【買房心得2】
.
昨天被學弟抱怨他房子都快買到了心得還沒寫出來，趕快來生第二篇XDD。
上次提到下斡旋的經驗 https://goo.gl/mDHww6，這次來聊最重要的"見面談"心得:
1.
通常到了"見面談"代表雙方金額差距不大，就像球員在球門前只差臨門一腳，房仲會想盡辦法成交，一邊向買方拉價，一邊向賣方砍價，協調出雙方都可接受的價格。
當然這也有例外，比如雙方差距很大但房仲仍安排面談，買方被拿來當成跟賣方殺價的工具，但這畢竟是少數，也不是買方能控制的，所以我認為房仲想安排見面談買方還是應該盡量參加，畢竟有去談才有機會。
2.
有些買方會排斥見面談，認為環境不熟悉、房仲給的壓力很大，怕到時自己價格會守不住，但我認為這種想法太過消極，其實換個角度想，買方如果做好功課，見面談反而才有機會買到便宜，因為屋主也是人，同樣的情形也會發生在他們身上，或許屋主平常很理智，價格踩很硬，但到了見面談的時候，因為上述相同理由也比較容易出現價格鬆動的狀況。我聽過很多例子，都是屋主被搞到很晚，回家後才開始後悔賣太便宜。
這跟股票投資有點像，收盤後大家都很容易理性決定買賣價位，但到了隔天開盤後，盯著盤面即時數字跳動，往往很容易陷入衝動而買高賣低，而見面談，就類似房價的「即時開盤過程」。
3.
因為見面談很難判斷需要多久，假如成交後還會馬上進行簽約、甚至匯款的流程，所以一開始時間的選擇就很重要，最好選一個自己時間較充裕，精神體力較好的時段，避免談判時間超過預期，或是體力不支、神智不清而做出後悔的決定。
比如我買到房的那次，當初房仲幫我安排的時段是晚上6點半，但因為家裡小朋友晚上9點前就要睡了，怕來不及所以要求改成隔天早上11點，結果幸好有改，因為隔天全部流程結束時，已經接近傍晚5點，遠比自己跟房仲當初預期的時間長，後來回想假如沒改時間的話，很可能雙方談到一半就破局，或者因為時間壓力而談不到滿意的價格，可見時間選擇的重要。
4.
見面談通常會先安排買賣雙方見面寒暄或閒聊，接著分開帶到不同的房間談，買方最忌諱一開始見面就急著挑房子毛病或砍價，因為激怒賣方只會增加談判難度，記得批評的話不要當面講，價格也留給房仲去協調，這個階段買方只要配合經營感覺，讓雙方留下好的印象就行了。
這部分以前看過一個「LIKE」理論很有道裡，一方面要找出自己和對方「LIKE(相似)」的地方，一方面要讓對方「LIKE(喜歡)你」，當買賣雙方彼此LIKE時，成交機率一定大增。
5.
至於價格差距部分就由房仲來回磋商，之前提過下斡旋前最好保留一點加價空間，這時候就可以派上用場，而且最好分2~3次，一點一點慢慢往上加，比如有保留30萬元空間，可以一開始先表明預算有限拒絕加價，過一陣子再勉為其難分20、10萬元或10、10、10萬元逐次往上加，重點是要掌握節奏，不能一開始就把籌碼用光，當然過程中房仲會用各種話術拉價，這時候要能沉住氣按計畫進行，也要懂得找理由回絕，更重要的是要抱著隨緣不強求的態度，才不會在過程中被牽著鼻子走。
6.
