Search
【節日情報】每逢父親節，都會頭痛父親節禮物同父親節大餐，荃灣廣場依家提供豐富消費禮遇，推出家品家電優惠，買盡「荃」場至抵貨品。父親節又點可以錯過大餐呢？荃灣廣場齊集多元化中西日韓食肆，提供一系列父親節套餐精選，向辛勞父親表達謝意！
https://pc3mag.com/tsuen-wan-plaza/
#父親節 #禮物 #大讓 #孝順子女 #家電優惠 #禮物
————————————————————
記得Follow埋小編哋PC3嘅帳號哦
MeWe:https://bit.ly/3mvanuO
Facebook:https://bit.ly/39zmTG8
Instgram:https://bit.ly/3gZz7b2
Youtube:https://bit.ly/37mQDdG10
————————————————————
設定小編哋PC3專頁「搶先看」！優先取得科技生活著數玩樂情報
設定教學：https://bit.ly/335Fwwp
《蘋果日報》【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平
香港寸金尺土，普通打工仔窮一生薪水，才能買到一個劏房型單位，黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲，但細心留意會發現，總有一個死場（死寂商場）在附近，明明位處市中心交通方便，但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興（Edwin），和我們來一轉經典死場遊。
壽終正寢：佐敦廣場
「有些死場是瀕臨死亡邊緣，而這個（佐敦廣場）是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場，商場名字仍於大廈外清晰可見，但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」，卻查不到正確位置。
座落在人來人往的佐敦道，很難想像這樓高四層的商場，已烏燈黑火二十多年，是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道，街上人流很多，很旺場，但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價，最便宜的便是這座佐敦廣場。」
土地註冊處資料顯示，三樓九號舖位建築面積約70平方呎，原業主1993年以$69.7萬購入，持貨23年，2016年僅以$10萬易手，呎價僅$1,429，賬面勁蝕86%、約$60萬，堪稱全港最平的舖位。Edwin表示，香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售，然後不宣傳、不用任何方法吸引人流，夾硬做死一個場，令舖位貶值，然後再安排相關人士以低價收回舖位，「做這些事很沒道德，可說是乞兒兜裏拿飯吃，所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我，希望我可以把商場活化，我也會說我不要。」
佐敦廣場前身為伯爵酒樓，實用面積共約一萬平方呎。1992年，分拆成超過160個舖位出售，當年呎價逾萬，但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後，發現舖位皆為「縮水舖」，實用率只得三至五成，生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢，聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入，其他樓層已經被封閉。
「你簡直是商舖華佗！」當記者和Edwin在商場門外傾談之際，一把聲音突然從我們身旁傳過來，原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主，由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說：「開業的時候很多人入伙，但空置了這麼多年，聽說你令很多倒楣的商舖起死回生，我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙，我們就趁這個難得的機會，入去探秘。
2010年，有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓，就曾在2012至13年，短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館，2016年在一樓開了雀會，二樓開了私房菜，但全都在很短的時間內結束營業。
鄰近高鐵 於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢，還有餐具調味料，統統都沒有清走。Edwin說：「真的不知道發生甚麼事，該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵，佐敦道地舖價值以億元計算，這裏卻變成了一個廢墟。」
再上三樓，大窗戶透入自然光，雜物清空了，感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了，但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎，以這裏的黃金地段來計，一定能夠租出去，每一層我估計能以$15萬放租。」
