, 服務嗰班客或者佢哋嘅需求又唔係特別嘅過人,咁你就乜唔係,「價值主張」無乜特別,好難突出。咁你可以點?
例如, 如果就咁開間租車公司,你點同業界巨頭 Hertz, Budget, Avis 打呢? 好容易就 "Stuck in the middle", 因此絕大部分嘅租車公司你都唔會識,我亦都唔會提。 但美國有間獨特的租車公司,Zipcar, 佢同一般嘅租車公司好唔同。
Zipcar 唔係好似絕大部分嘅租車公司咁, target 區外客, 到咗某個城市要租車週圍走。佢係 target 平時市區內住,無養車, 但突然間想租車走一轉嘅人仕。佢唔係按「日租」,而係按「時租」, 你想去超級市場買一轉餸都可以租。
Zipcar冇話特定嘅租車中心, 而係啲車周街泊, 透過佢嘅Apps 你就知道架車泊咗係邊度及還車地點。 咁就更加方便同埋近你屋企。公司營運成本都平好多。
Zipcar 的車種經常畀人感覺係較 “Cool" ,比較型仔啲、環保啲。 佢唔會花好多錢大賣電視/戶外廣告,而係喺架車身上面貼住大大個公司 hip logo,變相周街免費流動廣告。
Zipcar 叫自己做 Car Sharing Company, not Car Rental Company。因為唔係個個人都租得,而只係付月費/年費的會員才能夠租。 依家月費每月7元美金或年費70元美金。咁佢就可以每次收費更平出租,但重複地賺你個月費年費。 佢想建立個形象就係 Car Sharing 遠遠環保過自己一個買架、保養、同埋棄置成架車。專攻年輕、活躍、較 "Green“ 的新一代。
Zipcar 仲有好多好多嘅特點講唔晒。總之就係,佢嘅 value proposition 價值主張 (Which Customers? Which Needs? What Relative Price?) 同所有其他租車公司巨頭都唔同, 成條嘅企業價值都係為咗個「價值主張」而去度身訂,同所有競爭對手都好唔同。
記住前幾集我同你講過,what's the right mind-set for competition? 你應該點諗競爭?
盡量得,你應該諗 Not be the the best, but be unique。 唔係要做到最好,而係做到最獨特。Zipcar is unique.
Not be number 1, but earn higher returns. 唔係要做到第一,而係要多啲回報,賺多啲錢! Zipcar 回報最高嘅係不斷重複收嘅月費年費,最穩定。
Not focus on market share, but focus on profits. 唔係要市佔率,係要利潤。Zipcar 賺錢。
Not serve the "best" customer with "best" product, but meet the diverse needs of target customers. 唔係要「最好」嘅產品,畀「最好」嘅客。而係用唔同嘅產品,滿足唔同顧客嘅需求。Zipcar 班客同其他租車公司好唔同。
Not compete by imitation, but compete by innovation. 唔係人做你做,而係要創新! Zipcar 肯定創新。
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Zipcar 就係做到上 "Be Unique“ 嘅表表者。因此短短幾年間就可以係租車業界一支箭咁標上去,2000年係美國波士頓創立, 2013年就俾另一租車業界巨頭 Avis Budget Group 以美金5億收購了。2016年9月 Zipcar 公佈,全球9個國家,500個城市,擁有超過一百萬個會員。 一百萬個付費會員, 即使全部人唔租車,只係收月費年費都幾和味。 呢個就係我成日所講嘅做生意要做「農夫」,唔好做「獵人」,必須要客人係重複性購買, 你塊田先至會越嚟越大。
包括我自己在內,如果我純粹買賣舖, 根本我同其他商舖投資者無分別, 我錢又唔夠佢哋多,經驗又唔夠佢哋老到。 直接對撼,I have no strategy! 但我做「商舖基金」就完全唔同啦。班目標顧客、佢哋嘅需求、我所收嘅價錢,都完全唔同。 大家都係做「舖」,但我成條做「舖」嘅「企業價值鏈」, 由集資、買舖、 整理間舖、搵租客、諗計仔幫佢做多啲生意、至出售間舖、同售後服務, 都係同其他競爭對手唔同。亦都解釋咗點解, 即使社運/肺炎,我哋基金每季集資起碼6000港幣都季季爆額,近年全香港買賣街舖無人多過我哋, 我相信只要我哋專注係我哋條買舖的獨特嘅「企業價值鏈」,未來幾十年香港都唔會有人買賣舖多過我哋。
"Choices in the value proposition that limit what a company will do are essential to strategy because they create the opportunity to tailor activities in a way that best delivers that kind of value." by Michael Porter
「選擇」係重要嘅! 你公司就要選有乜嘢做,同更重要 - 有乜嘢唔做,咁你先至可以更加度身訂造地做好你成條「企業價值鏈」,去為你嘅「價值主張」創造最佳價值。
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#michael_porter #競爭策略
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#割雙眼皮 #縫雙眼皮 #BDSM返校日
雙眼皮手術是所有整形手術中,
最具畫龍點睛的一種,
原本兩眼無神、相貌平平的人,
可能在做完手術後脫胎換骨。
那雙眼皮手術種類那麼多,又該如何選擇呢?
