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#房地合一稅 一定要熟記，
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《政府打房，房價將下修？》
行政院院會在 3 月 11 日討論通過「房地合一稅 2.0」相關所得稅法修正草案，目的就是抑制炒房啦，修法大方向為延長短期交易時間，持有越短課稅越重。
分兩種投資人類型來探討：
(一) 以公司持有房地產
很多有錢人都會成立公司來避稅，若是透過公司持有房屋，一樣 2 年內賣掉要課徵 45% 的稅，而且企業的盈餘分給股東，還有股利所得稅，而盈餘沒有分配完的，公司要被收未分配盈餘稅。因此個人透過公司買賣不動產的稅負將變重。
(二) 以個人持有房地產
有些投資人要賣房子的時候，為了避免繳太多稅，可能會去買發票來抵稅。賣價-買價-裝潢成本-仲介費用等，就是你賺了多少錢，所以很多人會去灌水裝潢的部分，讓自己看起來少賺一點就不會被課稅。
裝潢費用在法律上的認定是，必須是固定、無法帶走的傢俱，並且可以維持 2 年以上繼續使用，這些其實有點模糊地帶，國稅局也許還會要求要看合約之類的憑證來佐證。
以投資來看，要買房還是買股？
以我最近聽到一個實際的投資房地產例子做說明，地點在桃園，用數據來算一下，以投資來看，要買房還是買股？
買了一間 450 萬房子，加上裝潢費、仲介費、代書費，總共 30 萬，也就是說取得的成本為 480 萬。而我兩年內出售賣了 520 萬，會被課徵 (520 - 480 ) x 45% = 18萬，最後賺的獲利是 22 萬
如果把 2 成的頭期款 + 裝潢費共 120 萬投入指數型股票基金，以 0050 年化報酬率 8% 來看(這兩年大漲其實報酬率更高)，兩年後資產總額是 140 萬，獲利 20 萬。
這兩者獲利沒有差很多，房地產短線會直接被吃掉了快一半的獲利，相信會讓很多人卻步，所以對投資客來說，原本持有 2 年就打算脫手，現在要拉長到 5 年，很多人就不玩了，這樣對自住客是有幫助的，希望讓房價有健全的市場和價格。
裝潢發票抵稅 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的精選貼文
190718蘋果 豪宅招租比價拼內料「文華苑」管理費看誠意可免「昇陽國寶」住就旺
新聞網址→http://home.appledaily.com.tw/article/index/20190718/38394453/
《591租屋網》日前刊登1筆出租資訊，為北市知名豪宅「文華苑」10樓戶，以每月55萬元招租，若有誠意，管理費13萬元可免，房東正是精英前董座蔣東濬。無獨有偶的，《591租屋網》也有另一豪宅「昇陽國寶」11樓戶求租，房東則是創見集團束崇萬家族。想和富豪攀關係，可以試著先當房客。
【唐家儀╱台北報導】……↓
位於慶城街、文華東方酒店旁的「文華苑」，屋齡6年，樓高15樓，1層2戶，總戶數26戶，比照文華東方酒店規格的物業管理，包括請飯店主廚到府外燴，或是禮服送洗等特殊需求，吸引精英前董座蔣東濬、國巨董座陳泰銘搶買。
寧租不空待價上漲
目前陳、蔣各持有8戶，蔣東濬所持有的是4樓2戶、5樓1戶、6樓1戶、7樓1戶、10樓2戶、12樓1戶，主要以面對公園景觀的上下樓為主，而此次出租的就是其名下擁有的10樓戶，出租物件格局為5房3廳5衛4陽台，總坪數340.92坪，含平面車位月租55萬元，不能養寵物。
蔣東濬是「文華苑」的原始住戶，預售時已買3戶，再逐步收購，最高紀錄持有9戶，估砸20多億元；今年3月，他將持有的13樓戶轉手賣給陳泰銘，賺逾2億元。
事實上，這並非蔣東濬首次將名下物業出租，《蘋果》在3月間也曾報導「文華苑」4樓戶、10樓戶，都以月租55萬元價格出租，顯見蔣的理財手腕高明，「寧租不空」，待房價上漲才脫出，堪稱最大贏家。
仲介表示，「費用都可以談，有誠意的話，管理費13.6萬元可含在租金裡，房東對租金不是很在意」。繳交租金可選擇境外、境內匯款，月繳、年繳都可以，若需要報稅，開立發票證明都能配合。仲介強調，目前裝潢很新，包括地板、櫥櫃、隔間、燈光等，均已完備，但沙發、床等家具及部分家電則需自行添購，還強調看屋要快，因為「文華苑通常一釋出，很快就租走了。」
