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今天是房產投資思維課後，第一次的同學會！
同學會除了是維繫大家的熱情以驅動他們的行動之外，是要對兩天密集課程中沒辦法提到的更多細節作補充。
畢竟房地產的商業模式雖然簡單，但過程中的細節還是挺多的，因此過去這些經驗，只要能提的、需要提的我知無不言。
今天我們針對房屋謄本做更多的解析，其實從謄本真的可以看出屋主的狀況，甚至可以找到很大的談判籌碼。
第二個主題是談判與議價，你有進入房仲店裡面的小房間過嗎？你知道當你在小房間的時候外面發生什麼事嗎？
幾天我仔細地分享了幾個小劇場，相信大家都清晰地看到了這些場景，議價的5大招也分享給您們了，接下來連我都期待你們的表現。
老話一句，這不是開始，上課沒有用，行動才是檢驗真理的唯一途徑，希望你們像過去的學長姐們一樣，用結果來證實我們團隊很強!
加油！
#RIM
#房產投資思維
#Mr江湖
【畢德歐夫】《相信專業》
最近一個從美國回台短暫停留的好友，
因為資產配置的關係，想說移動部分美元資產回台置產，
放十年也無妨，之後他又會返回美國居住。
首選自然是台北市了...
由於過去我也交手過不少房仲人員，
自住買房加上換房，看遍了不少預算帶以內的房子，
一向秉持實事求是，既然作股票知道不能看電視作，
那買房大事當然也是保持這樣的態度。
若是看新聞名嘴去做決策...嗯..就那樣。
實際看了幾百間房，也練就了一些功夫，
2014年以來房市雖然回檔，步入空頭，
我自住或換屋的物件，也都是獲利出場，
當然，我不敢自稱房市專家，太多高深學問我不會，
我始終還是美股市場為重心，
不過房市買賣的一點自保之道，我倒還算有把握。
這位美國回來的朋友自然對台北房市價格與談判不熟，
不過挑選到大安區，國父紀念館附近的電梯社區，
屋齡10年上下算蠻新的，
開價約2800萬，他一開始覺得那2500萬買到應該就OK吧，直到我看完物件資料，並且抽空實際去走一趟，
我認為不可能22坪值這個價格，
尤其兩年前高樓層才成交一坪115萬，
這間開一坪127萬，賣方只是想要釣魚，
我跟朋友說，你可千萬別真的出2500萬去買。
朋友當然是對地點情有獨鐘，但也相信我的專業，
後來問我：
「那畢德你覺得一開始要出多少去談？
仲介一直催我出價。」
我笑笑著說：「我估這個低樓層，
不能比兩年前高樓層貴，
而且最近房市只是出了一些量，
實際價格依舊是盤整，就先出個2166或2188，
之後再加價，頂多到2320再多一些，
不過這邊已經是情感因素，誰叫你太喜歡了，
我是不會買這樣的價格，屋主不賣就算了。」
好友驚訝的說：「屋主開2800，你要我出2188去談，
這樣不會不好意思嗎？太誇張了吧！差了600萬，
而且最好就算加價到2350，屋主也不會賣啊。
那怎麼辦？」
我說：「還是老話一句，你急還屋主急？如果你真的喜歡，那你就繼續加價吧，畢竟每個人總有喜好，
買得起又喜歡那就買吧！哈」
之後出價到2320，朋友來訊說，
仲介表示屋主願意見面談，
朋友喜出望外說，真的差很多耶，
差了400多快500還願意見面，還好當初沒出2500。
後來見面在房仲的議價室，俗稱的小房間。
買方一間，賣方一間，仲介與各主管兩頭跑，
忙著說服對方....
「價格就是買賣方的攻防戰」，
我雖然沒陪同去現場，但好友還是跟我保持聯繫，
最後兩方的價格分別為：2350跟2500。
看似還有150萬的差距，好友其實也沒加多少錢，
我說最後的談判就到這邊，真的要加最後一次，
記得殺一點仲介費吧，我心想，
屋主如果錯過我好友這組客人，應該要再等很久了吧，
畢竟從去年12月到現在，
我這個好友應該是第一個出價斡旋的買方，
現在都4月了....