===============================================
大家好 我是偽娘家馨。
今天我要來介紹一下,
高CP值整形手術,
縫雙眼皮,跟割雙眼皮,
這一集,我將分享我如何選擇手術及醫生,
並呈現整形手術前後的結果。
你將學會如何選擇,
適合自己的雙眼皮手術。
請訂閱我的頻道,並打開小鈴鐺,謝謝。
👉 我們頻道,每週六晚上八點,固定播放新影片。
👉 未來如有餘力,會在固定播放時間外,不定期發佈影片,敬請期待。
👉 家馨娛樂派對:BDSM返校日
https://reurl.cc/R4Rxbr
#偽娘 #偽娘向前走 #偽娘家馨
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我是偽娘家馨,
是一位熱血工作的工程師,
這裡分享我在忙碌中~將每一天認真過好的紀錄 ❤
為了讓大家能分享我的快樂,
一路摸索學習,
錄影、寫腳本,來分享BDSM、健身、減肥、醫美等等娛樂
從不會到現在....
逐漸愛上了這樣的生活❤
如果有任何問題或者想看的影片,請留言讓我知道,謝謝。
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場地有在出租,有興趣的朋友,請參考下面資訊。
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✅ 緊身衣廠商:隱身於世推廣委員會。(有興趣的朋友,可以透過下面連結與廠商接洽喔。)
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#BDSM娛樂 #虐戀 #BDSM
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【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平
香港寸金尺土,普通打工仔窮一生薪水,才能買到一個劏房型單位,黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲,但細心留意會發現,總有一個死場(死寂商場)在附近,明明位處市中心交通方便,但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興(Edwin),和我們來一轉經典死場遊。
壽終正寢:佐敦廣場
「有些死場是瀕臨死亡邊緣,而這個(佐敦廣場)是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場,商場名字仍於大廈外清晰可見,但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」,卻查不到正確位置。
座落在人來人往的佐敦道,很難想像這樓高四層的商場,已烏燈黑火二十多年,是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道,街上人流很多,很旺場,但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價,最便宜的便是這座佐敦廣場。」
土地註冊處資料顯示,三樓九號舖位建築面積約70平方呎,原業主1993年以$69.7萬購入,持貨23年,2016年僅以$10萬易手,呎價僅$1,429,賬面勁蝕86%、約$60萬,堪稱全港最平的舖位。Edwin表示,香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售,然後不宣傳、不用任何方法吸引人流,夾硬做死一個場,令舖位貶值,然後再安排相關人士以低價收回舖位,「做這些事很沒道德,可說是乞兒兜裏拿飯吃,所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我,希望我可以把商場活化,我也會說我不要。」
佐敦廣場前身為伯爵酒樓,實用面積共約一萬平方呎。1992年,分拆成超過160個舖位出售,當年呎價逾萬,但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後,發現舖位皆為「縮水舖」,實用率只得三至五成,生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢,聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入,其他樓層已經被封閉。
「你簡直是商舖華佗!」當記者和Edwin在商場門外傾談之際,一把聲音突然從我們身旁傳過來,原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主,由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說:「開業的時候很多人入伙,但空置了這麼多年,聽說你令很多倒楣的商舖起死回生,我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙,我們就趁這個難得的機會,入去探秘。
