受贈房地,小心重稅上身?夫妻也一樣?
新聞中,有一學童繼承父親購買沒多久的房地,因為無法負擔800萬元貸款,所以親友就用相同價錢1000萬元賣出,沒想到,卻收到270萬元的稅單,賣掉房地的價金扣掉稅款,竟然還無法還完貸款…。
顯然繼承到房地或受贈他人房地,如果要『出售』,要特別注意『房地合一稅』的計算,以免重稅上身。
同樣的,在夫妻在談判離婚或夫妻財產分配時,心情很煩很亂,以為要求對方把房產過戶到自己名下,就是佔到上風?如果要繼續自住比較沒問題,如果想要離婚後立刻賣掉獲利,真的要先算『房地合一稅』,才知道你是不是真佔到便宜?
舉例來說:丈夫貸款800萬元購買1000萬元的房地(公告地價現值共為400萬元),登記在丈夫名下,不到半年兩人因為感情不和吵架談判離婚,雙方約定房地過戶給太太之後辦理離婚,這位太太想說賣掉房地還完貸款還有200萬元?
這是大錯特錯的想法,因為她沒有想到立刻出售,她要繳『房地合一稅』(持有房地一年內出售者,以45%稅率計算,持有期間包括先生持有期間加上太太持有期間),還要繳270萬元的房地合一稅單。
出售房地實際金額1000萬元-400萬元(太太取得成本)-費用(本案例省略,實際上如有符合的費用可以扣抵)=600萬元,太太持有該房地(從先生購買當時起計算)未滿一年,所以要用45%稅率計算,600萬元*45%=270萬元。
所以在談判夫妻財產分配時,如果要取得房地,就要特別注意『課稅成本』,上面夫妻分產案件中,如果真要拿房產,就建議要自住使用,符合自用住宅的特別規定下,自住超過六年之後,課稅所得在4百萬元以下免稅;超過4百萬元部分,按10%稅率課徵,所以如果這位太太取得房地離婚後也符合自住6年的規定,房地合一稅只要支付20萬元(1000-400-400)*10=20,稅金差距相當的大。
每個房子都有每個房子的故事,不論心情再煩、再亂,仍要靜心計算稅賦成本,算準出手時間,才能夠有更豐盛的人生。
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#豐盛的人生
#平安的人生
#房地合一稅
(照片的豪宅不是本件不動產)
小常識(實際稅額計算仍須以詳細稅法規定,認定個別事實狀況計算之,以下為簡單摘要):
1. 房地合一稅的算式:房地收入-成本-費用-依土地稅法計算之土地漲價總數額
2. 稅率:
持有一年以內稅率為45%,持有2年以內(超過1年)以35%計算,持有10年以內(超過2年)20%計算,超過10年以15%計算。
個人或其配偶、未成年子女設有戶籍,持有並實際居住連續滿6年且無供營業使用或出租,課稅所得計算在4百萬元以下免稅,超過4百萬元部分,按10%稅率課徵房地合一稅。
同時也有2部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,151124東森財經 房市回溫+趕年底節稅 十月房貸暴增51億 影片網址→https://youtu.be/2UBZNOUVcVk 民眾上門問房貸,年底前,房市死裡求生,央行最新公布五大公股行庫,10月份房貸金額爆增到新台幣368.95億元,是今年的單月新高,一個月增加51億,月增率16.2%。 ...