但上到四樓，又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等，幸好是白天進來，入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區，人流地理位置俱佳，很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西，「甚麼靈異也好，樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧！加上買賣商舖與住屋不同，開舖頭做生意不需要過夜，所以就算是餐廳酒樓也好，就算有人死了也不會變成凶舖，凶宅很多，但沒有凶舖。」
由門口的告示板到散滿一地的文件，相信背後可能有很多訴訟問題業權問題，Edwin說：「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單，想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的，你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。
氣若游絲：先達廣場
「死場分幾種，其中一種是死亡中，好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎？看租值升跌便知一二。Edwin說：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！租值有最高峯的時候，地下一間舖出租$5萬至$10萬，跌到現在的$1萬至$2萬，跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害，但最近急速下跌，最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問，職員都說最近有很多蝕讓，租務部職員說：「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」
吉舖處處 舖位變貨倉
先達廣場位於旺角亞皆老街83號，一共三層約3.9萬平方呎，前身是先施百貨，在1995年劏成350個舖位出售，面積由72至488平方呎，堪稱本港第一代經典劏場。職員說：「業主都很資深，沒有按揭、沒有壓力，在這個艱難時刻，就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出，租金只是3,000元，已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空，能夠渡過這個艱難的時期，現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金，甚至有人租來當貨倉。
商場內外吉舖處處，目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓，吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓，人流更為稀少，約半數店舖沒有開門。Edwin說：「越做越靜的情況下，就會出現三個情況：一，租來當貨倉；二，開成人用品店，成人用品店當然是開在較靜的地方。三，不需要太多人流的服務行業，例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水，所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖，都不能經營。Edwin補充：「沒有食肆、小食店，不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄，只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」
經營靠好業主 等炒風救場
我們來到維修電話老師傅黃維邦（Wilson）的店，他的店已屹立先達20多年，可說是見證着先達的興衰。Wilson說：「現在絕對是低潮，沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了，人們不像以往一有新型號手機便換機，「我有另一間舖回收二手機，我們收到的手機都是壞的，現在的手機不是壞了也不會放售。」
他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主，「當時樓下的店舖租金加幅一倍，甚至一倍半，但我這個業主都只是加了我一成租金，現在逆境下業主都願意減租，有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖，看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下，Wilson也沒有考慮要換舖慳租金，「沒有想過呢，平租的通常在角落的位置，沒有這個位置好。加上業主對我這樣好，做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少，對手機維修不算很大影響，「手機壞了一定會過來維修，人流多有時只是逛逛，不一定會買東西，手機維修穩穩定定，發達一定冇我份，夠交租餬口便沒有問題。」
Edwin認為，救活先達廣場的方法，只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身，互聯網格價太容易，引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子，有一些突破性的產品出現，整個炒風來臨，炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」
死過翻生：地皇廣場