不只菁英前董座蔣東濬出租名下豪宅，創見集團束崇萬家族也當起房東，《591租屋網》出租訊息上面也列有「昇陽國寶」11樓戶求租訊息。「昇陽國寶」位於信義區松勤街，是經典豪宅，屋齡約28年，樓高14層、每層2戶，總戶數22戶，規劃176坪、181坪、276坪及278坪4種；住戶包括綜藝大哥胡瓜、潤泰集團總裁尹衍樑等，其中創見集團束崇萬家族是最著名住戶，於「昇陽國寶」共擁有7戶豪宅。
束家目前持有7、13、14樓整層以及2樓、10樓各1戶，以及今年1月，以總價3.25億元，最新入手11、12樓的樓中樓戶。目前共持有7戶，推估買進該名宅的產權比率將近5成。
但束家右手買進、左手出租，根據《591》資訊上顯示，束家出租的11、12樓戶，7房4廳6衛2陽台，總坪數278.58坪，含車位月租要55萬元，不含管理費6萬4828元，可以養寵物。經手仲介表示，「已經出租一段時間了，該屋沒有家具、家電，裝潢、屋齡雖然有點偏舊，不過住進來的住戶、租客，運勢真的蠻旺的。」記者發現該物件3月就曾在《591》求租。
《蘋果》針對「昇陽國寶」、「文華苑」這2筆交易物件做一比較發現，都是豪宅出租，月租都是55萬元，但蔣東濬的「文華苑」為5房3廳5衛4陽台格局，權狀坪數為340.92坪，扣掉33％公設，實際使用坪數約為228坪，不但包含16萬元管理費，室內還有衣櫃、熱水器、冷氣、天然瓦斯、冰箱、洗衣機等基本配備，更別提其擁有文華東方酒店規格的物業管理，奢華公設配備多功能景觀宴會廳、空中花園、中庭花園、健身房、游泳池、頂級水療SPA等。
反觀束家出租的「昇陽國寶」，公設雖然只有18％，實際使用坪數也約是228坪，但僅有熱水器和冷氣，且屋齡偏舊，社區附屬游泳池、健身房、宴會廳都比較陽春，兩相比較之下，「文華苑」無論是租金、公設、配備都大勝「昇陽國寶」，難怪仲介會說，「文華苑只要一釋出，很快就被租走。」
無人入住不利屋況
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，豪宅出租報酬率多偏低，屋主看重的並非租金收入，若轉手沒有獲利空間，富豪們寧願以租待變，等待時機。美商ERA不動產資深經理陳泰源也說，多數豪宅屋主不會將豪宅出租，一是報酬率不高，二是怕遇到惡房客，但蔣東濬選擇將「文華苑」出租，主要考量可能是閒置房子太多，且「文華苑」已有裝潢，空租無人維護反而不利屋況，因此希望找個好房客幫忙愛惜，租金只是其次，且收租金額不無小補，蔣東濬可同時收租，邊等待房市回春，再一舉高價賣掉。
此外，陳泰源也指出，豪宅不附裝潢、家具，多半是因為「有錢人都有極度主觀的審美觀，有特定偏好的品牌、款式、顏色。」他補充，豪宅租客會透過專門的租賃公司、房仲幫忙選擇物件，而8成是用公司名義承租，得以申報營運支出，可扣抵稅務，另外承租豪宅的租客，多希望戶別單純，單層4戶都嫌多，也較注重物業管理、公設的豐富度。
挑租客方面，陳炳辰說，豪宅屋主對於房客篩選嚴謹，以長期穩定、外商高階主管或做客戶招待之用的企業主最符合，看屋前也會過濾身分背景，避免招來意不在租屋的假觀光客；此外，租約也會公證，保證買賣雙方權益。
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/07/190718.html
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一般來說，裝潢開發票，未來可認列成本，抵扣房地合一稅。 但開發票要加收5%營業稅，不開發票就可省下5%的費用。 那麼... ... <看更多>
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年度個人所得沒有影響，三聯的或許可當費用抵進項。幾年後賣屋就算沒發票憑證，房地合一稅可認列5%，也就是說賣價2千萬可 ... ... <看更多>
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最近全新透天正在蓋採光罩，跟裝新的櫥櫃，
廠商有提到，以上如果要開發票的話，要在加
格，小弟有個問題，開發票的好處跟壞處？
好處是報稅！還有未來要賣的話可以佐證裝潢
價格！壞處好像就稍微貴1-2萬！請問板上大
家有在索取發票嗎？
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