來自竹北朋友的嘆息
#高房價 #房貸 #買房
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買房心得ptt 在 99啪的財經筆記 Facebook 的最佳解答
【買房心得1】
.
剛逛到PTT房版看到有人在問如何下斡競價，去年提過我用不錯的價格買到喜歡的房子，分享一下我的經驗給大家參考(雙北市的社區電梯大樓):
1.
假如你看房一陣子，已經清楚自己的需求跟喜好後，碰到喜歡的物件就可以嘗試出價下斡，很多人看到開價就不敢或放棄出價，但這是錯誤的觀念，因為所有的價格都是談出來的，不出價不會讓你買到便宜的房子，只會喪失主動談判及更多的選擇機會。
因為即使最後出價沒買到也無所謂，重點是房仲會知道你是誠意買方，會比較願意花時間、資源在你身上，之後如果有未上架的好物件也會第一時間通知你。
2.
當然出價前要先作好功課，事前參考實價登錄、相關網路工具及銀行房貸專員的估價、或是去調謄本等都是必要的，可以讓你知道大概合理價位在哪，再參考自己的主觀好惡程度訂個底價。至於我個人常用的估價工具有"樂居網"、"好時價"、"中國信託房貸試算"、"王道及星展銀行的APP"等。
其實假如自住的話，通常一般人喜好都差不多，都是要求「格局方正、採光好、通風佳」等等...，我的經驗是現在市場多半是自住需求，爛物件就算便宜也很容易被買家打槍，而好物件幾乎還是會很搶手，所以自住客的目標最好是放在預算範圍內，用合理的價格買到好房子，不要強求一定要買到很便宜。
這點其實跟股票投資蠻像的，就是與其去撿菸屁股，用很低的價格去買進糟糕的公司，不如用合理的價格去買優質的公司。
3.
心中有了底價就可以直接下斡，通常下斡一定要保留加價空間，這時候有兩種方式，採先低後高，或先高後低。
比如開價1988萬的房子，自己評估後底價是1700萬，你可以選擇出1630萬保留70萬加價空間，或者是出1670萬保留30萬的加價空間，我個人是採取後者，寧可一開始下斡價格就出高一點，爭取跟屋主優先見面談的機會，這樣反而有機會買到便宜，只要屋主願意出來談一切都有可能發生，尤其是像信義這種「單一斡旋制」，有時候預算較高的人，還搶不贏優先下斡卡位的買家。
但要注意下渥後房仲一定會企圖再拉你價格，這時候你一定要守住，最好在見面談之前都不要加價，因為這就是你的籌碼，可以跟房仲說有保留加價空間，但要堅持一切等到見面談再說。
4.
過程中房仲或許會用其他買方的出價來拉價，就像這篇網友懷疑是假買方，至於我的建議是聽聽就好，因為真假很難分辨，重點是要把自己心中的底價掌握好，甚至你可以比照辦理，找出其他賣方，反過來製造壓力給房仲。
比如當時我同時看到兩個中意的物件，分屬不同的房仲業者帶看，所以我下斡時就跟這個房仲講明，如果沒機會也沒關係，但要快退還給我，我還要去下其他人的物件，本來當時房仲還一直說價格有差距要我再加，但後來聽我這樣講他就放棄拉我的價，直接回頭去橋屋主出來見面談。
這理由在於假如你前面被房仲認為是誠意買方又已經花心思經營，一定不願意讓你被別人成交，如果差距不大一定會盡力幫你促成，但假如房仲真的不收或退斡，因為你的加價空間已經很小，那就表示屋主價格很可能超出自己的底價甚多，這樣也可以很乾脆的放棄，節省時間趕快去看下一個物件。
先講到這邊好了，畢竟這邊都是聊股票投資，也不知道放這類主題適不適合，調查一下好了，有興趣想繼續看的朋友請留言+1，或是有類似心得的朋友也歡迎留言跟大家分享。
https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1516599083.A.E7C.html
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【🏠換個角度，海闊天空!?】
身為一個該死的剛需......其實時不時糾結於到底哪時候要買房子的問題！隨著兒子漸漸長大需要的空間變大，我們至少需要三房以上的空間，但最近看了很久真的是沒有什麼喜歡的房子可以租，想要買房又很賭爛不想買貴，看看板橋精美的房價......雖然有稍降一些，但是以我們的預算能買的真的都好小間.........很不甘心啊.........