另外房仲手續費也是有彈性的，不管是大小品牌都有，尤其是賣方4%的手續費空間更大，砍到1~2%的都曾聽過，有些店長自己也有調降0.5%不等的權限，而這些都可以反應到成交總價上（通常談的成交價是包含賣方手續費），所以當房仲要求你加價時，其實你也可以反過來要求房仲折讓手續費，尤其是當雙方談到最後差距很接近，而且價格已經很緊繃時，仲介爲了成交往往會比較有意願折讓手續費，像我這次談到最後關頭，也是靠著仲介折讓手續費才能順利成交。
先談到這裡好了，覺得有幫助請「+1」，也歡迎大家分享或留言討論
見面談心得 在 [心得] 新鮮人第一次買房失敗經驗- 看板home-sale 的推薦與評價
大家好呀！
一、背景概要：
小弟近期在網路上看到一個不錯物件，原先打去信X，房仲表示該物件已售出。兩個禮拜後看到網路上也有永X仍在銷售中，便請家人熟識的房仲協助。房仲一口答應表示該物件為同事負責但願意協助，再跟我們說交情不錯服務費可以讓利1%。
二、過程：
看房子當天，家人都認為該物件不錯，仲介開價9XX，我們出價簽邀約書800，卻被房仲不斷騷擾表示這個價格不可能的啦！如果成交兩邊都不收服務費，洗腦了約莫半小時腦波弱被拉高到850。要約書上表示買房要付服務費2%，立即與家人熟識房仲表示不是1%嗎？房仲立即表示那是薪水來源無法退讓（那當初拍胸脯保證讓利？？）另外要約書簽了八天左右。
（一）第一回合：要約書簽完兩小時，房仲立即打來表示晚上能否跟屋主見面談價錢。當天晚上時間預留下來，臨時被通知不約了，改成房仲帶店長來家中說服我們繼續加價，被我們洗臉一番後，我們也踩死850不理他們。被洗臉的原因在於他們表示這物件比實價登錄同社區其他間的物件坪數更大，理應更貴。結果我查了實價登錄才發現看到的物件坪數明明少了四坪，立即反駁，房仲立即回應他講的是地坪（後面都不知道他在說什麼，他自己也講的亂七八糟，還把主題帶到要怎麼貸款云云
（二）第二回合：接下來房仲每天都到家中表示如果再加一點到860、870肯定能成交，還是踩死不理他，請他回去跟屋主殺價。
（三）第三回合：房仲有天突然打來表示目前物件有另外一組客人看上，因為是別間仲介出價所以不清楚價格多少，但屋主表示要跟其他間仲介交易。房仲不斷說服我希望能加點價錢表示誠意讓他好跟屋主談，跟家人討論後決定還是踩死850的價格但多加10萬但書是留下冷氣、熱水器、窗簾、監視器都家具。
（四）第四回合：房仲中間消失兩天完全沒有任何消息
（五）第五回合：房仲在要約書期滿前兩天表示他們跟屋主談很久被洗臉很多次，他看看價格也差不多了，希望我們這邊再高一點就可以成交了。家人和我一致表示沒有多餘的錢了，商討幾輪後砍到服務費1%，我們願意多加10萬，價格來到870。隔天房仲打來屋主願意出來談，但價格還是很堅持希望我們有心理準備。
（六）第六回合：房仲當天邀約晚上七點見面談，結果五點五十五被房仲通知屋主不願意出門談了。因為他們永X另一組人馬接到最新要約書890，希望我們能加點費用讓他們說服屋主。另一位主管電話中也不斷表示先生都準備好時間了，物件也快成交了，出到900就賀成交，何樂而不為呢？眼看著費用追著太高，就沒有回應，當天也被放鳥。房仲表示他們尊重我們是先到的客人給我們24小時時間，如果願意出到900將優先安排我們跟屋主見面。
（七）第七回合：隔天房仲主管積極打了三通電話給我們，前晚家人討論後一致放棄，便果斷和房仲主管表示讓給另一組客人。結果下午家人熟識房仲立即跑來家中表示怎麼放棄了，太可惜云云。
三、心得：年輕人真的是年輕人，自己沒什麼社會經驗被房仲拉著跑，雖然過程中好幾次堅持，但也多次失手追高。但有了這次經驗才讓家人看到平常噓寒問暖還會幫家人按摩的房仲根本來亂的，說要讓利也沒有讓利，電話打來都是回報自己被洗臉了要我們救他，希望我們提高價格；要不然就是製造緊張感不斷誘使我們拉高價格。那物件從有資料以來，自去年三月賣的今年還沒賣掉，從10XX降到9XX仍未售出。喔對了房仲信誓旦旦表示有另外一組客人出的更高價準備成交了，但一週過去了還發現相同物件相同仲介公司還再更新購屋網站資訊並重新上架呢XD
正向思考買房讓家人看清楚自己平常認為的友人也讓自己經驗值增加許多~
-----
Sent from JPTT on my HUAWEI LYA-L29.
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.137.48.140 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1578665759.A.B49.html
... <看更多>
相關內容