位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場，是死場中的經典，其中二樓238號舖位，2012年底以約$400萬買入，2017年以$30萬轉售，勁蝕$370萬。Edwin說：「所有商舖來說，最蝕入肉的可說是這個，簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%，眼光要很『準』，因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」
2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場，2013年拆成200多個舖位出售，舖位面積由50至174平方呎，套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦，發現商場設計與售樓書不同，實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱，將會有行人天橋接駁至地皇廣場，但不單止沒有天橋，商場電梯更經常因故障停用。
Edwin說：「死場的特性是，易入難出，有一些是自動電梯進入商場，但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場，便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達，人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性，進出不便和業權分散。
聯合業主翻身 出租率達100%
業主之一的王榮梅（Olive）當年以$400萬買入了一劏舖，「收舖時，簡直是晴天霹靂！當時是買樓花沒有實物可看，實物與我們想像中有很大出入。面積很小，還是天價，一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」
她曾嘗試放售或出租，都不能得到好價錢，更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商，在2016年成立地皇之光管理有限公司，團結場內近百名業主聯合招租。她說：「回想起也覺得淒涼，曾經試過有一位業主，說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間，於是我便在地鐵車廂內走來走去，進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作，「講難聽一點，衰到不能再衰了，不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司，但店主進駐後幾個月便退租。她說：「零售根本冇得做，因為趨向網購，我們就想不如做不能網購的飲食，於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃，更幫手大力宣傳，成功把當時的出租率推上到100%。
雖然走入地皇商場，仍不能以人流旺盛去形容，但不見有貨倉舖和空置舖，Edwin說：「這裏不算死，縱使有舖拉了閘，但是都有租客的。」美食廣場已因完約在２月結業，要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租，現在一樓已成了夾公仔機舖，雖然疫情下不能正常營業，但總算是正確方向。Edwin說：「一個好的商場，最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場，人們很自然便會在上二樓三樓逛街，商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯，能吸引外來人。租金很便宜，2,000到3,000元已包冷氣費管理費等，租來創業其實都不錯。」
記者：鄭汝翹
攝影：張志孟、許先煜
https://youtu.be/_wNBX0C6-Zc
我本來係荃灣人，屯元天對我嚟講好陌生，幾個月前搬咗入嚟之後，行嚟行去都係屯門，聽講元朗有老婆餅好出名，所以決定去睇下，點知出錯咗朗屏站，唉，新搬嚟真係新搬嚟，唔熟路。
消息話有人遊行集會，但我步出車廂之後發覺根本冇，一個人落單就有，兩個人拍拖都有，只係weekend嘅緣故，真係好多人出去行街，多到喺朗屏出閘都用咗10幾分鐘。喺西鐵站落樓梯嘅時候，後面個媽媽帶住一個十幾歲嘅小妹妹，我聽到媽媽咁講：「嗱！我哋應承咗大家㗎喇，唔可以畀daddy知今日出嚟呀，得唔得？記住喇，唔好畀daddy知呀！」我鼻頭一酸，香港人點解出去行街都要瞞住屋企人？連行街嘅權利都冇，真心可憐。
沿西鐵站口行出去，有個阿婆街坊同成班路過嘅人講：「加油！婆婆支持你哋，小心！」我又有種想喊嘅衝動，其實呢個世界冇廢老，更加冇廢青，廢唔廢唔係用年齡去決定，係用良知同埋分析能力去決定。
幾經辛苦終於行出西鐵站，人雖然多不過好平靜，突然聽到人講有防暴警察，百思不得其解，只係作為一個純粹路過嘅屯元天街坊，我只有跟住人群走，喺元朗廣場嘅橋上，又有速龍小隊上橋趕人，由於廣場內有幾間食肆照常營業，一時間湧入廣場嘅人同埋食完嘢出嚟嘅人撞個正著，大家慌忙躲避，其實一個唔覺意就會出現人踩人，確實好危險，有一對街坊裝夫婦明顯好嬲，佢哋話：「西鐵嗰次你哋遲到，而家咁早到，換得切衫嗱？」
廣場內警鐘響咗，我同一眾街坊要出返去，聞到好大陣催淚彈味道，辛苦。路邊另一對年約50幾歲嘅夫婦起爭執，老婆向老公大嗌：「走啦！我叫你走呀！」老公答：「我唔走，要走你走先，我點都唔走！」元朗果然係一個好特別嘅地方，大家似乎要排除萬難行落去，但係見到佢兩公婆因為咁而嘈交，我雙眼有啲通紅，可能只係催淚彈嘅影響。
隨住第一枚催淚彈出現，我手機開始響個不停，好多讀者、朋友、家人，仲有work緊嘅marketing透過whatsapp同inbox傳嚟慰問，收到晒！
同時間有媒體推post，催淚彈呢頭放完，我見到張致恆啲新聞彈上嚟，DLLM關我咩事？邊個想知道一個人渣男歌手點樣食女？我隨即uninstall個app。
