房市閒聊（三）
桃園市8月買賣移轉棟數統計，八德區狂飆434棟，月增達到136%、年增49%，創下10年以來最高紀錄。
八德最近房市真的是瘋狂到讓人無法想像的地步，大家都搶買八德，想當八德人。
好房網8月份公布出來，桃園平均實價是呈現小跌0.9%。
對比起來，八德真的很搶手，大家突然發現八德的好了，讓我覺得興奮，我在前幾年就發現八德的優勢，就像股票一樣，發現了價值被嚴重低估的好公司。
目前八德大湳這區的新成屋或新古屋成交價都已經常態的維持在28萬以上，年底站穩30萬我覺得不是不可能！
房地產是真的在做**投資**，尤其是現在房地合一稅2.0的關係，持有時間從2年以上變成5年以上，在這麼長的持有時間中，進場時間、區域發展分析，都要做很詳細的分析，才容易從市場中獲取最大報酬。
股票市場裡真的要做到長期投資我覺得也非常不容易，從產業趨勢的判斷、公司營運方向是否符合長期趨勢、公司產品競爭性是否領先業界，公司長期研發能力是否足夠，最後公司是否因為偏冷門而讓股價還被低估。
找到這樣的公司並成功獲利所獲得的成就感我認為是最大的。
最近我在嘗試長期投資一家做保護元件的公司。
保護元件在電動車、能源產業、工業智能自動化的長期發展下，需求只會越來越大，其中電動車所用到的PPTC是傳統汽車的2-3倍從原本的20-30顆提升至50-60顆。
台廠的保護元件廠也都看到了這項趨勢，都在陸續擴廠提升產能，來因應未來的需求。
公司今年因為訂單需求增加而添購設備提升產能，新廠也預計在2023年下半年投產。
公司的毛利率也長期維持在維持在40%以上，今年更衝上50%以上，毛利率在所有被動元件產業中僅次於璟德，是第二高的，可見得公司技術有很強的護城河。
公司股價最近因為現增的影響反而出現價值投資的買點，我嘗試在這檔股票運用左側交易的邏輯進場，最後是不是一次成功的投資就讓我們拭目以待。
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買賣移轉棟數統計 在 [新聞] 央行5度升息！合庫金看2023房市：交易量- 看板home-sale 的推薦與評價
連結：
https://udn.com/news/story/7239/7054226
內文：
央行5度升息！合庫金看2023房市：交易量跌、房市緩修
2023-03-24 16:22 經濟日報／ 記者楊筱筠／台北即時報導
合庫金控（5880）今（24）日舉行法說會，法人關注如何看台灣今年房市？合庫認為，央
行自去年3月以來，啟動第五次升息，對國內房市有一定衝擊，加以政府部門各項政策影
響，國內房市展望存有影響不利因素存在，因此料2023年房市「交易量跌、房市向下緩修
」。
因此，合庫今年房貸業務上，將秉持質量並重，著重首購族、開發優質客戶，穩健成長為
目標。根據合庫銀資料，去年土建融餘額1,636億元，較前一年底增加103億元、成長6.72
％，個人房貸餘額6240億元，較前一年底增加322億元、成長5.44％。
如何看今年房市景氣，合庫銀指出，依照內政部統計，2022年建物買賣移轉棟數2022年衰
退8.8%，創三年來新低，今年央行與部會穩定房價管控政策持續發酵，加上資金環境上，
美國聯準會（Fed）、台灣央行升息循環，與股市震盪、地緣政治風險升溫、市場資金緊
縮、全球經濟成長率下修等原因，房市觀望氣氛濃厚。
此外，房市缺工問題並未改善，買賣雙方對於房價陷入認知差異擴大，以及政府實施平均
地權條例通過抑制投資。
合庫指出，央行自去年3月以來，啟動第五次升息，對國內房市有一定衝擊，認為國內房
市展望有影響不利因素存在，因此料2023年房市「交易量跌、房市向下緩修」。
對於今年經濟展望，合庫指出，美國聯準會3月利率決策會議，會後暗示升息周期進入尾
聲，經濟景氣第2季可望落底回溫，國際貨幣經濟組織已經預期今年全球經濟成長可破二
％。
台灣雖然受到國際景氣降溫，影響出口動能，廠商保守看待未來，但國境解除、民間消費
回升與投資效益發酵，加以政府補發現金券帶動內需升溫，目前主計總處仍預估台灣2023
年GDP可保二。
合庫認為，市場必須關注美國系統性銀行相關風險，以及瑞士信貸流動性不足等後續發展
，掌握其外溢效應，關注外在環境變化，從中掌握金融商機。
對於歐美金融是醜靈動性銀行風險升溫，合庫強調，設有單一金融機構單資上險規定，也
會定期評估金融債券風險擴大，設有金融情勢發生重大變化的預警措施，將會定期執行流
動性風險壓力測試，維持流動性資金安全無虞。
心得：
連之前說房價不會跌只會量縮的合庫金都改口了
這次公股金控算是口徑一致說房價會緩跌
建商目前看法是會續漲
現在就是比氣長
資金多的建商不怕銀行土建融成數降低和利率增加
資金少的建商就有倒閉風險
預售屋不要碰最安全
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如果還有來世，我想當一個獸人
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