2010年,有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓,就曾在2012至13年,短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館,2016年在一樓開了雀會,二樓開了私房菜,但全都在很短的時間內結束營業。
鄰近高鐵 於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢,還有餐具調味料,統統都沒有清走。Edwin說:「真的不知道發生甚麼事,該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵,佐敦道地舖價值以億元計算,這裏卻變成了一個廢墟。」
再上三樓,大窗戶透入自然光,雜物清空了,感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了,但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎,以這裏的黃金地段來計,一定能夠租出去,每一層我估計能以$15萬放租。」
但上到四樓,又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等,幸好是白天進來,入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區,人流地理位置俱佳,很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西,「甚麼靈異也好,樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧!加上買賣商舖與住屋不同,開舖頭做生意不需要過夜,所以就算是餐廳酒樓也好,就算有人死了也不會變成凶舖,凶宅很多,但沒有凶舖。」
由門口的告示板到散滿一地的文件,相信背後可能有很多訴訟問題業權問題,Edwin說:「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單,想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的,你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。
氣若游絲:先達廣場
「死場分幾種,其中一種是死亡中,好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎?看租值升跌便知一二。Edwin說:「上帝要你滅亡,必先令你瘋狂!租值有最高峯的時候,地下一間舖出租$5萬至$10萬,跌到現在的$1萬至$2萬,跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害,但最近急速下跌,最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問,職員都說最近有很多蝕讓,租務部職員說:「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」
吉舖處處 舖位變貨倉
先達廣場位於旺角亞皆老街83號,一共三層約3.9萬平方呎,前身是先施百貨,在1995年劏成350個舖位出售,面積由72至488平方呎,堪稱本港第一代經典劏場。職員說:「業主都很資深,沒有按揭、沒有壓力,在這個艱難時刻,就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出,租金只是3,000元,已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空,能夠渡過這個艱難的時期,現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金,甚至有人租來當貨倉。
商場內外吉舖處處,目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓,吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓,人流更為稀少,約半數店舖沒有開門。Edwin說:「越做越靜的情況下,就會出現三個情況:一,租來當貨倉;二,開成人用品店,成人用品店當然是開在較靜的地方。三,不需要太多人流的服務行業,例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水,所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖,都不能經營。Edwin補充:「沒有食肆、小食店,不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄,只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」
經營靠好業主 等炒風救場
我們來到維修電話老師傅黃維邦(Wilson)的店,他的店已屹立先達20多年,可說是見證着先達的興衰。Wilson說:「現在絕對是低潮,沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了,人們不像以往一有新型號手機便換機,「我有另一間舖回收二手機,我們收到的手機都是壞的,現在的手機不是壞了也不會放售。」