前陣子逛PTT房版，突然看到了有網友分享三峽北大的買房心得，突然覺得好像美賣......(老公表示：我五年前就跟妳說三峽北大還不錯了，妳當時自己嫌荒涼不想要住那邊的😤)
原來，離開板橋，還是有還不錯的地方可以選擇嘛～
而且從幼稚園到大學，小孩的學區通通在那邊可以解決，街道的規劃又還不錯，這點有吸引我啊！！！
改天來分享一下我的三峽北大看屋心得好了😆
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買房心得ptt 在 跟著領隊玩 Youtube 的精選貼文
#交屋前一定要驗屋喔
不管你要不要花錢驗屋，這篇你一定要看！你以為建商好、單價貴就不會漏水嗎？不管是遠雄、國泰等，預售屋驗屋時，在專業的【宏遠驗屋】團隊驗收後，問題都一一浮現，差別只在問題多寡，這些驗屋團隊也會協助溝通工地主任，讓專業的幫你處理，你只需要事後驗收即可！
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開始製作影片後才發現，一部幾分鐘影片的完成需要多少人員的努力與辛勤，絕對跟起初所想的不一樣。
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https://goo.gl/YXJVPj 二手車相關記事分享
https://goo.gl/YcWS54 二手車小常識分享
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以前從沒想過要自己買房子， 總覺得這一塊離自己很遙遠， 計畫趕不上變化... 一起租屋的室友不租了， 就開始找租屋，不過可以養狗的房真的好難找. ... <看更多>
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2022年1月15日 — 引述《davidstrong (David Strong)》之銘言：: 小弟40歲月薪五萬，股利一年約50左右: 有兩個小孩: 存款兩百萬，股票一千兩百萬: 兩台一手進口車原價 ... ... <看更多>
買房心得ptt 在 [心得] 台中買房看房心得筆記1 寫在畢業文之前- 看板home-sale 的推薦與評價
聽說批踢踢買房畢業要寫心得文 但是有很多東西想寫在心得文之前
買房是人生中數一數二的大事。但我自己的人生體驗是：越是人生大事，越是伴隨著混亂
錯誤的資訊與各方參與者的情緒。你仔細想想：填志願、就業、理財、戀愛、婚姻、生育
、買房……這些都算人生大事，但是上述這些事都是最容易出現混亂資訊的場域。
新聞報導會有業配，有各家立場。翻一圈什麼房ｘ觀測站/好ｘ網/ｘｘ地產王/數字房屋
交易網……同一個區域一下喊漲一下喊跌，幾乎要懷疑這些平台精神分裂。
網友、朋友、親人給予資訊的時候都是憑藉著自己的人生經驗。但是意見提供者的家庭背
景/年齡/工作/性格處事/資金運用……都與你不同。很多意見根本無法參考。尤其長輩給
予的意見，會有很多時代因素，或者是對於子女人生的控制意圖。
以下分享的都是我個人買房看房的經驗，僅供參考：
#買房推薦書
市面上多數的買房書都是講如何買房投資，而非買房自住。找尋的時候請注意方向。SWAY
的黑心房仲系列很有名氣，我自己看完了之後覺得……微妙。覺得鼓動了很多恐懼的情緒
