我曾說過,只要一個新建案出現法拍,就代表此社區開始走下坡,房價可能不保。那時講的是興富發萬華的台北晶麒,至今除了大量排隊賣屋之外,房價跌得慘兮兮,住的人(莎莎)(一樓一鳳們)也常常惹麻煩。
為何很多新社區會這樣?才剛買才剛交屋就被法拍,可能有這樣的問題:
1. 這塊土地氣不好:比如李方買了台中要搞艾美,就拉下整個李方集團,連帶後續的公司財產幾乎都被清算。當年林口國家一號院剛交屋,也是出現法拍,那時建商興富發還傾公司的力量,要來護住社區房價,後來第二戶法拍又出現,也就守不住了。
2. 投資客搞破壞:買預售後來套牢,自然容易被法拍而帶賽整個社區;故意做高價而超貸,財務槓桿太高而失控,也比純自住客更容易被法拍。
3. 房市小白誤判購買:房市小白被蠱惑,覺得房價一定只漲不跌,就用高過能力的寬限期來操作投資,可是賣房子需要時間,如果想高價賣,就得花更多時間,有的投資客其實管理費也出不起,只要兩期沒繳交,就會被社區跟被銀行法拍。
4. 排隊下不了車:太多建案預售賣得很好,但成屋前怕被關緊閉,一堆投資客蜂擁想賣屋,賣不掉只好等到交屋後繼續賣,可是怎麼排隊都下不了車,因為買方也不想買這種排隊屋,聰明的買方直接去買第一手就好,誰會想讓你賺?於是只好高價被法拍。
5. 房價下跌而故意被拍:預售當年搶買,成屋還以為放久就贏,沒想到越放越久,賣不掉加價賣更是賣不掉,乾脆把房子貸到滿之後,故意被法拍。這種人萬一真的自住,也是個奧客,對社區都有負面作用。
同時也有3部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,180427TVBS 房市低迷 雙北新屋預售價 跌回5年前水位 影片網址→https://youtu.be/JaAqVn7Witg 北台灣預售、新成屋房價持續下探,雙北市新屋房價雙雙回到5年前的水位,反觀新竹呈現正成長,房仲業者指出,因為台北市人口外流嚴重,置產率低導致房價下跌,新竹因為竹科人口數...
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今晚直播目錄出爐囉~
2:41 知道斗內大德國豪兄容易睡著,先回答他問題:
請問大師,台灣央長金龍兄,開始出手打房了,鄉林建設的董仔,那個奸商賴正鎰說原子彈來了,想請問你的看法,房市會因此緩跌還是崩跌,或者是不跌反漲呢?打房市,錢會轉到股票市場去嗎?
2:41 Part One 央行打房當真?
-必須要說,目前贏得藍綠雙方一面好評,都說是「來真的」!
-主要對建商縮減貸款成數、自然人則第三棟上限6成
-我覺得這招來的很狠,很快,主要是利率低、游資多,一堆台商從對岸匯錢炒房,利用政府優惠
-今天營建股大跌,除了鄉林建設外
-台灣房價所得比「全球第9」超過南韓!北市不吃不喝14年,買一棟房
-我認為會抑制一下建商炒房度,房價會回穩
-但真要打房還需金管會的銀行政策、財政部的稅務政策、內政部的社會住宅等
-只憑央行,頂多只是炒新聞;沒多久,又會起來
-短期內會流到股市,但也不多,房地產也是股市一大龍頭
-更何況,台股依賴國際市場,佛奇說新冠大逃殺要在聖誕節後發瘋
-我還是認為會跑到弊險性資產!黃金一週漲5趴、道指期目前下跌中
29:50 Part Two 再談美國大選
-目前來到12/8 確認選舉人團時間
-美國家情報首長John Ratcliffe:拜登是否入主白宮仍懸而未決
-川普宣布將會有「大事」發生,說這場是史上最多舞弊選舉
-選在12/8~12/14爆,有高人指點,目前為選舉人團關鍵時刻,是否會丟出水印證據?