好友自然也覺得不可能成交，準備收拾要離開了，
這時候仲介回來竟然說屋主願意成交，
只是~!@#$%^&*()_，講了一大堆，
繞來繞去，就是屋主不願意付全額仲介費，
因為賣這麼低，所以要買方多負擔20萬的仲介費。
當然這可能是仲介的話術，也可能是屋主真的心聲，
不管怎樣，好友心中的結論出來了。
第一、
還好找專業的朋友幫忙看看，
開2800的房子其實2400以下就能買到，
即便請吃飯或送個小禮物作感謝，也很划算，
一下子省下幾百萬。
第二、
明明買方仲介應該要想方設法幫他著想，
結果依舊只是不斷要拱他加價，
最後因為我的堅持，要他不要理會，出到2370就停了，
否則還真的買上去2400或2450豈不是冤大頭？
第三、
2370如果願意成交，買方就是負擔1%仲介費，
23萬7，為什麼還要幫屋主負擔什麼「部分仲介費」，
20萬這數字我好友自然是負擔的起，
而且即便2390買到，也比一開始設想的2500低上許多，但感受實在很差，講話繞來繞去，聽了實在不舒服，所以最終他不買了，決定再找更多物件去比較。
專業重不重要？很重要；
信任重要嗎？更加重要！
過去幾年來美股投資的活動，
我也樂於分享自己在房市上的買賣經驗，
其實開課匯集到來自各行各業的朋友，
有些是投資銀行的主管，
有的來自竹科電子業的工程師，
常常大家討論美股也會互相交換信息，
我認為這麼多的收穫，值這個上課費用。
當然，假如你是新手，一張白紙，
甚至連美股英文股票代號都很陌生...
別擔心，上完課都能直接私訊我，
畢大一向有問必答，這是大家都知道的，
這是多年來的堅持與信念，
能幫的上忙我都會幫，也不假手他人，
每個FB回覆、每封mail，都是畢德歐夫。
5/11~5/12
美股新視野美股投資活動資料索取：
https://forms.gle/FwCAmeNbmAXeSxds6
分享這個真實小故事，
希望大家都喜歡，對你們都有幫助。
謝謝你們的支持，感謝！
#早期踏入市場也遇過不少好前輩的協助
#大多都已退休離開市場了但我衷心感謝
#美股專欄能幫更多朋友認識美股是我的榮幸
#信念是一股力量
#美股最前線分享市場資訊
【我看了150間才找到第一間房子】
4年前，我開始接觸到房地產，我看懂了這是一個可以抵抗通膨的好投資工具，當時我甚麼都不會，只知道要先估貸款再出價，然後就瘋狂地去看房子了。
我每天7點下班至少看兩間房子，假日可能看五間到七間，剛開始兩個月，我不知道我在幹嘛，當時已經看了超過90間房子了，我真的很累...我告訴自己，一定有甚麼地方搞錯了。
失敗不是成功之母，檢討與修正才是關鍵!
所以我休息三天，用"腦袋"想.
如果是王派宏會怎麼做、如果是林茂盛會怎麼做...
於是我在整理我看過的90餘間房子的資料過程中，我找到答案，我懂了!
原來看房的量不是關鍵!
接下來我更有效率了，出價的頻率高了，進入小房間議價的次數變多了，飲恨沒買到的物件開始多了，我覺得我快要買到了!
然後，我找到了!
成功，需要毅力與堅持。
但是快速的成功，需要方法與趨勢。
我把你需要的都列出來了，看看你會幾樣呢?