，會讓人覺得買房過程很可怕。但是真得能用到的小招數也不是沒有。可以借，或者買二
手。
黑心房仲系列博客來購買
黑心房仲，黑心建商READMOO購買
有一本我更推薦的是：第一次買房就上手
裡面講了比較多我認為實用的東西。估算財務負擔，地段挑選，確認自己的需求，如何確
認社區好壞之類的方法。後面甚至講到文件的準備，交屋的注意事項。這些東西網路上其
實都找得到資料跟建議，但是網路資訊終究是片面零散的東西，而且很多大談買房的網站
其實都是房仲OR叫你加入什麼炒房社團，聽什麼名師教學。混雜資訊過量。我建議是可以
買一本來看。甚至要做筆記想清楚自己的需求，腦袋裡面跑一個虛擬流程之後開始看房會
比較有概念。
#買房條件以什麼為主？
雖然上面那本第一次買房就上手會提到，但是我真的很想強調。買房的時候要考慮到的條
件真的太多！價格？學區？生活便利？離工作場所近？各種狀況之間都會互相推拉，所以
你一定要訂出一兩個絕對不能變動或者只能小幅度變動的主要條件。不然太多條件真的考
量不完。
雖然搬家很累，但會建議租屋一族趁租屋時期多住過幾個地方，多住幾個類型的房子。住
過多一點的地方，你才會更確定自己要什麼樣的房子。更好的是租住在你想買房子的那個
區域，甚至租住進那個社區。你會無比清楚這個區域的優劣好壞，甚至有機會不透過仲介
買到房子。
#找房前的條件清單
整篇文章我覺得最重要的就是這個清單分享，能回答出這個清單你就已經好好想過一遍了
。(這是專業房仲交給我的詢問清單，後來看到好幾個房仲也在用這份。)
購屋條件檢查清單：
*房型格局
A套房
B兩房
C三房
D四房或以上
*設定購買的房子地區
(這邊說的是行政區而不是縣市)
*透天/公寓華廈/電梯大樓
公寓：指６樓（含6樓）。公寓依法不強制裝電梯，加了電梯會在廣告中寫名電梯公寓。
華廈：指7樓以上、11樓以下，依法必須設置電梯。
*透天類型
A.社區型透天(有管理，土地有持分)
B.臨路/獨棟透天(要自己丟垃圾)
C.新加坡式(一樓為車庫)
D.有地下室車庫(為社區型，有車道可進出)
5.預算範圍
(不要一直加一點加一點。預算要考量房貸承受力，考量生活準備金，考慮生活品質等等
。建議試算過才來決定預算而不是先去看房。)
6特殊需求
A.透天可停幾台車
B.有無孝親房
C.有無風水需求
D.不要低樓層(如2.3.4樓)
E.不要頂樓
F.座向問題(不要朝西，不要朝北之類的)
G.特定建商(要某家建商，不要某家建商之類的)
H.公設要求(有些人會希望有健全的公設，有些人看到游泳池就覺得是錢坑)
#找到正確的房仲很重要
*用清單過濾房仲
甩出上面的那個清單，然後看仲介餵給你什麼房源。如果仲介給你的東西都不是你要的位
子，你要的預算範圍。你就知道仲介根本只是在丟出手上存貨，隨意亂砸看哪個能恰好砸
中你。如果這個仲介讓你覺得不夠專業，氣場不合等等。不要浪費彼此的生命，立刻換。
因為找房很痛苦了，不需要一個幫不上忙的房仲增添痛苦。
*網路房源要注意
591跟樂居這兩個網站都很好用。上面都可以看到某社區裡面還有多少正在掛出來賣的房
子。有時候你中意的社區房源看起來好像很多？但仔細一看，你會發現很可能是同一個三
樓重複張貼了好幾次。
房源沒有帳面上多也就算了！比較討厭狀況是看到一個絕佳物件！約好房仲之後房仲會突
然跟你說：「那間賣掉了！要不要考慮另外同社區或者隔壁社區的這一間？」