他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主,「當時樓下的店舖租金加幅一倍,甚至一倍半,但我這個業主都只是加了我一成租金,現在逆境下業主都願意減租,有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖,看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下,Wilson也沒有考慮要換舖慳租金,「沒有想過呢,平租的通常在角落的位置,沒有這個位置好。加上業主對我這樣好,做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少,對手機維修不算很大影響,「手機壞了一定會過來維修,人流多有時只是逛逛,不一定會買東西,手機維修穩穩定定,發達一定冇我份,夠交租餬口便沒有問題。」
Edwin認為,救活先達廣場的方法,只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身,互聯網格價太容易,引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子,有一些突破性的產品出現,整個炒風來臨,炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」
死過翻生:地皇廣場
位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場,是死場中的經典,其中二樓238號舖位,2012年底以約$400萬買入,2017年以$30萬轉售,勁蝕$370萬。Edwin說:「所有商舖來說,最蝕入肉的可說是這個,簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%,眼光要很『準』,因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」
2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場,2013年拆成200多個舖位出售,舖位面積由50至174平方呎,套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦,發現商場設計與售樓書不同,實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱,將會有行人天橋接駁至地皇廣場,但不單止沒有天橋,商場電梯更經常因故障停用。
Edwin說:「死場的特性是,易入難出,有一些是自動電梯進入商場,但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場,便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達,人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性,進出不便和業權分散。
聯合業主翻身 出租率達100%
業主之一的王榮梅(Olive)當年以$400萬買入了一劏舖,「收舖時,簡直是晴天霹靂!當時是買樓花沒有實物可看,實物與我們想像中有很大出入。面積很小,還是天價,一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」
她曾嘗試放售或出租,都不能得到好價錢,更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商,在2016年成立地皇之光管理有限公司,團結場內近百名業主聯合招租。她說:「回想起也覺得淒涼,曾經試過有一位業主,說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間,於是我便在地鐵車廂內走來走去,進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作,「講難聽一點,衰到不能再衰了,不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司,但店主進駐後幾個月便退租。她說:「零售根本冇得做,因為趨向網購,我們就想不如做不能網購的飲食,於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃,更幫手大力宣傳,成功把當時的出租率推上到100%。
雖然走入地皇商場,仍不能以人流旺盛去形容,但不見有貨倉舖和空置舖,Edwin說:「這裏不算死,縱使有舖拉了閘,但是都有租客的。」美食廣場已因完約在2月結業,要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租,現在一樓已成了夾公仔機舖,雖然疫情下不能正常營業,但總算是正確方向。Edwin說:「一個好的商場,最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場,人們很自然便會在上二樓三樓逛街,商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯,能吸引外來人。租金很便宜,2,000到3,000元已包冷氣費管理費等,租來創業其實都不錯。」