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我們這集翻了10年前交往時吵架的舊帳
居然在10年後 又繼續延續吵下去
抱歉這集收音有問題 ~囧
而且因為吵架吵得太激動
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可能因為是認真吵架
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以下為本段內容文稿：
想像一下，你手上多了一筆資金，足夠你在最喜歡的地方，買一棟度假小屋，你會出手嗎？先別急著回答。
我再問你另一個問題，假設有兩間房子，一個是市區三房公寓，但距離你上班地點通勤只要十分鐘，另一個是郊區五房獨棟住宅，通勤時間要一個小時，你會選哪一間？
荷蘭奈美恩大學的心理學教授迪克斯特霍斯就注意到，關於這兩個問題，一般人的回答有高度雷同，就是他們有很高的機率會買遠一點的大房子，並且在有閒錢後，買個度假小屋當作犒賞自己的禮物。
但這麼選，其實很容易落入「加權錯誤」的陷阱中。
迪克斯特霍斯解釋所謂的加權錯誤，就是人們會高估一個不常使用的功能帶給自己的滿足，卻低估一個經常會發生的狀況對自己的影響。
講白話文，就是人們之所以選擇大房子，家裡有多一間房間或廁所，是因為他們想像如果有朋友來、或者爸媽來探望時，會比較方便。可是卻低估了，為了這個一年只發生一兩次，那個多出來的房間頂多只用了三、四個晚上，所需要花費的代價，就是一天多將近兩個小時通勤，對自己心情和體力的負擔有多麽大。
換句話說，在沒有經過理性思考前，人們容易為了一個在未來、想像中的滿足，犧牲在眼前、實際的好處。如果那個想像剛好又滿足他心中對自己的某種期待，像是從小就羨慕別的同學暑假可以去度假小屋避暑，他覺得那個是幸福、快樂、有錢的象徵，他做出違反眼前利益的機率就會高出非常多。
但產生出來的快樂卻非常短暫，可能只有剛買的第一個月，會很興奮開很久的車，去到度假小屋，然後努力打掃一個下午，用不到半天，又得驅車回家。然後，從第二個月後，去度假小屋的次數逐年下減，最後一想到要開車去很遠的地方就累了，根本不覺得是度假。
所以你覺得這個度假小屋，買的是放鬆？還是一種對童年的補償？
這個選擇沒有好壞，見仁見智，但我再提供你另一個數據。
有研究具體算出，通勤時間每超過一個小時，這個人的薪水必須比住得近的人，高出40%，他們才能獲得相同的生活滿意度。
簡單的說，假設你同事住在公司隔壁，他的薪水是三萬，你為了大一點的房子，住在遠一點的蛋白區，你必須比他多領1.2萬，也就是每個月薪水4.2萬，你才會覺得把時間花在交通上是開心的。
所以調查也發現，對職業婦女來說，一天最不愉快的時間就是通勤趕上班。這讓他們感覺到效率低、浪費時間。
關於這個「加權錯誤」不只發生在買房子上，很多時候我們買3C產品或是貴一點的東西，例如汽車、機車，經常會為了一個不常使用的功能，花出比自己原本預算更高的代價，可是買回來後，根本用不到，或是用的機率很低。
這麼說並不是指責生產公司，花錢花力氣研發不對，願意進步當然是好事，只是你要問的是，這個功能到底跟你有什麼關係？你有多大的需求一定得透過這個功能滿足？沒有其他更有效率的替代方案了嗎？
說別人簡單，我自己就來貢獻一次犯傻的經驗。有一次家裡的印表機壞了，我就上網買，逛著逛著，我被一行字吸引，「支援遠端無線列印」，就是當我要列印的時候，我不用一定要待在印表機旁邊，我可以抱著電腦想在家裡哪個角落工作都可以。為了這個功能，我花了比預算更高的代價購買。
買回來後，很開心上網設定，先不論設定有多麻煩，開始用了之後，我發現無線的範圍是有限的，隔了一道牆或門，印表機就收不到訊號。就算收到了，也要等很久很久，他才能下載完畢開始列印，假如很急著要文件，你就會等到中風。
到最後，我還是選擇回最原始的方法，就是插上USB，乖乖待在印表機旁邊等資料印出來，又快又好。
這就是「加權陷阱」，我高估自己使用無線列印的頻率和現行技術的支援程度，卻低估我更在乎的列印速度和等待時間。
從此，我面對科技，我的心態就不是一定要擁有最新、最好的東西，而是什麼才是我最在乎的？什麼東西一定要滿足，但什麼可有可無？這樣去選擇，就不容易被話術或聳動的文案給影響，最後花了很多錢，買了自己不需要的東西回家。
如果你想訓練自己的邏輯思維能力，不在協商、議價時，被對方調包問題，我所開的課程「學問～高難度對話的望聞問切」，就有針對這個部分做詳細的剖析，幫助你更快清醒，不被話術給催眠。
希望今天的分享，能夠帶給你一些啓發與幫助，我是凱宇。