「這間還沒有登上網路喔！不要讓你白跑特別帶看一下。」
發生幾次後我就發現那種絕佳好物件疑似是”帶路雞”商品，把人勾進來而已。這樣的房
仲其實我就會建議不要繼續浪費彼此時間了……
*請房仲替你做功課，實地看屋前預習一下
有些房仲到了現場是對著手上的單子開始重述，更專業的房仲到現場就會發給你一張單子
寫滿房屋坪數，屋齡，公設，平面圖等等細節。如果可以，我會建議你出發前就跟房仲拿
到這張單子，然後可以上網預習一下，等等要問什麼問題。有時間甚至把周邊的環境
google上看一看。
附近有學校？學校打鐘的聲音會不會影響到你？附近有公園？是哪種類型的公園？如果是
很受歡迎的親子公園或者寵物公園，假日會不會有噪音問題。準備好問題到現場才不會浪
費時間，看了屋子卻不知道自己要問什麼。
關於房屋本身像是我會問：有留全熱器的交換的孔洞嗎？(目前有些新房子會有，有些不
會。這個要另外打孔問題太麻煩。全熱交換的過樑器效能又有疑慮。)
我也遇過看得到公園的景觀房。房仲大力推荐，說雖然是公園第二排但前面是低矮建築，
所以等於是公園第一排！可是前面的低矮建築是幼兒園，我心中警鈴大作。
之前聽過有在做土地經營買賣的友人說：「台中人最喜歡養地的三大建築：汽車旅館，幼
兒園，月子中心。」(餐廳也算一個，但餐廳不是最受歡迎的選項。因為餐廳還需要考慮
交通人流，但是汽車旅館跟幼兒園都是人們願意花費車程抵達的地方。)
我當時就問房仲：「前面幼兒園的地賣掉了嗎？」房仲告訴我不要擔心，地主跟幼兒園中
間有長約。我沒有買那個房子，之後就在無意間看到該幼兒園可能出售的消息。
#遇到特別低價的房子
通常說法是周轉急用所以低價出清，但請千萬不要相信。如果查到是死過人的凶宅就算了
，更怕的是隔壁住了一個比鬼還兇的惡鄰。凶宅還有人要買，隔壁有活著的厲鬼可沒有人
想買。
活人永遠比死人可怕。
死過人還有機會找到記錄，惡鄰反而不一定。建議真的要下手前跟巷口早餐店老闆娘套交
情，或者是去派出所打聽一下。尤其警察大哥們最清楚哪邊有他們要常常上門調解的惡鄰
啦！
#中古屋卻有部分是全新的裝潢
建材商說過一句讓我嚇傻了的話：「全新的裝潢意思是全新的壁癌。」
中古屋如果出現一小部份全新的裝潢，說法常常會是：「已經裝好了結果家人有原因不住
。」但事實很可能是出現壁癌但屋主不打算處理，只是用裝潢去掩蓋問題。這不見得是房
仲的問題，但請各位看房的時候多加留意。
#稍微做一點裝潢與室內設計的功課
房子看多了，你會比較有感覺。有機會可以做一點裝潢與室內設計相關的功課，在看中古
屋的時候會比較有辦法去思考，去想像眼前的老舊裝潢要怎麼修改。不會因為眼前看起來
很可怕的狀況而忽略了房子本身的潛力。
#找到好房的唯一方式是多看
很累，超級累。但只能多看。看多了，房子好壞跟區段價格高低你會越來越有感覺。同時
你要一直告訴自己：告訴自己完美的房子不存在，合適的房子比較重要。有前輩對我開釋
：什麼時候你會知道自己看房的功力足夠了呢？就是當你覺得這個房子可以下手而還沒下
手的時候，迅速的被人買走了。這樣的狀況發生幾次之後，你就知道自己的眼光差不多了
。
不過這種測驗招數，在目前台灣的房市狂潮中似乎喪失了準確度。尤其我身在的地方是房
市熱度據說僅次於竹北的台中戰區。
下一篇，來聊聊預售屋怎麼看，怎麼買的心得。
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