-習大正幫川建國逆轉勝,他根本不挺拜
-運作票證據至美國
-翟東升,中國人民大學國際關係學院副院長,習近平智囊!指定爆料者
-以前沒川普前,有問題都可以馬上搞定;立即把拜登染紅
-你覺得這是給川普做球?還是減分?
-看看中美貿易戰後,老共如何大贏,抓港人,川一點都不在乎
56:15 Part Three 中天會關嗎?
-還是認為機率不高
-如果真要關中天,高等行政法院大可11日後裁示
-讓52台一直黑頻下去,
-怎會在前四天判,給可上訴的最高行政法院多4天裁決?
-這四天,中天收視率會大增、YT訂閱爆表(直升162萬,兩週增加快3成)、直播主斗內會收到手軟。最後誰獲利,還很難說
-且看看目前52台都沒系統台申請新頻道,根本就空著讓中天回歸
-可能情境 1. 11日直接抗告成功 2. 最高行政法院繼續審,意思意思52台黑頻一個月;然後逆轉勝
-真關台有幾個指標,一、 500多員工至少裁掉3分之1 二、52台有候補人選,且花費上億資金在設備上 三、 中天停超過半年以上
-否則都是在打假球,且反而增加台灣統派勢力
-你看,連彭文正都要到國民黨黨部演講惹,OMG!!
1:13:52 Part Four 青山宮大鬧萬華
-靠北,拎北住在這宮走路不到10分鐘處
-整晚都沒睡;根本搖滾區待遇
-難怪房地產將宮廟列為「嫌惡設施」
-從直播一直放到清晨7點
-對其它宗教不公平
-感覺是8+9群,囂張之日,明明不需放鞭炮
-或許是社會邊緣人一吐潛意識被歧視之日
你斗內、我回答
感謝斗內大德小道說:大師可否再次聊一些,關於宋鴻兵《貨幣戰爭》這本書,謝謝!
-其實共5冊
-就直接講第一集好了
感謝斗內大德RockY You
感謝斗內大德李道揚說:怕等會忘記先留言~~我朋友在文山區的房子出租,看大師說被吵到睡不好,可以考慮看看~
直播網址:https://youtu.be/KgCAx5mxvw8
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萬華房價下跌 在 MissQ 退休理財園地 Facebook 的精選貼文
💖 2018-19北市萬華區不動產參觀心得~東騰元町💖
歡迎加入: MissQ存股/存債社團 , 不動產討論社團
自從上一篇租金報酬計算分享後,很多讀者來信希望MissQ多分享實際看屋心得及報酬率計算,但每個人其實熟悉的區域有限,今天要跟讀者分享最熟悉/最看好區域之一萬華,與讀者分享我自身的研究數據(文長)
📌西區興起帶動人流, 捷運人次年成長率2位數 (下圖)(東區處於衰退)
這幾年大家再討論西區崛起,東區沒落房租太貴,拿出實際的數據最準, 觀察下圖 近五年西門町與龍山寺捷運年度進站人次(不計算出站人次 以免重複一倍計算)104-2018年總成長率分別為16%及15% 相比同期間忠孝復興/忠孝敦化/南北車站都是衰退 (6.4%)/(5.5%)/(1.3%)
📌西區成長力道強勁:人流/ 金流增加 高店面租金拉高住宅租金
因為西門町的店面租金高居全台第一,每坪最高價2萬以上,相較於台北市東區平均租金1.5萬,高了3成,更不用拿西門町去比其他更次等級商圈租金,租金拉動商圈擴大西門町範圍越來越大,成為台灣一級商圈,店面租金拉動住家租金
📌雙子星開發案
台北雙子星2019年12月中已經跟藍天簽約,預計完工之後,屆時西區除了觀光人口,將加入新增辦公人口/外資進駐,觀光加上辦公人口,相信西區有機會能更上一層樓
🔔MissQ看好北萬華區的發展,以西門町與龍山寺商圈範圍參觀此區建案,鎖定2房/1房做為長期置產使用,預計持有2025年台北雙子星完工之後
因為西門町寸土寸金,目前完全沒有新建案, MissQ移至龍山寺捷運站附近1-2房(希望不買車位/本身依賴大眾捷運),總價1500萬以下,單坪價格62以下 ,2018-2019參觀很多建案富都新伸/榮耀天邑/都美艷/川悅/新碩鼎和/都美艷,很多已經完銷/或是必須要買車位後預算破表