街上所有人都鬧緊警察，你係咪以為後生仔先有呢啲火氣？其實唔止，我目擊另一類鬧得最恨嘅人，係師奶！呢股怒火突然間被淋熄，原來有兩個消防員路過，所以人人都鼓掌、歡呼、大叫加油，作為headhunt感受更深，點解世界上會有兩個職業嘅形象同民望差咁遠？一個天一個地。
返到屋企，電話冇電，順手開咗電視，一開就係tvb，一直掃落去，而家先知佢有5個台，而呢5個台係冇一個直播緊元朗現場實況，呀！新聞台有，不過播咗一陣－－－佢去廣告。
外面烽煙四起，tvb歌舞昇平，其餘4個台都係繼續吃喝玩樂，真心想同tvb新聞部員工講幾句：「你哋轉去第二間啦，我相信讀新聞系嘅人都有理想，唔好畀管理層拖垮你嘅事業，催毀你嘅熱情。」
香港市民而家出街都係一場戰爭，我喺屋企開電腦又係另一場戰爭，呢排已經keep住有五毛留言搞事，仲有一啲殘體字名稱嘅account inbox我，話會集體檢舉個page，慶幸部份讀者知道仲有另外一個page搵到我，如果辦公室日報冇咗，我哋去另一邊見面啦！
以上係一個屯元天街坊嘅自由行經歷，或者我只係發夢，但我知道好多香港人都發緊惡夢。
【時光倒流一個掣】
早喺2014年，Google Maps地圖嘅街景服務Street View推出時光機功能，可以俾大家睇返舊嘅街景圖相片。近日有網民再Loop呢一項「#時光倒流」功能，重溫十幾年前18區嘅社區風貌，見證住自己社區嘅變遷。
00:00 Intro
00:17 中西區
中山紀念公園 Sun Yat Sen Memorial Park
般咸道 Bonham Road
香港摩天輪 Hong Kong Observation Wheel
英華女學校 Ying Wa Girls' School
00:40 東區
油街實現 Oil Street Art Space
太古城中心 Cityplaza
小西灣廣場 Siu Sai Wan Plaza
00:53 南區
One Island South
海洋公園道 Ocean Park Road
01:03 灣仔區
希慎廣場 Hysan Place
利東街 Lee Tung Street
夏慤道 Harcourt Road
01:16 九龍城區
啟德郵輪碼頭 Kai Tak Cruise Terminal
忠孝街 Chung Hau Street
香港嘉里酒店 Kerry Hotel Hong Kong
01:29 觀塘區
裕民坊 Yue Man Square
牛頭角下邨 Lower Ngau Tau Kok Estate
藍田綜合大樓 Lam Tin Complex
聖言中學 Sing Yin Secondary School
大本型 Domain
01:54 深水埗區
D2 Place ONE
長沙灣道 Cheung Sha Wan Road
02:04 黃大仙區
黃大仙中心 Temple Mall
樂富廣場 Lok Fu Place
Mikiki
02:14 油尖旺區
K11 MUSEA
旺角大球場 Mong Kok Stadium
洗衣街 Sai Yee Street
廟街 Temple Street
02:31 葵青區
青衣城二期 Maritime Square 2
02:36 北區
聯和墟 Luen Wo Hui
02:41 西貢區
PopCorn 2
香港單車館 Hong Kong Velodrome
西貢公路 Hiram's Highway
02:53 沙田區
創新路 Chong San Road
02:58 大埔區
太和邨 Tai Wo Estate
寶鄉邨 Po Heung Estate
03:06 荃灣區
海之戀商場 OP Mall
荃灣千色匯 KOLOUR
荃灣工業中心 Tsuen Wan Industrial Centre
03:20 屯門區
V city
屯門公路轉車站 Tuen Mun Road Interchange
凱都戲院 Hyland Theatre
03:33 元朗區
天秀路Tin Sau Road
形點 YOHO MALL
03:41 離島區
北大嶼山醫院 North Lantau Hospital
Reference:
用 #Google街景 睇返以前嘅社區好正
- 分享自 LIHKG 討論區
https://lih.kg/2440533
Music used:
♪ #時光倒流一句話 (Piano Cover) by @Noodles Music
https://youtu.be/2IL1dQzvFfU
♪ [Instrumental] Dua Lipa - Homesick by @HUIYA Instrumental
https://youtu.be/wr8L720j9PI
Google Map向來有提供街景功能，用家瀏覽地圖之餘亦可看見商戶建築，感覺有如身歷其境。有網民於連登討論區以「用Google街景睇返以前嘅社區好正」為題發文，指可以用Google Map翻看最早12年前、即2009年的香港街道景色，緬懷過去之餘亦感嘆10年來香港變化甚大，獲不少網民和議。
不少網民立即以Google街景翻閱10年香港景色。有人認為當年街道上人車數量不如現在多，街邊違泊情況亦較輕，直言「條路好暢順」。亦有人特別注意街邊商戶及建築，認為當年彌敦道兩旁金舖較少，商戶種類較豐富，而近期需要重建的觀塘裕民坊，於2009年尚未落成巴士總站，附近皆為商場食肆，早前結業的麥當勞仍「健在」。
除商戶外，不少網民亦關心10年前物價。有人發現有食肆每碗淨雲吞僅售$10，直言以今時今日物價實在難以想像。有人就表示最關心當年樓價，指翻查當年地產代理店面，可見康怡2房單位僅售200餘萬，亦有人帖圖指屯門大興花園500呎單位僅售168萬，稱可惜自己當年仍在求學時期，否則已一早「上車」做業主。