詳細的課程介紹在影片下方都有連結，你可以點開來研究一下，這門課程是否有回到你切身的需求，真的解決你眼前最棘手、經常要面對的問題，期待在教室見到你。
如果你喜歡我製作的內容，請在影片裡按個喜歡，並且訂閱我們的頻道。別忘了訂閱旁邊的小鈴鐺，按下去；這樣子你就不會錯過，我們所製作的內容。
謝謝你的收聽，我們再會。
130425非凡 無懼疫情 賣方惜售 房價難壓低
影片網址→http://youtu.be/Oyl4jaAnFM0
感謝記者 吳怡蓉 的採訪報導，真的很妙，大家怕疫情擴散，卻又同時期待擴散後的房價可能下修，真是矛盾又有趣的心情。
以下是新聞報導......↓
房仲業者 陳泰源：它是標準一加一個房間，而且是酒店式管理公寓。
仔細介紹物件優缺點，房仲一大早就上工拼業績，因為台灣出現H7N9確診病例，回顧十年前SARS重創房市，就怕才剛從實價登錄回神的成交量，再度跟著挫勒等。
房仲業者 陳泰源 表示：買方他就是會直接聯想到之前SARS的狀況，他們都期待說，會不會因為這樣子房地產有下跌的趨勢？這個時候進場買房，我可以買到便宜。
疫情重創房市的預期心理開始發酵，長期被高房價壓得喘不過氣的小市民，抓住機會向屋主議價，但賣方卻依舊老神在在。
房仲業者 陳泰源 表示：就是因為曾經發生過SARS，所以賣方都非常清楚在這個時候進場買房子，往往最後都是賺很大，因為他們都不會再受騙了。
回顧十年前的SARS重創台灣房市，看屋人潮少了2成以上，房價腰斬，推案暫停，買賣移轉棟數下滑到34.9萬件，只有2010年的8成，還有營建商必須減資才能度過難關。
但之後的十年房價，從谷底反彈一路飆漲，這回H7N9來勢洶洶，看在學者專家眼裡，房市如履薄冰。
玄奘大學財金系副教授 花敬群 表示：確實有可能搭配現在央行的金融措施，再加上六月奢侈稅兩年到期之後，會有新一波的賣壓湧現，這些負面的壓力同時出現的時候，確實不排除房市可能面臨一次比較可能的反轉壓力。會不會是壓垮房市的最後一根稻草，這是我們要注意關注的。
誰都不希望H7N9疫情擴大，卻又期待可能造成的房價下修，兩面矛盾心情，反映小市民買不起房的巨大壓力。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/62217939
最近看中一間房子,因為第一次的斡旋經驗，因為都被關在房間沒跟屋主見到面， ... 房仲議價是在演戲嗎？ ... 想到我當初買房時的樣子，在一個小房間. ... <看更多>
各位經驗豐富的版友好，初次購屋有件事想請教：那就是小房間內的出價，能否低於斡旋書寫的價錢呢？（屋主沒簽同意出售只是答應約出來）因為我們為表示誠意， ... ... <看更多>
議價 小房間 在 Re: [請益] 請問小房間議價的出價- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
沒有所謂的見面談
見面談不是坐下來，一起討論價錢
間面談用意簡單說
把你拉離開家裡，拿到主場優勢門票
買賣雙方拉開
對屋主議價
對買方要求加價
而你到房仲地盤很多小手段，你無法做上網查資料
看電視不理仲介，打電動 唱歌。跟狗玩
阻斷能干擾你思考加價，還有做功課的機會
再來就是雙方的體力消耗
看誰先受不了
當然見面談你要往回殺，那就沒必要去了
更不可能成
原本價錢就不會成
你在降低會成？？？？
會不會屋主也是鄉民
降價後上來說房仲坑殺他
※ 引述《StephenDrew (NO:1 ShortStop)》之銘言：
: 各位經驗豐富的版友好，
: 初次購屋有件事想請教：
: 那就是小房間內的出價，能否低於斡旋書寫的價錢呢？（屋主沒簽同意出售只是答應約
出
: 來）
: 因為我們為表示誠意，
: 直接斡旋就把最高預算寫上去 （實在蠢）
: 而這價也的確高於附近實價。
: 但屋主都會有期待加價的心態，
: 擔心像這樣沒保留，
: 是否當天沒加價就很難談成？
: 或是可以先出個比斡旋低一些價，再往上加呢？ 但出比斡旋低的價感覺會惹怒屋主 …
lo
: l
: 有點困惱 ~”~
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 150.116.167.86 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1624381066.A.3EC.html
... <看更多>
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