🔔近期MissQ參觀新開案東騰元町,目前最低總價的建案,東騰提供小坪數,不買車位的選擇,建商標榜不二價 MissQ 拿到的價單是18坪一房一廳 總價1097 八樓
觀察591租金,也非常驚訝萬華現在一房新屋租金2.6萬,假設租金包含管理費,扣除管理費一房保守估計出租2.4萬,年租金28.8萬(不考慮其他稅負)
🔔租金報酬率計算
📌假設完全不貸款報酬率: 24K*12=28.8萬,報酬率2.62% (28.8萬/1097萬)
📌假設8成貸款報酬率:
自備220萬/8成貸款 877萬,以房貸利率1.6%計算,每年利息為14萬,淨租金為 14.8萬,8成貸款後租金報酬率為6.7%(14.8萬/220萬)
📌租金報酬率是假設房價沒有任何漲跌幅情況 ,只有租金報酬率
隨者西區及台北車站未來越來越國際化趨勢,假設房價沒有上漲,租金報酬率為6.7% ,若有房價上漲/下跌將另外增減報酬率
MissQ認為目前萬華的房價是反映目前環境的居住品質,及一般民眾所停留的環境不佳的印象所形成價格,若對該區環境未來有機會改善,低價很可能不在是低價,房價會隨著環境及建設改善而上升,對西區未來有成長信心的讀者,可以去那裏走走,感受一下台北市西區的變化
最後提醒一點: 萬華屬於都更的區域,因為區域發展並非一刻三更可以完成,都需要5-10年時間證明,不動產都是需要長期資金來投資,不適合短期內買賣
萬華房價下跌 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最讚貼文
180427TVBS 房市低迷 雙北新屋預售價 跌回5年前水位
影片網址→https://youtu.be/JaAqVn7Witg
北台灣預售、新成屋房價持續下探,雙北市新屋房價雙雙回到5年前的水位,反觀新竹呈現正成長,房仲業者指出,因為台北市人口外流嚴重,置產率低導致房價下跌,新竹因為竹科人口數穩定,呈現上漲狀態,不過北市蛋白區價格也還是很熱。
記者 楊雅琳 / 攝影 鍾尹倫 報導……↓
建屋蓋好近5年,卻還是高掛接待會館代表新屋出售中,房市買氣低迷,統計就顯示首季雙北地區桃園基隆和宜蘭地區等5大區預售,新成屋價格繼續下跌,各縣市房價仍維持盤整向下修正趨勢,其中雙北市走勢相對疲軟。
大台北地區首季房價創下2014年景氣反轉以來新低,其中台北市新屋每坪成交均價82.9萬元,新北市預售新屋每坪38萬元,雙北都重回2013年79.3和38.2的水位,等於這5年都沒漲到,但反觀新竹倒是從一坪20.5萬一路攀升到一坪23萬不跌反漲。
房仲業者陳泰源:「新竹它相對是一個正成長的地方,尤其是南新竹竹科那一帶,所以我們會反而說,為什麼其他地方逆勢下跌,可是新竹反而是逆勢成長的,最主要還是在人口紅利。」
人口流失置產率也跟著低,相較起來北市扶養比10年增加了4.6個百分點,新北市增加1.6個百分點,恐怕5年內會失去人口紅利,也反映在新屋成交價上。雖然新成屋成交價普遍下跌,但房仲業者也說北市外圍蛋白區,像是大同、萬華、北投、文山、南港價格還是很熱。
房仲業者陳泰源:「多數人仍然置產,會有台北市門牌這樣的迷思,會優先選擇台北市蛋白區。」
像是大同區新成屋,中山文華成交價一坪120萬,興洋興天地一坪113萬,捷麗都還是將近百萬,但建商也說,雖然台北市出現熱銷高價案,但只能算少數,多數建案成交價還是得向市場低頭。
新聞網址→https://news.tvbs.com.tw/life/909579
部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2018/04/180427tvbs-5.html