記者:鄭汝翹
攝影:張志孟、許先煜
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#屯門 #友愛街市 #屯門友愛街市 #屯門之友 #屯門美食 #屯門公園 #屯門公園爬蟲館 #香港街市 #8424西瓜 #港版築地
#電影幻愛
位於屯門愛定商場的友愛街市,基滙資本早前花數月時間裝修,昨日(22日)終於開幕,並以新形象以人,成為全港首個「童話風」的特式街市。
基滙資本公共事務及市場總監黃梓謙坦言,整個翻新工程投資過千萬元,希望能吸引更多外來客,帶動街市生意。他又指,現時街市的衛生已大大改善,不但有更多店舖,更應用更多科技,承認有必要作租金調整,又指在疫情下,仍然有100%出租率,更有19間老店留下繼續經營。
Hello大家好我叫阿Tsar
由於現時大家都不可以出外去旅行
所以我就為大家介紹本地週末的好去處
現時大家可能都不會特別多出街,但是我仍都想拍回來給大家看
等疫情過後, 大家又多一個好去處啦
最近屯門友愛街市經過翻新之後
煥然一新, 裝修設計內外以童話為主題
門外呈不規則的「扭曲」形狀,設計仿照波蘭的「哈哈屋」
街市管理及購買方式十分專業, 有別於過往一般街市的傳統
貨品種類之多,直逼百貨超市, 但價錢亦相當大眾化,
最厲害是他們經常會有現場生劏大龍躉表演
直情置身於東京的築地巿場, 氣氛好, 環境光猛、衛生
場內亦有十多間小食店, 開放至凌晨12點
這個絕非廣告, 我只想介紹給大家週末多個好去處
除了行街市之外, 亦可以安排當日行程去屯門公園裏面有一個爬蟲館
我夜晚臨走的時候, 還去了龍門居小食街掃街
行程相當精彩, 所以除了該區的街坊之外
我特別誠意推薦給大家, 我由上環西隧口搭巴士過去, 不用45分鐘就到友愛街市
大家快點來跟我一齊行街市啦, Are u ready?
我平日去外國旅行, 都喜歡去到當地的街市參觀
就好像我曾經拍過曼谷的Or Tar Kor 新鮮蔬果市場
日本東京築地、英國倫敦Borough market
西班牙La Boqueria Market, 墨爾本victoria market、
以上那幾個市場, 都是CNN的國際排名之內,
除了西班牙的La Boqueria Market我未剪輯上載之外
其餘都全部上載並且得到網友的喜愛
今日我就來到屯門友愛街市,一樣精彩
當中我最欣賞的就是這個生劏大龍躉的表演
大家去過東京築地見過山劏三文魚表演
都知道是當地一個好受歡迎的活動
現在來到香港友愛街市都有得睇, 你看看
師傅手起刀落、刀工簡潔、俐落、手快
如果我不告訴你, 你都不知道是香港,屯門友愛街市
你還以為我在播放東京築地的旅遊片
現場有氣氛之餘、工作人員亦維持好好的秩序
因為在大龍躉未生劏之前、在場人員已經派籌給各位顧客
大家可以排隊購買, 你看師傅身上穿著的T-恤
是日本浮世繪圖案,好有東瀛風格, 視覺上「贏晒」
大龍躉的肉質細嫩,味道鮮美,營養豐富,是為高檔宴席必備之佳餚。
龍躉越大條越好吃,過50斤的味最佳。
龍躉要選魚身、嘴和尾完好無損傷的;
還要看魚鱗,要整齊不充血。盡量選購魚腩,或魚腩附近部位。
大龍躉身上有五部分是最好食的:一是頸骨,二是扣,三是腸,四是翅,五是皮。
要論口感豐富,那肯定是龍躉翅。龍躉本身就是肉質厚實的魚,
所以魚翅吃起來是連皮帶肉,嫩滑可口。
龍躉頸骨,骨髓香滑,還有滋補的妙用,是很多香港大富豪都會指定的滋補品,
有養精益氣的功效。龍躉腸爽脆過人,爆炒或做湯都別有一番風味,
龍躉扣,其實是指龍躉的胃部,它是龍躉最爽口的部位,爆炒後最適宜佐酒。
龍躉皮並不是以嫩滑就叫做好,最重要是以爽韌取勝,
故此在烹製時要講究火候,過火會有粗糙之感,
烹調恰當則成美味佳餚。最好選用濃湯飛水,
在吊出鮮香味的同時,又不會因過分烹煮而讓魚肉過柴。
另一種造法,還可以將它曬乾之後再重新浸發,
口感彈牙,會有股甘香味。
市面上所售的龍躉肉,大多數是冰鮮的。
對於鍾意食好西的人來說,龍躉還是要現場生劏,味道才不失真。
這裏當然不止買龍躉那麼簡單啦,還有好多好東西,跟我來吧
這個菜檔, 除了種類多和新鮮之外,價錢亦相當大眾化
還給我發現到有龜板賣喎、這些真不是每個街市都有得買㗎
大家知否龜板有什麼功效呀,龜板含豐富骨膠質、
水解物含多種氨基酸、蛋白質、脂肪及鈣鹽等。
龜板滋腎潛陽,益腎健骨,養血補心。
用來煲湯, 能夠增強免疫力、 抑制腫瘤、 滋陰壯陽
你可以買回去煲個龜板杜仲豬尾湯,
材料:龜板25克,炒杜仲30克,豬尾600克, 鹽1小匙,
將材料好像你平日煲湯一樣就ok㗎喇,
菜檔還有賣土茯苓、 牛大力、鑽地老鼠等等的中藥
這三件寶貝再加赤小豆扁豆, 功效是強力去濕、皮膚濕疹、周身骨痛、通便排毒
如果不太熟識的朋友, 最好先請教中醫師, 家庭主婦應該知我在説什麼
連菜檔阿姐都非常專業, 價錢牌寫了煲湯的餐牌
顧客不需要左想右諗, 諗下今晚煮什麼
這裹有好多藥膳食材料, 顧客可以一年四季都買來保健
醫生都少了生意呀, 珠豆手指茄,
10HKD3扎, 菜非常之新鮮
來自世界各地的海鮮,價錢一點都不貴,
有皇帝蟹啦、法國藍龍蝦、仲有麵包蟹、鮑魚、桶蠔