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房地合一也訂定重購退稅與自住減免條款。自住減免指的是如果個人或其配偶、未成年子女設有戶籍,持有並實際居住連續滿6年,且無供營業使用或出租,轉賣時課稅所得在400萬元以下免稅,超過400萬元部分則按10%稅率課徵。
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①400萬元以下免稅,超過部份則按②10%(稅率)課稅,③6年內以1次為限,採分離課稅方式,在所有權完成移轉登記之次日起算④30天內要申報納稅。
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房地合一稅制實施後,針對『自用住宅』提供了減免優惠,凡課稅所得在①______萬元以下免稅,超過部份則按②______(稅率)課稅,③______年內以1次為限,採分離課稅方式,在所有權完成移轉登記之次日起算④_______天內要申報納稅。
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課稅所得400萬元以下免稅 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳解答
151124東森財經 房市回溫+趕年底節稅 十月房貸暴增51億
影片網址→https://youtu.be/2UBZNOUVcVk
民眾上門問房貸,年底前,房市死裡求生,央行最新公布五大公股行庫,10月份房貸金額爆增到新台幣368.95億元,是今年的單月新高,一個月增加51億,月增率16.2%。
記者 陳文婕:年底前房貸激增,為的就是明年房地合一上路前來省稅,尤其像這種老屋,節稅效果最明顯。
記者 陳文婕、何坤原 採訪報導……↓
試算1500萬的房子,持有2年後以1900萬賣出,扣掉土增稅假設50萬,賺了350萬。
年底前用舊制「房地比」計算,350萬乘以20%建物價值,用這70萬去乘以所得級距20%來算,只要繳14萬的稅;但2016年房地合一稅,直接以賺到的350萬,持有2年稅率20%,一次就要繳70萬。
房仲業者:舊制來講,以財產交易所得稅來講它的差異有差,大概五倍以上。
房仲業者 陳泰源 表示:你現在買老舊公寓,建物的殘值已經很低了,將來你賣房子時,甚至建物的殘值是趨近於零。
賣一棟房,不變的是“土增稅”照算,房地合一新制,則是有賺才有課稅,持有6年獲利400萬以下才能免稅。
房仲業者 陳泰源 表示:一定要趕在12/31前,權狀過戶下來,名字要變成買方的才行喔。
省稅效應,讓第四季房市回溫,金管會也推一把。
金管會發言人:降一碼,慢慢讓它回歸市場機制,我相信這是大方向,原本設下不動產收益率門檻,是為了避免壽險資金高價搶商辦大樓,如今金管會鬆手,從2.805%降1碼,代表保險業出價空間可多出10%,有望帶動商辦市場回溫。
就怕一棒打趴房市,影響經濟動能,政策放寬,在房市冷天裡要吹出暖風。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/113348360
課稅所得400萬元以下免稅 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳貼文
140310贈豪宅比現金節稅 有錢人避稅花招多
影片網址→http://youtu.be/_VYE8TNTIh0
感謝記者 陳柔安 的採訪,除了新聞報導的內容,順帶一提其他節稅方式,很多有錢人都喜歡用「公司名義」買房子。
一來:房子的水、電、瓦斯、管理費等等,皆可以用來報公司「支出」,也就是「非盈餘」。
二來:將來賣的時候,法人的「營所稅最高17%」,相較於自然人的「房屋綜合所得稅最高40%」,真的省很大!
賣房子時,是用「公告現值」,現在的公告現值還是低於市價,過去低更多,也就是低估房價,房價被低估後,再用10%贈與稅去計算,所要繳交給政府的稅就更少了。
ps1:因為政府這幾年調漲公告現值很兇,預計2年後要接近市價,也就是接近「實價課稅」,所以很多有錢人都「趕在最近這幾年」用贈與的方式節稅。
ps2:所以現在很多有錢人也利用保險「壽險」來做節稅規劃,每一個小孩,每一年度有3000萬免稅額度的壽險理賠,富爸媽走了之後,滿20歲,獨立報戶口的後代,就可以免稅繼承保險費。
以下是新聞報導......↓
在大台北地區幾個豪宅地標為了節稅,常用「贈與轉移」的方式,以帝寶市值4億元來算,得繳3900萬的稅,但如果是「房產贈與」,贈與稅只有400萬,可以省下3500萬以上的稅金!
台北市有名的豪宅帝寶,裡面有非常多戶都傳出贈與與轉讓,這就是富豪節稅的手法,房價動輒上億起跳的帝寶,身為世界鞋王的寶成集團董事長蔡其瑞就擁有4戶,但沒有一戶在自己名下,不只給老婆就連3個女兒也通通有獎,贈與或轉移成為避稅管道和法令很有關係。
專售豪宅房仲陳泰源:「公告現值其實跟市價是落差很大的,就是房價被低估很多,所以近幾年公告現值一直不斷調漲。」
2016年要將公告現值提高到市價九成,和實價相近因此不少有錢人動作加快,只是贈與豪宅到底比現金贈與省下多少稅金,如果以帝寶一戶市值4億元跟贈與現金4億元相比,現金扣掉220萬免稅額再乘以10%稅率得交3978萬元稅金,至於帝寶不是以市值,而是以公告現值1200萬減去免稅額乘以稅率,加上契約稅以及土地增值稅,房產贈與稅400萬,比現金贈與整整少了3500萬以上。
有地有房還懂得節稅,官員置產腦筋動得快,但對小老百姓而言這恐怕就是他們玩不起的金錢遊戲。
新聞網址→http://news.ebc.net.tw/apps/newsList.aspx?id=1394498516&cat=General
部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/73258376
課稅所得400萬元以下免稅 在 稅務資訊交流天地| 房地合一2.0於去年上路後,重稅期延... 的推薦與評價
第二招:自住滿六年再享400萬元免稅額 ... 賣過程賺進的400萬元,便能全額減除,不必繳房地合 一稅。 ... 沒勞保,沒固定位置那種)如要報綜所稅所得該如何計算? ... <看更多>