https://skypost.ulifestyle.com.hk/article/2898243/%E6%98%94%E6%97%A5%E9%A6%99%E6%B8%AF%EF%BD%9C%E7%94%A8Google%E8%A1%97%E6%99%AF%E3%80%8C%E6%99%82%E5%85%89%E5%80%92%E6%B5%81%E3%80%8D10%E5%B9%B4%20%E7%B6%B2%E6%B0%91%E6%87%B7%E5%BF%B5%E6%A8%93%E5%83%B9%E3%80%8C%E5%BA%B7%E6%80%A12%E6%88%BF2%E7%99%BE%E5%B9%BE%E8%90%AC%E3%80%8D
網民「大政奉還」在連登討論區上以「用Google街景睇返以前嘅社區好正」為題發文，分享使用Google Maps的Google街景功能可以透過調整時間線，看到特定位置在不同時間時的樣貌，從而看得出一個社區的變化。
樓主Cap圖舉例，指Google街景可以看到餐廳改由酒樓接手、已經結業的明將壽司、當年正在上映的電影、十幾年前的樓價、2009年每碗雲吞麵只需10元等。他指看Google街景「好似用時光機返去過去咁，個感覺好正，見證住自己社區嘅變遷，如果有埋VR模式就好」，「見返已經執咗笠嘅舖頭好滾動（感動）」。
不少網民知道Google街景設有調節時間功能之後都大叫「長知識了」，又說「原來有呢個功能，多謝分享，懷念下先」，並分享自己找到的截圖。
https://www.hk01.com/%E7%86%B1%E7%88%86%E8%A9%B1%E9%A1%8C/597712/google%E8%A1%97%E6%99%AF%E6%9C%89-%E6%99%82%E5%85%89%E6%A9%9F-%E5%8A%9F%E8%83%BD-%E7%B6%B2%E6%B0%91%E7%8B%82loop%E6%98%94%E6%97%A5%E7%A4%BE%E5%8D%80%E9%A2%A8%E8%B2%8C-%E9%99%84%E6%95%99%E5%AD%B8
網上懷念10個已消失嘅靚景 Google Maps回到過去新功能
昔日嘅時光永遠係最美好，有唔少人都希望回到，甚至停留喺嗰一刻，但時間依然係會繼續過去，不過大家就可以透過Google Maps去重溫返懷念返一啲已經消失嘅靚景，幾個步驟就可以帶大家回到過去，咁神奇？一齊嚟試下啦！
上年去既時候仲係空鋪為主,得3樓有間賣鞋既專門店
而家有酒樓,有唔同既餐廳都開左分店
最出名係新開既台式牛肉麵店
今期仲要用LINE做新年主題吸客去打卡
成個商場有2期,一期仲係近半係都吉鋪,2期就好多餐廳,但仍然見到2樓唔少吉鋪未租出
新界荃灣楊屋道8號（商場一期）／大河道98號（商場二期）
如心廣場商場位於荃灣西核心地段，商場雲集逾百間各式店鋪，集購物休閒於一身。此外，還有約20間提供各地佳餚美饌的餐廳。
如心廣場商場一期設有三大主題樓層，包括鐘錶珠寶街、手信街及運動服飾專區，匯聚國際及本地潮流品牌，連同如心海景酒店暨會議中心及全新打造的如心園木化石公園，為你提供一站式優質餐飲、購物、休閒、娛樂新選擇。
如心廣場商場二期聚焦家庭及生活品味，以「食．玩」為概念，為你帶來玩樂及美食的好去處，讓大小朋友享受優質的生活。
【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平
香港寸金尺土，普通打工仔窮一生薪水，才能買到一個劏房型單位，黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲，但細心留意會發現，總有一個死場（死寂商場）在附近，明明位處市中心交通方便，但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興（Edwin），和我們來一轉經典死場遊。
壽終正寢：佐敦廣場
「有些死場是瀕臨死亡邊緣，而這個（佐敦廣場）是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場，商場名字仍於大廈外清晰可見，但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」，卻查不到正確位置。
座落在人來人往的佐敦道，很難想像這樓高四層的商場，已烏燈黑火二十多年，是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道，街上人流很多，很旺場，但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價，最便宜的便是這座佐敦廣場。」
土地註冊處資料顯示，三樓九號舖位建築面積約70平方呎，原業主1993年以$69.7萬購入，持貨23年，2016年僅以$10萬易手，呎價僅$1,429，賬面勁蝕86%、約$60萬，堪稱全港最平的舖位。Edwin表示，香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售，然後不宣傳、不用任何方法吸引人流，夾硬做死一個場，令舖位貶值，然後再安排相關人士以低價收回舖位，「做這些事很沒道德，可說是乞兒兜裏拿飯吃，所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我，希望我可以把商場活化，我也會說我不要。」
佐敦廣場前身為伯爵酒樓，實用面積共約一萬平方呎。1992年，分拆成超過160個舖位出售，當年呎價逾萬，但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後，發現舖位皆為「縮水舖」，實用率只得三至五成，生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢，聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入，其他樓層已經被封閉。