萬華房價下跌 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳解答
171027三立 5字頭住進信義區 低單價老屋成搶手貨
影片網址→https://youtu.be/19MozOlwdIE
來來往往車流,交通十分便利,路邊店家不少,具生活機能的信義區,也有低單價物件。
記者 陳儀潔、王承偉 採訪報導……↓
記者陳儀潔:「如果你想以5字頭的房價住進台北市中心的話,或許可以在信義區這些路段找到適合您的房子。」
包括忠孝東路五段、永吉路、虎林街,或是吳興街、福德街,老公寓相當多,5字頭房價交易佔比超過兩成,甚至更低的4字頭也有18.4%,合計高達40%。
房仲業者 陳泰源 表示:「像信義區或大安區來講的話,其實你是可以選一些屋況比較差、屋齡比較舊的,或者是爬樓低要爬比較高的,比如說像是一些老舊公寓,你買了之後可能要大改的,那這個就可以做考慮,因為單價才5字頭。」
隨著房價下修,台北市行政區,今年前8月低單價住宅交易佔比,像是大安區、松山區和中正區、中山區,各佔17%到40%,另外郊區的文山、萬華、北投區佔比更是突破五成。
房仲業者 陳泰源 表示:「建商要不斷讓利才有辦法清庫存,所以會導致屋主會變成說不得不賣得更便宜。」
看好老房子公設比低,部分屋主跟上讓利風潮,再加上房仲賣屋銷售期拉長,服務費也不再堅持賣4買2,讓市場從失溫到回溫,房價比起2014年下跌超過一成以上,蛋黃區也不再遙不可及,尤其低單價老屋更成了搶手貨。
部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/10/171027-5.html
萬華房價下跌 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的精選貼文
170115TVBS房市比SARS期間慘 大直、大安區降價2成
影片網址→https://youtu.be/AUj0OT3g_WI
房市到底有多冷清,去年六都買賣移轉只有18萬棟,等於比SARS期間房市還要慘!為了刺激買氣,台北大直、大安區無論是新屋還是公寓,房價都往下修正1到2成,但如果碰上口袋深的屋主,房價已經下跌,民眾還想再議價的話,房仲認為幅度有限。
記者畢倩涵、李延智採訪報導……↓
記者畢倩涵:「房市冷清,以去年六都買賣移轉數來說,僅僅只有18萬棟,這個數字創下SARS以來的最低點,而這個時間點,就連大直原本是看屋熱門地段,現在看屋人潮也出現銳減。」
原本的看屋熱點,現在假日有一組預約,房仲說就算很好了!沒人賞屋,也讓不少急著脫手的屋主不再堅持,房價出現鬆動。
房仲業者陳泰源:「我們也不要特定講豪宅,平均來講至少都有1成5、甚至破2成價格的修正。」
以大直來說,河岸第一排2015年新屋,每坪售價開出百萬,現在降到90萬上下,甚至最低可以見到8字頭,跌幅將近2成,相較於大直區內湖路瑞光路一帶,房價相對抗跌;往市中心走,大安區一年多前,公寓每坪價格還高居95萬,現在直接少10萬,降價1成左右,不過議價空間仍然有限。
房仲業者陳泰源:「多半的屋主口袋是夠深的,他未必願意讓價讓這麼多,所以說買賣雙方是不斷在拉鋸的情況下,房價慢慢往下修正。」
蛋黃區議價空間不大,房仲建議真正要入手買房,可以選擇台北蛋白區文山、萬華、北投,甚至鎖定屋齡超過10以上的房子,屋主買房成本低,只是少賺多賺的問題,房價彈性比較樂觀。
新聞網址→http://news.tvbs.com.tw/life/700503
部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/194523638
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