關於 買直債 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

#槓桿買了2million 美國國債 B餐及
#1 million Pimco 環球債基(現在價蝕了小小)
#永續債的risk 是不是比較高, 值不值得買呢?
#我買債基時已用盡了槓桿再買直債應沒有槓桿可用了

諗sir原文解答：
http://homebloggerhk.com/95624/

#諗sir信箱
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識玩梗係靠阿爺: 老爺幫孫比首期買樓個案
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諗sir 你好！

+本人39歲，有兩個分別3歲和6歲孩子讀政府學校， 打算大學才出國。本人每月收入40-45K

+貧窮中產，幸有 4 老10 分鐘生活圈， 照顧孫兒又煮埋晚飯。夫婦二人分別已有1 mil 以上人壽及危疾， 年供 4 萬多。

+50 萬再搵野買，直債適合我嗎？

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債基。直債 - 正榮及中國奧園

今年七月中國奧園（ 03883）以11.6億 收購京漢股份29.99%。奧園的土地分布在華南，華東 及中西部，收購京漢後可以彌補地域上原本較少的環渤海區域，例如山東、遼寧、河北、北京及天津。

京漢股份在2015年進入A股， 2017年以雄安新區概念市值曾經200億(繼深圳經濟特區和上海浦東新區之後的另一發展區域)，比奧園多出三倍，最後卻因為資金鏈斷裂需要轉讓資產及出售公司項目務。



現時收購京漢後的奧園負債比率同比增加3.51百分點，但是銀行存款以及現金足以覆蓋一年內到期的債項，覆蓋率1.13倍。營業數據方面，市場有不同報道提及奧園營銷增速快，Top100銷售榜排名（一月至八月為29），上半年排名升跌幅度介乎25至34，個人未必太看重銷售數字，反而收購京漢後在土儲增加情況下，在未來房屋銷售擴充性更大。若然以大約200億市值房企作比較，營業增長及毛利率表現中上表現，在控制槓桿及債務上以業績報告上顯示穩健優勢。

我們從買直債收息角度出發，相比一間不段拿地，有高銷售額房企而言，我認為能控制債務情況的企業更為重要，同時亦會比較其他內房各樣表現，例如正榮地產，負債比率，短債覆蓋率，甚至在銷售排行榜（一月至八月Top 100銷售榜排21）都比奧園更優勝，但在賺錢能力方面，以營業增長及利用率作比較，正榮在房企行業上似乎較為落後。



中國奧園可參考1年後到期高息債，票面息7.15%，現價買入約為102.7，到期收益率為5.18%



正榮地產可參考1年後到期高息債，票面息9.8%，現價買入約為104，到期收益率為5%



正榮地產可參考24年到期高息債，票面息7.875%，現價買入約為101.5，到期收益率為6.8%

今期諗sir投資教室的讀者個案，39歲未婚，從事銷售行業17年，大部份是佣金收入，過去三年每年都有100萬元收入，在香港擁有物業及車位，更在英國有樓。讀者希望透過手上資產，變出更多現金流，以便日後退休所需。諗sir教路，可買債基一年賺10至20厘息，保守一點則可買直債，至少可收5厘息。

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今集諗sir投資教室的讀者，與老公嚮往泰國的休閒節奏、便宜物價，以及高質素的醫療水平，打算8年後到泰國享受退休生活。諗sirr教路，應如何利用現有資產，加按和購買直債、債基，作好泰國退休部署。
讀者計劃作出泰國退休部署
讀者47歲，老公56歲，兩人月薪均為$32,000。現居住在九龍區3房自住樓，樓齡14年，現值$12,600,000，月供$8,600，尚欠$1,180,000就完成供款。
現有資產：
現金$1,800,000
股票現值$350,000
估計可取回強積金約$2,200,000
讀者泰國退休打算(一)
老公退休前把自住樓加按，把得到收益用作投資收息，例如購房套基金或ETF等，增加每月被動收入。
讀者泰國退休打算(二)
讀者退休時，把自住樓出租，以租養租，搬去泰國住。
讀者的泰國退休計劃可行
諗sir回答重點如下：
(一) 計劃沒有問題，最重要是讀者在年輕時買了樓，現值$12,600,000，差$1,180,000就供完，可以加按。諗sir建議讀者把供款年期加長，降低還款額。
(二) $12,600,000樓可以加按5成，計除HK$1,180,000結餘，可以套現約HK$5,120,000。
(三) 讀者擁有資金，不可以太進取，可用部分資金投資。大約用HK$1,560,000購買香港銀行直債，另外$3,500,000購買債基。
直債方面，例如選擇渣打、東亞和工商銀行的直債產品，渣打和東亞銀行，回報約4-5厘，桿杆回報可達7-8厘。$1,560,000收息收大約5厘的話，每月大約可有$7,000收入。
另外$3,500,000購買債基，可以分段投資，不要一次過買。可以考慮購買美國國債，或以美金為主的直債，桿杆回報息口可達15厘，最盡可達20厘。15厘每月派息，每月大約派$40,000。
(四) 建議讀者留一手，不要用盡有資金。
(五) 但這方法未必識合現時20多歲的年輕人，因為現時購入單位，將來未必保值。

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近日在討論區中，有一個Post被網友們廣泛討論，就是有一樓主留言，表示如果只有一層自住樓，可以如何藉此發達，諗sir得知後，有以下個人意見。
如果只有一層自住樓，首先要看此層樓賺價有多深，以及自己的人工是多少？

諗sir表示，如果人工是介乎10,000元至20,000元，而賣樓套現的資金，是否多於該業主10年的儲蓄所得。

即如果月儲6,000元，10年儲蓄金額為72萬元，若賣樓可賺100萬元，是值得賣樓，因為賣樓是可套現最多的。

至於為何是用10年的儲蓄金額計？因為一般樓市週期，很少情況下是10年都不出現一個中期調整或循環低位，樓價有機會較低時，賣樓後，日後可以再抵撈買樓。

但如果只有一層樓又選擇賣樓，是賭樓市會跌，不過如人工較低，都沒有其他辦法，都是需要博，博到就可以改善生活。

對於一些人工較高，即介乎20,000元至60,000元，就要採取另一方法，即將一層樓一拆二，再按爆八成按揭。

這層樓要先看看是單名或聯名持有，如是聯名持有，在趁一拆二時，同時將原本的一層樓除去其中一個名，再按爆八成。

即如果物業市值500萬元，到銀行加按，一般最多是按六成。如尚欠銀行150萬元按揭貸款，而物業市值是500萬元，加按至六成，可套現150萬元，而按爆八成，就可套現250萬元。

至於人工是60,000元以上的人士，不用選擇按爆八成，反而只跟銀行的金管局指引，按六成便可。如物業市值900萬元，尚欠銀行400萬元按揭貸款，即可套現140萬元。

高人工的人士，儲樓始終是王道，加按後可保持持有原本物業，又可趁機會多買一間。

加按套現出來的資金，可以如何運用？諗sir建議的重點如下：
（1）要選擇較穩健的投資，不建議投資股票，亦不建議買股收息。
（2）盡量透過債券產品及買樓收息收租。
（3）如人工是 10,000元至20,000元，以及20,000元至60,000元，加按後套現的資金可以投資債基，因為債基可收息10厘，甚至20厘。當然愈高息就價格愈波動，亦不保本，不過好處是隨時可買賣。
（4）人工是60,000元以上的人士，可購買直債，如東亞銀行、渣打銀行等直債，雖然利息較債基為低，但持有債券至到期是可保本。

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