睇下養殖海鮮那些水,幾乎是我見過那麼多個街市最乾淨清潔的水
場內小販,非常專業,我聽到他們好耐心地教客人,
怎樣煮法會令到食物最好味的Timing和方法
你看有些海鮮, 有些真的堅平呀
由於現時實施限制令,市民又多了在家煮食呀
不要以為只是媽咪才會入廚房煮返兩味呀
現在好多年青男女,在家煮完好東西後
都鍾意上載自己的成果,跟網友分享一下
所以不只家庭主婦才會去街市㗎
男人入廚就更加加分喇,你看韓劇,見到些暖男那麼受歡迎就知道喇
你看這裏的經典中式甜品,砵仔糕、白糖糕、 鬆糕、糯米糍
拜神的糕點, 日本蛋大菜糕買二送一(優惠期內 ),
在那麼衛年的環境買甜品糕點,買得特別放心
他們還有一些煮糖水的材料,買些海帶返家煮綠豆沙吧
可以清肝排毒,大熱天時,就最適合的
講到肉類就更加精彩啦, 鱷魚尾肉47.9HKD
可以紅燒、燉湯,清蒸也非常鮮美,
鱷魚肉是一種低脂肪、低膽固醇的肉類,
還有滋心潤肺、補血壯骨、補腎固精和驅邪除濕的功效,
經常食用可補氣養血、平喘止咳。
鱷魚皮含有豐富的膠質,能有效的防治骨質疏鬆,並有潤膚養顏的功效。
這裏的肉類簡直是抵食夾大件, 看看塊牛魔王美國安格斯牛扒
在餐廳食最少要200HKD, 這裏有好多不同且受歡迎的醬汁
煮食不精的人,都可變成大廚呀
塊扒還大過我塊面呀, 好大包蒸餃, 裏面有20隻, 45HKD兩大包
20HKD三大個來自台灣的水仙芒, 50hkd兩磅美國爽甜車厘子
這裏除了有好多已經整好的湯包,你見到藍色盒包裝
其實是他們的自家工場製作,有好多是適合氣炸鍋煮食的
譬如好似這個花膠蝦丸, 當然如果你不用氣炸鍋也可以
我聽店舖的職員講, 裏面的花膠有你三分一隻手指那麼大架
已經調味, 所以烹煮過程簡單,還有法式牛角包,
放入氣炸鍋或焗爐幾分鐘就ok啦
加杯咖啡就一個早餐呀, 還有多款蔥抓餅、奶黃包 、銀絲卷
鮑汁花生雞腳, 食物好精緻、不是常見 有得賣的
場內有十幾間餐廳,有條小食街,營業至凌晨12點
門口就見到餐單, 每日有不同優惠,學生更加平
友愛街市每日推出多款食材優惠,街坊買餸著數多
早午晚餐的時間來 到都不會餓親, 那麼大包泰式豬頸肉都是48HKD
不鍾意堂食當然就可以打包啦,
街市裏面的裝飾,每個檔位上都有一朵朵「蘑茹」,
牆上階磚以粉色及白色點綴,再配以黑白色的地磚,
把街市打造成童話世界。 雖然這裏的小販並非童話故事裏面的公主,王子
但我好喜歡這裹的氣氛, 正正體驗到久違了的獅子山下精神
小販好勤力、好有人情味,更加添加咗新科技的元素
好像場內這間店舖啦, 售賣好多來自不同地方的雞蛋
無添加無激素的,清遠雞,清遠雞營養豐富,
富含硒、維生素E及風味物質肌苷酸等,
清遠雞所含的OMEGA-3不飽和脂肪酸和磷脂更高一些,
這兩種物質可以促進膽固醇的代謝,對保護心腦血管非常有好處。
與普通肉雞相比,清遠雞微量元素硒含量是普通肉雞的1.8倍以上
他們懂得叫客人like店舖的facebook
即使友愛街市本身都有自己的facebook
大家未去到街市之前, 可以預先來看他們的街市最近,推廣優惠和活動
亦有會員積分制, 積分可以用來換取禮品或購物優惠
雖然我知道這段時間可能大家都少了出街,
不過每日都要買餸㗎啦, 街市出面就有一個西鐵站
相當方便,我行完街市之後,就搭一個站去到屯門市中心
車站左手邊就已經是屯門公園, 公園裏面有一個爬蟲館
免費參觀, 爬蟲館內展出了不同品種的爬蟲類動物,
有龜、有蟒、有蜥等合共52隻的活展品,
當中有不少甚至是被列為第一、二級的瀕危物種。
同時爬蟲館亦圖文介紹有關資料,
不論男女老幼,都算是屯門好去處呀!
行完昆蟲館,我臨搭車回香港之前去了龍門居小食街
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こんにちは、私の名前はああツァーです
今は誰も外に出られないので
地元の週末の素晴らしい場所をご紹介します
現時点では、特に通りを出て行くことはないかもしれませんが、私はそれを持ち帰ってみんなに見せたいと思っています。
流行後、誰もが別の良い場所を持っています
Tuen Mun Youai Marketは最近改装されました
装飾デザインの内側と外側のおとぎ話をテーマにした新しい外観
ドアの形状は不規則な「ねじれた」形状で、ポーランドの「母家」に似せて設計されています
市場管理と購入方法は非常に専門的で、過去の伝統的な市場とは異なります
百貨店に近い商品もたくさんありますが、価格もかなり人気があります。
最も強力なのは、彼らがビッグドラゴンのライブパフォーマンスを頻繁に行うことです。
東京の築地市場に直結し、雰囲気が良く、環境が明るく衛生的
会場には、午前12時までオープンしているスナックショップが10以上あります。
これは広告ではなく、週末にたくさんの良い場所を紹介したいだけです
市場に加えて、爬虫類ホールのあるトゥンムン公園への日帰り旅行も手配できます
私が夜に出かけたとき、私は通りを掃除するために龍門居Xiaoshijieに行きました
旅程はとてもエキサイティングなので、地域の近所を除いて
皆さんに心よりお勧めします上環西交差点からバスに乗り45分で友愛市場に向かいます
さあ、私と一緒に市場に行きましょう、準備はいいですか?
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