「你簡直是商舖華佗！」當記者和Edwin在商場門外傾談之際，一把聲音突然從我們身旁傳過來，原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主，由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說：「開業的時候很多人入伙，但空置了這麼多年，聽說你令很多倒楣的商舖起死回生，我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙，我們就趁這個難得的機會，入去探秘。
2010年，有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓，就曾在2012至13年，短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館，2016年在一樓開了雀會，二樓開了私房菜，但全都在很短的時間內結束營業。
鄰近高鐵 於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢，還有餐具調味料，統統都沒有清走。Edwin說：「真的不知道發生甚麼事，該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵，佐敦道地舖價值以億元計算，這裏卻變成了一個廢墟。」
再上三樓，大窗戶透入自然光，雜物清空了，感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了，但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎，以這裏的黃金地段來計，一定能夠租出去，每一層我估計能以$15萬放租。」
但上到四樓，又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等，幸好是白天進來，入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區，人流地理位置俱佳，很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西，「甚麼靈異也好，樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧！加上買賣商舖與住屋不同，開舖頭做生意不需要過夜，所以就算是餐廳酒樓也好，就算有人死了也不會變成凶舖，凶宅很多，但沒有凶舖。」
由門口的告示板到散滿一地的文件，相信背後可能有很多訴訟問題業權問題，Edwin說：「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單，想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的，你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。
氣若游絲：先達廣場
「死場分幾種，其中一種是死亡中，好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎？看租值升跌便知一二。Edwin說：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！租值有最高峯的時候，地下一間舖出租$5萬至$10萬，跌到現在的$1萬至$2萬，跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害，但最近急速下跌，最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問，職員都說最近有很多蝕讓，租務部職員說：「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」
吉舖處處 舖位變貨倉
先達廣場位於旺角亞皆老街83號，一共三層約3.9萬平方呎，前身是先施百貨，在1995年劏成350個舖位出售，面積由72至488平方呎，堪稱本港第一代經典劏場。職員說：「業主都很資深，沒有按揭、沒有壓力，在這個艱難時刻，就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出，租金只是3,000元，已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空，能夠渡過這個艱難的時期，現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金，甚至有人租來當貨倉。
商場內外吉舖處處，目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓，吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓，人流更為稀少，約半數店舖沒有開門。Edwin說：「越做越靜的情況下，就會出現三個情況：一，租來當貨倉；二，開成人用品店，成人用品店當然是開在較靜的地方。三，不需要太多人流的服務行業，例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水，所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖，都不能經營。Edwin補充：「沒有食肆、小食店，不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄，只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」
經營靠好業主 等炒風救場
我們來到維修電話老師傅黃維邦（Wilson）的店，他的店已屹立先達20多年，可說是見證着先達的興衰。Wilson說：「現在絕對是低潮，沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了，人們不像以往一有新型號手機便換機，「我有另一間舖回收二手機，我們收到的手機都是壞的，現在的手機不是壞了也不會放售。」
他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主，「當時樓下的店舖租金加幅一倍，甚至一倍半，但我這個業主都只是加了我一成租金，現在逆境下業主都願意減租，有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖，看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下，Wilson也沒有考慮要換舖慳租金，「沒有想過呢，平租的通常在角落的位置，沒有這個位置好。加上業主對我這樣好，做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少，對手機維修不算很大影響，「手機壞了一定會過來維修，人流多有時只是逛逛，不一定會買東西，手機維修穩穩定定，發達一定冇我份，夠交租餬口便沒有問題。」
Edwin認為，救活先達廣場的方法，只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身，互聯網格價太容易，引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子，有一些突破性的產品出現，整個炒風來臨，炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」
死過翻生：地皇廣場
位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場，是死場中的經典，其中二樓238號舖位，2012年底以約$400萬買入，2017年以$30萬轉售，勁蝕$370萬。Edwin說：「所有商舖來說，最蝕入肉的可說是這個，簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%，眼光要很『準』，因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」
2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場，2013年拆成200多個舖位出售，舖位面積由50至174平方呎，套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦，發現商場設計與售樓書不同，實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱，將會有行人天橋接駁至地皇廣場，但不單止沒有天橋，商場電梯更經常因故障停用。
Edwin說：「死場的特性是，易入難出，有一些是自動電梯進入商場，但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場，便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達，人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性，進出不便和業權分散。
聯合業主翻身 出租率達100%
業主之一的王榮梅（Olive）當年以$400萬買入了一劏舖，「收舖時，簡直是晴天霹靂！當時是買樓花沒有實物可看，實物與我們想像中有很大出入。面積很小，還是天價，一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」
她曾嘗試放售或出租，都不能得到好價錢，更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商，在2016年成立地皇之光管理有限公司，團結場內近百名業主聯合招租。她說：「回想起也覺得淒涼，曾經試過有一位業主，說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間，於是我便在地鐵車廂內走來走去，進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作，「講難聽一點，衰到不能再衰了，不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司，但店主進駐後幾個月便退租。她說：「零售根本冇得做，因為趨向網購，我們就想不如做不能網購的飲食，於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃，更幫手大力宣傳，成功把當時的出租率推上到100%。
雖然走入地皇商場，仍不能以人流旺盛去形容，但不見有貨倉舖和空置舖，Edwin說：「這裏不算死，縱使有舖拉了閘，但是都有租客的。」美食廣場已因完約在２月結業，要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租，現在一樓已成了夾公仔機舖，雖然疫情下不能正常營業，但總算是正確方向。Edwin說：「一個好的商場，最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場，人們很自然便會在上二樓三樓逛街，商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯，能吸引外來人。租金很便宜，2,000到3,000元已包冷氣費管理費等，租來創業其實都不錯。」
記者：鄭汝翹
攝影：張志孟、許先煜
